EMBA课程孙克放 《现代居住小区规划理念的更新和发展讲义》上.docx
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EMBA课程孙克放《现代居住小区规划理念的更新和发展讲义》上
现代居住小区规划理念的更新和发展
孙克放
孙克放：
我们今天讲一天的内容比较多，我尽量给大家讲得多一点，大家来一次很不容易。
另外很多同志，我发现可能在南京会上见得多多一些，我刚才看笔记本，这里面有两个内容，我主要还是讲本上的内容，但是这个内容在我们建设部的网站上有，所以大家可以不用记这个。
因为现在光讲楼盘，从讲设计和策划的关系我们想论述一下。
为什么？
我们现在单纯搞设计的同志，有一些特别缺乏对策划的理解，那么策划公司跟设计之间如果不能够很好的整合的情况下，我们的楼盘可能会受到很大影响。
所以我们先把这个确定下来，也就是说一个楼盘的好坏，可能这两条决定性的东西占的分量更大一些。
实际上策划与设计这是两个系统，因为一个策划公司，一个设计公司。
而定位来讲策划是营销造势源，或者是宣传的龙头，而这一块东西在国外也是必须。
就是房地产公司，在座很多都是房地产公司领导，在国外没有资质，觉得中国也没有必要搞什么资质，现在中国搞成什么？
一级资质可以到银行贷款，不公平的。
你凭什么一级资质就可以优先贷款，选择项目比如说投一块地，你一级资质在评分上可以占便宜，这不是市场经济，国外没有资质。
我有钱，我李嘉诚我有钱可以买地，我买地可以开发，但是必须有委托一个有资质的人干，有资质的人按照各个行业的法规，按照法律的规定去执行这个也的管理，这就是市场。
大家知道国外策划公司必须有策划资质，建筑师有建筑师资质，造价师有建造师资质，还有监理资质，甚至国外把财务都委托到会计公司管，这有什么好处？
开发公司可以集中力量考虑房子定位去，这是他应该办的事情。
目前我们中国一定要走到这方面去，否则竞争是不公平的。
也就是我们在营销的过程里面，造势的问题仍然是我们需要的，或者是我们宣传的角度也是必须需要的。
大家要去过美国看过，美国的大街上十字路口经常堆好多报纸、书是白拿的，有一个设计公司每次都拿他的书，包括新建的住宅，这些都是造势的，但是这是由专业公司二手房市场做的，所以我们要把楼盘造势变成一种源头，就是市场营销定位的问题，所以它牵扯到一个住宅品质和个性的问题。
第二设计是入势的根，你光造势不行，造势源头不行，还要扎到根里面，这种基础只有设计体现出来，其他的地方都不能体现。
造势和入势形成了楼盘的本质和本色的发挥，这是本质的问题。
我们现在很多开发公司，由于策划和设计之间属于粗放的基础状态里，有是你请策划公司，策划公司和设计公司不见面，或者是见面一两次就干成事情了，当然这跟策划公司水平有关系，这种东西不能很好的来反映我们之间的默契的配合。
这种楼盘往往没有什么特色，抓不住人。
所以为了强化特质的东西，必须要把这两个东西做得非常稳妥，即使是我们请了国外的设计公司，我们在这一方面对它的影响策划更应该高一些。
为什么？
我们后面还要讲到，国外设计公司对中国很多是不了解的，什么人了解呢？
就是在国外呆过的这些人，我们中国自己培养的学生到外国去呆十年，我们再回来，像这样的设计人员或者人员是有一定的水平的。
所以我们分析任何楼盘的时候，我们不能从居住的角度去改变我们策划的创意，同时也要从理论的创新入手挖掘设计价值部分。
这是两部分，一部分是策划的创意，第二就是挖掘设计的价值，设计的价值起码要分出六个方面来。
两部分都要做才能把楼盘的价值提得更高一些。
在这之前我简单说一下中国居住特色的问题，中国的居住特色与其它国家有很多不一样的地方。
第一，中国的居住区是高密度控制下的居住环境，环境就不一样，而高密度的控制有人说我控制不了这个，是规划局让我怎么干我就怎么干，我们现在讲的是你控制的问题，因为大家知道密度高低的问题，产生于我们经济效益上。
但是不见得所有高密度的房子经济效益都好，现在越来越证明这一点了。
就是现在的老百姓不是以前，我单纯追求高密度，可能这个年代慢慢会退出去，而城市规划的控制这样。
比如说上海市要把几十万人搬到环线以外去，北京市要把市内50万人口在近十年内转移出去，密度要下来。
对于我们开发公司来说，密度控制至关重要，也就是说如果我们的密度过高的情况下会造成几种结果：
第一就是环境会恶化；第二停车问题很难解决，你会投入大量的资金解决停车的问题；第三户型不合理。
高密度会造成户型的极不合理，户型的不合理，会导致楼盘的品质下降，品质下降老百姓不买，不买情况下会出现尾楼，尾盘放在手里的时候会出现什么结果？
就是你的利润被冲销了。
大家知道北京市原来天鸿集团，把数十年开发的房子加在一起尾盘是多少？
30万平方米，30万平方米相当于建一个很大的小区里面，但是尾盘散落在几十个小区里面，后面还得处理尾盘。
当然一个项目可能体现不出来，但是你要看是什么样的房子了。
万科大家知道在深圳有一个房子叫做俊园，那个房子原来是办公楼，后来万科把地基打完了，发现这个房子要是做办公楼非常难卖，从上面就改成住宅、高档公寓，一户是200多平方米，为什么他要？
因为办公楼正冲着马路来的，马路直冲这个房子去了，在他快撞上的时候拐出去了，说风水有问题。
但是万科当时要做的话，办公楼可能不行，因为办公楼更重视风水问题，我租你一个房子买卖做不下去了。
所以他改成住宅了，当时情况下大家都知道，在深圳的市里面做200多平方米的房子很少见，最后卖得还可以，尾盘剩十几套愣是卖不出去，当时姚木民因为跟王石产生问题走了，他告诉我说我一个尾盘扔的时候是很痛苦的事情，他十几套每一套200多平方米，能卖多少钱，而且它永远卖不出去，大家知道地产公司就搬到里面办公，没有办法，就是深圳地产公司跑到那去办公去了。
像北京市一个四合院大家知道，四合院北京市给它拆了，我们盘看原来四合院的密度是多少？
一公顷地上超不多20个人，拆了以后北京市规定可以做到780人，你们想一想一帮人猛增780人，北京市的古都风貌能够保留吗？
保留不了，所以你到北京市已经看不到北京市了，荡然无存了，现在开始下降密度，已经晚了，北京市拆得差不多了开始下降密度。
最要命的就是户型。
高密度控制下户型你去看一看北京市的塔楼、板楼，有人说板楼就好，板楼有的更糟，首创集团在我们旁边开了一个主语城，就是人在里面是主人叫主语城，220平方米的房子进身26米，前面一个厅一个主卧室，这一溜开过去，你想一想26米乘一乘就知道了，这220平方米的房子只出三个卧室，除了地点以外，这个房子极不合理，也属于豪宅，卖12000元，就和我们建设部个隔一条马路。
再说经济适用房密度极高，就是张宝全第一个房子看都不能看，我说完全是违规。
我专门测了一下12点钟照距，北京市冬天12点的时候，9层以下全部给挡死，我都不知道这是怎么批的。
这为什么？
就是高密度控制的，我们没有那么控制，就这么干的，经济适用房这么干就拉倒了，你交一点钱就拿走了，卖给谁也不知道，但是今天如果全部商品房的情况下，这个房子几乎就卖不动了。
所以密度控制对于我们所有开发公司来说一定要研究研究，是做高了好还是低了好，万科在北京第一个项目里面，那个方案我没有带，它在北京顺义附近，快到飞机场那边，因为万科从深圳跑到北京，不了解北京，在那里面做了四个高层，在中心区就是万科城市花园，最后他定方案的时候，他当时批容积率是2.3还是2.1我忘记了，结果北京市转了一圈把容积率降到0.98，一半降下去了。
我们如果在92年、93年，他要在顺义盖这种房子一定砸在手里面，结果调整容积率，房子比隔一道墙的房子一平方米多卖600元钱，全卖出去了，包括明天要去的星河湾，星河湾老板转到北京做房地产开发，请我吃饭，因为他跟我挺熟的。
我说你这个房子和原来星河湾的房子围合感差不多，我密度受限比较大，改比较困难了，地比较窄只能用这种方式，但是他抓到另外一个问题，把北京市所有楼盘看了一遍，好的坏的都看了，回去以后得出最大的结论性意见，如果能够在北京站得住脚，成为品牌，只有走一条路把容积率砍下去，否则你做不过北京市现有的楼盘。
他当时是47万平方米，他降了7万平方米，降到40万平方米，一般人很痛苦，7万平方米相当于一个地方的小区给砍光了，当然最后的方案是砍了5.4万，毕竟是降了5.4万平方米，所以现在取得环境上的一些优势，这个房子卖得非常怪，这个房子最小220平方米，最大是540平方米，他和星河湾几乎都是一样的。
但是你们看北京500以上的房子全部卖光，这是很吃惊的房子，就是500多平方米以上的房子全部卖光了，200平方米的房子卖得反倒慢，今年年底总的销售额可能是12亿。
我们想一想你要单纯追求这个事情的时候我们要考虑这些问题。
所以现在像通县搞规划都改了，我是搞规划的我不定容积率，高度我都不管了，通县那边离北京远了去，你做方案拿三个方案来，有高有低有塔楼有板楼，你拿来我看看符不符合城市要求，他一定会拿比较适合的东西来符合这个区，这有是房地产公司真正做到节能省地的角色中去，如果让房地产公司节能省地比较困难，但是这种情况他可能就会做节能省地建筑。
你限制我高度，最后我把这个房子做都不是。
上海市有一个特点，上海市中心区高度被压缩了，现在不能盖高房子，30几层不让盖了，但是远离的地方都可以盖高，而且都是一片一片的房子，可以做得特别高，相当于把板楼做成两个单元或者是一个单元来做，卖得就是好，往高飞也是可以。
所以我们要研究密度控制对于我们来说，你是把房子做高好还是把房子造价提高一些合算，你可以做一做，做一下对比，这是第一。
第二，中国小区封闭太大，而封闭太大造成不安全。
历史证明小区越大越不安全，我说的是管理方面。
而这种管理方式，影响了我整个规划方式，比如我这个小区30万平方米我留三个口，三个口比如说里面不要说多了，现在30万平方米的房子，就算3000户，3000户乘3就是9000人，你识别他非常困难，再加上服务就是上万人了，这种小区你怎么看这个门，无法看。
因为你进去的人都不能识别，所以现在很多开发物业在研究，比如30万平方米的房子分六个区，每一个区控制一边，每一个小区安全了，但是我要讲一些例子。
那么大区域的管理，中国大区与小区域封闭管理带来另外一个问题，就是投资管理费要高，另外安防设施，比如说监控设施要加大，因为太大了。
对城市来说，最大的影响就是城市的马路不能加密。
咱们小区700、800米全部占了，城市马路就不能通过这个地方，就压缩到所有主干线上，这就造成中国的马路堵塞，但是我们还要看国外一些城市，所以像这些东西是我们现在必须研究的问题，除了开发公司自己研究以外，规划系统还要研究。
第三，由于中国是高密度控制，所以中国住宅的形式主要是集合住宅，而集合住宅要比国外还要复杂的是什么？
是多空间的，空间不是单一的空间，比这个还复杂，这里面包括什么？
我举一个例子，到我外参观的时候差不多看见小区，要不然就是一片矮的，三层楼，要不就是你到高层去，到英国高层去一片都是高层没有矮的，但是我们国家很有意思，我们国家在座的房地产公司都碰到这种情况前面一条河，河前面弄一批独立住宅，后面弄一排TOWNHOUSE，后面是复式，再弄小高层，后面还是高层，尤其是小城镇都是这样做的，都成了千篇一律的。
这就是中国一个小区里面能出现五种形式这种空间，中国小区住宅群体他的空间复杂性要高于国外。
因为什么？
是因为中国小区是混合住宅，穷人和富人在一块过着，因为土地的原因；另外我们交通不发展，交通发展富人早出去了，现在富人出去困难，出去出不了多远，环境也不见得好，还不如回来住。
有人说富人搬出去，富人搬出去业务还在城内，造成大量的回流，他觉得不方便了。
也就是说中国这种特色是因为我们是混便住宅，使我们的空间复杂化了。
我们国家也不希望把穷人、富人分得太明显，像我们去美国，美国住房部说你们不要学习我们美国不成功的经验，美国战后50年的时间里面，犯了一个最大的错误就是把穷人、富人分开了，造成穷人区域不稳定，犯罪率提高了，中国目前为止还没有分到这个份上。
但是正因为没有分到这个份上，我们的空间就复杂了，这是第三。
第四，中国不见得多空间复杂，还有就是交流空间复杂。
你到国外看一个小区，人的交往空间就是咖啡厅，游泳池边上，还有酒吧，你看看很简单，中国复杂，中国一个小区进来还想一想早上晨练，要考虑弄一个地，要不弄一个地就跑到大街上或者是你窗底下去干了。
另外就是打麻将，打麻将是中国运动，你到南方去看麻将桌座无虚席。
玩的空间，有小孩玩的空间就有老人休息的地方，还有洗脚按摩等等都在小区里面，这都成了交往空间了，这种空间互相渗透。
区内区外渗透，有一些是社会的，有一些不是社会的，是内向的，就是给小区服务的。
这些问题也比国外来得复杂，所以我们今天讲和谐社会什么的，很大一块可能反映在交往空间上。
这个问题我们提出来也是中国的一个特色问题，而第三个问题、第四个问题直接取决于一个方案的水平和策划水平，国外公司你请一个国外公司你花了很多钱，你不见得能够做好，原因就在于第三、第四条上，不大懂中国的文化，不大懂中国的空间。
所以一道国外设计的时候，回来调整特别费劲，你调完以后他的理念不行，我们碰上一个单位是澳大利亚人做的，签一个合同，就是所有关于方案修改部分必须通过澳大利亚，那就费劲了。
每一次电传回澳大利亚，澳大利亚回电说这个东西能改那个不能改，他不理解，弄得开发公司焦头烂额，有的不行还要飞到澳大利亚去谈，费了半天钱，你还不如一下买断做完方案就完，剩下问题我找中国人做，我在你的基础上我转化成果内产品，但是保留你原来的思路，这就是万科的做法。
万科的设计基本上都是外国做的，但是马上把外国人甩了，转给地方设计院，地方设计院跟他配合，户型图基本上都是自己设计的，万科现在有140多名建筑师，没有一个公司有这么多的建筑师在里面。
第五，中国服务业态复杂性更多一些。
我们现在搞商业建筑，比如今天搞商业建筑，好多人找我做商业建筑，你只要面积超过3万平方米的商业建筑，在前期没有策划过的几乎都在手里头。
为什么？
就是我们中国的业态太复杂了，再加上我们物权法不清楚，产权不清楚的情况下，你卖还是租这都成问题了。
所以搞复合地产，我看高志可能讲这一部分，有的是政府让你干的你千万要注意，上一个清华大学的学生在山西开的，说政府说要建5万平方米的商业，给他住宅5万平方米，给他商业5万平方米，上面还扛着一个办公楼，加起来10万平方米，他开发小区10万平方米不到，5万平方米住宅，住宅卖得非常好，商业建筑都在手里，我说谁让你建这么大，一个城市20万人口，他自己开一个10万的东西不是要命吗，他说我拿地就是这么拿的，我说我告诉你一个招，一段一段切豆腐似的弄一块卖一块，不行你不投了，你要投下10万平方米的房子你公司都垮了，要是中心区有情可原，你又跑到中心区便上去开，你不是更死了。
所以我们国家配套商业东西本来政府管的东西没有管，这是最致命的。
比如说大家知道建学校，学校在国外只要是公立学校都是国家管，我拿钱你盖房，咱们国家不是，一个人盖房子白交给教育局了，这不合理。
学校、医院一定是国家管，否则这个国家政府就没得管了。
我们现在没有钱国家就把所有东西都转给开发商，让他建这个建那个，他不管了，最后他给出租了。
这是属于政府错位的问题，这个问题一定要改，就像九年一贯制一样，九年一贯制中国嚷嚷这么多年，一直都嚷嚷九年一贯制明年小孩就不要费了，能行吗，行政命令变成法律才有效，不让孩子上学犯法，不给孩子交钱是政府犯法。
你让老百姓掏钱弄希望工程，希望工程报上登了吗，没法登。
所以我们国家政府的错位，使得商业建筑产权不明造成业态更加复杂，这个问题搞房地产公司，政府不管市场，政府要做的东西一定要三思而行，政府想服务就行了。
那么我们看一个城市，主要是看成长发展状态，而成长状态有牵扯到楼盘的位置。
我们讲楼盘的位置是集聚区，不是一个楼盘而是几个楼盘，而所有的楼盘都会集中在三块范围里，比如说城市改造问题，城市基础扩大的问题，属于郊区的问题，第三是建筑新城的问题，这个我们不讲了。
所以住宅建设普遍的在成长发展状态之中，我们分析这个分析那个，最后分析的是市场同质吻合效益还是非同质吻合效益，也就是交错式效益这是非常重要的。
我们请很多策划公司做的，策划公司做的一定是结构性意见，你在这做一定要做成什么东西，以外就是把你市场定位做完，给你一个很明确的意见你才能搞策划。
我曾经看过一本书这么厚，是我到石家庄去，石家庄一个开发公司给我一本书，这么厚的一本书，是王志刚做的策划，这本书我翻了10几分钟，我说这本书花90万做，给我9万就做了，不用90万。
为什么？
这本书完全是从其他的地方抄袭，对你的工程没有任何指导意义，我既没有分析市场的效应，也没有分析市场定位在什么地方做，他只告诉你户型怎么做，告诉你我这个地方对什么人卖，今天我们讲这个事情就非常悬乎了。
为什么？
我跟大家讲，今天的市场定位，北京市场定位非常难定，市场变化超过我们一些想象。
潘石屹卖建外SOHO，一个挖煤的买了12套，扛着麻袋全都是现金交易，你怎么定位，你说那都是给白领的，所以我们一定要找一种方式，而这种方式是以不变应万变的方式，就是今天讲很重要的方案，就是均好性价值定位理念，这个方案是非常有效的方案。
但是这个话不是说不进行分析，搞策划我要慎重解决这个事情，告诉出路在什么地方，我告诉你的东西不见得都正确，要都正确你就去算卦了。
我只能告诉你我们现在这种情况下，我手头所有的情况下，我分析它产生的效益很重要。
那么什么叫同质吻合效应？
所谓讲吻合，是因为聚集区总体的价格与需求能够匹配，就是这个项目和总体价格相匹配，这就是吻合了。
所谓同质是指聚集区的楼盘之间缺少差异性，水平比较接近。
我们做一个坐标，我跟搞策划的讲，比如我下面有20个楼盘，2公里之内或者是5公里之内，或者一条街也行，楼盘我把它全部标出来，标两个坐标，一个坐标是你点选的位置，离多远多远，还有就是户型多大多大，这一条轴线，你做一条线出来。
这条线怎么选？
你选中间值，你再做一个，这里面价格是多少，你做出来的时候，如果这条线是比较平的线，也是户型的，这边是价格，这边有很多点，你可能按照距离半径来算，这可以做半径，比如说离半径500米，几百米做出一个点来，价格可能出现这种情况，我们连一个中线，这个中线是一个区域性的，这是区域，如果我们做得更细一点可能是一个小尖角，是这样一个东西，如果我们出现这种情况，比如说我们在做价格户型都能产生这种结果，然后我们再点比如说我们再找一个区域做户型的，你们会发现这里出现很多的尖角，价格一样，如果说我们出现这样的情况下一般就被同质化了。
两个表都能用，因为我列举一个，这个可能是非同质化，成为交错式，就是上下跳比较多一些，我们现在花力气研究黑的尖角的部分，这是策划公司必须提供的部分，就是别人的户型大小的问题，还有价格问题，两个曲线都是这样的，价格曲线有可能不一样，但是我们先做价格曲线，后做户型曲线，你发现价格尖角比较多的情况下，我们认为不是在户型上，还有其他方面有独特之处，所以能形成之间的差异性。
一个销售公司给你的就应该是这个东西，给你黑的画三角的部分，而这种东西对我定位才是非常重要的。
所谓的这一条线的出现，是因为它存在这种近似性，就有可能是同质的，你如果这一条线出现比较大就是非同质的，就是交错的楼盘，交错的楼盘一定要研究差异的问题。
所以想拉开楼盘之间的距离，就必须要做很多事情，最重要就是前期策划和创意的问题，我们管这个叫前期中心，而前期中心大部分都是用外脑来做，一个成熟的公司，包括很大的公司，你不能完全靠自己的力量来做，为什么？
你不专业人员，而专业人员比你做这个东西更得心应手一些。
这外脑我刚才讲了有很多，我刚才讲所谓的外脑，比如说设计、策划造价，造价师等等，都属于这一类的。
但是我建议大家不要用广告公司，因为广告公司的点只停留在前端，不会延伸到住宅后半部分。
今年搞策划和我们往年搞策划最不一样的地方，就是原来广告公司只能做前端不能做后端的问题，今年我们策划一定是前端和后端都要连接。
什么叫前端？
前端就是商业卖点的定位，包括户型、环境、规划、市场的位置，这都是原我们做的策划的一个很重要的根据，包括我刚才画的这两个曲线，都是属于这一部分，这属于商业的卖点。
商业的卖点很多出自于刚才所说的六、七点，广告公司可以做前端的东西。
后端的东西通常就是产业量化的问题，现在策划公司不能向下延续的，这个策划公司我觉得现在不能站在我们浪尖上去做事情了。
为什么？
今天们讲的问题已经超越数量问题，也就是不是解决数量的问题，而是解决质量的问题，或者说全面提质里面商业策划分水岭在于后半部分加强的问题，比如说提升一些科技含量的问题，这些东西策划公司要融入到前端里面去，广告公司的弱项有表现出来了，我们现在要做的是综合性策划能力的人才有。
比如说我给大家举一个例子，我想策划一个绿色建筑，咱就不要说别的，绿色建筑，我可能要懂一大堆东西，我再给你策划一个，比如说我就给你策划一个关于水生住宅的，就在水旁边做，我光研究水就要研究半天，水从哪来，用什么水，这个东西广告公司知道吗？
像这一类问题是一个新的问题，我说现在的策划公司真是处于分水岭里面，就是它的延续的问题是非常重要的。
策划公司不能向后延伸，策划公司不能站在策划公司的要求上，因为开发公司都要求你向后延伸
空间好了，按理说规划也应该完成了，完成了吗？
没有。
设计单位和策划公司提出一个新的东西，说能不能再次强化半次品空间，就是能不能让所有的家庭独门独户，就是你进入家庭是独门，这个问题提出来是非常不简单的问题，就是从977年提出这个问题，不是今天，97、98年刚刚商品化。
什么意思？
就是在一个集合住宅里面，让大家独门独户，我们想过这个问题没有？
没有想过。
所以他现在提出能不能这么干的问题。
最后他怎么做的？
楼梯上半跑进一户，再上半跑进一户，楼梯平台确实是一家一户，一个平台只进一户。
为什么？
就是平台归你们家，而这个平台正是特别重要的领域，而这个领域就是归属领域的放大。
让你觉得这个平台都是你们家的。
由于我们一般上楼梯一楼梯上去一梯一户，一梯两户，一梯三户，他不是，他是一梯一户，所以造成楼梯这边和这边整好差半层高，因为它错半层，这样我们屋脊线就是高低错落，他不是有意做的。
他在这个基础上进入户门，一户一个，里面再错了一次，里面又错一次，这形成中国最早错上加错的平面，而不是发明这个东西，真正发明就是这家，做上错上加错，楼梯错了一次，进户又错了一次，成为最为时兴的空间。
独门独户加强了均好性，大家有时间看这方面的房子，基本上都是这样的。
这是第四个均好。
完了吗应该？
没有完，他认为第二、第三层好卖，第一和第六层不好卖？
他认为要均好，均好也采取手段？
什么手段？
他把一层大厅向下走30公分，做3.3米的厅，五层向上顶30公分，做3.3米的厅，他做这两层对别的层没有影响，我们想过这个问题没有？
我把高厅做完之后，我就变成卖点了，而这种卖点弥补了我这个缺陷。
就是你选择高厅对不起就跑一层去，这样一层就从弱势变成强势，做完以后一层也卖得非常好，完成了第五项均好。
完了没有？
没有完，继续想还有没有均好的。
画一张图，我们种花种树就在这个地方，我刚才讲了他为了把第一层做得更好，绿化从这向下30公分这样做，而这个楼一样，这个楼从这边往那边走，排水排在这小区的中部，花这么做，我们在窗户看到的是一个沿视线走的绿化，后来这个沿用到很多小区里面，包括我们明天能够看到广州星河湾，但是这为什么要加大视线以内的绿化面积？
我们在这个点的时候，你会看不见这个区域，这是一个盲区，但是一旦抬高这个盲区没有了，加大眼球绿化面积，这是属于人体学的一个重要的视线引导问题。
按照这个做法，我们现在做了6次了，就是一步一步做做六个均好，这个房子带卖点，所有的卖点都形成，所有卖点都是在策划公司形成的。
这个房子从第四层开始，就是这个房子这四层楼盖到第二层的时候全部卖光，98年的时候就变成这种抢房子的情况了。
今天差了好多年了已经。
我们看看它的实景，这是模型，大家看一看这有一个景框，这是学德国，德国有一个很著名的世界德奖的建筑，就是在两个山墙之间做很多景框，后来这种方式被明天要去的奥林匹克花园采用了，很多小区都采用，这是中国很多人不敢用的，就是在山墙之间连起来，这是入口的景框，框了一下，从外面看你只能看喷泉，你看不了更清楚，带有一种神秘的感觉，我们翻过去拍一下，从里面往外拍，正好把对面小区给扣进来了。
而且这边的凉台在这个地方，中间的没有用，剩下的都给了，卖得非常好。
这是最大的绿地，所谓的绿地就是喷泉，跌落式的喷泉。
我们去的时候比较早，绿
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