物业企业管理系统需求分析报告Word下载.docx
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2.任务概述
2.1目标
1、为物业管理企业网上办公、政府资质管理提供服务
（1）三级资质暂定一年物业管理企业申报、三级资质物业管理企业申报和年检；
（2）一、二级资质物业管理企业数据采集；
（3）外地到宁物业管理企业备案。
2、为政府收集行业发展信息提供数据统计服务
3、为市区日常物业行政管理提供服务
（1）市局通过外网向区（县）提供全市物业管理企业名单、所在区物业管理项目以及全市招投标等动态信息；
（2）区（县）通过外网向市局报送5万平方米以下物业管理项目招投标有关信息；
业主委员会备案信息；
物业投诉记录信息；
项目情况动态完善信息；
（3）政府日常管理信息平台。
市局通过外网向区（县）物业行政管理部门、全市物业管理企业发送政策文件、通知以及其他信息资料；
区（县）物业行政管理部门、全市物业管理企业向市局报送资料、信息、报表等。
2.2系统用户
本系统主要面向以下几类用户：
⏹局房物处
⏹物业办工作人员
⏹各区（县）物业管理行政部门
⏹各物业管理企业
3系统总体设计
3.1系统设计原则
根据物业管理系统建设的具体需求，本系统的设计应遵循如下原则：
1、安全性
本系统汇集了业务系统的关键、敏感数据，以及对数据的分析结果，因此，系统安全性显得尤为重要。
2、可靠性与稳定性
整个系统长期可靠的运行，对保证物业行政工作和共享平台的正常运转是非常重要的。
因此系统的可靠和稳定必须作为必要条件，只有这样，才能满足单位在新经济时代的需要。
3、可维护性与可扩展性
由于房产系统变化频繁的特点，因此，可维护性与扩展性将直接影响到系统的使用。
可扩展性指系统平台要有良好的兼容性、可移植性和升级前景。
在设计中，要保证系统结构模块化，功能模块可以平滑扩充。
5、实用性
该系统主要实现物业管理的日常业务操作，因此，系统的实用性显得尤为重要，系统在设计时应充分考虑实际情况，保证系统的切实可用。
6、易于使用
要求设计出的界面要人机界面友好，易于初学者操作。
7、快速实现的能力
由于行业竞争日趋激烈，所设计的方案应该具有快速实现的能力，以求缩短开发周期，尽快让系统投入实施运作。
8、先进性
先进性主要体现在应用系统的设计上，系统设计应采用先进的、成熟的且可持续发展的技术方法，并充分体现先进的管理思想和理念。
9、整体性
整体性指系统在设计时要从整体、全局的角度来看待。
整个系统应遵循共享平台整个数据规范，同时要考虑和现有部分应用系统的接口，以保证系统结构的完整性和信息的一致性。
10、投资保护
即在保证系统能够安全、可靠运行的前提下，最大限度地降低系统造价，保护原有的计算机设备投资。
同时计算机与网络技术的发展是非常迅速的，通常不可能选择一种永远不过时的计算机及网络技术。
所以在设计本系统时，应该充分利用原有的网络基础设施，投资建设的网络设备和线路应该与目前的应用紧密结合，并含有向更高的技术过渡的途径。
3.2网络结构及硬件
内网（“数字房产”共享平台）
共享平台数据库 局领导终端
交换机 房物处终端
共亭平台应用服务器 物业办终端
其他业务终端
系统监控和数据交换工作站
通过磁盘文件定期交互（物理隔绝）
外网
交换机
Web数据库
Web服务器
系统监控和数据交换工作站
防火墙
.
internet
internet浏览器
（物业办、
区（县）物业行政管理用户）
internet浏览器（企业用户）
3.3开发平台
1、外网开发工具：
JSP&
Servlet
2、应用服务器：
iPlantWebServerEnterpriseEdition6.0；
3、数据库系统：
Oracle9i
4需求规定
4.1用户分析
物业管理系统目标用户如下表所示：
部门
职能
局房物处
1、物业企业资质的审查；
2、通过外网向区（县）物业行政管理部门提供全市企业名单、项目和招投标情况；
3、向区（县）物业行政管理部门、物业企业发放政策文件、通知以及其他信息资料；
4、系统的权限分配；
5、负责网上公示。
物业办工作人员
1、物业企业资质管理入网受理与审核；
2、负责所有信息的初审和维护；
3、负责日常的系统维护。
各物业公司
1、通过外网提供企业的相关信息
各区（县）物业管理行政部门
1、通过外网提供5万平方米以下招投标信息、业主委员会备案信息、投诉记录信息、项目有关情况动态完善信息；
2、通过外网向市局报送资料、信息、报表等
4.2处理流程
XX市物业管理企业资质行政许可行为流程图
4.3软件需求分析
物业管理系统主要划分成如下几大模块：
（1）外网用户注册
（2）外网信息收集
（3）外网信息初审
（4）外网信息发布和反馈
（5）内网信息审核
（6）内网信息统计查询
（7）内外网信息交互
（8）系统管理
4.3.1外网用户注册
物业管理企业以及区（县）物业行政管理部门，通过系统注册功能进行注册，设置访问密码并可以访问相关栏目。
4.3.2外网信息收集
【要求】
1、需实现数据校验，上网申报的所有字段都必须填写才允许保存；
2、各企业在网上申报填写之后，由系统提供打印功能，打印统一格式的报表上报，非系统打印报表不予受理；
3、填报的有关数据单位要统一，金额统一成万元、面积统一为万平方米；
4、数据格式要统一，日期采用“yyyy-mm-dd”格式。
数值如有小数，一般保留两位；
5、对于明显错误的数据，如以万元为单位，金额整数部分达到五位数时，则需要提醒录入人。
又如以万平方米为单位，面积整数部分达到四位数时，则需要提醒录入人；
6、为规范数据和方便统计，对于可以定义选择项目的字段，必须使用下拉菜单来选择；
7、有职称和上岗证人员的信息，如果姓名和身份证重复需要有提醒；
8、提供企业申报、年检、备案、数据采集的示范文本；
9、企业的资质编号要求按照规定格式自动生成。
要求格式为“苏物业宁字第×
×
号”。
以下
（1）－（10）项为物业企业拥有的权限，（11）－（117）为物业行政管理部门拥有权限
（1）物业企业资质申请信息
序号
名称
字段名
类型
说明
业务编号
自动生成
业务类型
“行政审批”自动生成
3
申请人名称/姓名
4
申请人类型
自然人、法人、其它
5
申请人联系地址
6
申请人邮编
7
申请人电话
8
申请人手机
9
申请人证件类型
10
申请人证件号码
11
代理人名称/姓名
12
代理人电话
13
代理人手机
14
代理人证件类型
15
代理人证件号码
16
申请时间
17
申请方式
“网上”自动生成
18
受理时间
19
受理部门
20
受理处室
21
受理人员
22
受理单编号
23
补正次数
24
承诺时限
25
承诺办结日期
26
其它提交材料名称
（2）物业管理企业基本信息
根据江苏省建设厅要求，为全面掌握物业管理企业动态情况，设立了物业管理的统计指标，这些信息是系统的基本数据。
物业管理企业基本信息：
企业名称
资质编号
资质等级
三级暂定一年、三级资质申报、三级资质年检、一级数据采集、二级数据采集、外地备案
所在区
XX市的，以十三个区（县）行政区域名称填报；
XX市以外的，按城市名称+所在区名称或城市名称填报
注册地址
办公地址
公司联系电话
传真
邮政编码
六位数字
电子信箱
企业成立时间
工商注册日期
营业执照注册号
营业执照到期日期
登记注册类型
国有、有限责任、股份有限、私营企业、港澳台商、外商
体制类型
社会化物业管理企业、后勤转制物业管理企业、开发商衍生物业管理企业
企业主营
法定代表人
法人代码
法人联系电话
企业负责人
企业负责人联系电话
（3）物业企业人员汇总情况表
反映我市各物业企业总体人员状况。
企业总人数
部门负责人数+管理处主任或项目经理人数+维修人员数+保洁人员数+绿化人员数+安护人员数
管理人员总数
其中按管理人员统计
部门负责人数
管理人员统计
管理处主任或项目经理人数
物业持证上岗人数
职称人员总数
其中按职称人员统计
高级职称人员数
按职称人员统计
中级职称人员数
初级职称人员数
所有人员按工作类别统计
维修人员数
工作类别统计
保洁人员数
绿化人员数
安护人员数
所有人员按人员来源统计
部队转复人员数
人员来源统计
下岗再就业人员数
农村劳动力人员数
所有人员按教育程度统计
其中硕士及硕士以上人员数
教育程度统计
其中本科人员数
其中大专人员数
其中中专及中专以下人员数
（4）物业企业持证上岗人员具体情况表
反映我市各物业企业持证上岗具体人员状况。
姓名
性别
身份证号
出生日期
学历
硕士及硕士以上、本科人员、专科人员、中专及中专以下
任现职日期
专业技术职称
高级职称、中级职称、初级职称
证书号码
发证单位
发证时间
证书有效期
物业管理执业资格证
管理人员
公司部门负责人、持物业上岗证、管理处主任或项目经理
工作类别
维修、保洁、绿化、安护
人员来源
部队转复、下岗再就业、农村劳动力
备注
（5）企业经营与财务状况
反映我市各物业企业年度经营与财务状况的总体情况。
注册资本
资产总计
本年折旧
负债合计
所有者权益合计
营业收入
营业成本
营业税金及附加
营业利润
补贴
本年应付工资总额
（贷方累计发生额）
本年应付福利总额
劳动、待业、养老和医疗保险费合计
（6）物业企业管理项目汇总情况
反映我市各物业企业管理项目的总体情况。
管理总面积
其中：
多层住宅面积
高层住宅面积
别墅面积
办公楼和写字楼面积
商业营业用房面积
工业仓储用房面积
学校面积
医院面积
其他面积
出新后的住宅小区项目数
出新后的住宅小区面积总数
经济适用房小区项目数
经济适用房小区面积总数
５万平米以上小区项目数
５万平米以上小区面积总数
本企业获奖项目总数
（7）物业管理项目基本信息
反映每个物业管理项目的具体情况。
项目名称
项目地址
项目所在区
项目四界
东至
南至
西至
北至
项目楼幢数
项目电梯数
项目竣工日期
项目接管日期
项目合同中止日期
项目建筑面积
别墅住宅面积
是否为出新后的住宅小区
是、否
项目出新后的住宅小区面积
是否为经济适用房小区
27
经济适用房小区面积
28
是否为５万平米以上小区
29
５万平米以上小区面积
30
该项目是否获奖
31
项目负责人
32
负责人电话
33
项目员工人数
（8）项目收费情况和经营情况
反映物业管理项目的年度收费经营情况。
项目类型
物价局批文号
物价局审核标准
实际收费标准
年度物业费收缴率
物业费总收入
项目补贴类型
出租、停车、餐饮、其它
项目补贴费用
项目总收入
项目成本
（9）电梯情况
反映各物业管理项目每部电梯基本情况。
电梯名称
电梯型号
电梯类型
扶梯、垂直
投入使用时间
上次年检时间
状态说明
合格、不合格
（10）获奖情况
反映各物业管理项目获得各类奖项的基本情况。
获奖名称
获奖时间
授予单位
（11）业委会表
反映物业管理项目业委会的基本情况。
业委会名称
业委会成立时间
本届业委会起始时间
本届业委会结束时间
备案文号
备案时间
业委会委员人数
业委会主任姓名
主任住址
工作单位
主任联系电话
是否换届
换界时间
（12）对物业企业投诉记录
反映我市各小区业主和业委会对实施物业管理企业的投诉记录。
被投诉企业资质编号
投诉时间
投诉内容
投诉人
受理人
处理人
处理情况
办结时间
媒体报道情况
（13）物业管理专家表
反映物业行业有资格进行评标的专家基本情况。
职务
家庭地址
联系电话
申请日期
职称
个人主要简历
个人主要论文
个人主要评标项目
专家资格审定结论
专家随机数
（14）招标表
反映我市小区物业招标的具体情况和历史记录。
招标单位名称
招标项目名称
标的地址
标的面积
发标时间
开标时间
招标代理机构
招标联系人
招标形式
公开、邀标、议标
招标委员会意见
有效性标志
（15）中标备案表
反映中标企业的情况。
中标单位名称
中标项目名称
中标项目所在区
中标项目项目类型
中标项目项目面积
竞标单位
合同签订日期
合同期限
公示媒体
公示日期
（16）行政复议与行政诉讼信息
反映物业企业提出行政复议或行政诉讼的相关信息。
行政复议、行政诉讼
内容
是否结束
结果
（17）物业企业资质许可审批过程信息
系统自动记录审批过程信息，每一步过程形成一条记录。
办理环节编号
是否办结
是否计时
办理人员
办理部门
办理处室
办理时间
办理操作
办理意见
对应文书名称
对应文书编号
4.3.3外网信息发布和反馈
（1）通过外网，向各区（县）物业管理行政部门提供全市物业企业名单、所在区物业管理项目、全市招投标
升级会员 