房地产住宅项目设计任务书范本可以直接用文档格式.docx
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3.1.4.2户型要求：
详见已确认的建筑单体户型方案设计。
3.1.4.3车库层设备安装后的净高要求不低于2.2米，住宅和商铺层高详已确认的方案设计。
3.1.4.4厨房、卫生间及阳台需做结构降板设计，厨房与相邻房间的高差为50mm；
厨房相连的生活阳台与厨房高差30mm；
并且设给排水点；
外挑景观凸阳台与相邻房间高差50mm；
与餐厅连接的内凹景观阳台不降板，采用门槛挡水；
阳台不做防水，仅在地漏及管道周边300范围内做防水。
阳台应考虑找坡后满足高差及排水坡度要求。
住宅卫生间采用同层排水，只做下层防水层及保护层，其余由住户自理，非住宅卫生间的下层如是商业则采用同层排水、如是卫生间或地下室则不采用同层排水；
外墙突出部位的景观花池内设涂膜防水一道及保护层。
用水房间防水高度要求：
除卫生间淋浴区防水高距设计完成面1.8米，其余防水高0.5米，防水高指装饰完成面上高度。
3.1.4.5建议屋面防水按一层涂膜、一层卷材、一层刚性层设防。
排水设计合理，雨水口位置设计恰当，雨水立管不得影响建筑物外观效果及室内功能使用，外立管应避让穿墙孔洞。
3.1.4.6外墙：
住宅外墙架空层部分为干挂石材饰面；
建议2层及以上为复合装饰板外墙面；
局部线条采用外墙弹性涂料饰面（尽量减少此项使用量）；
商业侧面和外侧立面用石材饰面，内侧外立面同住宅。
各栋除立面图外，还应设计外立面填色图，并标明分隔缝的位置及做法。
3.1.5设计建筑平面、立面需考虑各房间空调外机安放位置及安装方便、净空要求及数量，客厅外机位净空长度应不小于1200mm（高度不小于1000），其余按长度不小于1100mm设计（应充分考虑到市场上主要品牌的空调外机尺寸），室外机位置应用装饰隐蔽，避免对外观效果产生不利影响，且应与室内机插座位置统一；
设计时应充分考虑制冷、制热时冷凝水的排放，并充分考虑空调冷媒管的走向，减小转折次数，预留足够空间。
空调机位处于装饰线条处时，应进行调整。
3.1.6建筑专业应充分协调各专业技术要求，尽可能使安装专业设备、设施布置少占用室内外空间。
3.1.7完善设计图中预留（埋）件、预留孔洞以及细部大样详图等内容，避免施工中敲打、返工，室内楼梯、外墙外挑构件如空调板等部位应做滴水线并交代做法，必要时出具大样详图。
冷凝水管穿外墙处应在图中标明套管位置及套管材质。
3.1.8外门窗为断桥彩色铝合金中空玻璃门窗（玻璃选型计算结果应经建设方确认），飘窗采用内平开，直墙上窗采用推拉，宽度小于900的窗可采用上悬窗。
百叶采用彩色铝合金片式百叶，间距为50，外门窗及百叶分格及开启方式要求达到招标要求，避免招标前再次深化设计。
飘窗净挑宽度为600。
进户门按规范要求设计为安全防卫门（表面为木纹效果）。
公共部分采用钢质防火门（表面为木纹效果），地下室采用普通钢质防火门。
3.1.9外墙外保温应画出平面施工范围图及节点大样图。
3.1.10地下室顶板覆土厚度按不小于1.2米设计，局部大于1.2米覆土厚度根据景观设计调整。
3.1.11阳台栏杆、楼梯栏杆及护窗栏杆采用钢质喷塑，所有栏杆要求画施工图及大样图。
室内飘窗护窗栏杆采用薄壁钢管，刷防锈漆。
设计中栏杆端部固定点（连接墙、柱部位）应交代做法，必要时出具大样详图。
3.1.12需精装修部分的装饰装修设计深度应达到施工图深度要求，住宅门厅需单独设计，并出效果图、立剖面图、节点详图、天棚平面图、地面铺装图、天棚灯具布置图。
地下室电梯厅顶棚采用格栅顶棚，明确材料的规格型号并出施工图。
3.1.13物管用房应出施工图，门卫室、垃圾房结合景观设计要求，应在总平面布置图中反映。
垃圾门房开门尽量避免正对道路、景观点和住户。
3.1.14电视墙采用KP1型多孔砖；
外墙临空部位用多孔砖，其余如阳台和不临室内的外墙用空心砖；
厨房、卫生间100厚墙上如需暗埋管线，则采用多孔砖；
管道井和强弱电井如需在砖墙上设支架，则该墙设计为多孔砖墙；
一层门厅要挂贴大理石，采用多孔砖。
3.1.15自行车坡道坡度须考虑电瓶车的出入，且出入较容易，设计应考虑处理措施，坡道面层不能做成光面，建议不设踏步，自行车库底板标高可适当提高，不能出现电瓶车不能下到地下车库的情况。
3.1.16人防门及人防风管等需穿墙部位的预留洞口尺寸、位置和做法需在建施图中准确反映。
3.1.17要求出地下室和地面的管网综合图，要求各种管线标高均做交代，管网平面和立面均准确定位。
3.1.18进户门和公共部分防火门高2300。
3.1.19电梯开门尺寸均为1000mm*2200mm；
其中，住宅电梯：
井道尺寸为2200mm*2200mm，顶层净高为5300mm，基坑深度2200mm；
8#楼商业：
有机房电梯井道尺寸为2200mm*2200mm，顶层净高为5000mm，基坑深度1700mm；
无机房电梯井道尺寸为2300mm*2150mm，顶层高度为4700mm，基坑深度为1800mm。
3.1.20风管穿墙、板等留洞位置﹑尺寸大小应在建筑、结构图中有清楚的表示。
3.1.21厨房排油烟采用有主副烟道的成品烟道（变压式烟道），屋面要设计烟帽，要考虑防雨水、防鼠措施。
烟道出屋面应做建筑装饰。
3.1.22有外窗的卫生间应根据立面外观情况预留直接对外的排风孔洞，若需开排风孔洞，孔径不得大于10cm（留孔高度不应低于本层楼面标高+2.3m，并在室外配置不锈钢风帽，样式由设计确定）。
3.1.23所有生活阳台均不封闭。
3.1.24柴油发电机房的烟道要排至屋顶，烟道要耐火保温（可采用成品烟囱）。
柴油机房和所有风井降噪应达到有关要求。
3.1.25住宅及小商铺按预留分体空调考虑，空调预留洞内高外低，坡度10度。
3.1.26由建筑牵头出管线综合总图。
3.1.27楼梯间的净空尺寸（安装栏杆扶手后）应满足规范和强条要求。
3.2结构设计
3.2.1结构施工图设计说明完整清楚，基础平面图、详图、结构平面布置图、构件详图，节点构造详图，楼梯详图，构造柱布置图、埋件详图表达清晰，内容齐全，满足施工要求。
3.2.2最大限度的进行优化设计。
3.2.3对出现在公共空间的裸露的结构梁柱应尽量合理减小断面，以创造良好的视觉空间。
3.2.4尽量做到主要房间不露梁和柱。
卫生间和厨房地面不露梁。
3.2.5梁、板、柱、墙钢筋应控制含钢量，以节约建造成本。
在满足规范要求的前提下将地下室含钢量尽量控制在160kg/m2以内、将地上建筑的含钢量尽量控制在50kg/m2以内；
8号楼为双塔高层建筑、且为框架—核心筒结构，其用钢量应在安全、合理前提下尽量降低。
3.2.6各相关专业的预留、预埋件、洞口及设备基础均应在结施图中准确表示。
（≥800的墙、板开洞应在结构图上表明位置及构造；
300≤b（h）≤800统一大样表示。
大型结构预埋件用详图表示;
对幕墙等预埋件建议采用化学锚栓，以减少浪费。
小型设备基础在设备施工图上表示，大中型设备基础在结构施工图上表示）
3.2.7若建筑中涉及钢楼梯及其他钢构件，建筑、结构设计必须有相应的钢结构施工图（包括节点图），以满足施工要求。
3.2.8保证施工图设计深度，避免施工图中出现模糊表达而不能按图施工的现象，减少日后变更的工作量，保证工程顺利进展。
3.2.9屋顶花园考虑平均覆400厚土，阳台使用活荷载按2.5KN/m2、露台按3.5KN/m2。
3.2.10地下室顶板采用放阶找坡。
3.2.11人防需要的预留洞口尺寸、住置和做法需在结施图中准确反映。
3.2.12建筑外墙采用页岩多孔砖砌筑（阳台处外墙、不临室内的外墙除外），电视墙、管道井需安装支架的墙体、卫生间（1.80m高度以下）100厚的墙体也采用页岩多孔砖。
安装消火栓、户内配电箱的墙体厚度不宜小于200mm。
3.2.13根据原地勘报告，设计单位根据地质情况做基础方案设计，经技术经济比较后最终确定主楼范围选用筏板基础，纯地下车库选用独立柱基础。
3.3电气专业
3.3.1电气设计基本要求
3.3.1.1电气布置需绘制1：
50放大平面图（仅限于住宅），并经甲方人员书面认可。
3.3.1.2电气平面图布局及尺寸应与土建平面图布局完全一致,土建平面修改时须通知相关专业
3.3.1.3电气平面图中开关插座应有垂直及水平定位，弱电插座和强电插座水平间距300。
3.3.1.4所有箱（盒）尽量设在建筑物内并宜暗设。
3.3.1.5强电、弱电、消防电系统均设独立桥架、线槽。
3.3.1.6户表工程的集中电表箱应有分隔大样图。
3.3.1.7住宅全部按清水房标准配置灯具、开关、插座等。
3.3.2强电部分
3.3.2.1本项目住宅部分采用户表工程，依据《成都市新建住宅电力户表工程技术标准》（2009年版）设计，集中表箱放在电气竖井内，采用智能IC卡预付费电表。
3.3.2.2在地下室设高压配电站、分片区设变配电所、柴油发电机房。
商业、非居、动力和住宅分开计量（为便于用电管理，其中动力还应按商业、住宅分开计量），变压器按生活、非生活分别设置，非生活用变压器在商业、非居出线柜内设参考表。
要求9#10#楼及其地下室自成系统，能先期独立使用，因此在9#10#楼的地下室单独设置变配电房和柴油发电机房。
3.3.2.3负荷标准：
按供电局户表工程要求配置每户用电负荷。
其中2#楼每户预留户式中央空调电源。
3.3.2.4每2~3层设用户照明配电总箱（电表箱）。
每户内设开关箱，建议安装高度：
箱底边距地1500mm，设在进门隐蔽处。
住宅户内配电箱原则上不考虑备用回路开关，仅预留2个模数的空位便于住户调整。
3.3.2.5各房间的灯具按平面预留灯头位置居中布置，卫生间除顶灯外还有镜前灯。
楼梯间及电梯前室安装普通吸顶灯（带消防强启功能的声光控延时开关）。
灯位置需结合结构梁位置，避免灯位布置在梁上或梁边。
卫生间预留浴霸的电源接线盒、开关盒及管子并说明开关盒到接线盒不穿线；
水管井设吸顶灯；
电梯机房预留空调回路及插座；
住宅底层大厅均不设电源插座、弱电插座。
3.3.2.6剪力墙上配电箱及桥架穿剪力墙留洞（300以上的洞）位置﹑尺寸大小均应在建筑、结构图中有清楚的表示。
3.3.2.7导线电缆截面的选择应在满足发热及各种校验的条件下，取最经济值。
3.3.2.8提供变压器负荷计算、无功补偿计算、各种计算系数的取值及确定变压器容量；
变配电房应尽量设在负荷中心。
3.3.2.9柴油发电机：
在地下室设柴油发电机房，柴油发电机房供所有的保障负荷和消防负荷。
柴油发电机组应保障大型商业的备用照明、高层住宅的电梯、室外路灯照明，生活水泵等重要负荷。
3.3.2.10商业用电分户设置电表，集中安装方便抄表。
为配合竣工验收，每个商铺设灯、开关、插座各一个。
其余用电量预留。
小商业按分体空调考虑负荷预留，特大商铺同时考虑VRV中央空调预留负荷。
3.3.2.11地下室车库照明及总平照明设i-bus控制系统，地下室通风机、电梯积水坑水泵、变频供水设备等通过i-bus系统显示运行状态。
3.3.2.12供配电系统设电力后台监控系统。
3.3.2.13设备选型
10kV配电设备：
高压配电房内的设备选用中置式开关柜，进出线采用真空断路器。
10/0.4kV变压器：
选用低噪声环保型节能型干式变压器SCB10。
低压开关柜：
选用固定分隔式配电柜。
住宅竖向电缆采用预分支电缆供电。
车库统一采用普通日光灯管吊。
3.3.2.14电梯用电负荷按迅达、日立、蒂森、奥的斯四个品牌中最大负荷考虑。
3.3.3弱电部分
3.3.3.1住宅每户设一个信息配线箱，箱内预留一个AC220V电源插座。
建议安装高度：
箱底边距地300mm，设在进门隐蔽处。
3.3.3.2电视配置标准：
住宅：
客厅、主卧室各设一个点位；
次卧、书房各设一个空白面板，仅穿管，管内留铁丝。
商铺：
大开间商业的电视预留在就近的电视箱内，小开间的商业适当位置设一个电视插座。
3.3.3.3电话配置标准：
一对电话线进户，客厅、主卧室各设一个点位；
大开间商业的电话预留在就近的电话分线箱内，小开间的商业适当位置设一个电话插座。
3.3.3.4住宅及商铺均不设计计算机网络系统。
3.3.3.5闭路电视监控系统：
各楼底层门厅、电梯轿厢内、地下室电梯前室、主要出入口（含楼梯通道、主要汽车道及自行车道）、总平及商业外廊等处分别安装摄像机；
地下车库内主要道路节点设全角度快球摄像机；
小区围墙设脉冲电子围栏及摄像监控。
3.3.3.6可视对讲系统：
设彩色可视对讲，与物业管理控制中心联网，主卧室、客厅各设一个紧急按钮（h=800），厨房设煤气泄漏探测器，顶跃层户型上层增设一对讲分机。
底层主入口、地下室主入口及门卫室设门机（底层设立柱式），其余次入口及小区出入口设门禁。
物管中心设中心机。
对讲系统应具有信息发布功能。
3.3.3.7自动抄表系统：
气表为远传抄表，数据传至物管中心。
3.3.3.8设远程读卡停车管理系统，停车场道闸设在小区出入口，管理机设在物管中心，住宅部分采用人工发卡系统，商业部分采用出卡系统。
住宅使用栅栏式道闸，商业使用单杆道闸。
小区大门人行通道设摆闸、配门禁。
3.3.3.9设电梯三方对讲系统，电梯应具有应急电源顺序切换功能。
3.3.3.10设音响广播（兼消防广播）系统。
小区园区内设背景音乐系统。
3.3.3.11设火灾自动报警及消防联动控制系统，消防报警产品选用国产高档品牌，比如海湾、松江、利达等。
3.3.3.13设一卡通门禁系统，远程停车卡与近距离门禁卡双卡合一，小区设离线式电子巡更系统。
3.3.3.14在适当位置设小区消防控制中心和小区弱电管理中心。
9#10#楼的消防控制和弱电要求自成系统，先期能独立运行；
消防及弱电预留1~8#楼点位，1~8#楼不再设独立系统，设备接入此控制中心。
机房设置防静电地板。
3.3.3.15在小区主出入口适当位置设置信息发布显示屏。
3.3.3.16整个安保系统考虑备用电源（或设置UPS电源），备用电源由柴油发电机提供。
3.3.3.17小区的总弱电系统设计，各单体建筑弱电管线的预埋和设备机房、井道的预留预埋设计。
3.4给排水专业
3.4.1室内给水水表分户设置，集中放在管井内，方便抄表，管井内设排水地漏。
3.4.2分户水表后的支管公共部位沿吊顶内敷设，进入户内后沿地坪暗埋敷设，施工时用宽50mm，厚30mm的木块在板面预留槽，砼初凝时剔出，以便日后暗埋管道（管道施工完毕后土建应立即用豆石砼和铁丝网覆盖），交房前应在走管部位弹线标明（热水管用红色油漆标示，冷水管用蓝色油漆标示，并注明其平面尺寸及标高。
3.4.3热水不作循环，采用即热式燃气热水器。
3.4.4地下室不做卫生间。
（地下室室内恒温游泳池除外）
3.4.5室内冷热水支管均采用PPR管，给水立管及主干管采用内衬塑钢管。
排水立管采用PVC-U实壁管；
室外排水管采用PVC-U双壁波纹管，室外给水采用PE管。
3.4.6所有立管尽量设在户外，卫生间降板350（结构板）设同层排水。
有生活阳台的厨房不设地漏，地漏设置于生活阳台上；
无生活阳台的厨房要设地漏。
（此条应同时要求建筑专业，以便共同协作）
3.4.7给水系统采用支管减压方式（稳定水压方便使用），变频给水系统考虑在地下室。
给水增压设备进水口前端设紫外线消毒仪。
3.4.8室外雨水在覆土层内作雨水沟（为了降低管道埋深和与污水管的交叉）就近排入市政雨水管；
室外污水每栋就近排入城市污水管，管道敷设在覆土层内。
3.4.9空调凝结水由水专业及建筑专业配合完成，在水施中出系统图及平面图，空调凝结水应有组织排放。
3.4.10雨水管由建筑专业定位，在建筑平面图中表示位置，在水施中出系统图及平面布置图。
3.4.11空调穿墙套管、天然气入户套管、热水器、抽油烟机的烟道套管在施工图中标示平面位置及标高，并在各相关专业图纸中标注，套管位置应与橱柜协调避免煤气管影响室内橱柜安装。
注意：
厨房及生活阳台设备布置应出综合大样图（包括水、电、设专业）。
（套管的设置在建筑专业图中体现）
3.4.12雨、污水立管尽量设置于户外，并与建筑专业协调，不得影响窗户等的使用功能及外立面效果，同时应远离阳台防止攀爬。
雨、污水管尽量避免设在建筑物山墙上。
（应同时要求建筑专业，以便共同协作）
3.4.13给排水检修井设于绿地内，避免设于道路上和私家花园内，单元门前避免设置各种管井。
3.4.14卫生间座便器与淋浴间的地漏应注意能保证淋浴间安装后不至于压在地漏上或地漏落在淋浴间（离洁具150mm）。
3.4.15所有污废水管道上的地漏采用带P型或S型存水弯。
3.4.16各花池排水应有组织排放；
各大小阳（露）台均应有组织排水，若为侧排水则加相应管径的雨水篦子。
3.4.17各种管道应尽量放置在管井内或隐蔽位置。
3.4.18给排水管应避开空调挑板﹑厨房排油烟孔﹑热水器排烟孔。
3.4.19特殊部位按消防需求设气体灭火系统。
3.4.20公共部分设消防水系统：
包括消火栓（含消防泵）系统、喷淋系统。
3.4.21游泳池采用恒温恒湿游泳池，游泳池设备选用合资或进口品牌。
3.4.22所有管道、设备、给排水点均应有定位尺寸。
3.4.23商业公用设施应尽量避免设置在商铺内。
3.4.24商业用水分户设置水表，每个商铺设一个给排水点。
3.4.25总平消火栓建议采用地下式。
3.4.26生活给水管道上设置的阀门均采用铸铁阀体，黄铜阀芯。
3.4.27给水管应考虑作保温：
地下室生活给水主干管采用至少25mm厚铝镁质保温材料作保温处理，公共部分吊顶内支管采用至少25mm厚橡塑海绵保温。
3.4.28消防水泵房、生活给水设备间及生活用转输水箱间等均沿房间四周设置地面排水沟，地坪相应找坡（应与建筑专业协调）。
3.4.29建筑物内计量水表均采用普通计量水表。
3.4.30厨房排水和卫生间排水通气系统按设计规范设计。
3.4.31自动喷水灭火系统给水管（包括试验排水管）均采用内外壁热浸锌钢管，DN≤100的采用丝接，其余的均采用卡箍式沟槽连接。
3.4.32地下室适当设置清洁用水取水点位，并应有专用计量。
3.4.33总平适当设置绿化用水快速接口和保洁用拖布池，拖布池的位置尽量远离住户，此类用水应单独计量。
3.4.34消火栓、自喷末端试水装置不应布置在车位上。
3.5通风、空调、煤气专业
3.5.1电梯机房安装换气扇以保证通风效果良好，同时预留壁挂空调机插座（空调应选型）。
3.5.2设通风防排烟系统（含排烟风机及控制），风机及风阀信号引入消防监控。
风管采用无机玻璃钢风管。
3.5.3预留1、2、3、4、5、6、7、9、10号楼新风系统孔洞。
3.5.4游泳池恒温恒湿空调系统。
3.5.58#楼商业按VRV中央空调预留（每层系统独立）。
3.5.6本工程燃气系统供气方式：
气源为城市中压供气管网，小区中压管与已建市政管道上碰口接管，经楼栋中－低压调压箱调压至2.5～2.8KPa低压后，进入各用户计量表，向用户供气。
3.5.7热水器采用即热式燃气热水器。
3.5.8煤气水平管应设计在吊顶下，并尽量贴近吊顶。
3.5.9煤气表的设置要避免与橱柜的吊柜或热水器及厨房内的开关、插座等厨房内设备冲突。
3.5.10气表远传抄表，数据传至物管中心。
3.5.11燃气管道管材：
楼栋调压箱进出口连接部分的露空管道、高层楼栋室外立管和架空管采用无缝钢管。
中、低压埋地管道和引入管埋地部分管道采用与该区域城市中压管网相同的管材。
3.5.12厨房及生活阳台设备布置应出综合大样图（包括水、电、设专业）。
3.6技术措施表一（不含商业部分）
（在满足相关规范要求的前提下建议按下表选用）
类别
编号
名称
材料及做法
使用部位
备注
屋面
屋1
保温上
人屋面
1）钢筋混凝土结构层收平
公寓及住宅的保温上人屋面
按结构开间双向分仓。
分仓缝20宽，用沥青油膏嵌缝分仓范围≤6000×
6000
2）渗透结晶型防水涂料，上翻至完成面上250（厚度由设计确定）
3）1：
6水泥膨胀珍珠岩找坡，最薄处0厚
4）聚苯乙烯挤塑板（厚度由设计确定）
5）水泥砂浆找平层（厚度、强度由设计选定）
6）刷冷底子油一道
7）SBS改性沥青防水卷材层一道（厚度和类型由设计选定）（砂面）
8）40厚C20细石混凝土内配∮6.5@200钢筋双向，添加4%防水剂，表面收平压光。
屋2
保温非上人屋面
住宅门厅小屋面，住宅的楼梯间、电梯机房屋面等
油膏嵌缝
2）~7）同屋1
8）20厚水泥砂浆保护层（添加4%防水剂，强度由设计选定），分隔缝间距≤6.0M，表面收平压光。
屋3
非保温
非上人屋面
雨蓬、无保温要求的楼梯间和电梯机房屋面。
2）单组份聚氨酯防水涂膜（厚度由设计确定）
3）水泥砂浆保护层找坡（强度由设计选定），最薄处15厚，分隔缝间距≤1.0M，表面收平压光。
屋4
屋架屋面
用于屋顶屋架
采用清水模板
2）刮腻子两遍
3）刷外墙涂料
楼
地
面
地1
豆石地面
（一）
1）钢筋混凝土结构层
仅用于汽车坡道
2）刷素水泥浆一道
3）50厚1：
2水泥豆石抹面，掺金刚砂并压痕（设计确定压痕尺寸）
地2
彩色耐磨地坪
（一）
地下汽车库
集水坑周边2000X2000范围内起坡坡向集水坑，分隔缝按6
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