小吃加盟门面选址必读Word文件下载.docx
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⑵、二类街道
相比核心商圈的购买力差一点，但流动人口还是比较多的街道，这类街区铺面租金较核心商圈价格要便宜很多，这类街区也很适合开小吃店，性价比高的小吃品种在这类地区更有竞争力。
这种人多的地方一定要注意每天是不同的人经过这里，还是天天上下班的人经过这里，每天有不同的人经过所占的比例越高、流动人口的质量就越高，也更适合卖“边走边吃”的休闲小吃。
⑶、人口密度高的地区
居民聚居、人口集中的地方也适宜开小吃店。
因为人口一多，对吃的需求也大，这类地区更适合“餐馆类”吃饱肚子的各种饭店、小吃店、早餐店、快餐店。
因为这里的流动人口每天都差不多，顾客来小吃店消费更多的是以每天必吃的早餐、中餐、晚餐、夜宵为主，对吃着好玩的休闲小吃消费频率不会很高。
这种地方的顾客对吃饱肚子的需求比较稳定，在这里开“餐馆类”小吃店，销售额也不会骤起骤落，能够保证商店的稳定经营。
⑷、接近人们聚集的场所
短途汽车站、公交换乘车、码头等交通场所，公园、影剧院等娱乐休闲场所，大超市、百货商场等附近，也是适合开小吃店的地方。
这些地方都可能有较多的人群聚集，每天经过的人都不一样，只要有人，就会有吃的消费需求，也就有商业机会。
在选择具体的店址时，照搬以上教条是不可取的，即使再旺的繁华地段，也会有"
死角"
，所以，在选择时一定要注重亲自调查、观察、对比。
2、商业环境决定了门面的价值
我们常说寸土寸金。
做生意选门面就是这样的，好门面通常都是高租金。
很多小生意都得依靠门面的好坏，越是大众生意，就越要舍得在门面上投资。
在那些高店租的繁华地带，你不要惧怕那里的高店租。
在通常情况下，只要你的经营方向、经营策略、选择的货源没有问题，在这些地方往往是高投入高回报。
当然，在投资前你必须认真分析选择这个门面、投入这笔资金能给你带来多大的效益，你要在此销售的产品利润空间是不是够大。
开店创业首先要明白好门面的重要性，不要被寸土寸金的高店租吓跑。
有些创业者存在一种错误的意识：
宁愿往店里多投资，也不愿意交高租金。
但是，好码头虽然寸土寸金，正常情况下你赚的钱总会大大超过租金。
因为好门面的高租金并不是一两天形成的，也不是房东可以任意抬高的，它是房东和租客在长期利润分成较量中形成的。
3、商圈里流动人口质量分析
并非行人越多越兴隆：
以为凡是有人路过，这些过路人便都是自己的顾客，来往行人越多生意就越兴隆，这种想法是极其错误的。
如果那些来往行人是带着某种明确目的人，那么这些店就拉不住这类顾客。
火车站的行人就是这样，带有很明确的坐车目的，很少有人会冲动的吃休闲小吃，只会购买矿泉水、方便面、面包类小吃、或者直接进快餐店填饱肚子，相反，游乐街上的行人就不同，他们不是非在什么时候赶到什么地点，办完什么事情不可，看见好吃、有趣、诱人的小吃就会买，或者因为看见别人都在买，自己也就稀里糊涂的买来吃吃。
因此，在选择什么样的街道开小吃店时，不仅要考虑来往行人的数量，而且还应考虑来往行人的性质，性质不同，行人的质量也就不同了。
还有行人去那个地方的频率，经常去的人，不会每天吃相同的东西，偶尔去的人，因为喜欢吃某种小吃，就会来此必吃。
对于小吃店而言，行人的消费能力最强，质量也就越高。
质量高的行人所占比例越大，就越适合开小吃店，尤其是边走边吃的休闲小吃项目。
流动人口的质量决定了小吃店的风险系数，我们看到有些地方，表面看来，车水马龙，人流如织，但流动人口质量不高。
在这些闹市新开店很快就失败，而在小巷开店却生意红火的重要原因。
只有经营项目与你所选的门面匹配，该门面则为好店址。
虽然是“民以食为天”，但不同地点的行人对吃的需求有很大差别，基于对商圈里流动人口的消费特点正确理解，就能针对性的选择合适的开店项目。
只要能使你生意兴隆的门面，不管位置是在商业中心还是偏僻小巷，都是好门面。
因此，你在开店时，你要考虑你所经营的小吃项目是否适应该地区人们的需要。
2、选址调查与分析
选址调查的要点包括人口数、职业、年龄层次调查，该商店基本设施及竞争门面调查，该商店周围消费习性、生活习惯调查、流动人口调查、商圈未来发展调查等几个方面。
小故事：
李先生一直想开一家素菜馆，在朋友的介绍下，在一个居民区租了一个店面。
开张两个月来，来他店里的客人寥寥无几。
原因很简单，素菜馆是一种时尚餐饮，它的目标顾客是一些素质较高的人群，他们追求时尚，关注健康。
而这个居民区里的人对素食不甚了解，没有这些概念。
李先生在没有作选址调查的情况下就匆忙开店，其失败在所难免。
所以在开店前做好选址调查至关重要（李先生目前在原址上改做饰品、服装、鞋帽等，生意非常的不错）。
1、家庭状况调查
家庭状况是影响消费需求的基本因素。
家庭特点包括：
人口、家庭成员年龄、收入状况等。
如每户家庭的平均收入和家庭收入，会明显地影响未来商店的销售。
而所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。
家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大的影响。
比如一个由两口之家组成的年轻人家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；
而一个三口之家的家庭（有一个独生子女），其消费需求则几乎是以孩子为核心的。
家庭成员的年龄状况也会对商品有不同需求。
比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；
而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。
2、人口密度调查
一个地区人口密度越高，生意相应也会更好做。
计算人口密度，可通过计算一个地区的白天人口来实现，即户籍中除去幼儿人口数加上该地区上班、上学人口数，减去到外地上班、上学的人口数。
部分随机流入客流人数不在考察数之内。
白天人口密度高的地区多为办公区、学校等地。
对白天人口多的地区，应在分析其消费需求特点的基础上进行经营。
比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。
人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。
而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。
3、潜在顾客的数量调查
所有的人都是消费者，很自然也是商店的顾客。
你在选择店址时必须了解当地的人口总数、人口密度、人口增长情况、人口年龄结构等。
人来人往的地方，当然是设店的有利地方，但并非人多的地方就适合开店，还要分析一下哪些人来往，客流规律如何。
首先要了解过往行人的年龄和性别，比如有些过路者是儿童，则他们可能是快餐店的顾客，但不会是服装店的顾客；
其次要了解行人来往的尖峰时间和稀少时间；
再次要了解行人来往的目的及停留的时间。
4、行人去向调查
开店选址，来往的客流量不可否认是一个重要因素。
但是，这些往来顾客的去向也应是一个非常值得研究的问题。
即使是同一个人，由于每次上街的目的不同，情况也就大不一样。
例如，买必需品与买奢侈品的情形，就完全不同。
在店前经过的行人，有去百货店买东西的，有去戏院看戏的，在开店的时候，应该根据人们去向的差异，选择适当的店址。
5、交通地理条件调查
店面附近的交通状况，会在很大程度上影响着生意的好坏，因此一般的开店地点，都会考虑上、下班路线，特别是住宅区。
上班与下班时间，两旁的人、车流，呈现明显的差距。
几乎百分之九十的行业，都比较适合开在下班路线上。
原因很简单，上班时间大家都忙于工作，只有在下班的时候，才会有空从事采购、饮食等消费行为。
然而，并不是大马路旁边的地点才算是黄金位置，其实由主干道延伸出的巷弄内，也有许多适合开店的地点。
而一般评估巷道内的黄金店面，多使用“漏斗理论”，指的就是同一个街口，第一家吸引的顾客比第二家多，第二家比第三家多，理想的黄金地点应该是下班路线右边的地点。
6、购买力调查
家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，附近人口收人水平对店址地理条件有决定性的影响。
家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。
如长沙西郊某商厦在选址的时候，就对周围一至两公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本3000个。
经过汇总分析，这3000户居民中，人均收入在每3000元左右的约占50％，1000－2000元的占20％，2000－3000元的占20％，人均月收入2000元以下的占10％；
人均月收入4000元以上的约占10％。
由此说明，该地区居民大都是工薪族家庭，属于中等收入水平。
商店在选择店址时，应以处于青年和中年顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先店址为佳。
3、斗腐倌选址案例分享
每个创业项目对门面选址会有其特定的要求，按项目要求选址当然是最好；
每个门面对经营项目也是有要求的，按门面要求选择经营项目当然会更好，而实际情况是做不到这一点。
因为门面资源相对有限，找到基本适合的门面对项目进行部分调整，就能解决门面难找的问题，斗腐倌香豆腐发展迅速就因为经营项目的多样性和灵活性特点，让门面选址变得更容易，学习斗腐倌香豆腐选址成功的案例有助于我们理解门面选址与经营项目之间的关系。
斗腐倌香豆腐项目介绍：
以休闲消费的“串系列”为主打的大众小吃；
在此基础上发展出“凉拌系列”打包回家吃，“饮品系列”边吃边喝；
“粉与饭系列”饱肚子吃；
“包装系列”带走吃，“礼包系列”送人吃；
还有“香汤鸡系列”、“土猪肉肠系列”、“七品豆花”、“酸奶”等特色品种满足更多样性的需求。
斗腐倌香豆腐选址要求：
可根据门面位置的不同消费需求调整产品结构，达到最佳效果。
1、A类地段选址案例
A类地段是人流量大、寸土寸金的地方，A类地段的门面不仅租金贵还特别难找。
在这样的商圈找门面就要多花心思，要变找门面为开发门面。
例如门面信息要通过各种关系获取，因为好门面是不会贴转让广告的，通过熟人关系找到在该地段做生意的朋友、物业管理人员等提前获得门面转让、出租的信息，从而抢先一步。
一些位置小，不好用的小门面经过精心设计也能派上用场。
说服某些大店让出一点空间用于做小吃，虽然门面会有点贵，但还是很值得。
⑴、深圳东门步行街美食广场店：
3个平方米小吃柜台，月租15000元
针对步行街人流量大的特点，以“快速出品、快速消费”的香豆腐串系列、酸辣粉为产品结构，虽然只有3平米柜台，创造了不错的业绩。
东门步行街店针对深圳人喜欢吃酸辣粉的市场需求，以“酸香辣粉”的产品特色赢得了顾客的喜爱，周末和节假日销售酸辣粉1000碗左右，效益特别明显。
⑵、北京动物园地下商场店：
6平方米小商铺，月租8000元
北京动物园店每天经过的人都不一同，而且家长带小孩的特别多，针对动物园附近小孩所占比例较多的特点，将“秘制香汤鸡”作为吸引小孩的特色产品，结合香豆腐“串系列”、“包装系列”等“营养小吃”，受到了顾客的欢迎，成为了该地段最火爆的小吃项目。
北京动物园店非常注重门店经营的细节，卫生、干净、整洁，这是因为家长带小孩吃东西特别讲究，一般会选择形象好的门店、选择营养健康的小吃，香豆腐营养健康的特点能吸引她们消费，同时，小孩也特别喜欢吃炸鸡，家长不会带小孩吃肯德基、麦当劳以外的杂牌炸鸡。
斗腐倌的“秘制香汤鸡”因为非油炸的特点，既受到小孩的喜爱，家长也放心购买。
北京动物园店以“香豆腐”、“秘制香汤鸡”的产品特色满足了动物园附近顾客群体的需求，生意自然不错。
⑶、常德市汉寿县步行街店：
街口美食售卖亭，月租6000元
这是甲鱼之乡汉寿县步行街口不错的位置，为了充分发挥门面位置的广告效果，我们策划了“甲鱼香豆腐”的特色主题，用甲鱼煮香豆腐，将香豆腐融入当地特色，打造出更高品质的特色香豆腐，取得了非常不错的效果，甲鱼香豆腐店也成为了汉寿的特色小吃名店。
香豆腐店很适合融入地方的特色文化，一但对接成功，就能将具有特色文化的香豆腐店做成百年老店。
2、B类地段选址案例
B类地段是指连着核心商圈的街区，人流量较核心商圈要少一些，流动人口的购买需求还比较明显，这类地段的门面供应相对较多，铺面租金也便宜一些，B类地段由于铺面较多，生意比较分散，生意很火的其实不多。
在这样的地段找门面就要在产品经营、门面装修、促销形式上多花心思，要以“用门面”的策略开发出门面的使用价值。
开发B类门面的商业价值是当前开店创业的必然选择，由于市场竞争的加剧，铺面租金不断上涨，好门面虽然生意不错，但是如果租金成本太高，效益也不会明显。
在这种市场情况下，开发出门面的价值，让经营项目更赚钱是唯一的选择。
B类门面更是如此，巧妙运用装修提高门面的吸引力、优化产品结构提高顾客购买量、促销活动增强门店影响力、品牌文化打造出特色店，就成开发出B类门面的价值，创造出比A类门面更高的回报。
⑴、斗腐倌香豆腐总店
处于长沙核心商圈五一广场边缘，正面没有对着主要人流量，一开始并非好门面，通过门面招牌的设计、广告促销的创新，由日销售额1000多元，逐步做到了日销售额1万多元，年销售额180万元的火爆店，其投入产出比超过了A类门面。
斗腐倌香斗腐总店之前是个茶楼，由于该地段的流动人口以年轻人为主，也没有停车的地方，茶楼自然开不起来。
由于门面正门没有对着人流量，也很容易被顾客忽略。
一个经营酸辣粉的人说服茶楼老板将一楼三分之二的门面位置让给他，交了3万元进场费，开店约2个月的样子就不干了，因为每天销售额只有200多元，门面租金是4000，当时选这个位置是因为他老乡在这个附件开了一个粉店，生意不错才想办法在这里做，怎么自己一做，生意就差这么远，他不知道问题出在哪里。
因为马上进入夏季，在只做了2个月的情况下就急于出手，以5.5万元的价格转让给斗腐倌。
斗腐倌在接手后，发现生意不好的原因是门面装修不吸引人，我们在装修方面下了一些功夫，制作了一个更醒目的招牌，在旁边又加了一个大广告位，招牌和广告牌的色彩很鲜亮，过往行人很远就能看到。
我们还录制了一个声音广告反复的播放，让路过的行人都听得到。
开业后果然达到了预期效果，第一天的销售额就达到1000多元，之后稳步增长，到五一假期的时候创下了日销9000多元的记录。
⑵、长沙大学城店：
8平方米小吃店，月租2500元
针对大学城学生消费的特点，经营香豆腐串系列、香豆腐喷香饭、酸辣粉为产品结构，串系列的产品增加了能吃饱肚子的土豆片，以“吃得好、吃得饱、更过瘾”的方式满足学生“解馋+饱肚”二合一的消费需求，深受学生的喜爱。
学校周边的小吃店很多，竞争也比较激烈，在学校周边开小吃店一定要明白学生的需求是“解馋+饱肚”，产品定位要以“吃得好、吃得饱、更过瘾”为卖点才会生意长久。
⑶、深圳公明镇店：
12平方米小吃店，月租1800元
深圳公明镇是一个工业区，相当一个县的经济规模，该店位于一个中型购物广场大门口的左侧，是购物广场的物业，两边各有10几个经营小吃的门面，竞争也比较激烈。
这里的顾客主要是打工者为主，流动人口的比例不多，经营项目也是以吃饱肚子的“酸香辣粉、香豆腐喷香饭、香豆腐串、油炸肉串”等多样化的品种满足需求。
日销售额在2000-3000元。
深圳公明镇店的香豆腐店生意经历过开业阶段很好，一段时间之后下降很多，在总部的指导下针对需求特点调整产品结构，最后生意持续稳定在2000-2500元的发展过程，真正掌握了B类门面赚钱的方法。
（详细内容见《赚道》）
3、C类地段选址案例
C类地段是指靠近社区的街区、流动人口较少的中小学校等地段，因为流动人口不多，必须让老顾客增加消费频率，或者针对社区居家的家庭消费产品。
这类地段要增加能吃饱肚子的系列小吃，比如粉、面、炒饭、简餐等，还可以增加适合打包的家庭消费类小吃，比如凉拌小吃、包装休闲食品等。
望城县靖港镇店：
两层70平米，月租450元
这是一个镇上的门面，而且位置也很偏，之所以选择这里开店是因为附件有一所中专和一所高中。
针对学生推出的“酸香辣粉”、“香豆腐喷香饭”很好卖，回头客也特别多，生意非常稳定。
斗腐倌靖港镇店生意红火，一年能赚到20多万是我们未曾想到的，这和创业者及时调整经营项目以及良好的服务态度是分不开的。
该店一开始只经营香豆腐串系列，开业一个多月的时间生意还不错，日销售1000多元，由于流动人口不多，老顾客光顾的频率开始减少生意也随之下降，店老板及时做出产品调整，推出了酸辣粉、凉粉凉面、香豆腐喷香饭等顾客天天能吃的产品，因为斗腐倌的辣酱口味独特，做出来的酸辣粉、喷香饭很受学生欢迎，生意也特别稳定。
4、旅游景点选址案例
旅游景点是很适合售卖斗腐倌香豆腐的，因为斗腐倌“入乡随俗”的创业模式可以让香豆腐变成“地方特产”，成为了地方特产之后，包装香豆腐就会很好卖，尤其是游客吃了香豆腐感觉味道不错的时候，一般都会带几包回家送朋友，人均销售量得到了提高，销售额自然不错。
湘西凤凰古城的斗腐倌香豆腐店，20平米转让费29万元
这是一个不错的位置，在凤凰古城的入口处，位置比较醒目，我们在门面方面创意出让人“照相”的主题，在门头上做了斗腐倌的官帽，门的两边挂上一副对联“此处留影升官发财，吃香豆腐健康长寿”。
这个创意促销方法果然吸引了不少眼球，生意也不错，节假日创下了日销2万元的销售记录。
凤凰店我们还以入乡随俗的方式将其策划成苗家香豆腐，具体内容见故事营销篇
5、旺角选址案例
流动人口多的档口、购物广场、大超市的门口经常能开辟出一块地方经营香豆腐，这是因为斗腐倌香豆腐“占地面积小、出品速度快”，即使很小的经营面积也能做出不错的销售业绩。
斗腐倌一平米创业方案就是针对小本创业者选择旺角的开店解决方案。
1平米柜台能赚多少钱！
1平米柜台放在不同的地方，销售收入是不一样的，因为产品消费面广，在步行街、档口等地方，人流量就是现金流，虽然柜台小，日销售可达5000元左右，如果生意火，提高零售价或者专卖10元、8元的套餐还能不断提高营业额，因为豆腐产品成本低，整体毛利60%以上，收入相当可观。
只要位置好，再保守估算，也年赚10万以上。
4、门面筛选过程
找门面的时候，一般会找几个初步合意的门面进行对比分析，经过筛选后确定最佳的一个，“十全十美”的门面是很难找到的，对门面的优劣势进行分析，对门面的使用扬长避短，就能创造性的将门面用好，这也是成功创业者的素质，选择最佳门面时，既要进行定性分析，又要进行定量测算，还要为选好的门面想出多种有效经营策略。
1、地理位置筛选法
地理位置分析是指对气候、地势、用地形式及道路关联程度等地理条件进行细微分析后，对商店位置做出选择的策略，主要可从以下几个方面进行细分：
（1）、门面与路面、地势的关系。
一般情况下，门面位置与道路及路面地势情况，会直接影响门面的建筑结构和客流量。
通常，门面与道路处在一个水平面上，有利于顾客出入店堂，是比较理想的选择。
但在实际选址过程中，路面地势较好的地段地价都比较高，好门面竞争也很激烈，被你选到的可能是有台阶的门面，因为这是别人不想要的或是这种门面的生意难做才转让的。
这种情况，最重要的就是必须考虑商店的人口、门面、阶梯、招牌的精心设计等，通过装修设计方便顾客进出，通过招牌广告设计引人注目，就能将这类有瑕疵的门面用好。
（2）、门面与地形的关系。
方位情况。
方位是指商店坐落的方向位置，以正门的朝向为标志。
方位的选择与商店所处地区气候条件直接相关，如：
风向、日照均对店面的朝向有很大影响。
在南方当西晒的门面肯定不如坐北朝南的门面好。
走向情况。
走向是指门面所选位置顾客流动的方向。
比如，我们有右行的习惯，门面理位置进口时就应以右为上。
门面所在地的道路如果是东西走向的，而客流又主要从东边来时，则以东北路口为最佳方位；
如果道路是南北走向，客流主要是从南向北流动时，则以东南路口为最佳位置。
交叉路口情况。
交叉路口一般是指十字路口和三岔路口。
一般来说在这种交接地，商店十分显眼，选择十字路口的门面时，则要认真考察道路两侧，通常要对每侧的交通流向及流量进行较准确的调查，应选择流量最大的门面最佳，如果是三岔路口，正面最显眼的门面更好；
但如果是丁字路口，则路口的“转角”处的门面效果更佳。
2、门面评分筛选法
在找门面时，我们一般会选择几个进行比较，可以采取对门面打分的办法评估所选门面，得分高的优先，我们提供了一个小吃店筛选门面的评分表，答案如果“是”越多，那么该门面理想。
序号理想店址条件用是和否来回答。
01该地区是否有方便的银行服务?
02人行道的宽度是否少于10米？
03该地区是否有吸引人群的事物，如公园、戏院等?
04该地区内是否能做独家生意?
05与邻近商店能否形成相互补充?
06若在市中心开店，道路是否良好，停车位是否足够?
07往来行人是否多?
08商店结构是否能吸引顾客?
09商店门口是否没有大树（或其它设施）挡住广告牌？
10面积大小及其建筑结构、形状是否与商店搭配?
11建筑物的新旧程度与装修成本是否过高？
12城建规划是否有限制?
13房地产价格与利用方式，利用期限是否调查清楚?
14水电增容费是否高?
15在离商店200米之内是否有公交车站？
16商店是否处于闹市街道的黄金分割点？
17来往行人的年龄、性别是否比较平均？
18周边商店是否都在晚9点以后关门？
5、租门面的技巧和风险控制
1、接手转租店要谨慎
我们经常在一些小报中，或者商店外面，见到各类商店转租的信息。
他们大都打着“旺铺转租”的旗号。
在选择转租店时，一定不要被这些吸引人的文字迷惑，仔细想想，就不难发现：
这家商店的生意不好做，经营者才会急于脱手。
小故事：
有一位想开店的年轻人，经不住广告的诱惑，受让了一家书店。
事先几位朋友都劝他要慎重，他却孤注一掷。
结果一败涂地，后来才猛然醒悟，悔不该当初。
有的商店转让时看上去生意红火，其实是“虚火”。
有一老板在某小区门口开办了一家建材店，他预测该小区居民装修已接近尾声时，就打出了“低价转让”的招牌。
看到他生意那么红火，一时间许多人纷纷求让。
几位老板甚至为这个店面争得不可开交。
经过激烈角逐，最终“名花有主”，低价转让实际上成了“高价卖出”，仅转让费的利益，就相当于平时开店好几个月的利润。
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