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代表案例
酒店式公寓
住宅
70年
居家氛围较浓，完整的住宅使用功能
居住
金隆海悦静安自由自宅
产权式酒店
商住办
50年
可进行工商登记，亦商亦住
居住+办公
世纪时空感性达利
1.2
市场特征分析
1.2.1
1.2.1.1
市场供求特征
本报告所分析的酒店式公寓单指可供出售的小户型酒店式公寓，即不包括以高端客户为主要服务对象，有统一酒店经营管理的传统出租型的酒店式服务公寓（如雅诗阁、芝大厦等）。
从2000年开始，此类小户型酒店式公寓便以迅雷不及掩耳之势冲进上海住宅市场，以‘小户型、全装修、低总价和酒店式服务”为主要卖点，赢得了上海新兴白领和投资客的青睐。
此类物业比较典型的有：
青年汇、东方时空、奔腾新干线、静安自由自宅等。
根据调查，截止2003年5月，市场累计供应小户型酒店式公寓项目14例，共计5047套，供应的时域分布大体呈上扬之势。
新年以来，金隆海悦、圣天地、万源晶典、君悦静安等新建小户型酒店式公寓的推出使2003年1-5月的供应量便达到了1991套，这些项目在品质和服务上都有明显的抬高。
小户型公寓的开发投资建立在市场需求的基础之上，在供应放量增长的同时，小户型公寓的热销程度超乎想象，大批投资客和年轻白领介入该类物业市场，多个项目甚至出现了排队抢购、楼盘脱销的现象，2002年，市场供求出现倒挂，1：
1.05的供求比反映出小户型市场的景气态势。
进入2003年，小户型供应紧缺的现象已经不再，需方也逐渐趋于成熟，新上市项目的预订和预售速度略有放缓，小户型需求保持稳定。
图2-1
2000-2002年上海小户型酒店式公寓供求变化状况
数据来源：
市场调查
1.2.1.2
市场平均销售价格
■地段因素明显
小户型的最终消费群体是在中央商务区、商业区内办公的年轻白领或中高级商务经营人士，因此小户型物业非常注重项目的地段。
有一个好的地段，不仅能够提高租金，同时也易于出租，降低投资风险。
基于此，小户型酒店式公寓的价格受地段作用非常明显，黄金地段的项目预售价格普遍超过1万元/平方米。
■价格上升幅度高于普通住宅
2000-2003年，小户型物业在总体供应紧缺而需求旺盛的情况下，产品本身的局限性便“一俊而掩百丑”地被人们所忽略，市场销售价格节节攀高。
此外，小户型市场的操作不规范，投机炒作的因素过多，人为地抬升了该类物业的价格。
据统计，城市中心区的小户型物业价格涨幅超过15%，抬升势头令人咋舌。
表2-2
上海小户型酒店式公寓销售价格情况
区域
细分区域
2002年平均售价（元/M2）
2003年平均售价（元/M2）
涨幅
城市中心区
CBD及附近地区
7630—10000
9000-12000
18-20%
中心商业区
9820—11300
11000-13000
12-15%
城市次中心区
区级商务区
6090—8470
7000-10000
15-18%
传统居住区
5630—6250
6300-7000
12%
城市边缘地区
新兴居住区
5200—6070
5800-6800
1.2.1.3
客户构成
开放带来各种新思潮、新的生活方式，家庭人口的变少直接导致居室数量的减少，阶梯置业的概念正在为更多人所接受，对于那些年轻、思想更新速度较快的第一次置业者来说，小户型的出现迎合了他们的需要；
而对于那些投资人士，低总价、易出租的小户型可以为其带来可观的投资回报，无疑是他们心目中的理想投资品种。
据上分析，投资客、年轻的高收入白领、SOHO族构成了小户型酒店式公寓主力购买客户，其中投资客比例略高于自住客。
1.2.2
严格意义上说，产权式酒店是指投资者购买该类物业以后，通常每年确定自己的使用天数，其他时间则交给酒店管理公司统一出租（经营），收取一定比例的返租（经营）收入，实现保值增值。
如上所述，海南的康乐园、海航度假酒店等这类酒店物业均可作为严格的产权式酒店，它们每年为投资者提供6-7%的投资回报。
而在上海，真正意义上的产权式酒店仅有年初上市的“世福汇”一例，其为投资者承诺的年回报率为6.5%。
在本报告中，我们对产权式酒店的定义作适当放宽以便更好地细分上海的可售型小户型物业，本文的产权式酒店泛指那些商办性质立项、土地使用年限为50年，亦商亦住的商务公寓，物业出租需由业主自行经营或委托管理公司代为经营。
1.2.2.1
从市场角度来看，可售型小户型物业的出现一方面由来于对小面积的客观需求，另一方面也是出于盘活楼盘，拯救烂尾工程的主观要求。
在以‘MY
CITY”、“青年汇”等为代表的住宅楼改造获得成功之后，一批长期停工的商住或商办大楼纷纷效仿，包装成为产权式酒店或近似的产权式酒店，其作为一种居住+办公+投资的物业类型迅速抢占楼市。
根据调查，截止2003年5月，沪上产权式酒店的项目总量达到15例，共计5549套，累计供应量与酒店式公寓相当。
2002年至今，产权式酒店步入加速发展期，2002年全年产权式酒店供应单元3045套，2003年1-5月的供应量亦达到1888套，上海产权式酒店的供应趋旺。
与小户型酒店式公寓相同，产权式酒店的需求旺盛。
相对而言，由于产权式酒店50年的产权年限，同时销售价格和经营税费过高，该类物业的动销速度不及住宅性质的酒店式公寓。
据统计，2001年和2002年产权式酒店的市场供求比分别为1：
0.84和1：
0.91。
图2-2
2001—2002年上海产权式酒店供求变化状况
1.2.2.2
■产权式酒店的平均销售价格高于酒店式公寓
结合表2-1和表2-3来看，可以发现，产权式酒店的销售价格要高于酒店式公寓，同类地段的两种物业价差一般在500-1000元/平方米之间。
■统一经营管理的产权式酒店价格高企
坐落在山东路近外滩的“世福汇”作为目前上海唯一的统一经营管理、提供固定投资回报的产权式酒店，价格标准明显高于其他产权式酒店，项目销售均价为2万元/平方米。
表2-3
上海产权式酒店销售价格情况
平均销售价格（元/M2）
10000-20000
12000-20000
8000-10000
6500-7500
1.2.2.3
产权式酒店作为一种投资+居住+办公的房产，其销售的对象多元化，购买对象除了投资相比酒店式公寓，该类产品的投资客比例更高，自住客比例减少。
客、年轻的高收入白领、SOHO以外，另有部分以办公为目的的小型公司。
相比酒店式公寓，该类产品的投资客比例更高，自住客比例减少。
表2-4
上海产权式酒店客户构成情况
客户类别
比例构成
客户来源
客户特征
投资客
60%-65%
江浙+上海
经济实力强
自住用户
15-20%
25-35岁的中高级白领、SOHO族
公司用户
上海为主
2—4人的新兴公司
1.3
产品特征分析
1.3.1
上海市可售型小户型物业面积特征分析
■房型主流为标房型的一室户和直套型的一室一厅
对于原先烂尾楼改建而来的小户型物业，无论是酒店式公寓还是产权式酒店，房型设计大多采用宾馆标房式的一室户房型和直套型的一室一厅。
这种设计的局限性是只有一面开窗，客厅采光不足，影响了居室自然通风和采光。
■房型突破平面结构
个别住宅性质的小户型物业已经突破了传统的平面结构，立体空间设计，利用5.4米左右的层高分割成上下两层，扩大了居住空间，功能分区和私密性更佳。
此类跃层式房型的项目有青年汇、静安自由自宅。
■一梯数户，走道过长
现有的可售型小户型物业，大多是几梯几十户的集中式电梯设置，如金银汇的三梯24户，圣天地的四梯22户，奔腾新干线的三梯20户，电梯的运载负荷极高。
同时大回廊式高密度的平面布局，不仅造成得房率低于常规住宅，同时也使物业的识别性、私密性差。
■小户型的主力面积为35-65平方米
这两年，上海推出的可售型小户型物业面积总体紧凑，主流房型面积为35-65平方米。
诸如青年汇、静安新格公寓的这类立体空间小房型的底层建筑面积为37-52平方米之间，由于进行了上下分割，实际使用面积扩大了1.5—2倍，为诸多购房人士所欢迎。
表2-7
上海典型可售型小户型物业主力面积情况
项目名称
主力面积
主力总价
圣天地
31-47M2
31-47万元
金隆海悦
56-75M2
67-90万元
东方时空
44-45M2
53-54万元
国际金融家
50-70M2
45-63万元
世福汇
34-66M2
68-132万元
世纪时空
44-67M2
62-94万元
感性达利
42-62M2
34-50万元
宝利金
33-58
M2
35-61万元
注：
主力总价为项目销售时期价格
1.3.2
上海市可售型小户型物业装修标准分析
小户型物业是一种成品商品房，提供室内装修并附带部分家具。
小户型物业的装修标准总体高于普通公寓，并且新盘项目的装修标准往往优于老盘项目，楼盘的内在品质正逐步提高。
上海小户型物业中装修标准较高的有：
金隆海悦、圣天地、万源精典、东方时空、国际金融家、世福汇、世纪时空、感性达利、骏豪国际等。
表2-8
沪上高档小户型物业典型装修材料
装修部位
装修材料
电梯
三菱、日立、迅达、OTIS
地面
厅卧主材为复合地板或玻化砖；
厨卫主材为冠军、泛亚等品牌地砖
墙面
厅卧主材为多乐士、杜邦乳胶漆；
门窗
静电粉末喷涂铝合金窗、防火防盗门
厨房
过道式厨房或独立式厨房国内名牌或德国、西班牙、意大利等品牌橱柜和厨房电器
卫生间
TOTO、科勒
空调
美国及国内名牌中央空调和壁挂式分体空调，
其他
高档小户型物业配全套家具家电
1.3.3
上海市可售型小户型物业服务标准分析
无论是酒店式公寓还是产权式酒店，小户型的一项重要指标便是物业的服务管理水平。
目前上海的小户型物业虽然都宣称为“酒店式”、“星级服务”等等，但项目的物业管理水平良莠不齐，真正达到星级标准的不在多数。
表2-9
沪上小户型物业的物业管理
物业管理公司或顾问公司
上海世纪商务大厦物业管理有限公司
FPD第一太平戴唯斯
上海申大物业管理
新加坡United
Engineers国际酒店管理集团，戴德梁行
静安自由自宅
莱坊国际
君悦静安
仲量联行（物业顾问）
骏豪国际
太平洋国际（物业顾问）
上海中福酒店公寓经营管理有限公司
兴业国际港联物业公司
美国豪森国际酒店管理集团
东湖物业
SOHO时代
陆家嘴物业（物业顾问）
摩登时代
戴德梁行
市场调查
1.4
未来市场竞争分析
小户型项目未来供应集中。
由于小户型市场的销售活跃，投资意识在个人购房者的兴起，促使大量房地产开发商跟近开发此类物业。
据不完全统计，2003年上海可售型小户型市场的供应项目将达到20例左右，包括酒店式公寓和产权式酒店的总供应量将有8000多套，供应量会升至历年的最高峰。
可见，小户型市场的远期供应集中，市场的竞争会比较激烈，而在不同项目的竞争之中，只有性价比高的项目才会脱颖而出。
■以烂尾楼改造为主的小户型逐步向全新规划建设的小户型发展。
随着一大批烂尾楼项目的改造完毕，未来市场新供应的小户型项目将以新规划新建造的小户型为主，物业的品质将会得到明显提升。
■租赁市场的供应规模在扩大。
目前已交付使用并进入租赁市场的小户型项目并不多，租赁市场供需维持稳定。
不过2003年下半年以后，随着前期开发的一批小户型项目纷纷进入交房期，小户型租赁市场的供应量将会数倍增长，届时相互间的客源竞争便会非常激烈，小户型的租赁需求有待快速拉动和扩大。
上海小户型公寓细分市场分析
一、小户型公寓市场现状及分类
1、
“酒店式公寓”
近年来，上海商品房市场上出现了为数不少的以“小户型酒店式公寓”为主题的项目。
成为市中心区内被炒得最热的产品之一。
其中，绝大多数项目都在推广上将自身定位于“酒店式公寓”这个概念上。
但何为真正的“酒店式公寓”？
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起源
酒店式公寓概念最早起源于上世纪70年代的欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。
不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。
随着发展又飘洋过海，很快已风行全球。
我国的酒店式公寓最早出现在深圳。
当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。
之后在上海、北京等地均有发展。
由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。
酒店式公寓的定义
“酒店式公寓”，字面上理解，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是近年来兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。
简单定义其概念归结为3点：
A、
统一经营；
B、
售后回租；
C、
完整产权。
简单解释：
开发商将楼盘销售的同时，必须委托酒店管理公司进行统一经营，整体包装。
购房者在购入产权的同时，也必须与酒店管理公司签约，将出租权交给酒店公司。
酒店公司每年将租金收益减去经营费用，盈利部分按各家投资额进行一定形式的分红。
可以这样说，购房者买入的是该酒店产权形式的股份。
因此，经营者的水准及知名度将成为盈利的重要保证。
一般来说，与小业主签定的投资回报率多在5－8％之间不等，少数更高。
由此可见，目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，其实质与“酒店式公寓”存在各种本质的区别。
基本符合其标准的仅有河南路“世福汇”、陆家嘴“万源晶典”等少数几个项目。
“酒店式公寓”特点
“酒店式公寓”既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
“酒店式公寓”项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。
选择“酒店式公寓”居住最大的特点就是自由方便，而且价格相对酒店较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换褥具等。
一般“酒店式公寓”的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。
随着人群生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。
“酒店式公寓”能够满足这一特定人群的这种需求。
与传统酒店的区别
与传统的酒店相比，“酒店式公寓”在硬件配套设施上毫不逊色，而服务方面，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。
其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。
由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。
2、
分类
针对市场上出现的形形色色的“酒店式公寓”产品，我司经过广泛而深入的调研后，根据体现其本质的“产权性质”将其划分为三类：
只租不售的“酒店式公寓”：
其特征是并不对外出售产权。
一般由水准较高的跨国酒店管理集团统一经营。
称其为“公寓式酒店”更为合适。
是各类产品中综合品质及管理水准最高的，例如“衡山路41号”、“上海商城”、“嘉里中心”等。
商住产权的“酒店式公寓”：
顾名思义，其特征是“商住”性质的产权。
该类物业可对小业主出售，售后统一或非统一进行“酒店”或“写字楼”经营。
一般可签定比例、年限不等的返租合同。
其首付比例、贷款、利润税率等方面均较一般住宅受更大的限制。
住宅产权的“酒店式公寓”：
显然，普通“住宅”性质的产权是其典型特征。
这是目前上海市场上最为常见的“酒店式公寓”，但由于其本质是“住宅”产权，也决定了它不可能成为真正意义上的“酒店式公寓”。
更准确的说，这是一种“酒店式服务公寓”，以比一般住宅物业更为完善、全面的酒店式服务来吸引客户。
其付款方式、贷款形式、交易手续与普通住宅相同。
也有部分项目可签包租合同。
下文将从市场方面论述当前两类产权性质的“酒店式公寓”发展现状，并进行全面、深入的分析及归纳，研判市场特征及开发机会点所在。
二、住宅产权“酒店式服务公寓”市场分析及归纳
该类产品主要特征为：
产权性质为住宅产权，70年土地使用权；
多使用档次较高的物业管理公司甚至酒店管理公司进行管理或经营，如戴得梁行、第一太平戴维斯、仲量联行、太平洋国际等；
除包含普通住宅项目的物业服务外，还增添有各种酒店式服务，由此产生物业管理费用较同区域普通住宅项目大幅度提升；
从区位来看，这类项目多位于于交通便利、配套完善、发展成熟的市中心区范围内；
以小户型定位为主，面积一般在30－60m2左右，房型多为一房；
几乎所有的项目都提供全装修服务，装修费用记入房屋总价，装修额度不等，一般在1000－2000元／平米左右；
其付款方式、贷款额度均与普通住宅物业相同；
部分项目可签订年限、返租比例不等的包租合同，但一般并不强制。
部分楼盘出于争夺客源、体现项目定位、提高品质等种种目的，在全装修配置的同时附送各类家用电器、家俱等等配置，典型的如需要签订包租合同的“万源晶典”。
分布及市场供应
该类产品主要分布于交通便捷、配套完善、发展成熟的市中心区范围内，如浦东的陆家嘴板块、黄浦的外滩辐射板块、南京路沿线板块、静安寺辐射板块、虹口的北外滩板块、闸北的不夜城辐射板块等等……
更深入来看，多数项目的分布还具有这样的特征：
均较靠近上海几个知名的商务办公区，如陆家嘴、外滩、淮海东路、南京西路等，或与之有非常便捷的交通联系（如轨道交通），这与该类型项目的客源定位有着紧密的联系。
供应量方面，随着早期一些“烂尾楼”改建项目逐渐售完，目前更多推向市场的一些新建商品房，在产品品质上也有较大程度的提高。
目前在售及即将推出项目在十余个左右。
预计未来两年内，市场上将推出大量小户型酒店式服务公寓，竞争态势非常激烈。
3、
价格分析
单价
从单价层面来说，“酒店式服务公寓”一般较同区域普通住宅物业单价高2000－3000元／平米不等，少数则更高。
一方面，由于“酒店式服务公寓”多提供全套精装修（1000－2000元／平米的装修标准）；
另一方面，全方位提供的酒店式服务较普通楼盘提升了更多的层次；
最后，较小的户型面积直接控制了总价，降低了购房投资者的准入门槛，使多数项目供不应求，也间接导致了单价的拔升。
从目前市场现状来看，该类产品均价范围主要在9000－20000元／平米之间，依项目区位、品质不同而不等。
总价
虽然单价不菲，但由于较小的单体面积控制，使多数项目的总价并非高不可及，极少有超过单体100万元以上的楼盘，多数项目的主力总价控制在30－60万／套之间，这与其总体的客源定位有着密不可分的关系：
相对较低的总价能放低门槛，吸引更多的投资客源，大大利于项目的去化与利润率。
4、
去化情况
从“酒店式服务公寓”的去化情况来看，有这样一些特征：
早期多由“烂尾楼”改建的“小户型酒店式公寓”由于产品定位新颖，总价低，炒作到位（如“青年汇”），获得了非常理想的市场效应，基本上处于推出即售空的态势；
发展到后期，市场逐渐理性，投资客开始对项目的品质、区位、背景、经营方式、回报率进行综合的分析，虽然总体来说本类产品仍处于供不应求的态势中，但并非所有推出的项目均能取得良好的业绩，一些“性价比”较差的楼盘如浦东“金隆海悦”也陷入了销售瓶颈。
目前，多数“酒店式服务公寓”还是有较理想的去化速度的，一方面是房地产大势的影响；
另一方面，投资者的踊跃也是原因之一。
一般来说，大多数项目中的小面积房型（单体在45平米以下）均推出即售空，而剩余的多是相对面积较大的房型。
江宁路上的“圣天地”去化情况较好，这一方面是产品定位和包装的原因，同时我们也看到，其物业管理费2.5－3元／平米.月在各个项目中属底线水准，明显低于其他楼盘，这也成为了其争夺客源的有力武器之一。
5、
客源分析
客源方面，与普通公寓市场存在较大差别的是，“酒店式服务公寓”更能吸引投资客的眼光。
由于40、30平米甚至更小的户型虽然能满足基本
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