中级经济师冲刺讲义之第十章物业管理Word下载.docx

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　　■筹备组成员

　　业主代表

　　建设单位代表

　　街道办事处、乡镇人民政府代表

　　居民委员会代表

　　7.筹备组的要求

　　■人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半

　　■筹备组组长由街道办理处、乡镇人民政府代表担任

　　■业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐

　　■筹备组成员名单以书面形式在物业管理区域内公告

　　■业主对筹备组成员有异议的，由街和乡协调解决

　　8.首次业主大会的召开

　　■筹备组应在组成之日起90日内组织召开业主大会会议

　　■业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立

　　9.由业主共同决定的事项（9项）

　　■制定和修改业主大会议事规则

　　■制定和修改管理规约

　　■选举业主委员会或者更换业主委员会成员

　　■制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案

　　■选聘和解聘物业服务企业

　　■筹集和使用专项维修资金

　　■改建、重建建筑物及其附属设施

　　■改变共有部分的用途

　　■利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用

　　■有关共有和共同管理权利的其它重大事项

　　10.业主大会的两种会议

　　■定期会议

　　召开规则在业主大会议事规则中确定

　　■临时会议

　　经专有部分占建筑总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议（面积+人数）

　　发生重大事故或紧急事件需要及时处理

　　其它

　　11.业主大会的相关规定

　　■两种会议均由业主委员会组织召开（首次由筹备组召集）

　　■业主委员会应在召开业主大会15日前，将有关材料在物业管理区域内公告居民

　　■住宅小区召开的业主大会，还应同时告知居民委员会

　　12.与业主大会有关的两种人

　　13.业主大会的召开形式（两种形式）

　　■到会业主集体讨论的形式

　　■书面征求意见的形式

　　必须有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主参加

　　14.业主大会决定事项的表决原则（人数+建筑面积双标准）

　　15.如何认定面积

　　■专有部分面积按不动产登记簿记载的面积计算

　　■尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算

　　■尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算

　　■建筑物总面积，按前项统计总和计算

　　16.如何认定人数

　　■一个专有部分按一人计算

　　■建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算

　　■总人数按前项的统计总和计算

　　17.可通过业主大会议事规则或管理规约约定的内容

　　■车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积

　　■未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票

　　18.业主委员会的性质

　　■业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，由5－11人单数组成

　　■业主委员会对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项

　　19.业主委员会的职责（9项）

　　■执行业主大会的决定和决议

　　■召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况

　　■代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同

　　■及时了解业主的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同

　　■监督管理规约的实施

　　■督促业主交纳物业服务费及相关费用

　　■组织和监督专项维修资金的筹集和使用

　　■调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷

　　■业主大会赋予的其他职责

　　20.业主委员会的备案

　　■业主委员会自选举产生之日起30内向物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门备案

　　■是备案而非审批，体现了政府的指导、帮助、协调、监督作用

　　21.业主委员会会议

　　■经1/3以上业主委员会委员提议，应当在7日内召开业主委员会会议

　　■业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意

　　■业主委员会委员不能委托代理人参加会议

　　■应在会议召开7日前，在物业管理区域内公告内容，听取业主意见

　　22.临时业主大会和业主委员会会议的区别

　　■20%以上业主提议（面积和人数两个标准同时满足），可以召开临时业主大会

　　■三分之一以上业主委员会委员提义，可以召开业主委员会会议

　　23.临时管理规约的制定

　　■制定主体

　　物业建设单位（如商品房开发中的开发商）

　　■制定时间

　　物业销售之前，一般将临时管理规约作为房屋买卖合同的附件

　　24.临时管理规约的主要内容（五方面内容）

　　■物业的自然状况和权利状况

　　物业的自然状况

　　物业的权利状况

　　■业主使用物业应当遵守的规则

　　遵守相邻权规定

　　遵守房屋装饰装修规定

　　物业共用部位、共用设施设备的使用规定

　　使用物业的禁止性规定

　　■维修养护物业应当遵守的规则

　　物业维修养护中业主应当相互配合与协助

　　涉及公共利益与公共安全的物业维修养护

　　保修责任与专项维修资金的交存、使用和管理

　　■涉及业主共同利益的事项

　　全体业主授予物业服务企业行使的管理权利

　　业主承诺按时足额缴纳物业服务费用

　　利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定

　　■违约责任

　　业主违反物业使用、维护和管理的约定

　　业主违反业主共同利益的约定

　　建设单位未履行临时管理规约

　　25.特殊情况

　　发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，物业服务企业可以先向相关业主说明情况，并协同物业服务企业之外的第三方，进入相关业主室内进行维修养护，但事后应当及时向相关业主告知情况并做好善后工作

　　26.管理规约的主要内容（七项内容）

　　■有关物业的使用、维护、管理

　　■专项维修资金的筹集、管理和使用

　　■物业共用部分的经营与收益分配

　　■业主共同利益的维护

　　■业主共同管理权的行使

　　■业主应尽的义务

　　■违反管理规约应当承担的责任

　　27.物业服务企业的特征

　　■独立的企业法人

　　■属于服务性企业

　　■具有一定的公共管理性质的职能（公共秩序维护、市政设施配合管理、物业装修管理等）

　　28.物业服务企业的资质管理

　　■物业服务企业资质等级分为一、二、三级

　　一级：

国务院建设主管部门管理

　　二级：

省和直辖市建设（房地产）行政主管部门

　　三级：

直辖市和设区的市的房地产主管部门

　　■在领取营业执照之日起30天内，申请资质

　　■新设立的物业服务企业，资质等级按最低等级核定，设一年的暂定期

　　29.一级资质物业管理企业的资质条件

注册资本

专业人员数量

专业人员

质量

业绩

管理规章

一级资质

人民币500万元以上

专职管理和技术人员不少于30人，中级以上职称人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有中级以上职称

专业人员取得职业资格证书

多层住宅200万㎡，高层住宅100万㎡，独立式住宅（别墅）15万㎡，办公楼、工业厂房及其它物业50万㎡

建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩

　　30.二级资质物业管理企业的资质条件

二级资质

人民币300万元以上

专职管理和技术人员不少于20人，中级以上职称人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有中级以上职称

多层住宅100万㎡，高层住宅50万㎡，独立式住宅（别墅）8万㎡，办公楼、工业厂房及其它物业20万㎡

建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩

　　31.二级资质物业管理企业的资质条件

三级资质

人民币50万元以上

专职管理和技术人员不少于10人，中级以上职称人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有中级以上职称

有委托的物业管理项目

建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理标准，建立企业信用档案系统

　　32.物业管理招投标的特点

　　33.物业管理招标投标的原则（四原则）

　　■公开原则

　　■公平原则

　　所有物业服务企业在同等条件下参与投标

　　招标人不得以不合理条件限制或排斥潜在投标人

　　不得对潜在投标人有歧视性待遇

　　不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符合的过高资格要求

　　■公正原则

　　用同样的准则作为衡量所有投标书的尺度

　　评标、验标、定标的规则与评分标准对所有投标人一致

　　■诚实信用原则

　　招标方不得设定不公平条件

　　招标方不得拒绝与中标人签订合同

　　投标方不得与招标方或其他投标方串通

　　投标方不得向招标方或评标委员会行贿或以不正当手段谋取中标

　　34.物业管理招标投标的方式

方式

含义

特点

公开招标

指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加投标

招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序预先设定，且不允许在程序启动后单方面变更

邀请招标

也称为有限竞争招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干家有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式

不使用公告方式，投标人是特定的，只有收到邀请的企业才可以投标，投标人的数量有限

　　35.物业招标的一般主体条件

　　■招标人为业主委员会的，须经业主大会授权

　　■招标人为建设单位的，必须符合法律规定

　　■招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人必须经相关产权部门批准、授权

　　■招标人可自行招标，也可委托招标代理机构办理招标（两种方式）

　　36.招标人自行招标的条件

　　■具备与招标项目相适应的技术、经济、管理人员

　　■具备编制招标文件的能力

　　■具备组织开标、评标、定标的能力

　　37.委托代理招标

　　■委托代理招标的范围

　　常见于公开招标和大范围邀请招标

　　如政府物业项目

　　■委托代理招标的优点

　　招标代理机构具有较强的专业水平，广泛的市场信息和熟练的招标技巧

　　有利于提高招标工作的效率和质量，有利于招标人选择最符合要求的物业服务企业

　　38.物业招标一般项目条件

　　■住宅及同一物业管理区域内非住宅应通过招标选聘物业企业

　　■投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地县级房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式确定物业管理企业

　　39.特殊规定

　　■必须招标项目

　　新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅

　　■可以采取其它方式的项目

　　新开发的非住宅项目

　　40.物业招标程序中的备案

　　■招标前备案－在招标公告或投标邀请书发出前的10日内，向县级以上房地产主管部门备案

　　■中标后备案－在确定中标人的15日内，向县级以上政府房地产主管部门备案

　　41.投标人的数量

　　■邀请招标发出邀请书的不少于3家

　　■资格预审合格申请人过多时，可从中选择不少于5家参与竞标

　　42.三个重要时间

　　■自招标文件发出至投标文件截止，不少于20日

　　■应在投标有效期截止30日前确定中标人

　　■招标人和中标人应在中标通知书发出之日起30日内签订合同

　　43.评标委员会

　　■评标由评标委员会负责，由招标人或招标代理机构组建

　　■评标委员会由招标人的代表和物业管理专家组成

　　■人数为5人以上的单数，其中物业管理方面的专家不得少于2/3

　　■评标委员会成员名单在开标前应保密

　　44.物业服务合同的特征

　　■是当事人意思表示一致的产物

　　■以当事人相互信任为前提

　　■是双务合同，又是有偿性合同

　　■是劳务合同，提供的是劳务而非物质

　　■通常属于集体合同

　　■受较多的政府干预

　　签订与履行受相关政府机构的指导与监督

　　物业服务合同的主体资格受政府监督－双方

　　合同的具体内容不得违反法律法规和管理规约

　　45.物业服务合同的种类（两类）

　　46.前期物业服务合同与物业服务合同的区别

合同主体

订立的时间

合同有效期

前期物业服务

建设单位（开发商）与物业公司

建设单位出售房屋前

从签订至业主委员会与选聘的物业管理公司签订合同

物业服务合同

业主委员会（代表全体业主）与物业公司

房屋出售后并成立了业主委员会

由双方协商确定，以年为单位，一般为3－5年

　　47.物业服务费的收费原则

　　48.物业服务费的定价形式

　　■政府指导价

　　价格主管部门会同房地产行政主管部门制定基准价与浮动幅度，由物业企业确定具体值

　　■市场调节价

　　由物业服务企业与业主协商后确定

　　49.酬金制

　　■是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担

　　■物业公司的经济利益为固定的金额或比例的酬金

　　■酬金以预收的物业服务资金为计提基数，结余或不足均由业主承担

　　■对业主而言服务费用收支透明，节余归己，保证了业主的利益

　　■对物业企业而言，收入固定，风险较小

　　50.包干制

　　■是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担

　　■业主支付的费用固定，物业企业自负盈亏

　　■对业主而言费用固定

　　■对企业而言利润的高低取决于自己的管理水平，有利于促进企业提高管理水平

　　51.酬金制与包干制的财务特征

酬金制

包干制

会计主体

物业管理项目是独立会计主体

项目可以独立核算，也可以纳入物业服务企业统一核算

收入

仅为酬金部分

物业服务费

成本费用

固定成本比例较高

人工成本占总成本的比例较高

成本费用的可预测性较强

　　52.物业服务费的构成

　　53.物业服务成本或物业服务支出的构成

　　■管理服务人员的工资、社会保险和福利费

　　■物业共用部位、共用设施的日常运行、维护费用

　　■清洁卫生费用

　　■绿化养护费用

　　■秩序维护费用

　　■办公费用

　　■管理费分摊

　　■物业管理企业的固定资产折旧

　　■物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用

　　■经业主同意的其它费用

　　54.不得计入物业服务支出或成本的项目

　　■共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本

　　55.物业服务费用的缴纳和督促

　　■非业主使用人的交费责任

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定

　　但业主仍然负有连带交纳责任

　　■未交付房屋的交费主体

　　已竣工尚未出售，或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳

　　56.物业服务费用的缴纳和督促

　　■业主委员会对欠费业主的督促义务

　　业主委员会有责任和义务代表全体业主督促欠费业主限期交纳物业服务费

　　但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费

　　■代收代交费用

　　物业服务企业可以代收水、电、燃气等费用

　　不得向业主收取手续费等额外费用，但可向委托单位收取手续费

　　57.住宅专项维修资金的概念

　　■指由业主或物业使用人交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金

　　58.商品住宅维修资金的交存主体

　　■住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部分、共用设施设备的除外

　　■住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主

　　■涉及公有住房出售的，售房单位交存

　　59.专项维修基金交存金额

　　■商品住宅和非住宅

　　按业主所拥有的物业建筑面积交存

　　首次交存的标准为当地住宅建安工程造价的5%～8%

　　■出售公有住房

　　业主首次交存的标准为当地房改成本价的2%,售房单位交存的多层不低于售房价的20%,高层不低于售房款的30%,一次性提取

　　60.专项维修基金交存方式

　　■商品住宅专项维修资金

　　应在办理房屋入住手续前交存

　　■公有住房销售的

　　售房单位在收到售房款之日起30日内交存

　　业主分户账面余额不足首次交存的30%时，业主应续交

　　成立业主大会的，续交方案由业主大会决定

　　未成立业主大会的，续交按市县房地产主管部门会同同级财政部门制定的具体办法实施

　　61.住宅专项维修资金使用范围和原则

　　■使用范围

　　专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造

　　■使用原则

　　应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则

　　62.专项维修资金的使用禁止

　　■应由建设单位承担的费用

　　■应由相关单位承担的费用（主要是市政设施）

　　■人为损坏的共用部门的修复费用

　　■应从物业服务费用中支出的共用部分的维修养护费用

　　63.专项维修资金的其他规定

　　■可以用专项维修资金购买国债（购买一级市场新发行）

　　■购买国债必须经业主大会同意，无业主大会的须经面积和人数双超过2/3以上的业主同意

　　■利用从公房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应报同级财政部门同意

　　■禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为

　　64.下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存利用

　　■存储利息

　　■购买国债的增值收益

　　■利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，但业主大会另有决定的除外

　　■住宅共用设施设备报废后回收的残值