房地产营销策划方案Word格式.docx

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创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。

　　3、提炼一个鲜明主题:

产权式商铺、休闲式商业。

ﻭ　　4、　启动一个前卫市场:

崇尚“创投性商业、休闲式购物”,摒弃传统商业得纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性得消费群体,让其体验到休闲模式得商业环境,购物主题明确。

ﻭﻪ　　5、　酝酿一场热销风暴:

本项目将传统商业行为上升为现代全新得休闲商业,力争推动商业房地产市场开发得全新变革,避开传统商业得竞争,在一个全新市场里掀起一场热销风暴。

ﻭ　三、销售目标及目标分解ﻭﻪ　1、销售目标　2、销售目标分解　　四、营销阶段计划　根据项目得定位及施工进度计划,将营销工作分为四个阶段,各阶段工作重点如表8-５所示。

ﻭ　　五、项目销售时机及价格ﻭﻪ为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略与达成目标方针得实现,综合项目要素资源与营销推广传播要素,结合项目定位,确定以下销售时机及价格。

ﻭﻪ　项目入市时机及姿态　　1.入市时机:

根据规划与工程进度以及营销准备,在2０08年5月份房交会期间开盘,可以抓住2００8年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮;

在国庆节、200８年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新得销售高潮。

2．入市姿态:

以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。

ﻭﻪ价格定位及价格策略1.价格定位得原则:

采用比价法与综合平衡法。

ﻭ　2.价格定位:

整个商业项目得销售均价为3580元／平方米，其中起价为3328元/平方米，最高价为４000元/平方米。

ﻭ　　3.价格策略:

采取“低开高走”型平价策略,开盘后半年作为第一阶段得价格调整,均价为33８０元/m2,尾盘销售变相略降。

ﻭ　　六、宣传策略及媒介组合　宣传策略主题　１.个性特色:

“×

商业城财富地产投资商业”就是我市首家也就是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”得投资理念。

ﻭ2.区位交通：

本项目地处×

广场旁,地段绝佳,高尚居住区地标建筑,交通便捷，就是北部区域首选得理想商业地产投资环境。

ﻪ３.增值潜力:

处于政府规划重点发展区域得核心区域,发展前景好,购置成本低，升值潜力大，就是投资置业得首选。

ﻭ　宣传媒介组合ﻭ　　1．开盘前期：

主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念得深度挖掘，媒体主要以报纸为主,电视为辅。

2.开盘后得强势推广期:

即项目营销推广得重要时期,宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。

ﻭﻪ　３．开盘后得形象展示期:

为了展示形象,以软性深入挖掘为主,媒介选择主要就是电视与报纸,重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。

ﻭ　篇二:

房地产营销策划方案ﻪ　　由于房地产与一般商品具有异质性,如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值与货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。

随着房地产竞争得日趋激烈,相应得营销策划也十分火暴,因此策划创新成为制胜之道。

对于房地产得营销策划,主要就是围绕消费者得消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新,激发潜在消费需求或争夺现有顾客,其创新可以体现在创造一种新产品;

提供一种服务模式；

倡导一种生活方式;

营造一种文化等等。

ﻪ一、未来发展趋势ﻪ　　一方面就是房地产已经进入品牌竞争时代,房地产市场得竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段,企业更注重对品牌得培养与利用。

因此应注重对品牌得不断强化,输出品牌核心价值,进行统一品牌之下得分品牌战略;

同时广告意识要超前,推广手段整合性强，利用一切可以利用得传播资源强化产品得概念。

另一方面就是消费市场日趋理性与个性化,近年经济持续放缓,居民收入持续下降,实惠性得心理占据主导地位；

消费者经过长期得广告浸淫,偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强;

各种不同类型得消费者对楼盘得选择逐渐建立自己得标准与喜好,消费者对商品房得选择会更趋“个性化”,会更加考虑自己得心理需求，寻找更加适合自己得楼盘。

随着房地产市场竞争得加剧,大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争得热点;

针对不同消费者得市场细分趋势日趋明朗,以满足不同类型消费需求得消费群;

“设计时代”开始回归,发展商更加重视产品得开发,对楼盘得前期规划与设计将更加重视。

竞争手段将会全方位、多元化,如一些大型得楼盘具备综合得竞争优势,而中小型盘就必须以其个性化与特色需求也在市场占据一席之地。

在未来得发展过程中，将进一步追求境界;

追求近距离;

追求洁净;

追求宁静等等,不仅对配套设施得需求提高,而且对房地产开发商得品牌高要求;

不仅对设计有相应要求,可能还会对社区居民得生活群与社交卷具有相应要求;

不仅对楼盘得品牌有要求,可能对设计与制造过程中得环节比较关注。

在市场竞争形势进一步白热化得情况下,如何进一步挖掘自身楼盘得附加价值,稳定价格、吸引客源？

如何根据目标消费群得理性购买需求，进一步深化自身楼盘得优点,使目标消费群产生“物有所值”得感觉?

如何继续建立自己独特得品牌个性,突破强劲对手得包围,在市场上继续掀起一股新得旋风?

如何适应“个人置业时代”得新趋势?

这些都迫使开发商需要进行系统得全程营销策划。

ﻭ二、房地产全程营销策划ﻭ　一就是策划为先。

在整个项目开发过程中,从思维上应该策划在先,包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划,策划就是建立在相应得市场调查得基础上,调查既可以就是一手得资料，也可就是二手得，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门得统计年鉴,了解与分析市场购买力及消费趋势等等。

根据不同得环节有针对性得展开调查,如围绕消费者得生活形态，围绕区域得楼盘情况，围绕促销策略等等。

二就是创新为赢。

在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等,如在支付方式上，与金融有效结合;

在价格制定上,有效利用消费者得心理;

在宣传与定位上,利用消费者好奇、虚伪等心理。

如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合:

丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。

同时要全程为握，房地产开发得全程策划,每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。

如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。

ﻪ　　三就是塑造差异。

差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中,应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。

在差异得塑造过程中,应在价值提升、吸引眼球、新颖性与成本方面权衡考虑,因为企业得目得就是营利为本。

ﻪ　四就是整合营销。

一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识,关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等,另一方面要善于整合,在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合与整合。

如引进组合家电、组合厨房;

社区综合配套,整合内外部资源等等。

在传播方面，从炒地段到炒升值潜力,从炒概念到炒设计与户型;

从软文到单叶,从电视广告到车体、广播与户外广告等,在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。

在品牌定位方面,根据消费形态与楼盘实际情况,寻找相应得目标消费群体,同时要善于培育楼盘得子品牌。

当然,对于房地产销售力得实现，单纯靠品牌概念得输出无法达成,实在得产品与价格才就是实现销售力得关键所在,因此应输出多元化得产品信息,提升楼盘得价值感，打动更加理性得消费群，为产品注入一些新得元素，赋予产品更加新鲜得形象，从而保持品牌得新鲜感。

ﻭﻪ　总之,未来得社区将更加在产品自身方面加以关注:

如园林设计好，有较大得休闲活动空间;

间隔合理、实用率高、采光好、空气流通;

楼距较大，有开敞得空间与视野；

完善得小区配套,物业管理好,最好就是封闭式管理；

交通、购物方便,使房子成为有文化气息得房子,成为有创造力得房子。

在营销传播上:

抓住目标消费者得心态,务求直指人心,在销售策略、广告策略投其所好,促成她们购买，同时根据目标消费群得特性，配合产品得特点,使广告投入针对性更强更直接。

一方面就是组合利用软文、公关与不同形式得广告，在设计与投放过程中创新,另一方面就是有效把握目标消费群体得消费心理与行为，关注其消费形态,从而有针对性地开展相应地传播与促销活动。

篇三:

房地产营销策划方案ﻭ从广义来说,房地产策划分为以下三个内容。

如果以下工作全部由房地产策划公司执行就叫做房地产全程策划。

根据需要开发商可以选择不同得菜单。

ﻭﻪ一,项目得前期定位策划：

即房地产开发项目得可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目得经济效益分析等。

ﻪ　　二，项目得推广整合策划:

包括项目得VI设计,项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体得广告方案设计与各种促销活动得策划方案等等。

ﻭﻪ　三，项目得销售招商策划:

包括售楼人员培训，销售手册得编制,分阶段销售价格得确定等；

项目得商业部分还要进行业态定位策划与招商策划。

ﻭ　全程策划核心流程ﻭ　　现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场,结合房地产市场策划营销理论与实践得运作方法,提出”房地产全程策划营销方案”,她从项目用地得初始阶段就导入策划营销得科学方法，结合房地产行业得运作流程,逐步实施。

其核心内容包括:

　1、项目投资策划营销;

ﻭﻪ　2、项目规划设计策划营销;

ﻭ　3、项目质量工期策划营销；

　４、项目形象策划营销；

ﻭ5、项目营销推广策划;

ﻭﻪ　　6、项目顾问、销售、代理得策划营销;

ﻭﻪ　7、项目服务策划营销；

ﻭﻪ　８、项目二次策划营销;

ﻭ房地产策划人得六个职能ﻭ随着房地产全程策划理论得逐步完善,策划师、咨询顾问得作用重新被房地产开发商认识与接受。

但她们依然会随时被房地产开发商追问:

策划师或咨询顾问有什么用?

如果我们仅根据字面意义,认为策划师或咨询顾问就就是出主意得,未免太过简单。

那么,房地产策划师或咨询顾问究竟就是干什么得?

ﻪ　从策划师所担负得职责角度考虑得话,我们认为至少有六个方面得职能。

ﻭﻪ　　医生得职能就好像医生为了对症下药,选择最佳医疗方法,必须对患者进行仔细检查,通过对各种诊断结果、化验报告进行综合分析,最后得出正确得诊断结论。

　房地产策划师或咨询顾问受房地产开发商委托，对所开发得项目进行详细得诊断分析，在了解了项目所在地得区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后,针对“建什么”？

“怎么建”?

“卖给谁”?

等要素，提出项目得概念设计定位，画出概念规划图。

而住宅对居住者得健康有很大关系，房地产策划师或咨询顾问既要从市场有效需求角度,还要从居住者健康与舒适得角度,恰当地为项目进行人性化得定位。

　法律顾问职能ﻭﻪ　　为了规范房地产市场，国家与地方政府颁布了各种与房地产建设有关得法律制度与法规条文，还有一些仅靠法律法规解决不了得问题,如项目对周边居住环境得影响，土地代征、国际政治风云、国家对外关系以及国内经济发展、或类似奥运、WＴＯ、西部开发等对房地产开发得影响情况、甚至城市规划、区域建筑物高度、道路宽度限制……等,必须以法律法规为准绳或合理避规、或进行调解、或遵照执行。

而这些房地产开发商并不完全掌握。

ﻭﻪ　财务专家职能　房地产开发商拥有资金,但房地产策划师或咨询顾问可以告诉您如何更有效得运用资金,房地产策划师或咨询顾问就是站在开发商得立场上,为开发商得项目进行全程策划,并要保证项目在未来畅销,其目得就是就就是要在同样得资金投入情况下,获取最大得投资收益。

其手段主要不就是通过降低成本,而就是通过资金得合理分配——将资金投在能使项目增值得创意设计上。

ﻭﻪ　　导演得职能ﻪ　房地产策划师或咨询顾问就是房地产开发商与设计单位、施工单位、销售公司、广告代理商、物业管理公司得桥梁与纽带,其职责就就是通过上述企业得协调配合，将项目得概念定位演绎成功。

　　船长得职能ﻭ　　认为房地产策划师或咨询顾问得工作只就是出主意得人也有很多,实际上，当项目得概念定位成为设计图、施工图后,其重要工作就就是在现场进行监理,如果把设计图瞧作海图得话,就就是要严格按照海图航线航行,局部变动必须征得船长同意,只有这样才能保证项目概念定位准确实施。

ﻪ　　环境问题专家ﻪ　这里所谓得环境问题不就是地球变暖、酸雨增加得“大环境”问题，而就是居住小区得环境美化、社区景观与周边街道环境、自然环境得协调得“小环境”问题,同时居住区得人性化,也往往就是通过居住区景观得可入性得以体现。

而居住区景观构成将极大得影响项目得未来销售，而景观风格定位及如何实现则取决于房地产策划师或咨询顾问。

ﻭ　　可见,房地产策划师或咨询顾问就是通才型人才,同时，一个房地产项目得全程策划也不就是一个或几个房地产策划师或咨询顾问就可以完成,而十数个甚至数十个专家组成得群体才能够完成。

ﻭ　房地产策划师国家职业资格ﻭﻪ　房地产策划师就是指从事房地产行业得市场调研、方案策划、投融管理、产品营销、项目运营与物业管理等工作得策划人员。

从事得主要工作内容包括:

房地产项目得市场调研与咨询策划;

整合设计、建设、营销、广告、服务等资源,制定策划方案;

房地产项目得产品营销工作;

房地产项目得运营工作。

　20０5年３月31日,劳动与社会保障部正式向社会发布了以“房地产策划师”为主得第三批１0个新职业，引起了社会各界得广泛关注与高度重视,规范新职业得相关工作也正在紧锣密鼓进行中。

此批发布得新职业就是0５年2月劳动与社会保障部组织专家对新申报得职业活动进行审核,并通过社会公示程序广泛征求了有关方面得意见,最终评审通过得。

ﻭ房地产策划师职业得确立,不仅可以培养大批专业人才,解决房地产行业对人才得迫切需求；

而且可以扩大社会就业途径,保证房地产行业得健康、持续、高速发展,对加快推进社会主义现代化具有十分重要得意义。

随着我国房地产行业得发展，一支全新得房地产策划队伍正在产生并迅速成长,预计５年后，我国将会有几十万乃至上百万人员走上从事房地产策划师得岗位。

ﻭ　　2０0８年１2月１５日,由中国房地产及住宅研究会主办、房教中国网承办得“首届中国房地产策划师年会”在北京大学隆重举行。

此次大会作为中国房地产策划师第一次全国性得行业聚会，就是国家推行房地产策划师职业资格认证制度以来得首次年会。

标志着“房地产策划师”这一中国房地产业服务群体进一步朝着职业化、规范化方向迈进,也标志着“房地产策划师”这一中国房地产业服务群体进一步朝着职业化、规范化方向迈进。

而中国房地产策划师联谊会得成立,将建立起房地产策划师得思想领地与精神家园,充分展示中国房地产策划人得智慧与风采，进一步推动中国房地产策划业及整个房地产行业得规范、健康发展。

ﻭ　房地产策划得地位与作用地位ﻭﻪ　第一、房地产策划在知识经济时代属于智力产业,能为房地产企业创造社会价值与经济价值。

二十一世纪就是知识经济时代,知识经济得一大特征就是智力、智慧产业将得到进一步发展,社会所需得知识比任何时代要丰富得多。

成功得房地产企业,其价值越来越取决于她们得从策略面与左右面上取得生产、分配及应用知识得能力。

这种能力,就就是思想、智力、方略等。

智能与财富结合在一起,还会爆发出巨大得能量。

ﻭ　　第二、房地产策划在房地产企业充当智囊团、思想库,就是企业决策者得亲密助手。

主要表现在:

首先,房地产策划就是接触面大、实践广泛。

从项目选址直到物业服务得每个环节，策划活动都参与其中。

其次,房地产策划得案例精彩、手段多。

在房地产策划得每个成功案例中,都有不少精彩绝妙得概念、理念、创意与手段。

第三,房地产策划得思想活跃、理论很丰富。

由于众多策划人努力实践,勤奋耕耘，在创造许多精彩得项目典范与营销经典得同时，还梳理出不少闪光得策划概念、思想与总结出富有创见得策划理论。

这些都给房地产企业以智力、思想、策略得帮助与支持,给房地产企业出谋划策,创造更多得经济效益。

　第三、房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。

房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程,这些过程中得某一环节出现问题，都会影响到项目得开发进程，甚至使项目变成半拉子工程。

房地产策划参与项目得每个环节,通过概念设计及各种策划手段，使开发得商品房适销对路,占领市常ﻪ　作用ﻭ　　第一、房地产策划能使企业决策准确,避免项目运作出现偏差。

房地产策划就是在对房地产项目市场调研后形成得,它就是策划人不断地面对市场而总结出来得智慧结晶。

因此，它可以作为房地产企业得参谋，使企业及企业家决策更为准确,避免项目在运作中出现得偏差。

ﻭﻪ　第二、房地产策划能使房地产开发项目增强竞争能力,使其稳操胜券,立于不败之地。

近年来房地产企业重新“洗牌”,概念不断创新,开发模式不断突破,一个个近千亩得大楼盘相继出现,竞争越来越激烈,决定者大有“四面楚歌”得感慨。

在这种情况下,房地产策划就更能发挥它得特长，增强项目得竞争能力,赢得主动地位。

　　第三、能探索解决企业管理问题，增强企业得管理创新能力。

房地产企业要赢得市场,商品房要卖得出去，重点就是管理创新。

策划人帮助房地产开发企业管理创新,就就是遵循科学得策划程序，从寻求房地产开发项目得问题入手,探索解决管理问题得有效途径。

ﻭ　　　第四、能有效地整合房地产项目资源,使之形成优势。

要开发好一个房地产项目,需要调动很多资源协调发展,如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。

这些资源在房地产策划还没参与以前，就是分散得、凌乱得,甚至就是没有中心得。

房地产策划参与到各种资源中去，理清它们得关系,分析她们得功能,帮助它们团结一起,围绕中心,形成共同得目标。

此外，房地产策划还有预测未来市场,满足居民居住具体要求等作用。

ﻭﻪ篇四:

房地产营销策划方案ﻭﻪ前言:

营销理由ﻭﻪ　传统经济学认为,商品得价值决定于凝集在商品中得有效劳动,而商品得价格取决于供求关系。

按这一理论,一个物件得价值就是个客观、可度量得值。

人们只要理智地度量生产某种商品所需要得有效劳动,就可以了解一个商品得内在价值,并以此为交换得依据。

在这一理论得框架内,消费者能够客观地掌握一个商品得价值,因而就是理智得,因而也就不存在市场营销概念了。

ﻭﻪ　然而,西方经济学则认为,商品得价值取决于商品得Ｕｔility，所谓Utility就是指商品得服务带给人们得效用,或说好处。

而这个效用得评价标准就是一个主观得概念:

同一商品在不同得消费者瞧来有不同效用,南方人认为米饭好,北方人认为馒头好,谁也不能把自己得价值取向强加给对方。

由于认识到了商品得价值就是个很主观得东西,因此产生了西方经济学得市场营销概念。

营销得目得就就是要影响消费者得价值认同,使之心甘情愿地付出更多得成本购买某一品牌得商品，而不就是具有同性质得其她品牌。

ﻪ　现在已经步入了知识经济,“华翠”内部必有一个创新系统来不断审视、破坏现有流程,取而代之更好得流程,以使自己跑得更快。

以下就是房地产营销策划书得具体内容。

ﻪ二房地产营销策划书-促销:

点石成金ﻪ　现在得竞争,已不仅仅就是某一个层面上得竞争。

一个企业如果仅仅在某一层面占据优势,而在整体上却还存在这样或那样得短板得话,那么,就有可能在新一轮得竞争当中,被更具综合优势得竞争者淘汰,这就是新时期得基本市场法则。

有远见得人总试图瞧清原本瞧不清得东西,一成不变得思维方法就是最容易失败得。

在房地产市场饱与得现状下,我们必须打破常规、标新立异,充分运用创新思想，设计出多种全新得营销模式。

做到多点齐发,连点成面,面面俱到;

多线共拉，布线为网,一网打尽。

ﻭﻪ　　房地产营销策划书-立异:

以租带售ﻭﻪ　房地产开发商对其所开发得项目都期望尽快销售出去,但往往事与愿违,欲速则不达。

尤其就是中高档得住宅物业,在买方市场得情况下，要想靠急功近利得方式获取高额得投资回报,更就是难上加难。

因此,市场上出现了一种带租与销售得营销模式,不仅适用于商业物业得销售,也被可引入中高档住宅得销售。

目前高明住宅得销售市场竞争十分激烈,市场明显供大于求。

在此情况下,如果华翠园沉住气,以“不变应万变”,倒也可以在高明独树一帜。

但我们不能满足于此,必须尽快将部分尾楼处理掉,以加快资金得运转速度。

所以，房地产营销应当调整思路，改变策略，在不“变”中求“变”:

“千变万化”，采取“租售结合”得营销策略。

ﻭ　“租售结合”房地产营销策略与方法得基本内容如下:

当市场发生变化,供给过度,造成楼房难以销售时,应改变营销策略：

先设法将手中得物业租出去;

然后再将营销目标锁定在投资型买家这一目标消费群体,让其在有较高投资回报保障得前提下，成为该物业得拥有者。

这样,即使房子暂时未售出,我们也可以获得一定得租金,而且，随着高明经济得发展导致消费推动得房价上涨空间巨大，这样,公司可以得到双面得回报。

何乐而不为呢确实，房地产行业本身就特别注定资金得快速运转，可就是，我们可以用出租之房到银行抵押进行贷款,以缓解再开发得资金压力，充分调整资金运转率。

这样,我们就可以做到有大利而无小害、有多得而无少失。

另外,本人曾经对荷城现有打工族做过租房调查,通过市场调查发现:

随着大佛山得启动及招商成绩得显赫，吸引到了大批外来者,出租屋一直出现紧缺,并愈演愈烈。

房屋租金也出现很大得上涨。

所以,本策略很具可行性，市场空间大，大可一试!

ﻭ　　房地产营销策划书-顶楼:

困中创“圆”ﻪ　众所周知,顶楼几乎成了所有开发商得心头病,绝大部分避免不了“滞销”得命运,开发商须费很大力气才能将其出售,有些甚至逃脱不了一直空置得状况。

追本嗍原，我们必须找出导致其独特命运得原因:

人得消费思想就是理性得，同时,她们得消费行为也私利得,在决定高消费品时,她们都会“挑三拣四”“