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6、X优质商业市场租金2..5
7、X优质商业市场未来供应状况及发展趋势26
8、X优质商业市场小结2..6
（三）五星级酒店市场分析2..7
1、X五星级酒店市场发展概述2.7
2、X五星级酒店市场当前供应状况2.7
3、X五星级酒店分布2..7
4、X五星级酒店需求状况及入住率2.8
5、X五星级酒店平均房价趋势2.8
6、X五星级酒店未来供应状况及发展趋势2.9
7、X五星级酒店市场小结2..9
（四）中高档公寓市场分析3..1
1、中高档公寓定义3..1
2、X中高档公寓市场发展概述3.1
3、X中高档公寓市场当前供应状况3.1
4、X中高档公寓市场分布3..2
5、X中高档公寓市场需求状况及销售率3.2
6、X中高档公寓市场售价趋势3.2
7、X中高档公寓市场未来供应状况3.3
8、X中高档公寓市场小结3..3
（五）国际标准服务式公寓市场分析3.4
1、国际标准服务式公寓定义3.4
2、X国际标准服务式公寓发展概述3.4
3、X国际标准服务式公寓当前供应状况3.5
4、X国际标准服务式公寓需求状况及出租率35
5、X国际标准服务式公寓平均租金趋势3.6
6、X国际标准服务式公寓未来供应状况3.6
7、X国际标准服务式公寓市场小结3.6
四、项目分析与定位规划3..8
（一）地块解析3..8
1、地理位置3..8
2、周边交通分析3..8
3、项目周边设施及景观资源分布4.0
4、地块基地分析4..0
（二）项目分析（SWOT分析）4..2
1、项目优势（Strength）4..2
2、项目劣势（Weakness）4..3
3、项目机会（Opportunity）4..4
4、项目威胁（Threats）4..5
（三）项目评价4..6
五、项目定位与规划4..7
（一）项目定位4..7
1、项目整体定位4..7
2、商业是城市综合体的核心驱动力4.8
3、持有型物业与销售型物业关系4.8
（二）城市综合体各元素初步定位5.0
1、项目商业定位方向研判5..0
2、其他功能的初步定位5..1
（三）各功能板块发展概念5..2
1、商业5..2.
2、甲级写字楼5..3
3、酒店及服务式公寓5..4
4、销售型物业发展定位5..4
（四）项目经营管理5..5
六、项目开发建设进度安排5..6
（一）项目整体开发建设的原则5.6
1、项目整体开发目标5..6
2、项目开发时序原则5..7
（二）项目开发横道图5..8
七、投资估算与资金筹措6..1
（一）项目总投资估算6..1
（二）资金筹措6..2
1、资金来源6..2
2、项目筹资方案6..2
八、对该项目的财务评价6..2
（一）评价的基本假设6..3
（二）财务分析结果6..5
1、编制现金流量表6..5
2、财务指标6..8
3、敏感度分析6..9
（三）财务评价7..0
1、可行性7..0
2、偿债能力评价7..0
九、项目风险分析及防范措施7..1
（一）国家宏观调控政策分析及相应措施7.1
1、稳定房价不等于降低房产的绝对价位7.1
2、房价调控不等于短期内降低房价上涨的速度72
3、宏观调控不改行业长期向好7.2
4、商业地产前景广阔，商业地产是未来重要投资方向73
5、相应措施7..3
（二）政府行政管理行为对项目的影响及相应的措施75
（三）施工建设过程中的风险及防范措施7.6
（四）市场风险及防范措施7..8
1、X商业地产前景较好7..8
2、控制市场风险措施7..8
五）内部经营管理的风险及防范措施8.0
1、科学的决策管理程序8..0
2、严格的工作流程制度和审批程序制度8.0
3、公正的招投标管理制度8..0
4、施工管理制度8..1
5、严密的财务管理制度8..1
6、营销及招商管理制度8..1
（一）市场分析
X作为长江中下游的一座大型经济中心城市，以其历史悠久、文化底蕴深厚、独特的资源、丰富的文化、完善的服务吸引了大批中外商家、游客。
根据市场调查，X市宏观经济保持稳定的增长势头，运行良好，城市具有竞争力，X市常住人口持续稳定增长，人均可支配收入逐年增加，X市城市消费品零售总额逐年攀升，显示出持续强劲的市场购买力。
近年来，X消费结构逐步升级，极大地促进了X市消费品市场的繁荣活跃，消费品市场规模不断扩大。
1、甲级写字楼市场分析
X甲级写字楼市场从2003年开始进入快速发展时期主要聚集在鼓楼区、白下区和玄武区，大多数的甲级写字楼以小产权出售，纯租赁型的物业稀缺，整体市场的品质距离上海北京的同类型物业有差距。
X市甲级写字楼现存量54万平方米，未来3年新增供应量高达86万平方米，每年吸纳量才5-10万平方米，供求失衡，空置率已达预警状态，根据历史数据预测，从2003开始至2016年底，X市甲级写字楼市场预计约有200万平方米的市场存量，但累计的有效吸纳量预计只有约84万平方米，差距非常巨大。
市场处于高风险运行水平，若市场需求未得到有效放大，极可能出现供过于求、严重积压的情况。
但有个性化特征、具有国际标准硬件设施和物业管理水平的高档办公物业在市场上仍然比重很少。
2、优质商业市场
X优质商形成以新街口为重点，湖南路、珠江路、总统府四大集聚区，从2000年开始进入发展时期，目前主要以百货商场为主，购物中心、精品商业街在2005年开始出现。
X优质商业整体空置率很低。
未来优质商业项目以购物中心形式为主，大部分的未来供应还是集聚在新街口、河西新城、夫子庙将成为新兴的优质商业区域。
虽然未来将有大量优质商业供应，但现阶段人均商业面积仅为0.16平米，市场仍有空间。
3、X当前五星级酒店市场
X市五星级酒店市场在2000年进入了高速发展的时期，目前主要分布在市中心区域的鼓楼区、玄武区和白下区，平均入住率较为平稳，近三年来始终保持在70%以上，但各个酒店之间的恶性价格竞争导致平均房价一直处于较低的水平。
未来供应以市中心鼓楼区为主，江宁、X区、下关区和浦口区也将有部分供应。
伴随着供应量的加大，高星级酒店市场未来的竞争将更为激烈。
凯悦、威斯汀和洲际酒店的入驻将进一步的提升X五星级酒店市场的整体水平。
4、中高档公寓市场
2003年起，中高档公寓新增供应放量，市场正式进入启动阶段，伴随房地产市场形势大好，2003－2007年新增供应集中放量。
主要分布在鼓楼、玄武、白下、秦淮和X区。
未来供应量将大幅增加，X区将成为未来主力成交区域，受土地供应限制，中心城区中高档公寓价格将得到需求的有效支持。
5、国际标准服务式公寓市场
目前X服务式公寓主要分布在鼓楼区、白下区和X区，市场上缺乏纯正意义上的服务式公寓项目和知名运营商。
未来供应较少，2009年共有两个项目合计353间客房的供应，对外经济的良好的发展态势使得服务式公寓未来发展前景向好。
（二）项目定位
1、项目整体定位
打造X地标级的城市综合体
项目同X其它区域相比，在地理位置和区域规模上所具有的特别优势，使其具备成为城市核心商业中心的条件，非常有望成为X商业格局更新中的重要一员，进而有可能在未来占据X的商业主导地位。
结合项目自身特点，以商业为核心的驱动力，建设高标准、复合功能、高绿化覆盖的城市综合体，打造X新地标！
2、项目规模：
持有型物业与销售型物业规模比例
持有型物业是城市综合体成功打造的保障，通过整体规划项目形象，以高档次高标准打造项目独特优势，打造城市级地标。
持有型商业及办公楼物业可以带来长期、稳定的收益，可持续性发展能力较强。
城市综合体的开发是一个周期长，投入大得开发过程，而持有型物业的财务回收期是一个长期的过程，在项目较长的开发周期内，销售型物业是维持项目健康财务状况得重要组成部分。
考虑本项目前期发展资金充足，为企业长远利益考虑，发展较大规模的持有型物业，同时在项目投入期，保证稳健的现金流，发展42%得销售型物业。
持有型商业中商业20万平米，写字楼20万平米，酒店6.5万平米，服务式公寓2.5万平米，销售型物业中商业街5万，soho办公10万，高档公寓20万平米。
3、持有型物业定位
城市综合体中商业是城市综合体的关键组成元素，由于项目庞大的体量以及较好的地理位置，故X项目商业宜采取城市级购物中心+购物公园（街区）+文化娱乐中心的混合模式发展，以市场缺失的中高档购物和生活时尚为商业主题的产品。
其他功能以商业为核心，各综合体组成元素相互支持促进，推动项目资产升值。
根据商业定位的不同，综合体其他构成元素配置不同。
写字楼发展甲级写字楼，酒店和公寓是提升项目形象和品质的重要配套和组成部分，项目将引入国际知名酒店和公寓品牌。
4、销售型物业发展定位
基于项目的自然、地理条件、交通以及项目周边完整的商业商务配套，高级公寓发展为此中心城区高尚居住区。
结合现状部分商业及办公现状，soho商务楼以满足中小企业办公需求为主。
（三）项目开发建设进度安排
项目计划从2010年1月开始施工，预计建设工期为7年，即项目可望于2016年底全部竣工。
本项目没有太大的资金压力，侧重开发能扩大项目影响力的产品类型，商业早期入市可以为后续开发产品提供配套，并且早期树立项目品牌形象。
酒店和写字楼项目入市进一步提升项目的整体形象。
从开发中期开始，各种产品租售结合，住宅公寓产品分期开发。
（四）投资估算与资金筹措
本项目开发建设的投资总额（含资本化利息）为985,341.37万元，建筑面积为84万平方米，公司总投资约98.5亿元，其中自有资金按国家规定35%计算约34.5亿元，剩余65%约64亿元，可利用银行贷款和预售收入结合覆盖
（五）项目的财务评价
财务分析结果表明，项目内部收益率达13.22%（税前），税前财务净现值为
266,253.58万元，NPV>
0,则未来的现金流足以抵偿原始投资；
说明已满足最低的报酬要求，覆盖了资本成本，能够增加股东财富；
投资回收期为15.36年，说明在开发产品计算期内能回收投资，本项目可行。
（六）项目风险分析及防范措施
建议本项目组合一批既懂地产又懂商业和金融的专家和专业公司，更好地协调、监督和管理商业地产发展。
项目加强与本地政府的协调公关能力，建立良好的内部经营管理的风险及防范措施，建立良好的施工建设过程中的风险及防范措施，有效地控制项目风险。
、项目总论
（一）项目背景
1、项目名称
X中山东路518号城市综合体（暂定名）项目
2、开发公司背景简介
中国航空工业集团公司（简称“中航工业”）是由中央管理的国有特大型企业，是国家授权投资的机构，由原中国航空工业第一、第二集团公司重组整合而成立。
集团公司设有防务、运输机、发动机、直升机、机载设备与系统、通用飞机、航空研究、飞行试验、贸易物流、资产管理等10大产业板块，下辖近200
家子公司（分公司）、有20多家上市公司，中国航空工业集团公司秉承“航空报国、强军富民”宗旨，弘扬“敬业诚信、创新超越”理念，牢牢把握财富革命的契机，大力实施“市场化改革、专业化整合、资本化运作、国际化开拓、产业化发展”，谋求更高更快更强的发展，以豪迈的步伐向具有国际影响力的世界级大集团迈进。
中航城以“开启城市未来”的高度，打造中国首席城市综合体品牌。
通过“中航城模式在各重点城市的复制，为构筑城市繁华，实现城市升级和增值做出贡献。
中航城在X,将依靠母公司-中国航空工业集团庞大的实力，与国际资本融合，整合国际顶级团队资源，以高度的战略眼光和远见，为X市的城市建设和经济建设带来一个崭新的局面。
结合X的城市特性，鉴于目前国内和国际都对城市综合体开发形成了新的认识，提出了对于城市综合体的有效资源利用核集合是未来城市规划不可忽视的重要领域，同时也是城市未来发展的新趋势，为了发展和繁荣X市的经济建设，为X市民提供崭新的商业、商务和生活的城市空间。
3、研究工作依据
《房地产开发项目经济评价方法》
（建设部：
建标[2000]205号）
《建设项目经济评价方法与参数》
（国家计委、建设部：
计投资[1993]530号）
《关于印发经济评估方法的通知》及附件
（中国国际工程咨询公司：
咨经[1998]11号）
《X市建设工程价格信息》
4、项目规划设计要点
项目的规划设计要点见下表。
项目规划设计要点表
序号
名称
单位
数据
土地号
1
总占地面积
公顷
39.5
2
总建筑面积
万平方米
84
3
控制指标说明
（二）可行性研究结论
1、市场预测
根据市场调查，X市宏观经济运行良好，城市具有竞争力、未来虽然有大量商业地产供应，但与本项目比较而言，地处属于成熟商圈，并与地铁无缝联通的类似项目在X市区比较缺乏，同一区域范围内，产品同质化竞争不高。
2、项目建设进度
项目计划从2010年1月开始施工，由于本项目规模较大，并且工程要求高，因此预计建设工期为7年，即项目可望于2016年底全部竣工。
3、投资估算和资金筹措
投资估算
本项目开发建设的投资总额（含资本化利息）为9853417万元，建筑面积为84万平方米，其各项成本费用的估算额及单价详见下表。
项目总投资估算表
■'
P'
J
介顼名称
费用A-i.）
■r7號
]
地价
840,000,00
3,000,00
259,560.DO
计容世嵐面积
S1Q,000.00
3,000*QQ
252,000.OQ
前期工程费
1.100,000.00
300.00
33.000.00
建筑安裝工程费
1,100,000.00
3,8SL.眈
426,950.00
封闭或购物屮心
120,000.00
200,00
50,400.00
B0.000.00
3.60C.00
28,800.00
商业街
50.000.00
3r200.00
16,000.00
五.呆泗出
35,000,00
B,500.00
2&
750.00
四星洒店
30.000.00
6,200.00
IS,600.00
甲掇耳楼戏M：
so.000.00
5.500.00
I,000.00
甲级写字樓100米
120,000.00
%500.00
atooo.oo
lli势式会寓
25t000.oo
6,000.00
15,000.00
S0H0
100,OQC.00
3,100,00
34,ooa00
200.000.00
2,300.00
思000.00
卜崗业
60,000.00
「10
56,400.00
地下车吟
200,000.00
3,200.00
6i,moo
4
不可顼见费
1.100h000.00
232.BB
26,61?
.00
5
幵发间接费
1,100,000.00
203.07
22,337.SO
6
1P100,000.00
ga.39
10,823.24
7
财务费用
1B82.31
207,053.78
8
1P100,000.00
B967.65
966^41.52
资金筹措
本项目的资金来源主要包括自有资金（资本金）、银行贷款和预售收入等。
公司总投资约98.5亿元，其中自有资金按国家规定35%计算约34.5亿元，剩余
65%约64亿元，可利用银行贷款和预售收入结合覆盖。
项目资金筹措表
资金来源
金额
用途
公司自筹
34.5
亿
支付土地出让金、契税；
购置公司固定资产；
公司前期开办费用；
前期工程费的支付，垫支的流动资金等。
银行贷款
64亿
支付建安工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发期间费等开发费用。
预售开发产品收入
项目竣工后的尾款结算。
合计
98.5亿
备注：
筹资款取整数
4、项目综合评价结论
本项目属房地产商业开发项目，符合国家城镇商业开发建设产业政策，项目已立项，具备开发条件，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。
本项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场主流需求。
从财务分析结果表明，项目内部收益率达13.22%（税前），税前财务净现值为266,253.58万元，具有良好的经济效益；
此外，本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。
项目综合评价结论：
本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。
二、项目投资环境和宏观市场研究
X作为长江中下游的一座大型经济中心城市，以其历史悠久、文化底蕴深厚、独特的资源、丰富的文化、完善的服务吸引了大批中外商家、游客，特别是近年来，全市的社会经济得到了长足的发展，城乡居民收入和消费水平逐年上升，消费结构逐步升级，极大地促进了X市消费品市场的繁荣活跃，消费品市场规模不断扩大。
宏观经济指标
1、GDP及其增长
X地区GDP增长趋势较为稳定：
2003年X地区生产总值增长势头加速，约1,576亿元生产总值较之2002年,增长了约21.4%。
2004年的生产总值更是达到了2,067亿元，年增幅约31.2%；
2005年，受国家宏观经济调控的影响，增幅放缓，当年增幅15.1%；
此后增长势头放缓，至2007年，GDP年增长率约18.1%,2003年至2007年
GDP年均复合增长率约20.1%；
2008年，全市实现地区生产总值3775亿元，按可比价格计算，比上年增长
12.1%；
稳定的增长势头表明了X经济环境良好的发展态势以及市场对于经济发展的较强信心。
2、人均GDP及其增长
X地区人均GDP!
台终保持着较为稳定的增长势头：
2003年至2005年，X市人均GDF增长加速，年均增幅保持在20鸠上；
2006年，受人口数量的增长影响，当年人均GDP为39,379元，较之上年出
现-3.8%的负增长；
至2007年，当年的人均GDP年增长率约13.9%，重新呈现快速增长的势头；
2008年，按常住人口计算的人均地区生产总值达到50327元，按可比价格计算，比上年增长9.1%；
人均GDP急定的增长势头表明了X消费能力保持稳定增长的态势。
3、固定资产投资及其增长
X市固定资产投资逐年增幅趋缓：
X市固定资产投资2007年为1,868亿元，较之2006年增长了15.7%，略高于
2005年至2006年的15%勺涨幅；
既2003年约58.2%左右的涨幅后，之后的增长态势均较为平稳，但是增幅较
之2003年有了一定的下降，但是总体运行态势较为稳定，2003年至2007年
的年均复合增长率为18.3%；
2008年全市完成全社会固定资产投资额2154.17亿元，比上年增长15.3%；
X市固定资产投资持续稳定的增长背后，房地产投资成为主要动力之一。
4、支柱产业发展状况
X市支柱产业发展运行态势良好:
2007年，X市规模以上工业企业实现工业总产值约5,792亿元，同口径对比
（采用新的统计口径），比上年增长22.3%；
全市当年工业四大支柱产业（电子、石化、钢铁、汽车）实现总产值达到约
3,985亿元，同口径对比（采用新的统计口径）增长21.7%;
四大支柱产业的总产值占到了全市规模以上工业总产值约68.8%的比重。
并
且2007年当年完成新产品产值770.14亿元，增长46.1%。
5、人口数量及其特征
X市常住人口持续稳定增长：
截止至2007年底，X市常住人口数量达到了741.3万人，较之2006年增加
了22.24万人，增长了3.1%；
2004年X市市取消了农业户口、非农业户口、地方城镇户口等各种户口性质，统一为“居民户口”，并放宽了外地购房、投资、就业人员的落户政策，这一举措促进了X常住人口数量的增长，同时也吸引大批人才落户X；
2008年底，X市户籍人口约为624.46万人，其中市区人口为541.24万人，较之上年增加了6.85万人，人口向市区集聚的趋势较为明显，这将进一步促进房地产市场的发展。
6、人均可支配收入及其增长
X市城市居民人均可支配收入逐年增加，但是经过2005年约29.3%的增长
高峰后，近两年来增速放缓，2006年和2007年的年增幅分别为16.9%和15.8%:
2003年至2005年间，X市城市居民人均可支配收入大幅增长，2003年至2007年的年均复合增长率约为18
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