如何成功运作高档写字楼.docx

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如何成功运作高档写字楼

如何成功运作高档写字楼

XXXXX物业管理服务有限公司

中国的房地产在改革开放以来，在短短的时间內，经历着一个前所未有的高速发展过程。

在大量物业短期同时推出市场的情况下，激烈的竞争在所难免，而要在这个战争激烈的战场上，成功的战胜对手，确实不是一件容易的事。

   作为香港国际金融中心，上海中环广场等物业的管理者，我们对高档写字楼的开发管理成功与否，有着自己的看法。

以下我们将试从早期定位、规划设计及相关配套、招商、以至后期的经营管理几个方面作出分析：

1.早期定位

发展商在获得土地后，决定市场定位，要考虑以下因素：

1.1     政府的规划

政府对土地的用地规划，如在北京及上海的金融街。

甲级写字楼是必然的选择。

   一般而言，地方政府对全市土地有一个总体规划方案，开发商取得该地块，也在一定程度上接受了政府对该地块及周边地块的规划定位。

所以在一定程度上讲，开发商对自己的产品规划、定位须在符合政府整体规划的基础上，对相同性质物业进行分析，作出前瞻性规划设计，以期适应政府的整体功能规划，并取得良好投资回报。

1.2 需求

可进行市场调查，了解现有各级写字楼的供应量及未来五至十年的供应量，及市场是否可吸纳所有的供应。

如果自己规划物业和周边规划的物业或已有物业功能雷同，则须进行城市未来发展规划市场调研。

房地产市场一直流行着“没有最好，只有最贵”的法则。

作为需投入巨额资金流的房地产开发，如果市场定位欠准（不论过高或过低）不单单影响前期投入，更影响后期资金的回笼和利润的正负。

1.3 土地的质素

原有的土地的质素、大小、景观及政府有关的限制等等，面积大可分不同类型的发展，在写字楼加设商场、酒店，面积小可考虑收购邻近的土地或与别的发展商合作等等，否则很难兴建甲级写字楼。

要使物业有个性、最大化的适应市场需求，不但要做到鹤立鸡群的外观，也要考虑到配套设施（商场、餐厅等设施）功能，最大限度吸引周边物业的人流。

既为本物业内客户提供舒适快捷的工作环境，也为周边物业客户经济活动、社会活动提供服务。

首先是在硬件设施上建立今后软件服务的基础，形成区域性商务及社会活动中心，促进本物业投资的最佳经济及社会效应。

在香港，开发一个大型的房地产项目都很大程度考虑到“自给自足”（SelfContainment）,即在项目内提供所有日常生活或办公所需、社交所需的硬件软件设施规划，让无论是居住还是办公的人员都能完全在项目内获得满足，无须另作他求。

1.4 土地附近的建设

由设计至完工入驻，通常要三至四年时间。

因此，附近土地、建筑物及道路交通等未来几年的变化是一个重要的考虑因素。

物业在设计阶段就需考虑到附近土地，建筑物及道路交通等未来的变化，使物业投入使用后最大量地利用社会公共配套设施和资源，最大限度地降低自体投入成本。

反之，如社会公共配套设施不能最大化为我所用，则须考虑设立本物业的个性化配套以优异的适配性领先于周边物业，占取独有的市场氛围、取得预期的投资回报率。

2.规划设计及相关配套

2.1 要考虑客户的需要

现代写字楼一般都将办公、商务活动、甚至餐饮、娱乐、购物和住宿等多种功能综合在一起。

现代化的写字楼和酒店分布往往趋同，要求规范的管理与品质优良的服务。

写字楼以提供办公、商务、会议等为主要任务，因而以日常办公为中心的相应设施和设备要求完整，齐全。

酒店主要向客人提供住宿、饮食、休息、娱乐等服务，由于市场需要，酒店中也有一部分专为商务活动或会议、洽谈室以及帮助客人进行商务联络的商务中心等。

这刚好弥补了写字楼部分因租金高昂而很少配备大型会议或培训用地的市场空白。

酒店的服务对象虽然也有商务性客人，但入住时间较短的客人占大多数。

在市场竞争的条件下，酒店也有自己的特定市场定位。

由于酒店的功能和服务对象的特殊性，决定了酒店的设施均为二十四小时服务，而且要满足客人的各种衣食住行和购物等休闲需要，管理和服务都要强调给客人“宾至如归”的感觉。

写字楼的管理与服务主要针对办公及商务需要，侧重为客人提供安全、舒适宁静、不受干扰的办公环境。

设备、设施则更加注重快捷，高效率，和更加注重智能化，以满足现代快节奏的商务活动需要。

此外，写字楼的一线服务时间大多与写字楼的办公时间相一致，比较具有规律性。

在大规模的区域性多种功能物业的开发前期，在物业功能基本定位后，可考虑各种功能物业配套设施的共享，避免功能重复。

2.2 参考欧美高档写字楼的设计

不同经营性质的企业对写字楼的硬件设计会有不一样的要求，如金融与贸易公司的要求就有很大的不同了。

但一般在建筑设计阶段尚未对将来的使用者做出定性，因此应该以前瞻性的先进而齐全的系统和配置来提高自我的市场竞争能力。

现代化写字楼拥有先进的通讯系统，通过数据交换机及通讯线路为客户提供各种数字化服务。

通讯系统是现代化大厦的神经系统，它不但实现着语言通讯，而且实现着数据和图像通讯，还可通过微波技术、卫星通讯和光导纤维进行远距离通讯联络。

智能型写字楼必须拥有：

办公室自动化（OA.OfficeAutomation）；

通讯自动化（CA.CommunicationAutomation）；

建筑设备自动化（BA.BuildingAutomation）；

OA系统中最典型的是主计算机系统，它通过超级微机、小型机、中型机、大型机等计算机系统来实现对租户专用OA系统的作用。

OA系统中的远程会议系统是可以为与会者提供电子黑板、大屏幕投影装置、同声翻译系统的工作站。

   现代化写字楼的大厦管理系统包括节能系统、安全系统、管理系统。

节能系统包括自动调光、调温，自动开关、热能转换、太阳能利用等内容；安全系统包括遥控监视、报警系统、自动灭火、排烟防毒、停电措施、紧急疏散、停车场管理等内容；管理系统包括电气、能源、空调、卫生、电梯、的统一管理及各类设备的最佳控制、状况测试、分析记录等内容。

以上这些都借助于电脑中控完成，实现了写字楼各个系统的统一控制。

A.楼宇自动化系统（BA）

   楼宇自动化，也称建筑自动化，其实质上是建筑设备、设施的自动化。

广义的楼宇自动化系统应包含消防自动化系统和安保自动化系统，是现代化大厦各系统中涉及面最广、要求最高和功能最丰富的系统。

   一个完整的楼宇自动化管理系统通常主要有以下三大监控管理功能或子系统:

1）环境能源管理系统：

包括电力照明系统、空调卫生系统和输送系统，大楼的节能管理很大程度通过此系统来达成。

2）安保管理系统:

包括防灾系统、防范系统与数据系统。

3）物业管理系统:

具体包括计量系统和维护保养系统。

通过上述三大子系统，基本保证电力供应与照明控制管理、环境控制与管理、出入控制与管理、消防报警及控制、停车场库管理、公共广播系统管理及物业管理服务等功能的实现。

B．通讯自动化系统（CA）

通讯自动化系统也称为通信自动化系统，是大厦的“中枢神经”，它包括程控交换机电话系统、计算机系统、监控报警系统、闭路电视监视系统、卫星通信系统以及网络管理系统。

这些系统集成为一体化的综合信息网，具有对来自大厦内外的各种不同的信息予以收集、处理、存储、传输、检索和提供决策支持的能力，能为大厦的拥有者、使用者及管理者提供最快最有效的服务。

通常，可按不同的标准把通讯自动化系统划分为不同的类型。

如按照信息的种类不同，可分为语音通信系统、数据通信系统、视频通信系统以及多媒体通信系统等；

按照通信的方式及介质的类型来区分，则有模拟通信系统、数字通信系统、移动通信系统、光纤通信系统、卫星通信系统以及微波通信系统等。

1）语音通信系统:

语音通信系统是大厦中最重要的通信系统之一，通常通过数字程控交换机（PABX）来实现语音通信功能。

PABX除了语音和数据通信外，还能提供多种附加的服务功能，如语音信箱服务、传真信箱服务、特殊接续服务以及其他服务等。

用户可以充分利用这些附加的服务功能。

2）数据通信系统:

一个数据通信系统，由数据站和传输线路两部分组成。

数据通信可以提供数据库业务，信息检索等方面的服务。

如电子信箱系统、电子数据交换及可视图文系统等。

公用网上的电子信箱系统，与公共电话网、分组共用数据交换网和用户电报网联结，用户只要拥有一台计算机、一部调制解调器，就能通过通信线路进入信箱系统取出或发出电子“邮件”。

电子数据交换是一种公司之间传输定单、发票等商业文件的电子化手段，被通俗的称为“无纸贸易”。

“可视图文系统”是一种公用的、开放式的信息服务系统。

用户只要按照统一规定的检索方法和显示格式，就可通过电话机、显示屏等组成的用户终端，获取可视信息网上数据库中的信息。

3）视频通信系统:

现代化大厦的视频通信系统通常需要连接市内的有线电视网，在作为城市有线电视延伸一部分的基础上，再额外接受卫星电视、自办节目、播放录像等。

视频通信系统中比较重要的是会议电视与可视电话系统。

会议电视是利用电视召开会议的一种通信方式，它主要由会议电视的终端设备、传输设备以及传输信道三部分组成。

可视电话系统则主要依靠可视电话机来实现视频通信功能。

可视电话能用现有的一路模拟线路在正常通话的间隙在几秒内向对方传送一幅一定质量的黑白或彩色图像。

4）多媒体通信系统:

多媒体通信系统通常通过计算机网络来实现通信功能。

一般来说，它是一种综合型的通信系统，也是一种由市场潜力和发展前途的通信系统。

目前，主要存在三大各具特色的通信网络，即公用电信网、有线电视网和计算机区域网。

其中，公用电信网属电信部门管理，主要以语音通信为主。

通过综合业务数字网及数字数据网等来实现计算机数据通信。

当然，通过公用电信网也可以实现图像通信，建立可视电话系统、会议电视系统等。

有线电视网属广电部门管理，主要以模拟电视信号传输到各个大厦及各个用户。

和前两者不同的是，计算机区域网则是用户自己管理的网络，也是最具发展前景的通信网络。

计算机区域网包括小范围的局域网和通过卫星、微波、公用网联接的广域网。

计算机区域网主要传输计算机数据，也可以传输语音信息和多媒体信息。

在现代化大厦中，计算机网络不仅承担数据信息的传输和交换，而且还是楼宇自动化系统和办公自动化系统的基础。

现代通信技术和计算机技术的飞速发展，将会给通信领域带来分更多新的通信系统。

这些系统的出现不仅会增加智能大厦的功能，而且也将大大提高大厦的声誉和地位。

C．办公自动化系统（OA）

办公自动化系统，一般是指办公人员运用计算机技术、通讯技术，把办公设备、设施通过网络技术联成一体，将文字、数据、图像、语音、信息处理等功能组合在一个自动化系统中，从而提高办公效率和办公质量。

办公自动化系统是现代化大厦的基本功能之一，通常由办公人员、办公设备和办公软件三部分组成。

其中，办公人员是办公自动化系统的第一要素。

办公设备则包括计算机设备、网络和通信线路以及终端设备。

终端设备主要有显示器、光笔、高性能的打印机、传真机、电传机、绘图仪、交换机、电话机、语言发声器、投影仪、扫描仪、图文电视设备、可视电话设备、幻灯机、数字化仪、中文平台、网络操作系统等基本软件；二是如WPS、OFFICE、LOTUS、AutoCAD及一些辅助设计、辅助分析等办公自动化通用软件；三是如信息管理系统、决策支持系统及集成制造系统等办公自动化专用软件。

  一个完整的办公自动化系统，一般都具有四大功能，即文字处理功能、数据处理与分析功能、多媒体功能以及全方位的通信功能。

能够帮助办公者轻松的完成文字输入、排版与打印、数据分析、存储、归类与统计，图像、声音的采集、识别。

合成与转换，发送电子邮件、电子票务、电视会议服务等具体工作，能极大地提高办公人员地工作效率和工作质量。

  办公自动化发展的基本趋势是数字化、智能化、无纸化和综合化。

近年来发展的多媒体技术集声音、文字、图像、音乐、动画和视听技术于一体，使人机界面到达了一个新的境界，同时也扩大了办公自动化系统的功能。

D．结构化综合布线系统

   结构化综合布线系统又称PDS（PremisesDistributionSystem），或开放式布线系统（OpenCablingSystem）是一种基于计算机通信技术的现代通信物理平台，它把大厦三大系统有机联系在一起，实现信息、数据、图像等的快速传递，是大厦三大支柱之间不可缺少的传输网络。

   结构化综合布线系统是目前国际上最流行的建筑物布线系统之一。

其名称中包含两方面的含义，一是结构化的含义，一是综合的含义。

   其中结构化的含义是指将规模庞大的布线系统划分为功能各异的几个组成部分，消除了以前的通信系统在物理结构上的差别；所谓综合，是指集成了语音、数据、图像和视频通信的能力，消除了原有通信线路在传输介质上差别。

也可以说，结构化综合布线系统能够满足目前绝大多数通信要求，可以通过一次布线工程就提供各种语音、数据、图像或视频通信系统的通信线路。

   综合布线系统已形成了国际标准。

如美国的AMP公司、DEC公司和AT&T公司，日本的NEC公司，德国的SIEMENS公司等均有综合布线产品提供，采用非屏双绞线、同轴电缆、光导纤维混合布线以连接各设备。

例如：

AT&T结构化综合布线系统的6个组成部分，或6大子系统

1）建筑物引入子系统：

它是将多个建筑物的数据通信信号连接一体的布线系统。

包括各种电缆、连接硬件、保护设备和其他将建筑群之间的线缆于建筑物以内的布线系统相连接所必须的各种设备。

2）设备间子系统：

由设备间中的电缆、连接跳线架及相关支撑硬件、防雷电保护装置等构成。

设备间的子系统是整个布线系统的总配线机构，是整个系统的核心。

3）垂直干线子系统：

是指用于将管理区子系统的配线间同设备间子系统或建筑物引入子系统相连接的主干线缆部分，包括主干线缆、中间交连和主交连、机械终端装置和用于主干交连的接插线和插头。

4）水平布线子系统：

是指从工作区子系统的信息插座出发的，连接管理区域子系统的通信中间交叉配线设备的线缆部分。

除了水平分布的电缆和光缆之外，一般还将工作区子系统的管理子系统中的信息连线和交叉跳线视作水平电缆的扩展，共同加以考虑。

5）工作区子系统：

是指从水平布线子系统的线缆末端，通过信息插座、插座盒（或面板）、跳线、适配器和其他各种信息连接设备，与用户使用的各种设备连接的部分。

6）管理区子系统：

它是垂直干线子系统和水平布线系统的桥梁，同时又可为同层组网提供条件。

其中包括双绞线跳线架和跳线。

2.3有经验的建筑师及屋宇设备工程师的意见

   A．大厦是建筑与其他高新技术统一的系统工程

通过对建筑结构、建筑设备、建筑服务、建筑管理的优化，形成一个有机的综合环境。

对建筑机构和建筑设备的设计、采购、规划、布置进行最优化的组合，使各硬件之间的使用和功能保持协调一致，建筑服务和建筑管理必须充分考虑建筑结构和建筑设备的各种性能和特点，进行规范化管理。

建筑结构、建筑设备通过建筑服务、建筑管理相互结合。

相互影响和相互依存。

   B．大厦能够自动节能

一座大厦的空调和照明系统的能耗占大厦总能耗的比例是较大的。

而现代化大厦能够在满足使用者对环境要求的前提下，自动借助其智能系统，尽可能地利用自然光和大气热量（或冷量）以调节室内环境，最大限度地减少能源消耗。

按照确定的程序，精确地区分“工作”与“非工作”时间，保证上班时与下班后不同地室内照度、温度、湿度控制标准。

   C．提供最现代化的楼宇使用功能

大厦运用现代各种最新技术，如多媒体、ATM、基带和宽带通讯、视频、图像处理、高速数据传送，以及卫星通讯、可视电话等现代通讯手段，为用户提供了高度共享的信息资源，使用户在大厦内能方便地处理各种事务，联络全球，从而提高了用户的工作效率和生活质量。

   D．大厦极大地简便了楼宇的管理

大厦的楼宇自动化、办公自动化和通讯自动化，使管理人员能够在一个控制室内，甚至在一台电脑上全面监视大厦内的各种设备设施，可以非常方便和随时掌握大厦内各种设备设施的运行情况，并可及时减少员工数量，降低管理的人工成本。

 2.4前线销售人员的意见

需重视客户的欲望和需求，重视客户的导向。

现在需面对客户的定位产品，高度重视业户（租户）的行为反应。

通过开发商和潜在客户的双向沟通，开发商从使用者的角度安排营销管理组合策略。

不但卖开发商能制造的物业，而是卖使用者想购买的物业。

过往销售的价格原则是建立在：

成本＋利润＝定价的基础上，这一定价方式把购买者（使用者）排在了价格体系之外；现在根据市场的变化一般采用：

购买者（使用者）支持的价格－适当利润=成本上限

将购买者愿意付出的成本，即购买者所接受的价格作为决定性因素，倒推成本搞开发，把握住购买者的心理价格需有前瞻性，则可以形成销售势能。

    实际上作为高档写字楼，购买者（使用者）所支持的价格是根据城市整体环境建立的，也即市场价。

但以下几项是必须的：

1）充足及清洁的空调；备用空调

2）充足稳定的电力供应；紧急及备用发电机。

由于电脑及伺服器对电力及空调要求愈来愈大，及须要二十四小时运作，备用空调及发电机是必须的；

3）快速的升降机，以满足上下班及中午的高峰期需要；

4）环保节能措施；可减少日后日常管理的费用；同时随着世界性环境保护的关注，未来建筑物的节能性要求肯定更高，国际先进国家的跨国企业会特意选择节能性高的办公楼作使用，以表示出对国际性环保问题的支持。

但在节能之余，同时亦要考虑到用者的舒适度，因此必须在设计时的更多考虑；

5）严密的保安设施；面对世界性政治局面的不稳定状况，我们必须在大楼的安全性方面更加注重，更多考虑先进的硬件设施，以更好的保护来自世界各国的跨国企业。

尤其在911事件发生后，所有国际公司对写字楼保安的措施有很高要求，只考虑安全性高的办公地点。

3.招商

规划以后，确定写字楼竣工日期，就可以进行招商。

以下是招商过程中须要注意的环节：

1）漂亮的示范单位（样板房）

2）精美的招商书

3）成立自己的销售队伍

4）要与各级中介人紧密合作

   招商可将租户的要求在建筑工程进行期间一并兴建，以减低成本，例如：

专用的楼梯或专用升降机等；

   招商是不停的工作，写字楼完工及入驻后，总有租户迁出迁入，因此招商不是一次性的工作，而是具备延续性和长远性的特征。

招商团队须要有敏锐的市场触角，对全球的商业经营状况有着充分的了解，以掌握商业用户的第一手信息；同时要尽量吸引有名气的商户迁入，以提高大厦的名气。

4.后期经营管理

1）优质的顾客服务；既然是国际型的甲级办公楼，流利的英语沟通能力是必须的；优良的顾客服务突显写字楼的质素。

2）严谨的保安实施

ⅰ智能卡进出保安系统

ⅱX光机、金属探测器

ⅲ紧急应变措施及定期演习

3）智能化大厦管理系统；

4）定期的检查，测试及翻新各种设施，维修保养；

5）定期探访租户，了解租户动向及需要；

6）环保节能措施；今日的潮流，租户的需要；

7）优质的卫生环境；控制及预防疾病发生；

8）国际认证：

例如ISO9001；可令租户对日常管理更有信心；

9）定期检讨改善；日常管理遇到的问题；顺应潮流，改善工作以切合租户的需要；

5.供参考的管理模式

大型的企事业单位自投或部分融资兴建商务写字楼，一般来说除一部分满足自身使用外，余下部分用来出租和出售给客户。

在建筑写字楼期间，开发商往往组织有自己的筹集班子，并在工程即将结束时转向物业的日常经营与管理的工作。

也有的开发商为了完善自己的售后服务，组建物业管理公司进行日后的管理。

采取这种自建自管的模式优点在于：

竣工、验收、接管过程中同开发部门摩擦少；物业管理人员对物业本身熟悉，资料齐全；管理启动费用来源直接、可靠。

   但是也存在一些问题，如自建的物业管理公司向专业化物业管理公司过渡并不容易，缺乏各类专门人才；物业管理容易受到公司领导的行政干预；管理易变成“大而全，小而全”的统包统管等。

由于商务写字楼的经营、组织、管理、运作有很强的专业性，楼宇本身及设备的维护和保养有很强的技术性，因此出现了自管与专业公司相结合的模式。

财务、人事、产权产籍、入住装修管理、停车场、综合营销等方面一般属自管的范围；

而专业性、技术性较强的方面，如保安、保洁、园林绿化、餐饮、娱乐、电梯、空调、变配电室等等，这些模式主要是以契包方式合理组合各类专业公司，为客户提供满意的服务。

自建的管理公司为了实现向专业物业管理公司平稳过渡，而在转移阶段聘请顾问公司保驾护航。

   顾问公司一般都是资深的物业管理公司，经验丰富，有独到的管理理念。

因此，顾问公司可以帮助物业管理公司培训各级员工，拟定制度、大纲、拟定人员配备组织机构、工作规范、帮助制定在设备实施的维修养护计划，帮助挑选有资格的专业公司进行合作等等。

在顾问公司的帮助下，开发商自建的物业管理公司会逐渐建立专业化的日常管理规范，并逐渐适应日常经营、组织、管理工作及各种突发性事件的处理。

实际案例分享——香港国际金融中心

就如新鸿基集团副主席对房地产发展项目选项的首要条件：

“最主要是这个地方，我们投资的地方是不是一个好的选择”。

   国际金融中心的优越位置时无可挑剔的。

该物业位于机场铁路及地铁香港站上盖，交通网络覆盖全港，并建有多条行人天桥连接附近的商业大厦，以及中半山行人专用扶手电梯，来往各区非常畅达。

   此外，物业附设的大型商场，为上班一族提供均衡而多元化的购物选择，更备受洽租企业赞许。

与此同时，他们亦认为该商厦配置的尖端科技设施较同区现有相近级别的写字楼优胜。

该物业除拥有现时智慧型商厦的优点外，更灵活配合个别租户所需，互动发挥大厦独特设计，使大厦内工作的人与物业崭新建筑和先进设备融合一体，营造优越工作环境，有助提高效益。

   为了达到最理想效果，负责项目规划人员曾走访世界多个现代化商业都会，进行广泛调研及资料收集，务求大厦在建筑、设计、设施、应用科技及实用性各方面，甚至行政人员洗手间储物柜和附设淋浴设备等细节，均力臻完美，全面接合跨国企业所需之余，并给与运作上最大灵活度。

   在集团接收国际金融中心一期的地盘前，该地块地基结构已经完成，本应按预设的圆形地基构思兴建。

后经资料收集及详细研究，要兴建一幢同时充分运用建筑露面和符合跨国机构对先进写字楼要求的商厦，必须在大厦结构上慎密规划方形建筑物。

于是一些楼层采用钢架结构兴建，使加大实用面积之余，更减轻了大厦对地基的负荷，这项崭新尝试效果非常理想。

   此外，该物业建有四层特大的交易楼层，每层可同时容纳逾300部电脑及工作人员，并铺设精良通讯系统，提供最可靠技术支援。

这类设计是当时香港商业大厦首创，全为国际财务机构需求敞大露面及最尖端的科技装置而设，尤其是从事环球金融业务的企业，亟需保障精密仪器操作不受干扰及快速传送准确信息。

   该物业创设的特大交易楼层与标准层交错并存，楼底高达11英尺，空间特大，提升式的地台高一英尺，较一般写字楼高逾一倍，所有地台不安装任何空气调节系统，全部空间预留给租户铺设大量光钎及通讯系统。

   同时为配合大部分国际金融机构从外国输入精密运作系统，不宜共用大楼的公众通讯设备，于是特别拨出两条租客专用导管，供有需要租户安装独立光钎通讯系统，并贯通租用的多层写字楼，高度保障机密商业资料。

   大楼亦装置最先进光钎系统，全面接收和快速传送话音、数据、网上通讯及多媒体互动服务，并可于全幢大楼任何角落接收流动电话及传呼信息，连同电话接驳系统全日操作，为环球企业提供争分夺秒的服务。

   此外，为确保电脑系统全日操作正常，大厦提供24小时电源及冷暖水供应，并采用双管式设计，后被系统随时提供百分之一百的后勤支援。

与此同时，为照顾部分租户特别需求大量后备电源供应，大厦于机电层预留了位置予租户自行安装备用发电机，租户不单省却地方安装，也因此增大了写字楼可用面积，亦享有高度灵活和双重保障。

   除了悉心规划最先进