建材市场可行性报告.docx
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建材市场可行性报告
X东方大市场项目申请书
第一章、申请单位及项目概况4
第一节：
项目概况4
第二节：
项目投资背景5
第二章、项目投资资金筹措方案与投资估算及投资计划7
第一节、项目投资估算7
一、开发成本估算7
二、项目开发费估算10
三、项目开发总税费估算11
四、项目总投资费估算12
第二节、项目建设投资资金运用计划（现金流出）13
第三节、项目投资资金筹措方案14
第四节、项目经营收入（现金流入）15
第五节、项目投资财务分析16
第三章、项目投资环境及市场研究21
第一节：
宏观经济环境21
第二节：
城市规划23
第三节：
开发商背景25
第四节：
周边物业租金价格情况：
26
第四章、项目地块分析29
第一节、项目区域分析29
第二节、项目地块分析30
第三节、项目SWO分析32
（一）、项目优势（Strength）动态与深度分析32
（二）、项目劣势（Weakness）动态与深度分析34
（三）、项目机遇（opportunity）动态与深度分析35
（四）、项目威胁（threat）动态与深度分析36
第五章、项目产品定位及规划设计36
第一节、项目规划整体思路及原则36
第二节、项目总体规划38
第三节、消防设计44
第六章、节能方案分析50
第七章、环境和生态影响分析76
（一）、概况76
（二）、建筑77
（三）、污水处理和排放77
（四）、主要污染物及防治措施78
（五）、固体废弃物78
第八章、项目竞争分析79
第一节、市场竞争分析79
第二节、市场竞争定位依据83
第三节、竞争策略定位83
第八章、项目投资不确定性分析85
第一节、项目静态盈亏平衡分析85
第二节、项目影响因素敏感性分析86
一、单一因素对投资效益的影响分析86
二、双因素变动对投资效益的影响分析87
第九章、经济影响分析88
第十章、社会影响分析90
第一节、社会效果分析90
第二节、社会适应性性分析92
第三节、社会风险分析及对策分析92
（一）风险要素识别92
（二）风险要素分析评价92
（三）结论与对策94
第一章、申请单位及项目概况
申报单位：
X市X有限责任公司
经营年限：
15年
注册情况：
在X注册
组织形式：
股份制
项目分二期进行第一期投入4000万元，建筑面积37042平米，第二期投入3412万元，建筑面积30000平米。
第一节：
项目概况
（一）、项目区位图及概况：
东方建材大市场是由X有限责任公司开发建设的宏篇巨作，项目座落在X市娄涟高等级公路北侧胡家坝收费站旁。
项目处于X市核心交通要道，项目向东可以到达长沙、娄底等地，向西可以到达冷水江、新化，向北可以去邵阳、邵东，并且新修建的X大道已经破土动工，在此交通四通八达，外出非常便利。
项目周边市政府机关单位和大型企业繁多，三一重工工业园和物流园都已经动工建设，新的行政经济中心将在此诞生。
项目总用地面积80余亩，总建筑面积7万余平方米，项目由17栋4至5层建筑组成，有3万多平米的住宅和3万多平米的商铺构成。
项目整个建筑采用现代简约的建筑风格，配合行列式的建筑布局，加上周边绿树环绕，整个项目风格显得简约而不简单，蓝色的坡屋顶更让建筑充满生机活力，是居家生意的理想场所
（二八项目经济技术指标
项目总建筑面积67042.8平方米，总占地面积80余亩，总共由17栋4-5层建筑物组成，分二期开发，一期总建筑面积36361平方米，二期总建筑面积30682平方米，其中地下车库2930平方米。
物业类型
建筑面积（平方米）
多层住宅
33814
商铺
33223
地下停车库
2930
总建筑面积
67042.8
第二节：
项目投资背景
X市地处湖南省几何中心，涟水上游，是沟通湖南东西经济走廊的咽喉之地。
1951年从安化、湘乡、邵阳各划出部分政区筹建蓝田县，1952年正式建县，8月改名X县，1987年撤县成立X市。
辖19个乡镇、1个街道办事处，全市总面积1895平方公里，总人口109万。
X人文历史悠久，是革命老区和湖南五大侨乡之一。
X城区蓝田是一座拥有600多年历史的古镇。
早在明清时期，就是连结湘中、湘西的重要商埠。
抗战时期，国立师范大学等十多所大中学校迁入蓝田，一时文化教育、商业贸易之盛，使这座古镇赢得了“小南京”的美誉，蓝田成了当时中国南方文化教育的中心。
钱钟书先生的《围城》就是在此执教时以蓝田为背景创作的。
X文化教育长盛不衰，政治文化、经济、军事等各个领域人才辈出。
X境内矿产资源和旅游资源十分丰富。
素有“煤矿之乡”、“建材之乡”和
“有色金属之乡”之美称。
已探明储量的矿产资源有煤、铁、锰、锑、铜、铅锌、硅石等40余种，其中煤炭储量4.36亿吨，是全国100个重点产煤县市之一。
X旅游资源得天独厚，全省十五个重点景区之一的湄江风景区以其神奇的地质地貌、奇山、秀水、妙洞组合的自然风光成为三湘一秀，南部的龙山森林公园既是一个大自然的博物馆，又是一座天然氧吧，山顶昂然独立着一座明代建筑“药王殿”吸引着许许多多海内外游人前来祈福求药。
X市交通便捷，湘黔铁路、娄涟高等级公路与207国道从境内通过，太澳高速公路、娄新高速公路、双涟一级公路即将兴建，一个完备的交通路网即将构成。
X有“煤炭之乡”，“有色金属之乡”的美称，已经探明的矿产资源有煤、铁、锰、锑、重晶石等21种，形成了采掘、机械、建材、冶金、制药、食品加工等产业。
近年来市委市政府实施“科技推动、市场带动”的战略，全市民营企业迅速发展。
高效结晶铜管、金属纤维、艺术陶瓷，金刚石触媒等一大批高科技产品远销国外。
当前X市整体城市环境仍然处于不理想状态，城区面积较小、城区环境有待
改善、城市常住人口规模有限、流动人口较少，城市建设固定资产投资较小等诸
多问题困扰着X市城市环境的改善和经济发展。
近年来，X市大力推进“工业强市”的发展方向。
投入大量资金对X城区进行
改造和对各类工业企业进行革新。
城市的改造和企业的革新势必将带动相关行业
的发展，尤其是对房地产业、金融业、零售业、建筑业、建材等行业推动作用尤为显著。
这为本项目的开发提供极佳的市场契机。
同时为了加强与周边县市的联系和互动，X市加大城市交通路网的拓建、兴建，由此产生的效应犹如一针强心剂，推动X市房地产业等相关行业飞速发展。
第二章、项目投资资金筹措方案与投资估算及投资计划
第一节、项目投资估算
、开发成本估算
1.1土地获得价格估算
土地获得价款包括土地成本、拆迁费用、成交契税等，本项目土地成本已经包括拆迁费用。
1.土地获得价款
1498
20.21%
1.1土地成本
25
60
1498
1.2拆迁费用
0
0
1.3契税
0.020
0
0
项目土地获得成本约为：
1498（万元）
占总投资费用的20.21%左右
1.2前期工程投资费估算
前期工程投资费包括报批报建费、规划设计费、地质水文勘测费、地块三通
平费、可行性研究费等等。
2.前期费用
指标元/M2
面积（平米）
526
7.10%
2.1报批报建费
60
67266
404
2.2规划设计费
10
67266
67
2.3地质、水文地勘费
3
67266
20
2.4三通一平费
3
67266
20
2.5可行性研究费
15
项目前期工程投资总费：
404+67+20+20+15=526（万元）
占总投资费用的7.10%。
1.3项目总主体工程费估算
各类物业主体工程费估算
3.住宅主体工程费
指标元/M2
面积（平米）
3382
45.63%
3.1多层住宅
450
33814
1522
20.53%
3.2临街商业门面
500
20522
1026
13.84%
3.3大型建材超市
600
10000
600
8.09%
3.3地下停车库
800
2930
234
3.16%
物业主体工程总费用：
1522+1026+600+234=3382（万元）
占总投资费用的45.63%。
1.4项目基础设施建设费估算
项目基础设计建设费包括供电工程费、供水工程费、排水工程费、道路工程费、绿化工程费、电信煤气工程费等。
4.基本设施建设费
指标元/M2
面积（平米）
444
5.98%
4.1供电工程
35
39960
140
4.2供水工程
10
39960
40
4.3排水工程
25
39960
100
4.4道路工程
25
39960
100
4.5绿化工程
12
39960
48
4.6电信工程
4
39960
16
项目基础设施建设总费用:
444（万兀）
占总开发费用的5.98%。
1.5项目公共配套费估算
项目公共配套费包括物业基金、公用设施建设费、工程质量监督费、工程监理费、供水管网补贴费、供电用电负荷费等。
5.公共配套费
指标
面积（平米）
135
1.82%
5.1教育设施配套费
0
67266
0
5.2物业基金
0.020
3382
68
5.3公用设施建设费
0.000
0
5.4工程质量监督费
2
67266
13
5.5工程监理费
3
67266
20
项目公共配套总费用：
135（万元）
占总开发费用的1.82%比例。
1.6项目开发不可预见费估算
项目开发不可以预见费为项目直接费用的2%
6.项目开发不可预见费
指标
总金额（万元）
120
1.61%
不可预见费
0.020
5985
项目开发不可预见总费用：
5985>2%=120（万元）
占开发总投资费用的1.61%。
1.7项目开发成本费用估算
项目开发成本费用=3.1.1-3.1.6估算数值之和：
6104（万元）
、项目开发费估算
2.1项目开发间接费估算
项目开发间接费包括管理费、财务费用等。
8.开发间接费
指标
总金额（万）
244
3.29%
8.1管理费用
0.020
6104
122
8.2财务费用
0.020
6104
122
项目开发间接总费用：
122+122=244（万元）
占总开发费用的3.29%。
2.2项目销售费估算
项目营销费用包括营销组织费、广告推广费等。
8.营销费用
指标
总金额（万）
241
3.25%
营销费用
0.020
12057
项目销售总费用:
241（万元）
占总开发费用的3.25%。
三、项目开发总税费估算
项目开发总税费包括交易费、营业税及附件、增值税预交、印花税等。
三，开发税费
指标
总金额（万）
823
11.10%
10.1交易费
3
67266
20
10.2营业税及附加
0.056
12057
675
10.3
增值税预缴
0.010
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