南宁市城区规划报告Word文档格式.docx
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南宁市处于中国大西南出海通道的枢纽地位,同时具有沿海、沿边、沿线的优势,交通便捷无比,已形成航空、铁路、公路、水路交错的立体交通网络.
1.航空
已开通直达北京、广州、深圳、昆明、郑州、桂林、北海、香港等国内航线及国际航线。
2.公路12条，可通往全区各地及云南、贵州、广州等地，其中桂海高速公路（桂林——南宁——北海）是目前国内最长的高速公路。
3.两条电气化铁路南昆线、湘桂线与京广线连接，湘桂线还与越南铁路网相接，打通了陆地通向东南亚的陆地交通要道。
4.水路货运方面已开通7条内河航线。
四）、购买实力
２００３年，南宁房地产市场保持产销两旺的要紧因素，首先是南宁作为全区政治、经济、文化、商业和金融中心，是广西最具综合实力和进展潜力的都市，近几年来，投资环境不断改善，各项产业进展迅猛。
特不是“南博会”从２００４年起，每年在南宁举办一次，意味着中国与东盟之间的投资项目流和经贸信息流均向南宁集中，南宁有望成为中国与东南亚经济文化交流合作的平台，南宁因此能够凭借中国－东盟自由贸易区桥头堡的位置强势腾飞。
而产业经济的拉动，必将吸引大量的外来人员到南宁投资、经商，甚至落户南宁，从而形成有较强购买力的房地产消费群体。
２００３年１２月，南宁市进行的一期国有土地使用权拍卖会创下了单个成交价最高、拍卖面积最多和总成交价最高三项广西之最就与“南博会”的良好预期有关。
其次，通过多年的建设，南宁已成为“一个最适合人类居住的都市”，加上良好的教育环境和创业环境，吸引周边县市许多人为了子女有一个好的学习环境和今后就业问题而不断涌入南宁购房定居，极大推动了住宅消费市场的进展。
其三，南宁都市居民人均可支配收入不断提高。
据有关资料显示：
２００２年南宁都市居民人均支配收入为８７９６．２４元，在西部１２省区中位居榜首；
２００３年上半年南宁都市居民人均可支配收入４８９４元，同比增长２．６％。
加上住房货币化的大力推进，增强了居民购买力和支付能力，为住房消费提供了基础。
其四，２００３年南宁市“１３６”工程拆迁面积达１００万平方米，且政府以货币补偿被拆迁户。
旧城改造的力度加大，使拆迁户住房消费需求成为刚性需求，而货币补偿方式在专门大程度提高了市民的购买能力。
五）、南宁市国内生产总值进展走势
按近几年南宁市国内生产总值平均增长率9%计算，那么南宁市国内生产总值在以后两年时刻的预测曲线走势如下
四、南宁市房地产业进展状况
自改革开放以来,南宁市房地产取得了一定的进展,下表是自94年以来南宁市房地产的历史状况
一）、房地产开发情况:
年份指标
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
完成投资额（亿元）
7.01
11.48
13.39
13.97
13.53
13.88
15.47
18.29
其中住宅（他元）
3.78
5.10
6.24
6.01
6.30
6.14
8.30
9.75
施工住宅（万㎡）
155.18
192.68
296.29
282.42
298.95
205.04
319.41
358.99
其中住宅（万元）
98.58
104.32
167.58
174.04
189.29
139.75
237.10
282.60
竣工房层面积（万㎡）
33.43
24.09
53.01
92.33
94.01
57.33
57.67
121.78
其中住宅（万㎡）
9.9
18.1
41.5
72.8
76.8
44.5
51.7
104.93
二）、销售情况:
2002
商品房销售面积（万㎡）
40.54
7.65
24.87
44.29
69.63
52.71
45.70
108.98
121
住宅（万㎡）
21.52
6.84
22.29
40.58
63.65
42.85
44.44
101.17
107.31
商品房实际销售额（亿元）
3.05
0.97
6.46
12.73
10.49
8.72
24.35
30
住宅（亿元）
2.54
0.88
3.22
5.41
9.51
7.49
8.36
20.63
26
五、南宁市房地产竞争环境分析
去年以来，有关全国房地产市场局部过热的报道铺天盖地而来，引起了房地产业的一般警觉与紧密关注。
中央政府更是把今年定为房地产的“理性年”，加强了对房地产的宏观调控，出台了一系列相关的政策，引导房地产开发企业理性投资，住房消费者理性消费。
南宁市房地产业自2001年以来，南宁市房地产市场开发投资连续两年保持了高增长势头。
2003年全市商品房销售面积达154.7万㎡，销售额达33.7亿元，而开发的商品房空置率为全国最低。
在全国房地产业局部过热、空置率过高、产品结构不合理，投资风险增大的背景下，南宁市房地产业又面对何种境地，我想要从以下几点加以分析。
一）、宏观环境
1、过去5年，国民经济保持高速成增长，增长率达到7%以上，2003年121文件和18号文件的出台，规范了房地产行业的土地政策及金融政策，在一定程度上操纵了房地产泡沫的产生。
2、随着我国加入WTO，房地产市场逐步对外开放，外资介入房地产领域不断增加，市场竞争日趋激烈。
3、中国——东盟自由贸易区的建立，把南宁从中国边陲重镇角色一下推向国际市场竞争的前沿重地。
必定吸引大量外部资金的入驻，南宁市面临有史以来最大的进展机遇。
都市整体价值得到了极大的提升。
4、西部大开发带来的机遇。
南宁市同时享有西部大开发和少数民族自治的优惠政策，沿海、沿边、沿线，政策优势加上区位优势，促使南宁成为大西南出海大通道的枢纽都市。
都市国内、国际地位日益凸显。
5、泛珠三角经济圈的建设，把广西的资源优势凸显出来，丰富的自然资源、廉价的劳动力、出海大通道以及成熟的边境贸易。
为珠三角经济圈的早日实现提供了基础。
二）、政策环境
1、自2001年底以来，南宁市实行了经营性土地使用权拍卖挂牌出让制度，为开发商制造了一个公平竞争的平台，没有实力的开发商由于拿不到土地会逐步被淘汰出局，而有实力的开发商通过市场竞争，拿到“热地”直接开发，使房地产能健康稳定地进展。
2、户籍制度政策。
南宁作为4700万人口的广西首府，人口规模只占全区总数的7%，市区人口只有150万，远远满足不了都市进展的需要。
因此，广西已决定加快都市化进程，才相应进行了户籍制度的改革，南宁市城区人口到2010年将达到300万人，按新增人口每人需增加30㎡的居住面积计算，那么要新增住宅面积为4500万㎡，这还不包括旧城改造拆迁户及二次置业者的住宅需求。
3、121号文件和18号文件的出台，对房地产用地及金融贷款提出了严格的要求，明确要保持房地产业的健康稳定的进展。
新政策出台可能对南宁楼市将造成如下几点阻碍：
1高档高品房的市场竞争更趋激烈，要紧是受新政策的阻碍，二次置业者会改变投资方向，置业萎缩，从而使高档房价格下滑。
2中、低档商品房由于受新政策的阻碍不大，消费者反而增多，价格极有可能上升。
3由于受现房贷款政策的阻碍，那些自有资金少，要紧开发资金是靠银行贷款定资及预收款来维持项目后续开发房地产公司，将会逐步被淘汰出局。
4二级市场将会得到专门大的进展空间，进一步得到快速进展。
4、南宁市“136”工程的实施，2002年第一年就实施了都市道路、沿江堤岸、旧城区改造等118个基础建设项目，总收入达50多个亿。
全市拆迁面积达82万㎡，今年打算拆迁面积达100万㎡，若按拆迁1㎡会带来2㎡购买力计算，今年只是拆迁户需求的住宅面积就达200万㎡。
而2002年南宁市全年销售的总面积只是212万㎡，因此市场进展空间特不巨大。
三）、南宁楼市分布情况及分布区特征
1、2002年7月1日南宁市快速环道建成能车，使曾经处在市郊边缘的位置迅速推到南宁楼市的前台，引起楼市大震荡。
沿环线开发的楼盘从数量上将超过南宁市楼盘总量的50%。
但由于环道沿线各城区经济和文化的进展不平衡性，导致了沿线楼形成了以下的趋势：
1在都市东部琅东新城区，环道四周已形成以竹溪大道为“黄金走廊”的高档住宅社区；
2在东北部厢竹路与东沟岭一带，形成物流区与高档居住区为主；
3在白沙大道与南宁高新技术开发区沿线，住宅的进展将以中、高档为主；
4在较偏远的沙井沿线，大沙田开发区将以中低档社区为主。
2、随着南宁楼市的进展，区域特征日趋明显。
1新城区，包括琅东、凤岭等，已逐渐进展成为都市精英的集结地。
琅东通过10年的进展，已初具南宁CBD的雏形，在此汇聚了南宁市一半以上的高层建筑，连续数年占据了南宁楼市的最高价。
成为南宁市富人的首选居住区。
也成为所有市民趋之若骛的地点。
接下来开发热点逐步向琅东的延伸区域凤岭聚拢，2002年新天地和翡翠园已初试牛刀，2003年大自然花园及3000亩大盘荣和山水美地的加入，引起楼市的不断震荡。
2兴宁区、朝阳路，仍是目前南宁商业价值最大的地点，在此每亩超过400万元的商业地块大有其在。
南宁万达商业广场、新朝阳商业广场、外滩新城、华星时代广场与百货大楼等将构成南宁市新的第一商业圈。
3江南、城北区将成为一般大众的最佳选择居住地。
那个地点房价普遍在2400元/㎡左右，而且小区品质不断得到提升，能专门好的实现了南宁一般工薪阶层的安居梦想。
4127平方公里的相思湖新区以经济奇妙的面纱，南宁市西北区将以相思湖为中心开发成生态型新区，从而迈出了都市进展向西拓展的步伐，相思湖片区将成为继琅东、凤岭之后最大的南宁房地产开发热土。
四）、市场热点分析
2003年，南宁楼市最抢眼有两点：
一是不墅楼盘异军突起，二是小户型销售火爆，达到白热化的境地。
南宁市2002年往常除了玫瑰园还算得上象点不墅模样之外，其余的差不多上以卖地块为主。
如碧丽山庄、青秀山庄等，直到2002年才出现第一家真正意义上的纯不墅——新天地不墅，到了2003年只半年时刻，不墅楼盘已如雨后春笋不断出现如：
枫丹丽舍、龙胤花园、丽水湾、天池山不墅、以及翡翠园和大自然花园分不有50栋和137套不墅，整个南宁市场不墅供应量已达2000多套，初步可能，到2004年南宁市不墅量已达到4000余套。
因而市场消化压力巨大，楼盘间竞争激烈。
在目前不墅市场还不够成熟的情况下，加大力度抢夺市场，会对今后不墅市场的开发造成负面阻碍，加上国家限制高档商品房、不墅消费贷款政策的出台，又增加了不墅销售的难度，增大了不墅投资风险。
2003年南宁市楼市刮起了小户型旋风，从年初碧园数码文化城开盘当日就创下了销售190套的佳绩，销售率达80%，接下来永泰大厦开盘当日销售达60%,到青年·
国际、东葛华都、嘉和自由空间、岭南百变式公寓，无不销售火爆，青年·
国际更是制造了在不到两个月时刻内销售了1000多套小户型的神话。
我们对这些楼盘作了调查，总结出了如下几点：
a）都地处中心繁华城区，周边配套成熟完善；
b）内部功能齐全，配有卫生间、厨房、电梯、宽带等；
c）带装修，即买即住；
d）总价低、首付低、月供少；
e）投资回报率和增值潜力大；
要紧表现在，青年人能够滚动置业，现可临时居住，日后可租或售，单位租金比大户型要高，相关于投资股票、证券等风险小，收益稳定，此外，地处市中心，其位置具有不可复制性，增值空间大。
五）、市场发育程度
近两年来，南宁市的房地产市场总体上运行情况良好，房地产投资、销售等各项指标均有大幅增长，差不多保持与国民经济各项指标的协调进展，房地产业已成为南宁市经济增长和投资、消费的要紧支柱产业。
2002年南宁市商品房成交总额为30亿元左右，对购买力的消耗总量仅略高于GPD提供的自然增量（28亿元），没有对沉淀在市场上的原始购买力有效激活，对开发商而言是一个极大的利好。
今年一季度南宁市房地产完成投资7.03亿元，同比增长92.05％，同时南宁市商品房价格小幅上涨，平均销售价格每平方米2516元，同比增长2.35％。
南宁市商品房销售面积为47.93万平方米，销售成交数量与竣工交付面积差不多同步。
业内人士分析，“销售成交数量与竣工交付面积差不多同步”表明南宁市一季度商品房的空置率处于较低水平。
在此利好消息阻碍下，今年一季度南宁市商品房价格随即“水涨船高”。
今年一季度，南宁房地产施工面积为578.24万平方米，同比增长约60％。
其中，住宅施工面积约436万平方米，占施工总面积的75％。
由此可见，南宁市的房地产开发的要紧方向仍是住宅投资。
今年一季度的竣工面积也大幅上升，总竣工面积约为55万平方米，其中住宅竣工面积约45万平方米。
六）从开发规模上来看，由于琅东土地资源的稀缺、宝贵，因此开发规模普遍偏小，在大伙儿规模相当的情况下，各项目之间只能比拼个性化的设计及配套的独有性。
七）目前的项目开发多以纯住宅或裙楼为商铺、塔楼为住宅、写字楼的开发模式，没有进行多样式、多角度的开发探究和研究，住宅产品功能单一，不管是产品或配套都同质化严峻，因此有必要从产品和住宅理念上进行深一步的挖掘，提高自身产品的性价比。
八）2003年，南宁市人均收入已跨过860美元的门槛，向1000美元的目标逼近，按国际进展规律，人均收入达1000美元时，房地产业将步入快速、平稳的进展期，一般周期为20年时刻。
九）一般认为，南宁市的房地产业与东部沿海经济发达地区大约有着5年时刻的差距，因此在开发高性价比的产品上有较大的潜力。
六、南宁市房地产进展趋势预测
由上述分析可知，南宁市住宅需求每年保持12%的增幅稳步上升，在不考虑二手房交易量扩大及其它因素阻碍的情况下，以后两年市场规模预测曲线如下图：
七、琅东区域房地产市场分析
琅东区位于南宁市行政区划的新城区东部，新城区是自治区党委、政军首脑机关所在地，辖区面积108㎡公里，总人口43.48万人，2003年生产总值7.826亿元，城镇人均收入7448元人民币，是目前南宁市经济最发达的区域。
而琅东区位于南湖桥头，桂海高速公路的入口处，是南宁市重要的交通枢纽。
区域内路网四通八达，东行可入桂海高速公路、西行沿民族大道进入市中心，南行进入机场高速，北行进入快速环道。
是南宁市以后的新都市中心。
政府机构、金融、商业、文教、旅游等日益集中于此，投资潜力无以伦比，是南宁市乃至广西进展标志性区域，对外开放的窗口，因此成为地产开发商以及代理商必争之地。
琅东的房地产开发差不多进入理性时期，正逐步实现增长方式由速度规模型向质量效益型转变，整个区域的进展机制也由过去的要紧依靠行政措施和政策调控向市场机制自身调节转变。
针对目前琅东房地产现状，业内业外人士都有一个共识，价格高、档次高、质量高、楼体高。
这“四高”差不多成为琅东房地产的生动写照，特不是楼价高差不多成为不争的事实。
相关于其它区域中低档的商品房而言，该区域商品房设施较为完善，户型较为合理制造出较为好的居住环境。
由于档次高，进展商要实现利润最大化，一方面依靠规划设计和景观配套取胜，建筑风格、环境配套从躁动趋于平实，荣和山水美地均价从开始2900元/㎡到现在3200元/㎡一路飙升，而且供不应求；
另一方面，注重产品的创新、品质和可持续进展也是该区域进展商抢占市场制高点的尚方宝剑，为住户量身打造科技、舒适、便捷、安全及人性化的现代化居家办公环境也是各个进展商进展的重点。
南宁作为区域性的经济、政治、文化、金融等的中心都市，其两小时经济圈差不多涵盖全区各要紧都市，便捷的交通甚至辐射到全国各地乃至国外，而琅东作为进入南宁的门户近几年来成为南宁房地产市场热点之后，不断扮演着领头羊的角色。
特不是南博会落址南宁这一利好势头，更坚决了南宁作为中心都市的位置，甚至跻身到国际性区域中心都市的行列。
“地段论”作为房地产行业的金律，在琅东再次得到了明证。
占尽天时、地利、人和的琅东区房地产业实现了点、线、面的跨越性进展。
“南博经济”效应也是琅东楼市再次腾飞利好因素，为本地区、国内甚至国际的资金流向该区域，也为该区域的房地产服务业与发达地区的同业进一步交流制造了理想的条件。
从宏观上看，当居民的GDP指标处于800~1500美元之间，居民家庭因格尔系数也由50%下降到40%，居民消费支出将得到有效提升，南宁市正处在住宅高速进展区域。
据统计，南宁楼市的购房群体，非南宁居民已达三分之一左右的份额，特不是高档楼盘，更是超出这一数字。
无疑都市化进程的加速，新增人口的大量涌入，有效的市场需求是琅东房地产业独领风骚的后备力量。
琅东区域在出现众多的高价位项目，没有出现产品滞销的局面，也没有出现像其他行业一样的价格战，反而一路飘红，遍地开花，出现供需两旺的局面。
台上三分钟，台下三年功，多年房地产行业进展的沉积功不可没，各大开发商不再一味追求短期效益，而是更注重于长期的良性进展，坚持以市场为导向。
在琅东区域那个大舞台上，各大进展商各自充当不同的角色，净、旦、末、丑在这共同上演了一台出色的房地产大戏，票房一路飙升。
市场主导者坚持大众化路线，积极维护其市场主导位置。
如荣和山水美地、翡翠园等，市场利基者则避开冲突，努力查找细小的利基位置以保持自身力量，如圣展·
独立公社的产权式酒店以及各开发小户型商务公寓、写字楼的项目等。
同时各个开发商业因地制宜,南湖沿线、金湖商圈、会展中心等一系列的卖点为琅东区奉上一台房地产盛世大戏。
经济的持续高速进展不断地为南宁房地产市场注入新的活力，琅东房地产市场接着保持“高位运行”。
林林总总，各种利好因素，一直领跑着南宁房地产业的琅东房地产市场仍将以进展为主题、结构调整与规范为主线，接着保持高位运行。
同时还将以自己独特的进展特点与模式，向南宁房地产市场发出庄重的宣言。
一）、户型的市场缺口分析
1、琅东在售楼盘一览表（琅东、琅西、南湖沿线）
楼盘名称
地址
开盘日期
总套数
起价
最高价
均价
最小面积
最大面积
开发商
销售情况
总建筑面积
中天世纪花园
长湖路
2003
726
3000
3400
3100
南宁中天房地产
95%
13万㎡
南湖国际广场
2004.3
930
4200
3300
87
160
南宁九鼎房地产
15万㎡
太平洋国际
金州路
189
2800
4500
90
200
广西华海房地产
3万㎡
佳得鑫·
水晶城
金湖广场北侧
2004.5
499
3150
4300
3500
240
南宁佳德鑫房地产公司
17.4万㎡
都市花园
金浦路
384
36
150
广西昌达房地产公司
33%
9.2万㎡
都市杰座
2003.5
440
2980
38
60
南宁天驰房地产公司
90%
汇金苑
双拥路
2004.6
509
6000
3500/4500
45
140
南宁金水房地产公司
80%
4.
升级会员 