戴德梁行商场标书三物业管理预算方案.docx

戴德梁行商场标书三物业管理预算方案.docx

《戴德梁行商场标书三物业管理预算方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《戴德梁行商场标书三物业管理预算方案.docx（11页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

戴德梁行商场标书三物业管理预算方案

戴德梁行商场标书：

三物业管理预算方案

三、深圳港中旅花园一期交付使用首十二个月

物业管理预算方案（讨论稿）

I,管理收支预算

II,管理成本分项核算

1,整个小区管理成本情况

2,住宅部份

3,商场部份

4,停车场部份

III,管理处架构方案

15

深圳“港中旅花园（一期）”交付使用十二个月

物业管理预算（讨论稿）

港中旅花园位于在深圳市农科中心内，自然环境优美，适合高尚

2住宅。

港中旅花园（一期）项目总建筑面积124,301.71m，小区占地

22面积共55,831.5m，可销售面积95,160.68m，由43栋别墅、21栋

7,12层小高层、4栋15,18层高层组成。

（I）管理收支预算（讨论稿）

2

（一）小区总建筑面积:

124,301.71m

2其中占地面积:

55,831.5m

停车场面积:

23,419.55?

（559个）

2

（二）小区可销售面积:

95,160.68m

第一组团

别墅9,149.72?

第二组团

小高层（多层）5,461.12?

高层17,587.78?

第三组团

小高层（多层）5,971.52?

高层22,005.44?

第四组团

小高层（多层）2,697.40?

16

高层31,287.70?

商业1,554?

注:

根据深圳市物业管理服务收费指导标准，九层以下界定为小高层

（多层），十层以上界定为高层。

（三）预算收入

考虑到农科中心片区的情况，管理费收费标准过低则会影响收支平衡，影响日常运作和楼盘及公司形象;太高则会影响销售及违反深圳市管理服务费指导收费标准。

商场因公共水电费、维修费及清洁卫生费增加较多，故收费可适当提高。

故建议可参考以下收费标准。

管理费收取标准

别墅（暂按4.50元/?

月计算）:

9149.72×4.5元,41,173.74小高层（多层）（暂按1.00元/?

月计算）:

14,130.04×1.0元=14,130.04

高层（暂按3.60元/?

月计算）:

70,880.92×3.6元=255,171.31

商场（暂按6.0元/?

月计算）:

1,554×6元=9,324停车位管理费（80元/月位）:

559×80元,44,720

小计:

364,519.09元电梯维护运行费

小高层（多层）（暂按2.00元/?

月计算）14,130.04×2.00=28,260.08

管理费收入总计:

392,779元

17

（四）物业日常管理费支出项目包括:

费用支出金额（人民币元/月）序

项目小区总管其中号

理处住宅商场停车场1.128,300103,0295,83219,439管理服务人员

工资福利

2.41,20035,0202,0604,120公共设施运行

及保养费

3.11,16610,0491,117绿化费,4.86,77280,2642,1704,339公共水电费

5.48,23440,9992,4124,823清洁卫生消杀

费

6.12,87510,3006441,931办公费

7.3,3402,672167501折旧费

8.15,1803,60040011,180保险费

9.6,5635,487269806其它

10.35,36329,1421,5074,714管理人酬金

11.营业税金19,83517,1064712,25812.小计408,828337,66817,04954,11113.95,160.6894,160.681,554附:

可销售面（559车位）

积

14.4.303.5910.97（96.80）物业管理成本

15.392,779338,7359,32444,720预算收入

18

16.-16,0491,067-7,725-9,391管理处收支平

衡情况

注:

（a）以上的预算中，有关备用金和管理人酬金的具体金额，可根

据物业管理运作的实际盈亏情况，由发展商和物业管理公司

为商定。

（b）首年因免保而节省的设备保养费与验收、移交、接管时增加

之人工和新增添大厦之部分设施基本持平，故未单独列出。

二次装修管理费之收入主要用于为二次装修而加设之二次

装修保护层、垃圾清运、二次装修申办、检查验收之人工及

公共维修，故在管理成本中未单独列出。

19

（II）管理成本分项核算

1.整个小区管理成本情况

（A）管理服务人员工资福利

每月预算支出（,）

（1）总办

24,00024,000管理处主任1人

（戴德梁行国

内驻现场经理）

4,0004,000助理兼文秘1人

28,000小计:

（2）物业部

4,0004,000主管1人

2,50010,000物业助理4人

3,0003,000安管队长1人

1,5004,500安管领班3人

1,10046,200安管员42人

67,700小计:

（3）工程部

4,0004,000主管1人

2,5005,000维修领班2人

1,80012,600技术员7人

2,0002,000文员/仓管1人

23,600小计:

20

（4）财务及行政人事部

4,2004,200主管/会计1人

2,4004,800出纳1人

9,000小计:

每月管理人员工资预算为:

128,300

备注:

上述工资已包含相关法规福利等费用。

如现场派驻港职经理则每月支出60,000元，其中40,000由

发展商另外支付。

总计:

128,300

（B）公共设施运行及保养费

（1）电梯保养维护（共29台）

（全责保养或保养加材料费）29×800=23,200

（2）保安监视系统及弱电36,000?

12=3,000

（3）消防系统36,000?

12=3,000

（4）给排水系统24,000?

12=2,000

（5）变配电设备（含发电机用油）36,000?

12=3,000

（6）照明灯具24,000?

12=2,000

（7）3,000土建、装饰维护

（8）2,000其它

41,200小计

21

（C）绿化费每月绿化维护费22,332.6×0.5元/?

=11,166

（其中9,000元为每月正常支出，2,166元作为节日盆景布置）

（D）公共水电费

（电费按服务业计费:

0.89元/kwh;水费按2.40元/t，另加0.70元/t排污费）。

其计算的原则为:

电费根据预算参考数据清单的设备功率乘以运行时间、设备效率及电价;水费则按规范和经验用水量乘水价。

（1）电梯20kw×29×16h×60%×25%×30×

0.89=37,166

（2）公共照明（含庭院）25×50%×12×30×0.89=4,010

（3）闭路监视、消防系统15×24×30×0.89=9,600

（4）给水系统33kw×50%×70%×24×70%×60%×30×0.89=3,110

（5）管理处办公室及设备间电器、照明等10×12×30×0.89=3,200

（6）停车场照明20×50%×12×30×0.89=3,200

（7）排水、排污泵144×1×30×0.89=3,845

（8）消防泵及卷帘150×1×0.89=134

（9）设备房抽排风9.6×12×30×60%×0.89=1,846（10）绿化用水22,332.6×5×30?

1000×3.1=10,385（11）清洁用水124,301.71×0.5×30?

1000×3.1=5,785（12）商场、卫生间用水80×2×3.1=495（13）庭院水景补水20×30×3.1=1,860（14）循环水泵40×2×30×0.89=2,136

86,772小计

22

（E）清洁卫生消杀费

（1）清洁费（对外承包、含124,301.71×0.35=43,505

化粪池清理）

消杀费（城管部门）124,301.71×0.1×30%=3,729

（2）

水池清洗消毒（1年2次）（3）1000

48,234小计

（F）办公费

（1）3,000电话费

（2）2,000办公费

（3）2,000差旅费

（4）2,000业务应酬费

（5）2,500洗涤费

（6）服装费（人均500元）66×500/24=1,375

小计12,875

（G）折旧费用200,000?

12?

5=3,340

（H）保险公共财产险、第三者责任险等

4,000

停车场保险559×300×80%?

12=11,18

0

小计:

15,180

23

（I）其它（不可预计）

按上述B至H支出总额3%

218,767×3%=6,563

（J）管理人酬金（按管理成本的10%）353,630×

10%=35,363

（K）营业税金

按可销售面积及管理收入计算:

392,779×5.05%=19,835

A-K项每月开支预算总额为:

408,828元

I.管理成本

每月预算开支为:

408,828元

2小区可销售面积:

95,160.68m

2每月管理费平均成本为:

408,828?

95,160.68,4.30（元,m）

J.物业管理收支平衡情况为:

408,828元整个小区日常管理支出为:

392,779元每月管理收入为:

每月物业管理收支平衡情况为:

392,779-408,828=-16,049元

根据以上预算，是以百分百入伙率为考虑及计算基础，整个小区每月预算管理收入为392,779元，每月管理预算支出为408,828元，故预算每月亏损为16,049元，由于首年相关设备仍在保修期内，故可节省维护保养费，并通过加强日常管理及控制运作成本，预期可保障收支平衡。

24

2.住宅部分

管理服务人员工资福利约占53人1.128,300×53/66=103,029

公共设施运行及保养费约占85%2.41,200×85%=35,020

约占90%3.绿化费11,166×90%=10,049

约占92.5%4.公共水电费86,772×92.5%=80,264

约占85%5.清洁卫生消杀费48,234×85%=40,999

约占80%6.办公费12,875×80%=10,300

约占80%7.折旧费3,340×80%=2,672

约占90%8.保险费（除开停车场保险）4,000×90%=3,6009.182,904×3%=5,487其它

10.管理人酬金291,420×10%=29,142

11.营业税金338,735×5.05%=17,10612.每月开支为

（1）+„（11）=337,668

13.338,735每月收入为

14.1,067管理处收支平衡情况

住宅部分物业管理收支情况为盈余约1,067元。

25

3.商场部分

1.管理服务人员工资福利约占3人128,300×3/66=5,832