商业裙楼招商方案Word文件下载.docx
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本项目初步拟定于2017年5月1日项目商业街店面全部开街为最佳期许。
距明年项目商业店面全部开业只剩下半年时间（2016年7月1日一2017年5月1日），剩下的时间有10个月，但由于前期积累了一定客户资源，加之对项目比较了解，通过后期的招商更进工作和招商广告的配合，对完成这个任务有一定的信心。
二、会昌商业调研
1、会昌商业的现状
会昌城区商业格局带有鲜明的中部三四线城市特色，即以农贸市场为主导，围绕农贸市场形成商业集群：
老城区以文家塘农贸市场-南街为轴心形成的老城区第一个商圈，之后随着会昌城市发展，形成了以水东菜市场--水东延伸街形成的商业集群。
除此之外，通过政府引导和市场聚集，又形成一些特色商业街，以文化广场--财富港广场为中心的“第二
商圈”地位不可撼动。
随着城市东拓进程加快，中高档住宅云集和商业项目集中开发，城东片区未来随着文园路、水东大道东延线、会昌火车站的落成，城市化进城加快，城东将必不可免形成以文园裕景大型生鲜超市为轴心形成的“城东新兴商业中心”，也是会昌未来
新主城区中心动脉。
城东片区的商住项目在未来1-2年内将密集开发，众商云集。
目前的老城区商业、人气较为发达，但老城区商业的发展却面临许多问题。
四面环水的地理特质限制了商业布局的延伸与发展，老城区老旧房子、自建房居多，商业形象面差。
在老城区很难找到2万平方米以上的经营场所，并且面临交通拥堵、停车不便等问题。
相同问题在水东菜市场-水东延伸街、化广场-财富港广场同样存在，旧城区商业格局先天不足，这正是城东片区商业的机遇。
2、会昌主要商圈分布
商圈名称
主要商业网点
沿街店面主要租金
范畴
老城区南街
-惠诚路商
圈
文家塘市场、粤客隆超市、四平电器
90-160元加
文化广场-水
东延伸街商
坚强超市、水东市场、文荟超市
110-180元/tf
城东新兴商
以文园裕景5000生鲜超市为中心点
65-100元/tf
3、主要商圈现状：
1会昌商圈形成以围绕农贸市场形成商业集群的鲜明特色，水东延伸街--文化广场为辅的“多商圈”分布格局。
以文化广场向东的“城东新商圈”也正在形成，但目前仍在一个初
兴阶段，需要1-2年光景逐渐形成商圈版图。
2会昌商圈商业店面多为早期民房及居民自建房，少有商业项目和综合体项目，出租户多为自建房屋户主或个人物业，除财富广场、金城大厦外，沿街商业大多自租自营，缺乏统一招商、业态规划，商业运营、管理较为混乱。
商铺形象不一，沿街店面租金较为灵活、多变，未能形成统一规范。
3会昌商业零售业数量较多，但品牌较少。
形成以坚强超市、文荟超市的超市型集群商圈。
以“超商”带“市”人流集群较明显，整体会昌市场消费层次偏低，高层消费人群外流。
4随着城区“东拓”及城东城市化进城推进，以及目前老城区商业格局不足，商业中心的东移态势已明显。
从老城区为中心的商业已往文化广场转移。
自08年起，城东片区商业发展明显，文园裕景5000川生鲜超市及附带商业裙楼的开业将是城东商业中心的揭幕之作。
4、会昌目前主要街道商业情况
商业路段
主要面积
（m）
层咼（m）
主要面宽*进深（m）
租金情况
（元/m2）
主要经营种类
经营情况
南街-惠诚路
50-80;
300-500
3.5-4.5
（2.5-4.5）
*（6-14）
90-160
粮油批发、电器
城
沿街无空铺，置换率低
财富广场--文化广场
40-120
3-4.5
（3-4）*
（12-15）
110-180
休闲果饮、电器、数码、运动品牌、二三线品牌服饰、母婴用品
水东延伸
街
40-150
3.5-5
（8-12）
130-180
中档家居、婚纱摄影、珠宝、二三线品牌鞋服、休闲按摩、汽车
4S
红旗大道东段（文化广场以东至彭迳）
35-80
3-5.5
（3-3.5）X
（6-12）
65-100
中低档鞋服为主，中低端餐饮、家电、水暖、日常家居、杂货、茶叶烟酒
5、可供参考的市场情况
参考项目
项目名称
主要面积范围（m2）
层高
面宽*进深
租金范围
（元/m2）
经营业态
免租期
租期
年租金递增
备注
坚强超市二楼商场
35-120
主力门
店：
300-400
4.2
（4-6）*
15-30
时尚女装、婚纱摄影、儿童乐园、时尚家居
物业为个人持有
金城大厦
二、
三裙
楼
二楼建筑面积：
1600
三楼建筑面
积:
1481
分割面
积：
14-25
m2/间
4.5
（2.5-3）*
（4-6）
二楼：
对外租金40;
实际租
金：
20-30
三楼：
对外租金30;
10-20
招商主题：
儿童主题
母婴用品、儿童服饰、学习用品、儿童餐饮三楼：
儿童游乐场、儿里电玩城、美容美发、舞蹈音乐书法美术教育
免
租期：
1年
年
10%
物业由开发商自持；
同兴商业运营管理公司进行商业运营管理
分析：
坚强超市二楼商业裙楼依托坚强超市“大型商超”聚集效应，形成了时尚女装、婚纱摄影、儿童乐园、时尚家居为主的经营业态，与超市形成业态互补，人气旺盛，吸金效应明显。
金城大厦在二三楼商业裙楼儿童主题•欢乐城招商定位上缺乏市场基础，与会昌主流消费需求不符，与一楼及周边商业难以形成业态互补，人气缺失，消费乏力。
三、功能定位及区域招商对象
1、商业定位：
功能定位：
以餐饮、娱乐、休闲、购物、建材家居为主，打造特色主题街区。
市场定位：
i餐饮在档次上以中档餐饮为主，突出特色餐饮、休闲餐饮、品牌餐饮。
ii娱乐以时尚娱乐为主，休闲足浴、酒水吧、婚纱摄影。
iii休闲以本地市场认可的业态为主。
如咖啡厅、果饮、休闲会所。
iv购物以休闲服饰、运动服饰、饰品为主，精品店为辅。
v家居建材以知名品牌家居建材为主，辅以各种装修设计配套。
定位说明：
i因会昌目前商业经营定位为低档，考虑到本项目自身定位及辐射范围，商业街经营定位应该是中档偏高。
ii就会昌商业经营格局和发展历史来讲，较高档的品牌进驻会昌的可行性不是很大。
故商业街主要引进一些二、三线及相关品牌。
iii目前会昌市场行情而言，经营女装的市场份额大大的占据着主导地位，其中还带动着美
甲、内衣、精品饰品的消费，所以在本项目中，我们拿出相对较多的面积来经营女性服装、化妆品以及美容SPA也是为了保障经营户的利益，从而确保商家的稳定性和市场的长期稳步发展的前景。
2、各栋招商对象
租金预测：
根据市场该群体的投资实例，预测租金25~35元/卅•月左右（按建筑面积）
2、连锁餐饮、休闲娱乐
以连锁中西快餐、特色餐饮、美容美体馆、酒水吧等为主，该类群体一般要求铺位建筑面
积80~200m2,其经营项目能做到与购物互补，有一定的规模和市场竞争力，能充分聚集人气。
根据对前期市场调查了解，预计租金可达15~20元/m•月（按建筑面积）。
3、生活用品店
以日常家化用品、家纺、家居、精品专卖等为主，该类客群一般要求铺位面积建筑面积30~60m,经营项目满足本社区及周边居住人群的日常需要，是项目商业配套的重要组成部分。
根据县城此类业态市场的调查，预计租金在15~25元/m•月（按建筑面积）
五、租金定价原则及分布、免租期规定进品牌商家进驻条件
1、租金基准定价：
应全面权衡经营户和商铺租赁价值，目前按照项目前五年年均回报5%的返租售价与实际周边区域的15-30元/m•月的租金水平相比有较大悬殊，因此，租金定价月基价应为应低于返租平均售价x5%十12个月。
因引进的项目有知名度大小不同、影响力不同、规模大小不同，因此，在考虑基准定价的基础上，应该考虑以下两个着重点：
1如引进的项目知名度大，确实能提升商业街整体形象，带动人流，其租金标准应参照市
场行情，适当略低于租金基准定价，但租赁期应至少达5年以上，且每年租金价格要保证
10%-15%（5年租期范围内）左右的递增。
2如引进的项目，只有一般知名度或影响力，对整个商业街的帮助不大，则可以按租金基准定价作为参考定价。
3因大商家进场装修较一般商铺复杂，需要1-1.5个月的装修期，建议先进驻的大品牌商家1-2个月装修期不计入免租优惠政策。
2、租金分布及免租期安排
楼号
业种建议
租金水平建议（元/m2•月）
免租期建议
年租金递增水平建议
1#
国内一线男、女品牌服饰、品牌鞋店、品牌休闲餐饮、品牌珠宝首饰等
25—35
享受半年-1年
15%
7#
数码、移动通讯、银行及邮政配套网点、运动品牌、休闲品牌箱包、数码、婚纱摄
20—35
影等
2#
男女休闲服饰、时尚女装、品牌内衣、首饰精品、休闲咖啡果饮、药店等
15—30
享受1年
3#
休闲足浴、干洗店、休闲餐饮、酒水吧、美容美甲等
15—25
享受1-1.5年
5#
时尚家居、文化教育用品、电器店、购物商场、桌球、眼镜店
15—20
享受1.5-2年
备注：
（1）租金水平为起租标准，即商家进驻第一年租金收取标准;
（2）免租期视商家品牌、投资总额、人气贡献、租赁面积综合制定
3、各品牌商家租赁进驻条件：
品牌界定
业态安排
面积需求
装修标准
（含货柜陈列）
投资总额
合同期限
知名品牌
休闲连锁咖啡、休闲运动服饰、商务男装、品牌鞋店、品牌连锁眼镜店等
88—200怦以
上
不低于1200兀/
m
25万以上
5—10年
区域连锁品
rF.rrt牌
品牌茶叶店、婚纱摄影、高档烟酒、美容SPA化妆品、珠宝饰品连锁店、甜品面包等
88—150m2
不低于800兀/
15—25万
5—8年
其他品牌
发廊、品牌服饰箱包、内衣、品牌家纺等
60—150m
不低于600兀/
15万以下
W5年
六、商业街整体招商程序
序号
工作内容
-一-
进行全市商业业态及招商、租赁市场调研
-二二
确定功能分区，确定招商平面图及面积
三
确定本项目的招商形式及条件
四
招商工作中工商税务费用的确定
五
制定具体的招商业态明细
六
制定各种业态的租金费用、收益预算、编制租金表
七
制定宣传推广计划及开支预算
1、招商工具
2、招商文本
3、传播及媒体
4、整体形象推广方案
八
全面开展招商工作
九
整体形象推广执行
十
制定整体的以招商带动销售的计划
十一
试业及开业推广
十二
招商结束
十三
全部开业
七、费用收取暂定
1、意向金收取：
5000〜10000元/户
2、装修保证金：
建议收取5000元/户
3、租金支付方式：
半年支付
4、押金：
原则上收取半年至1年租金收取，特殊情况视商家资金实力收取
5、起租费用组成：
半年〜1年租金押金+半年度租金
八、商家进驻开业操作流程
1、商家确定经营项目和铺位面积，填写经营意向调查表。
2、对经营商户进行初选，对不符和经营要求的商户另行规划。
3、确定意向商户均应填表登记，交纳定金，建立客户档案。
4、签订租赁合同、交纳租金和保证金；
5、按合约时间进场装修，填写装修报备，工程监督和竣工时间。
6、协调各商家开业时间，并将档案移交经营管理公司。
7、开业活动准备，商家统一规范管理。
附件一：
认租协议书
文园裕景商铺认租协议书
NO:
出租公司：
认租人（公司）：
一、认租房产：
文园裕景号楼商铺。
认租房产面积为：
。
二、认租人于签定本认租协议书时向出租人交纳人民币（大写）（小写Y:
）作
为诚意金，在正式签定租赁合同后该诚意金转为履约保证金，如因认租人原因未能按时与出
租人签订正式租赁合同，该诚意金不予退回，出租人可自行处理该认租房产。
三、双方应在本协议约定的基础上于本协议签定后日内签定正式租赁合同。
四、租赁期限为年（自_年_月_日至_年_月_日）。
五、免租期为—年—月—日至—年—月—日。
从年月日起至年月日止，每月收取标准为元/卅•月，每月缴纳
元整（¥
元）。
六、租赁用途为，认租人保证合法经营，并自行承担一切风险与责任。
七、认租人自费铺设水电管线，安装消防设施设备及装修。
八、物业管理费及水电费用由认租人向有关部门自行交纳。
九、在正式租赁合同签署后若出租人向第三人转让该租赁房产，认租人应与第三人签定正式租赁合同。
十、认租人签定本协议书后出租公司可以使用认租人（公司）的标志、特色服务等相关信息，但
不得损害认租人（公司）合法权益。
卜一、此协议书为认租人意向租赁表示，租赁条件以租赁合同为准
1、在签定本意向书交房前15日内须到本招商部签定租赁协议书或租赁合同;
2、如未按规定时间签定租赁协议书或租赁合同者有权另行租赁第三方;
、签订本意向书可享受租赁条件的特殊优惠;
附件二：
租赁合同书
（编号：
）
出租方：
（以下简称甲方）
承租方：
（以下简称乙方）
甲乙双方就文园裕景有关商铺租赁事宜，协商一致缔结本合同，以资信守。
一、租赁商铺
1、甲方将位于会昌文园裕景号楼商铺（以下简称该商铺，位置参见附件
五之示意图）租予乙方使用。
2、该商铺的建筑面积为平方米。
3、甲方应于年月—日前将该商铺交与乙方装修使用，交付标准见本合同附
件七该商铺的《交付标准》。
二、租赁期限及用途
1、该商铺的租赁期间为年，自年月日起至年月
日止，若甲方交付时间延迟，贝吐匕期限相应顺延。
租赁期满时，乙方应将租赁的店面完好地交还甲方，如有损坏，乙方应予照价赔偿；
乙方如逾期不交还甲方，甲方有权向人民法院起诉和申请执行，并要求乙方赔偿损失。
2、在租赁期间，房屋所有权转移给第三方时，本合同在合同期内对新的房屋所有者继续有效；
当租赁合同期满后，乙方应与第三方协商承租权。
3、租赁期满，乙方如需续租，应于期满前三个月书面通知甲方，经甲方书面盖章同意，在同等条件下，乙方享有优先承租权，租金和其他租赁条件以双方重新签订的租赁合
同为准。
4、乙方租赁该商铺用于。
除双方另有约定外，乙方不得
任意改变该商铺用途；
乙方如需改变租赁用途必须取得甲方书面签字（或盖章）同意，否则，甲方有权解除本租赁合同、另行对外招商并没收乙方履约保证金。
三、租金标准、其它费用及其缴纳方式：
1、甲方在租赁期内收取乙方在该店面租赁经营的租金，具体标准为：
A、从年月日起至年月日止，免租金。
B从年_月_日起至年月日止，每月收取标准为
元/卅，每月缴纳元整（¥
C从年—月—日起至年—月—日止，每月收取标准为元
/卅，每月缴纳元整（¥
D从年—月—日起至年—月—日止，每月收取标准为元
E从年_月_日起至年_月_日止，每月收取标准为元
2、租金按季度缴付（免交租金的除外），乙方于每季度前丄日前，将当季度租金交到甲方指定的租金交纳处直接交纳；
逾期每日加收5%o的滞纳金。
3、乙方在本合同签订时向甲方支付租赁的履约保证金元整，履约保证金由甲方保管，直至合同期满，在乙方无违约和无赔偿责任的前提下全额（无息）退还乙方。
4、该商铺物业管理费、水电费等非租金收费无免收期。
5、免租期内乙方免交租金。
五、商铺管理
1、乙方须同意并服从甲方或本项目开发商委派的物业管理公司负责该商铺的物业管理，且按规定交纳物业管理费、公摊水电费、公共维修费、水电费、电话费及其应缴费用。
如甲方或本项目开发商认为有必要更换物业管理公司，乙方应予接受，并与更换后物业管理公司签定《物业管理合同》。
2、乙方经营场所使用的水、电费按实用量应负担费用自行到物业公司缴纳，并同时
缴纳综合服务管理费；
缴纳时间按物业公司通知书规定为准。
3、乙方应与甲方确定的物业管理公司签定《物业管理合同》，具体物业管理事宜以《物业管理合同》为准。
六、设施的安装及使用
1、乙方签定本合同前已充分了解该商铺现状，乙方经营所需之设施设备由乙方自行安装，相关费用由乙方自负。
2、乙方所有设施设备的安装及使用均应经甲方书面同意，并且其安装使用方案及标准应符合政府有关部门（如消防及环保等部门）的规定，并取得相关批准。
如乙方设备设施的安装或使用不当或设施设备质量问题造成的一切损失（包括但不限于财产损失、人身伤害及无法营业等），均由乙方承担责任。
七、装修
1、乙方对该商铺的装修由乙方自行负责，相关费用由乙方自行承担。
2、乙方应于装修作业前应向甲方或本项目物业管理公司提出申请，经甲方或本项目物业管理公司审定同意后方可施工。
3、乙方须于施工前应取得甲方或本项目物业管理公司书面批准同意，并向甲方或本项目的物业管理公司交纳装修押金（具体数额请参考租赁须知之装修押金）。
因乙方擅自改变建筑结构，未按经批准方案进行装修作业及其他不当装修行为而引致的一切法律责任（包括但不限于财产损失、人身伤害等）均由乙方承担，且甲方有权于此情形下没收乙方之装修押金。
4、装修作业应尽量封闭作业，装修过程中不得产生较大的噪声，粉尘、刺激性气味，不得在商铺外的共用部分堆放装修材料及作业产生的废弃物等。
5、乙方的装修作业不得影响该商铺整体建筑的框架结构，不得影响其安全性。
否则由乙方负责赔偿所引致的一切损失，并由其承担相关的法律责任。
八、甲方的权利和义务
1、甲方有权在预先发出书面或口头通知的情况下进入该商铺，以检查乙方有否违反本租赁合同或违反管理规章，以及检查或修理该商铺的有关设备和设施，对此乙方应给予方便和协助。
2、甲方有权以书面形式向乙方公布、介绍、修改或废除有关该商铺使用所需要遵守
的规章，该规章与租赁合同不一致的，以租赁合同为准。
3、甲方或物业管理公司可以让任何人或组织根据其认为合适的条件在该商铺的公共区域举行活动、展览或商品展销等活动。
上述活动应符合政府的有关规定。
4、合同期满前三个月内，甲方有权带其他有意承租者进入该商铺察看，对此乙方不得拒绝并应给予必要的方便。
在此过程中乙方不得向察看者发表任何针对甲方或该商铺的不利言论，或进行其他诋毁甲方商誉的活动。
九、乙方的权利和义务
1、乙方对该商铺，在遵守本合同及有关物业管理规定之前提下，享有充分的使用权。
甲方对乙方在该商铺内遵章守法的经营活动不得进行干预妨碍。
2、合同中有关出租方因租赁房屋所产生所得税、租金、物业管理费、租赁税、政府税费、与经营有关的费用及合同未列明的其他费用均由乙方承担。
3、乙方经营应自行取得与之相适应的各种行政许可及批准（包括但不限于：
营业执照、卫生许可证、税务登记证、消防及环保合格）等各种证明经营合法之文件。
4、乙方应依法经营，并对经营后果承担一切法律责任。
5、乙方承租后，自办营业执照，自负盈亏，一切债权债务均自行负责，与甲方及物业管理公司无关。
6、未经甲方书面同意，乙方不得将该商铺的全部或部分直接、间接或变相转租、分租、转让、与他人互换使用。
7、未经甲方书面批准，乙方不得使用甲方的名称或标志，或者使用甲方的任何图片、标志和商标作为乙方有关的生产、经营目的的广告。
8、租赁期间，乙方不得改变该房屋的主体结构，否则，乙方应恢复原状和赔偿经济损失。
因乙方或乙方雇佣人员的故意或疏忽使该商铺遭受任何损毁，乙方须承担赔偿责任。
9、乙方负责维修保养承租后自行安装的消防及水电等设施，并承担因消防及水电等设施不合格所引起的一切责任（包括但不限于行政处罚、民事赔偿）。
10、租赁期间
升级会员 