绿海名居总体市场调研报告05Word下载.docx

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2004年10月29日，央行宣布加息，最低0.27个点，最高0.88个点，此次加息是中国从1996年开始降息之后的首次加息。

据预测，中国有可能从此进入了持续、小幅加息的“加息周期”。

2005年，央行将继续执行稳健的货币政策，防止通货膨胀和防范系统性金融风险。

紧接着两会之后，央行于3月16日宣布，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。

对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；

具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。

房贷存在风险主要是由于与传统的贷款相比，它是一个好的成分，所以银行发展这项业务的积极性很高。

但由于我国的房贷业务开展没几年，所积累的数据尚不足以看出中长期的违约率水平；

二是现在经济处于兴旺周期，但市场经济是有景气变化的，经济周期是不断发生变化的，当经济进入下行调整期时，很可能违约率就会上升。

央行出台加息政策，首先是为了引导消费者对未来的资金价格产生一个合理的预期，由于房地产价格飙升，股票市场疲软和银行存款利率极低，很多人选择投资房地产，这种投资需求中很大一部分是投机性的。

因此，在主要的租赁市场上，虽真正的出租收益率很低。

然而，由于投资者相信房地产价格仍会继续上升，仍然选择投资房地产，其中部分城市中产阶级也加入到这个行列。

房贷利率的微调是对消费者的一个风险提示，央行通过一系列的政策将使消费者对未来利率变化可能产生的支出负担和风险有所认识、考虑。

更重要的是对银行的提示。

央行调整房贷政策，为的是提醒商业银行要增强风险意识，要在深入研究和估计存款成本、费用成本、中长期违约率等基础上，拿出自己发展房贷业务的判断来。

不能对目前房贷业务的状况过于乐观，甚至放松贷款审查和管理。

据悉上海商业银行新增贷款一半以上都流向房地产，上海浦东房地产买卖，有50%是通过商业银行资金在炒作房地产。

分析房地产盈利的经典模式如下：

通过对房地产开发模式的分析可以看出开发商所用的自有资金只有初期圈地的首付款，理一理资金链可以看出，目前的房地产建设大部分是银行的资金流动，用通俗的话讲可以说银行买地、建房、又买了自己盖的房。

从这个角度来看，中国银行存在较大的系统性金融风险，中国人民银行必须走稳健的货币政策，即要保证中国的房地产价格上涨不要过快，又要保障房价不能大跌，曾有专家估计，如果中国房价暴跌超过20％，银行就撑不住了。

正因为如此，为落实稳健的货币政策，今年的金融调控要注意五条：

第一，切实提高对经济金融运行趋势判断的预见性；

第二，进一步完善间接调控机制，灵活运用有关货币政策工具及其组合，保持货币信贷平稳合理增长；

第三，引导金融机构着力优化信贷结构，发挥好价格手段在促进总量平衡和结构调整中的作用；

第四，密切监测对外经济金融形势变化，促进国际收支平衡；

第五，平稳处理须退出市场的金融机构的各类事项，保持整体金融系统的稳定。

同时也要让中国的储蓄通过多种渠道转化为投资，从现阶段总体上看，太多的社会资金集中走银行系统，较少的钱走资本市场，直接投资也偏少，所以我国企业的资产负债率或者说债务股本比例偏高，因此也还要考虑让一部分社会资金去选择银行系统之外的其它投资渠道。

2、征收房地产税

由于目前房地产税费偏低且凌乱无序，使得一些城市的房地产市场投机现象严重，房价上涨过快，从而使金融市场、银行体系面临着巨大的潜在危机。

出于遏制房地产投机行为等方面的考虑，开征房地产税已成定局。

目前房地产税试点城市正在筛选之中，深圳、北京等有可能成为首批试点城市。

据悉，新的房地产税，可能涉及征收不动产闲置税，以及高档豪宅可能要收较高的税等等。

模拟运行的新房地产税初步方案，其中在二手房交易中，将征收5％的营业税、20％至60％的所得税、20％至60％的增值税以及4％的附加税。

换言之，一套房子即使没有利润，也可能要收9％的税，而有利润的房子，税赋可能占到利润的50％。

房地产税的征收对象是“房地产的拥有者”。

对开发商而言，拥有地块而没有修房，或房屋建成但尚未交易，均需交纳税款；

对房屋的拥有者而言，将分批次为拥有的房屋交纳税款。

具体实施过程中可能会“新房新办法，老房老办法”。

开征房地产税将是调整房价的一种重要手段，通过二手房转让市场交高昂税费，剥去投机者的利润空间，从而达到抑制过度投机行为目的，可有效遏制炒房行为发生。

现阶段房地产税只是出来一些初步的成果，真正出台，可能还需要较长的过程，而一旦房地产税实施将可能对房价有较大的影响。

（三）采取行政手段进一步调控房价

国务院总理温家宝在国务院常务会议上分析当前房地产市场形势时指出，目前房地产市场存在主要问题是：

房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。

国家将进一步加强房地产市场宏观调控问题，并正确认识当前房地产市场形势，及时解决出现的突出问题，促进房地产业健康发展。

针对目前现状，国家将采取一系列行政手段进一步调控房地产，具体分析，主要有以下行政手段：

1．加大中低档商品房的有效供应量，加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。

强化规划调控，改善商品房结构。

各地区要尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排，并向社会公布。

经济适用住房价格要严格实行政府指导价。

2．完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。

着力扩大廉租住房制度覆盖面，城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级政府对市（区）、县政府工作的目标责任制管理。

3．切实整顿和规范市场秩序。

强化法治，严肃查处违法违规销售行为。

加强市场监测，完善市场信息披露制度。

加强舆论引导，增强政策透明度。

4．国家也在考虑限制我国商品房开发面积的无限制扩大问题，减少单套商品房面积，增大有效供应量，以节约土地资源。

5．国家还将继续采取措施以抑制房价的过快增长，使商品房主要成为居住商品，而不是投资品。

从国家采取的行政手段可以看出，在增大商品房的有效供应量同时，将从市场管理机制减少房地产销售环节的违规销售行为，通过政府的监测和指导减少消费者因为信息不对称而导致的过盛需求。

一系列的行政手段是否能使房价降下来，现在看来效果尚不能一概而论，但相对2004年而言，2005年将是一个明显的降温年。

二、经济带动，高企房价下降难

年份

经济增长率（%）

中原房价指数

1991

15．3

40.52

1992

16．8

45.32

1993

15．4

60.88

1994

12．8

60.29

1995

6．5

56.55

1996

10．5

80.90

1997

11．0

77.79

1998

-4.8

55.76

1999

-2.6

53.40

2000

3.4

43.80

2001

-1.4

39.90

2002

-1.7

34.74

2003

-2.2

39.01

2004

5.1

49.42

一般而言，城市经济的不断增长，会对房地产市场需求产生重要影响，从房地产发展的国际经验来看，当一个国家的人均GDP达到300美元时，住宅产业开始起步；

达到600-800美元时，住宅产业高速发展；

达到1300美元时，住宅产业进入稳定的快速增长期，达到8000美元时，进入平衡期。

经济发展决定房地产的发展水平，同时经济发展也促进房地产价格不断上涨，以香港为例，香港楼价跟经济增涨是正面关系，即经济增涨强劲下，促使楼价向上，九十年代楼市便印证这一点，九十年代初香港每年经济增涨也达双位数字（见下表），利率虽高达10厘水平，但房价仍然屡创新高，背后主要有是强劲的经济增长作后盾。

至于经济表现差的时候，楼价也随之下跌，97年至03年的香港楼市便属于这一期间。

如下面图表所示：

上图显示，在没有特殊的大范围内的宏观调控时，房价上升的必要条件是经济环境得到改善，甚至由于经济的增长有理想的增涨，香港04年经济开始恢复，房价也跟着回升。

从房价与经济增长关系图中可以看出，房价的增涨从整体上看几乎和经济的增长保持同步，也就是说房价受经济的影响较大，虽利息对房价也有某种程度的影响，但经济是决定房价的主导因素。

总结：

根据房地产经济的基本理论可知，房地产市场的需求与供给具有与其它商品市场所不同的独物性，其市场需求的多样性、层次性以及产品生产的自身特点（周期长、投资大），决定了这种商品的供给在总量和结构上往往难以与需求保持相同步调。

同时，由于房地产投资过程的“投机”因素较强，房地产市场又是一个不完全竞争的市场，因此政府对房地产市场的宏观调控政策的制定，就显得格外重要并具有积极意义。

但是房地产作为中国的支柱产业，房地产经济的发展与城市经济的整体发展也存在密切的联系，经济发展对房价产生积极的影响。

纵观以上各种分析可以看出，在正常的市场经济条件下，房价受经济发展的影响较大，而一旦国家加大对房地产的宏观调控能力之后，房价的走势就趋于复杂，但由于房地产经济同时也对整个城市经济产生强大的拉动作用，房地产的发展好与坏自然形成一把双刃剑，控制好可以使经济有更大的发展，控制不好又反而对经济产生负面影响。

所以2005年国家控制房地产的发展主要目的是防止房地产价格过快增长，并使其朝着健康、持续方向发展，但仔细分析各种政策，国家对中国房地产发展还存在着极大的保护，并不希望房地产发展如1992年一样的大起大落，所以国家在制定相关政策时非常谨慎，以试探性策略引导市场。

通过对各种策略研究分析中原认为：

未来中国的房地产发展主要有以下几个趋势：

一是土地持续偏紧，土地宏观调控力度继续加强，别墅、豪宅及高档住宅用地将减小，而普通商品房、经济适用房等用地略有增加，作为国家居民生活最基本保障体系的政府提供的廉租房用地将逐步增加。

二是加息作为调节房地产需求的一种手段，在未来仍将继续采用，但由于加息幅度过大之后，房地产的有效需求将有较大下降，致使房地产价格可能有较大的变动，从而使国家的金融系统存在较大风险，所以预计未来加息幅度不会太大。

三是房地产仍将平稳发展，局部地区房价略有回落。

对于房价发展较为理性的城市，国家的进一步目标是保持房地产发展平稳、持续，但对于房地产价格上涨幅度较大的地区政府实持严格监控，中国人民银行行长周小川特别强调对于价格上涨过快的地区将采取特别政策措施进一步进行抑制。

四是行政手段将是房地产市场更趋规范，消费者更趋理性。

各地采取相关措施加大房地产信息透明度，扭转信息不对称现象，引导消费者理性购房。

第二部分深圳未来走势分析

一、深圳楼市现状分析

1、市场供需平衡

从深圳近几年的供需关系来看，深圳的房地产发展较为理性，供需比例比较均衡，从2000年开始，深圳商品住宅销售量开始超过500万大关，之后迅猛增加，尤其是2002年，在新增供应量较大的情况下，需求也呈正比例上升，当年销售量从不足600万增加到724万，增长率高达22%，2003年在市场供应萎缩状况下，销售面积远大于新增供应量，供需比例达0.88：

1，市场呈现供不应求现象，2004年深圳供需比例非常均衡，达到0.98：

1，延续2003年市场状况，供应量略小于需求量。

2、房价上涨理性

近几年以来，深圳的房价一直呈小幅增长趋势，房地产价格与国内其它经济发达城市相比增长幅度是非常低的，据统计，深圳2000—2004年房价年平均成长率只有2.53％，相对两位数的GDP增长，房价涨幅仍停留在个位数，深圳楼市中的投机成分相对尚少，房价没有顺着经济发展而大幅上涨，远远低于正常水平。

2005年一季度，35个大中城市房地产市场价格持续上涨，深圳商品房价格同比涨幅为6.3%，低于35个城市9.8%的平均水平，位于第24位，远低于北京、上海，也低于相邻的广州。

深圳房价上涨幅度不仅偏小，而且房价收入比合理，尤其是近几年，深圳的房价收入比一直保持在5—8之间，属于国际认定合理区间之内。

如下表所示：

家庭年均收入情况

套均房价（万元）

房价收入比（倍）

收入（万元）

同比（%）

3.94

…

57.57

14.6

4.71

19.54

54.58

11.6

5.85

24.2

50.72

8.6

6.6

12.82

50.63

7.6

6.92

4.85

49.52

7.2

7.09

2.46

47.74

6.7

7.57

6.77

47.08

6.2

7.51

11.36

46.89

5.5

8.23

9.6

47.3

5.7

4

52.2

6

9.67

12.4

54.66

5.65

1999年以前，深圳市家庭年均收入与购买一套商品住宅的平均价格差距较大基本在7倍以上，一定程度上限制了居民的购房能力。

1999年以后，房价收入比基本在6倍左右或6倍以内，即使在房价增长较快的近两年，该指标仍保持在6倍以内。

2004据深圳市统计局调查显示，深圳市平均每个就业者工薪收入48374.16元，同比增长8.5％；

人均可支配收入27596.40元，同比增长6.4％，以此数据计算，估计深圳家庭年均收入为9.67万元。

按照深圳2004年国土局公布的数据显示，深圳商品住宅套均总价为54.66万元。

04年深圳的房价收入比（5.65）在合理区间内，这也进一步说明深圳的房价上涨理性，并没有超过居民的实际购买能力，普通居民的需求可以得以实现。

二、发展趋势

Ø

经济持续高速发展，需求依然强劲

深圳房地产需求巨大主要有两个原因，一是由于经济发展带动房地产需求增加，二是人口增长以及人口结构导致的住宅需求巨大。

深圳经济的快速发展使得人民生活水平大幅提高，从2000年起深圳家庭年收入水平增长达4%——10％，平均增幅达8.8%,而房价平均增率仅有在2.53％,收入增长幅度大于房价增长幅度，经济增长将使家庭购房居住愿望能够实现。

2004年深圳经济持续快速增长，初步核算，全年生产总值（GDP）达3422.80亿元，按可比价格计算，比上年增长17.3％。

按常住人口计算的人均GDP59271元，增长7.8％。

按现行汇率计算，人均GDP7161美元。

据政府预计2005年深圳GDP增长略有减慢，预计增长幅度大约达13%，而房价预计增长幅度仍然保持在5%—8%之间，经济幅长幅度仍将大于房价增长幅度，深圳居民的居住需求仍将持续增长。

下图显示历年来深圳GDP增长情况：

深圳的人均GDP位于1300美元——8000美元之间，按照房地产发展的一般规律来看，目前深圳的房地产发展处于稳定的快速增长期，且由于深圳的人均GDP更接近于8000美元，深圳的房地产发展可能在快速增长过程中更接近于稳定发展。

从上图深圳GDP增长指数和住宅销售面积增长指数可以看出，深圳经济发展和住宅需求呈现正相比关系，经济发展对房地产发展产生强大的带动作用，经济发展带旺住宅需求，深圳近几年经济的高速发展是深圳住房需求持续增长的根本原因。

人口增长也是影响深圳房地产需求的直接因素，随着我国城市化进程的加快，城市规模不断扩大，大量农业人口不断向城市聚集。

城市人口的不断膨胀，必然造成住房及用房需求增加，从而导致整个城市房地产业的发展与兴旺。

此外，家庭结构、人口年龄也是影响城市房地产需求的重要因素。

目前深圳按照2000年的第五次人口普查表明有总人口为700.84万，按市政府统计年报结果表明，2004年末常住人口597.55万人，比上年末增加40.14万人，增长7.2％。

其中户籍人口165.13万人，增加14.20万人，增长9.4％，占常住人口比重27.6％；

暂住人口432.42万人，增加25.94万人，增长6.4％，占比重72.4％。

但是2003年开始，政府在一些场合宣称深圳的实际总人口已达到1000万人，并且据说1000万也是相对保守数字，很可能深圳的总人口已有1200万。

深圳庞大的人口数量政府一直没有公开宣传，但是相信政府透露的这些数据还是有一定根据的，假设深圳以1000万人口来计算，深圳庞大的人中基数必然使房地产需求大增，可以预计房地产市场巨大的需求量以前可能被大大低估了。

深圳人口增长以机械增长为主，据政府统计，深圳每年新增机械人口30-40万，同时户籍人口出生率上升，死亡率下降，人口自然增长率上升，这些都将导致城市人口规模进一步扩大，城市居住需求持续增大。

深圳人口结构呈现出一种户籍人口和非户籍人口严重倒持结构，城市平均人口年龄为28岁，婚龄和育龄人口比重非常大，从深圳的人口结构可以看出，家庭居住需求是深圳住宅增长主要原因。

关内继续加大城中村改造力度，关外成为房地产地产发展的主力区域

深圳市767平方公里的可建设用地，目前已建成面积超过500多平方公里。

目前市区内已经没有多少土地储备，特区内几乎接近无地开发，在仅剩的200多平方公里土地资源中，大部份土地集中在二线关以外，以近几年深圳的建设情况分析，每年需要可建设用地12~13平方公里，据统计，2003年—2004年在国土局成交的居住用地中有90%以上来自关外宝安和龙岗两区，房地产开发向关外发展趋势非常明显。

目前关外也确实成为房地产发展新的热点区域，宝安的宝安中心区、龙华，龙岗的坂雪岗、横岗以及龙岗中心城等已逐步从区域市场走向了主流市场，不仅开发量大增而且众多知名开发商进入关外发展，使得关外众多项目不仅规模大而且产品丰富，产品质素也迅速提升，大量关内客户也逐步转向关外购房。

与关外房地产开发热火朝天发展状态不同，关内近几年加大了旧城改造步伐，2004年10月28日，市政府领导下发了《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》（深府〔2004〕177号），开始加大城中村改造力度。

首先确定开展和计划实施的城中村改造项目共有30项，其中罗湖区共有7项：

田贝、田心、西岭下、泥岗村整体拆迁，水库新村、清水河新村、向西广场局部拆迁；

福田区2项：

渔农村和岗厦村河园片区整体拆迁；

南山区8项：

大冲村、大新村、大铲旧村、田厦新村、桂庙旧村5个整体拆迁，后海旧村局部拆迁，荣村工业区、湾厦村综合整治；

宝安区4项：

福永怀德村、西乡庄边村、龙华牛栏前村和宝城26区整体拆迁；

龙岗区4项：

六约新村、马峦新村、秀山新村和平湖新村均为自然村整体搬迁；

盐田区5项：

盐田三、四村及西山吓村整体搬迁，径口村、暗径东村、沙井头村整体拆迁，大梅沙村局部拆迁。

目前南山、福田旧城改造已率先启动，改造周期均比较长，福田区准备用10年完成全部旧改项目，南山区准备用8年时间完成全部旧改项目。

深圳市旧城改造从2005年开始全面启动，这将是关内未来房地产发展的主要内容。

关外购房将是未来的发展趋势

从2002年开始，深圳成交的居住用地大多位于关外，关内供应的土地不仅规模小而且地价高，所开发房屋不仅价格高企而且容积率较高。

2004年深圳市土地出让，关外土地出让占了九成，特区内只占一成，其中罗湖、福田、南山计划出让商品住宅开发用地为零，未来的楼市热点和主战场有加速向西、向关外延伸之势。

关内成片的土地供应继新洲片区和红树湾之后非常有限，而关外的宝安中心区、坂田、横岗则潜伏着巨大的供应量。

目前关外楼盘不能吸引关内客户的最重要的原因一是治安问题，二是交通问题，这两个问题如果能解决的话，那么移居关外将是肯定的。

治安问题，目前来看短时间内还不能有太大的改善，是制约到关内客户到关外购房的瓶颈。

关外楼盘来讲克服这个大环境的不足通过引进有品牌的物业管理公司和更智能化的安全设备可以淡化此缺陷。

如今，随着交通道路修建和改造，关内外的交通条件将会有较大的改善，二线虽短期内不能撤去，但关口形同虚设，作用已日益弱化，对交通的不利影响有限。

但是，关外的价格优势是关内无法具有的，从2002年关外的主流产品楼盘和关内的主流产品楼盘均价差一直保持在最低2000元/平方米，最高4000以上，这将是关外楼盘具有最大的优势。

近两年虽关外楼盘价格也有较大幅度上升，但同时产品质素也提高很大。

综合来看，关外楼盘规模大，价格相对较低，而且供应量充足，随着深圳城市化进程的进一步加快、关内关外一体化发展趋势，关外的各种配套和城市综合管理能力得到较大的完善和提高，关内居民到关外购房的心理距离日趋缩小，关外供应量大增，关内供应量有限的情况下，关内客户到关外购房将是大势所趋。

房价稳中有升，涨幅较小

房地产价格的形成，与构成房地产产品价值的土地、建材以及开发建造活动等各种成本因素密切相关，但在市场经济条件下，房价的波动主要取决于房地产有效需求和房地产市场供求关系的变化。

从深圳社会经济的发展来看，由于房地产市场发育较早，市场化程度较高，房地产市场价格的变动基本能够体现市场供求关系的变化。

从供应量来看，2004年深圳出让居住用地1.1平方米公里，全市新增供应量达806万平方米，供应量略小于需求，2005年深圳市国土部门公布了住宅用地计划，计划总量被调整至80万平方米，比2004年下降了2成多。

预计全市05年的新增供应量将进一步减小，供应不足仍将是深圳近年来发展的主要趋势。

从供需关系来看，深圳今年的供应量有减小的趋势，但深圳巨大的需求在经济和人口数量的平稳增涨下仍将持续增长，这将使得深圳商品住宅价格持续上涨。