集资建房蓝城的开发模式简述Word格式.docx
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⒉通过项目开发得到50%的底商产权及获益权，长期享受开发收益。
⒊通过合理规划，减少政府对小区配套设施的投入及补贴。
⒋规范了资金和土地管理，缓解社会矛盾，为实现高速发展提供了必要条件。
⒌由于规划合理，提高了资源的利用率，为可持续发展和合理利用资源提供了保障。
银行：
⒈将资金贷给最终使用者，在抵押物上有了真正保证，从而降低了收回风险。
⒉贷出的资金继续存在银行账户内，每月只使用一部分，提高了资金利用率。
⒊项目贷款专款专用，且在账目透明的前提下进行审核，保证了贷款的安全。
开发商：
⒈在概念规划阶段不直接参与，使开发商的项目周期缩短到18-24个月，加快了资金流转。
⒉减少了开发商资本在项目开发中所占的比例，降低了开发商的成本，解决了开发商的资金难和找地难问题。
⒊在账目透明、接受审核的前提下，项目完成后，开发商可以得到更高的项目利润率。
⒋解决了以往开发商盲目开发的问题，避免了开发后滞销可能导致的亏损。
业主：
⒈降低了房价，特别是不承担土地费用，买房变得轻而易举。
⒉得到了项目50%的底商所有权和获益权，使交物业费成了发物业费。
⒊取得物业服务自主，业主真正成了小区的主人。
尾房销售：
对未收到保证金及户型定义费的尾房，以其部分增加价格的作销售提成，激励销售的同时，保证了先期消费者的利益，甚至可以不由开发商销售，而由销售商负责，操作简单。
合作盖楼简要描述
⒈大家最关心合作盖楼的哪些问题：
安全：
对于合作盖楼这样一个新鲜事物来说，大家最关心的就是安全问题。
便宜：
合作盖楼的目的，就是大家一起争取自己的利益，所以便宜非常重要。
服务：
合作盖楼与一般的房地产项目不同，业主自己成了项目的主人，那么，物业怎么实现，服务怎么保证，费用怎么结算，就是合作盖楼的第三个问题。
⒉合作盖楼如何保证大家的安全：
合作盖楼是通过一套严格的、透明的程序来保证大家的安全的，主要有以下三点。
保证金的收取，使得大家不用为其它人的不诚信付出不应该付出的代价。
全部通过银行转账，账目透明，每月有结算上限的财务制度保证了大家承担最小风险。
合理的挂牌出让制度，为业主们的退出提供了可能，也避免了炒卖房号的问题。
⒊合作盖楼为什么便宜？
合作盖楼是对房地产价值由房价、物业、底商三部分组成概念的诠释。
通过账目透明，和良好的团队管理制度以及项目非营利的操作原则降低了成本。
通过透明的物业服务账单和协助监督权、建议权、弹劾权保证了业主在物业的地位。
通过规划适量底商，减轻了大家的还贷压力，使购买房价大幅度下降，房产价值上升。
⒋合作盖楼的物业服务怎么运做？
合作盖楼的项目运做期间以及物业管理过程中，会通过议薪制和弹劾权实现业主对物业员工的薪资支付和监督管理，确保物业服务人员的素质和工作积极性。
在这个基础上，合作盖楼会通过项目网站（大楼局域网）每月分三次公布物业费用报表，分别为当月预开销表，经业主讨论后的预开销表（转账单）和最终经过财务制度审核后的当月实际物业费用明细。
业主不仅可以得到物业管理的详细信息，更可以根据自己上月的开销情况，有限制的选择为哪些费用继续买单，并可以合理的提出增加某些需要的服务。
由于通过网络管理减少了大家的工作量，并实现了良好的沟通，所以可以实现很多非常廉价和实惠的服务。
比如闭路电视系统、大楼宽带服务器和接如带宽以及个人主页空间等。
可以这么说，在这个物业管理制度下，业主完全可以发挥自己的想象，尽情的享受生活的乐趣，而不用再向过去那样，虽然名为大楼的主人，实则饱受物业公司的邪气。
合作盖楼的规划很简单，寻找300到500个志同道合的参与者，一起承担开销，通过购买合法的土地，建设优质的住房，并为中国的城市化建设探索一套适合的管理模式。
在合作盖楼的基础上，我们可以有效解决以往房地产开发中的两个最根深蒂固的问题：
模式的不合理和资源的不关心。
事实上，房地产开发，可以说是一个其实很简单的事情，涉及到国家、银行、开发商、业主四个基本群体的利益，只要能够选择一个能够同时兼顾四个利益集团利益，并得到四个利益集团支持的模式，是很有希望把中国的房地产开发迅速的搞好的。
对于这个问题，我花了十多年的时间进行研究，虽然我的学识还很粗陋，但是我觉得我的研究成果应该还是具有一定实际价值和社会意义的，那就是我的蓝城。
最早研究蓝城，其实是从资源角度去思考的，因为我国的资源非常有限，而资源的粗放使用则非常的泛滥，可持续发展，已经是中华民族必需大力重视的问题了。
蓝城实际上是一种通过地铁连接若干居住区组成的线形城市，它的名字，事实上来自它的英文名称Linecity。
蓝城的结构经过很多年的完善，已经具备了很强的灵活性和很多非常有效的设计。
作为一个方圆一公里左右的居住区，从中间向外，可以分成五层，商务服务区、住宅区、小区护城河绿化带、体育场馆区和绿化隔离带。
每个蓝城的居住区就好象芦沟桥上的石狮子，虽然有着类似的结构和尺寸及功能，但事实上又各有风格，非常个性化。
作为一个尺寸有限的居住区，蓝城的特点之一就是小区的地面上没有大量机动车道和停车场，事实上，蓝城居住区里根本不允许开车也不需要开车。
不仅节约了能源，也为居民的生活质量提供了保障，而小区与外界的交通，则通过地铁、小区外的公路以及专门的功能区或现有城市实现。
蓝城的居住区功能非常强大，不仅可以提供现有城市的现代化生活和优质服务，还可以提供乡村才有安静、清洁和舒适。
包括现有城市无法提供的无施工扰民承诺等。
事实上，蓝城居住区在垃圾、污水、废气、噪音、交通、治安六个基本环境指数，以及教育、医疗、物流、就业等其它城市功能上的指数，是现在的城市和乡村根本无法比拟的。
当蓝城的模式得到确立之后，如何实现蓝城，就是我一直以来的工作重心。
蓝城虽然有着价格和资源上的明显优势：
人均成本6万元，人均住宅建筑面积38平米，功能面积9平米和室内体育设施3平米，市内交通能耗只有传统城市的1/100，人均占地面积比北京最高的地段高一倍。
这些数字，充分保证了蓝城的竞争力。
但是，我还是通过自己的研究，为蓝城选择了一种更适合国家、银行、开发商和业主利益的开发模式。
这个模式，实际上，就是我们尝试于合作盖楼中的这个模式。
首先进行概念规划，对概念规划认可的用户，可以交纳保证金，并得到相关服务。
当概念规划得到市场的足够支持，确认合理时，成立运做机构，对项目进行标书分配，也就是把项目的具体部分划分成若干份合理大小的标书，提供开发商进行竞标建设。
在继续完成销售的同时，开发商和运做机构为业主们提供数量充足，质量卓越的户型和住宅设计，用户选择自己满意的住宅户型，并根据这个户型支付成本的10-20%。
项目进入建筑安装阶段后，银行为项目提供成本60-70%的资金作为贷款，但资金如合作盖楼一般管理，根据开发商每月提交的开销单据，为开发商支付70-80%的当月开销。
在项目建设完成后，根据项目质量承诺书验收，并根据实际完成质量和质量承诺书的规定比例向开发商支付项目其它费用。
（应可以分次付清）
业主入住同时，与银行办理住宅的结算和贷款事宜，并在入住后，集体享有蓝城非住宅建筑50%的租金收入。
也就是根据购买住宅的实际面积分配底商分红。
在这个模式中，国家可以得到以下五个利益：
变土地出让费用为税收，原来郊区只值3亿的土地，可以变成一次性收入5-8亿的税金。
永远获得项目非住宅面积50%的租金收入，作为提供土地的持久补偿。
减少原来的开发模式中需要为小区投入的大量配套设施开销。
通过尾房销售的期房、现房差价，与销售商分得销售红利。
由于蓝城的土地使用实际上是经济适用房政策，所以，对于超出规定的人均住宅面积，国家应向购买人收取房价以外的高消费税金。
同时，国家还得到了管理的规范和科学，资源的合理利用等实惠。
而银行也可以得到以下三个利益：
开发商更会出于以下原因大力支持和参加蓝城的建设，并且通过标书分化的合理性为社会资金提供良好的竞争机制和参与机制，解决垄断等问题。
业主集团原来在开发过程中的尴尬地位问题得到解决，实现了满意住宅的愿望。
事实上，从蓝城到合作盖楼，再从合作盖楼回到蓝城，我们一直追求的，就是在一个符合各方面利益的模式下合理的使用资源，这才是合作盖楼和蓝城的实质，相信不仅业主，政府、银行和开发商也会大力支持合作盖楼和蓝城的思想的。
解决争议，共同获利，才是这个社会最需要的发展方向。
合作盖楼问与答
⒈什么是合作盖楼？
答：
合作盖楼，是由一群志同道合，接受合作盖楼制度、并愿意遵循这个制度做事的业主共同实施的，一种在资金、权利、义务、责任等方面全方位合作的盖楼模式。
其主要特征为，在遵守国家有关法律法规的前提下，依托银行服务，账目透明，每个参与者都有协作监督权和建议权。
对于建成的住宅楼，根据事先协议的合理分配原则进行分配，并且在底商和物业管理上有很合理的规定。
通过合作盖楼，业主们可以得到：
价格便宜、底商分红和物业服务自主的回报，与直接购买商品房相比，合作盖楼具有明显的优势。
也许由于合作盖楼的模式自身对参与者的要求，使其难以大范围推广，但是合作盖楼的资金管理模式有着极高的推广价值。
该模式可以充分保证国家、银行、开发商和业主的利益，大大提高开发效率，提高开发商的利润率，使业主买到更便宜的住宅，使银行的信贷安全得到保障和获得更高的资金利用率，更重要的是可以有效改善国家对土地、资源、开发和配套的管理，从而大大推动中国的城市化进程和良好的商业诚信氛围的建立。
⒉合作盖楼有哪些优势？
首先是价格便宜。
合作盖楼的操作模式，是参与合作的业主们共同出资购地，共同招聘成立运作机构（由项目管理组、工程监管组、项目财务组组成的独立公司），通过招标完成设计、建筑、监理、审计等与盖楼相关的各项工作。
在账目透明的前提下，其优势首先体现在项目的非营利原则，即参与者可以买到成本价的住宅；
其次是业主们在开发期间只承担40%的项目费用，其余60%通过银行贷款获得，减轻了参与者的资金压力；
最后是项目在开发时规划、设计了底商，底商的收入将根据业主所购住房面积按月返还。
在以上三个操作基础上，业主最终可以购买到远远低于一般市场价格的住宅（理论上只有市场价格的40%）。
其次是物业服务自主。
与传统的商品房、经济适用房相比，合作盖楼的物业服务是依托于大楼局域网管理系统、业主投票系统、财务公司审核制度及银行资金管理服务的一种科学、先进的人力、物力成本分离的新管理制度。
基于账目透明的原则，每个月业主都会看到上个月物业提供的各种服务和对应的开销，可以有针对性的发起投票呼吁增加或减少各种特色服务，对物业的员工进行工薪评议，并协助审核物业发生的各种费用账目。
这样，业主就可以得到自己想要的服务，并取消不需要的服务，而且可以通过自由组合，去选择一些只有部分业主需要的服务，并监督和激励物业员工提供更优质的服务。
从而使业主真正成为项目的主人，享受到应得的完美服务。
上述操作都是通过网络进行，成本低，操作简单，不需要业主投入过多的精力，避免不产生不必要的纠纷。
第三是业主获得底商回报。
传统的房地产项目，要么由于开发时缺少合理规划而没有底商，无法给业主提供服务，使项目成为“睡城”；
要么由于底商利益被开发商攫取，而使业主的利益受到损失，甚至发生更过分的攫取利益之后还出现底商扰民的现象。
合作盖楼在开发阶段即合理的规划了底商，并把底商划分成会所和出租底商两部分，会所是只允许本楼业主或在本楼业主陪同下的业主朋友进入的非商业场所，为业主们提供舒适、安逸、私密的服务；
可出租底商则是按月收取租金，根据业主集体意愿出租的开放商业场所，底商与大楼的居住区域是完全物理分隔开的，可以给大楼居民提供良好的服务和防盗上的便利，更重要的是项目的底商租金收入，会按月根据业主购买住宅的面积进行分红，使得参加合作盖楼的业主，得到经济上的实惠。
第四是操作合理。
合作盖楼是一种参与者在资金、权利、责任、义务等方面的全方位合作，在操作过程中，大家拥有相同的责任、平等的权利和义务，可以充分参与讨论有关盖楼及入住后的各项事宜，实现最大程度的合理性。
比如：
合作盖楼的楼层装修和户内装修，都是分别计费，独立核算的；
假如八层用户集体选择地板砖楼道，黄色墙面，而九层用户集体选择地毯楼道，蓝色墙面，其费用都只由本层住户承担，解决了个性化和费用计算合理性二者之间的矛盾；
对于户内装修，则更是如此，每户的户内隔断设计和装修设计都由业主自行决定，并经过工程监管组和设计院技术人员的审核与协助，不仅节省了二次装修费用，满足了住户的个性化需求，还保证了费用计算的合理性。
再有就是当项目费用发生变化或其它一些变化时，由于不论权利、责任还是义务都是一种合作关系，由大家共同承担和享受，所以，这些变化对每个业主的影响都会很小，增强了项目的宏观环境适应能力。
类似的情况还有很多，总之，通过操作的合理化，业主的协助监督权和建议权的充分发挥，可以使得项目更合理，更优化。
第五是项目模式的可延伸性，将给整个房地产市场引入一些新机制。
这个项目本身有很多东西是可能被拓展到整个房地产开发领域的，而且将给国家、银行、开发商和业主四个房地产利益集团都带来很大的好处。
比如资金管理模式中的按月提交、审核、支付的周期性资金支付制度，底商利益的分配制度配套设施的建设问题，项目的利润最大化以及工程成本的控制问题等方面。
⒊为什么要搞合作盖楼？
搞合作盖楼，首先是一个基于社会责任感的个人理想，是为了让大家用最少的钱买到最舒适的住宅。
其次是关于合作和新资金制度的一个尝试。
合作，与购买不同，它不仅是资金层面的交易，更是参与者在权利、责任、义务方面的一种合作关系。
随着社会文明的进步，人民素质的提高，相信会有更多的人接受合作的概念，以达到在消费过程中减少投入、得到更多服务和选择自由的目的，比如对于土地需要招、拍、挂的新政策，合作盖楼的适应能力就更好些，因为价格的变化分摊在每个业主身上，其影响就会减弱，甚至显得微不足道。
在合作盖楼过程中，更重要的是新资金制度。
以往的资金制度，对于国家、银行、开发商和业主，不论是支付模式还是信贷模式，都缺少足够的安全性。
而新的资金制度，也就是合作盖楼采用的“分次定向转账制度”，从多个方面对资金安全提供了强有力的保障，使得“合作”成为一种可能。
其次，合作盖楼是一个参与者共同寻求更廉价、更舒适住宅的方式，作为一种方式，在全体合作者的参与下，合作盖楼的制度本身，是一种很成熟的制度，这个制度，可以吸引更多了解合作盖楼，信任合作制度的人，共同遵循这个制度，通过集体的努力，达到共同合作，建设理想住宅的目标。
4.合作盖楼的目标和资金预算是怎样的？
合作盖楼项目的初步目标是在北京的北四环或东四环附近或更好的位置，开发一栋带底商的板式跃层小户型住宅楼，初步规划为，地下2层，地上12到15层。
其中，地下2层为公共设备层，地下1层和地上1层为底商，地上2层至顶层为住宅。
每套住宅的基本空间规划为开间4米，进深9米，层高≥4.8米，每套的套内建筑面积约36平米，销售面积约53平米，增建跃层后可得使用面积约60平米。
每个参与者可以购买任意多套，并可以互相连通，以提供更丰富的户型，满足更多的需求。
按照上述户型描述，大楼的地上建筑面积在25000平米左右，需要购地6000平米左右。
购地费用预算9000万以内，工程造价7000万左右，预计招募资金500份，每份合作资金需求15万，即自筹资金7500万，预计贷款1.125亿，即项目最多可承担资金达1.875亿，项目备用资金达到3000万，将足以应付可能发生的不可预期费用。
特别值得关注的是资金管理模式，在本项目中，公司与银行会签署一个合作协议，在项目过程中，所有的资金运做，都将通过银行转账进行，这样保证了项目的资金安全，也为银行贷款提供了更多的资金安全，与以往把资金贷给开发商或业主不同，在合作盖楼过程中，银行借贷给项目的全部资金，都会同样遵循“分次定向转账制度”进行使用，即银行贷款给项目参与者后，该笔款项依旧存在于参与者在该银行的账户内，仅当每月发生费用支出时，才自银行账目中将指定金额的，经过严格审核的资金直接转入供货商和服务商账户，完成支付。
由此提高了银行的资金利用率，保证了项目贷款的专款专用和资金安全，为银行对信贷资金的风险控制提供了一种新的模式。
在整个项目操作过程中，由于每份资金每月的支出上限为3万元，所以整个项目每个月的支付总金额不超过1500万，资金压力的减小，大大降低了项目运做过程中的风险。
合作盖楼的资金管理模式如果能够得到推广，将大大改善现在国内资金流中存在的拖欠账目、贷款转移、资金滥用等问题。
5.怎样实现合作盖楼的目标？
合作盖楼会遵循以下步骤进行，首先是制定一套符合大多数参加合作盖楼的业主们的意愿的协议文本草案，然后召集足够数量的志愿参与者，共同讨论并完善这个协议草案，使之成为具有法律效力的，能真正代表业主意愿的一整套协议。
之后，进行协议公正，并组织大家按照协议的规定，办理验资手续，成立合作盖楼的公司，招聘有关工作人员，竞标购地，招标设计、建筑、施工、监理、审计等供应商和服务商，实施大楼的建设，并进行合理的规划和分配，最终办理全部商品房手续，安排业主入住，并提供相关的物业服务和管理服务。
⒍合作盖楼的参与者需要具备哪些条件？
作为合作盖楼的参与者，首先应能接受合作盖楼是在资金、权利、义务、责任等多层面上的合作，即接受每个参与者有共同的权利、义务和责任的事实，了解并接受合作盖楼与购买商品房的不同。
其次是应遵循合作盖楼的项目协议。
在参加合作盖楼之前，参与者需要办理验资手续以获得项目的参加权，验资手续包括以下四个步骤：
⑴资金审验：
即提供每份参加权15万元的存款证明，要求出示总额15万元的存单，可以是国内任何银行的有效存单，户主应为参加人或其直系亲属（父母、配偶、子女、兄弟、姐妹），且存期不短于一个月。
⑵保证金预存：
参与者应向项目保证金账户存入每份参加权5000元的保证金，并签署协议，保证在项目进行期间，遵循项目财务制度，每月1-6日准时足额办理当月转账支付手续。
如发生违约现象，将按照协议扣罚其全部保证金本息，并取消其参加权，根据项目规定挂牌出让其参加权，并在出让后根据实际出让金额，退还其不高于其全部已交纳费用90%的出让金。
保证金账户是一个不可提取或转账的账户，在项目运做期间，任何个人和集体，都无权使用其中的资金，只有银行可根据委托协议，使用保证金账户完成代行垫付等操作。
保证金账户中的资金，在项目结束后，统一由银行根据协议返还给每个业主。
⑶建立交易委托账户：
每个参与者对于每份参加权，都应在指定银行开户存入30000元存款，以确保其具备实际参加项目的资金实力，且在每份资金出资总额不足15万时，应保证该账户内存款始终不少于30000元。
交易委托账户内的资金，除非用户办理代缴委托，将同普通存款账户一样，只能由业主本人进行支配，其资金安全有足够保证。
⑷签署项目协议：
办理上面三条资金检验和保证操作的同时，业主应与项目签署合作盖楼项目协议，该协议需经过公证，具备法律效力，并作为合作盖楼期间，业主们共同遵循的法律依据。
当参加项目验资的有效资金总份数超过300份时，项目正式启动，开始进行竞标购地，并组成项目机构，正式进行购地，实施招标，进行项目的实际操作。
在项目运作期间，参与者拥有项目的协作监督权和建议权，拥有相同的权利、责任和义务。
⒎如何保证合作盖楼参与者的资金安全？
在合作盖楼项目操作过程中，参与者的资金安全主要通过以下四种手段予以保证。
⑴在项目运作期间，专款专用是项目的基本原则。
每个参加人的资金，都只会用于本项目，且在项目运做期间，可以避免发生有人卷款而逃的情况，因为项目的资金流动全部通过银行转账实现，不使用现金，全部转账过程都将经过严格的监督，且参加者每月的转账资金都在同一时刻，直接转入经过严格审核的供货商或服务商账户，从而确保了资金的安全。
⑵项目运做过程中，每月20日前，项目管理组提交《当月资金预开销表》，20日以后提交的支付账目，将自动转入下一财政月进行讨论及支付。
对可选择的开销项目，《当月资金预开销表》应尽可能提供多种选择，供参与者和项目管理组、工程监管组进行讨论选择；
每月27日前，应提供选择结果《当月资金开销表（预）》，并予以公示，进行进一步讨论；
次月1日，项目财务组根据当月的预计支付账目明细表当前讨论结果制作《当月资金转账明细表（预）》，并提交合作银行，项目参与者们应在每月1-6日前往银行确认当月的《当月资金转账明细表（预）》，并办理定期汇款转账手续，由于是定期汇款转账，所以办理手续后，资金暂时仍停留在每个参与者账户内，以保证安全，直至经过正常审核程序后的当月10日，才由银行根据最终的《当月转账明细表》，为（预）表的真子集，进行转账支付。
所以，每个参与者的资金在每个月只转账支
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