房地产投资分析答案Word下载.docx
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9.房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和影响的，投资周期在（）滞后于市场周期的变化，其他阶段则超前。
a.第一阶段和第三阶段初期
b.第三阶段和第四阶段初期c.第二阶段和第三阶段初期d.第一阶段和第二阶段初期
10.房地产商品供给弹性受时间因素的影响，短期供给曲线是一条（）直线。
a.垂直于横轴的c.垂直于纵轴的宜的借款及偿还计划。
a.投资计划与资金筹措表c.营业利润表a.15%-18%c.25%-35%a.接受委托c.调查研究a.基准收益率c.成本利润率a.消费性c.经营性
b.贷款还本付息表d.资金来源与运用表
b.是斜率较小的斜d.是斜率较大的斜
11.（）主要用来反映计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用以选择筹资方案，制定适
12.从目前情况来看，我国房地产投资收益率依据所处城市和项目类型不同，大体在（）。
b.5%-8%d.35%以上b.投资机会研究
d.财务评价和国民经济评价b.内部收益率d.净现值b.投资性d.周转性
13.下列哪项内容不属于可行性研究的五个步骤之一的?
（）
14.（）表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。
15.个人住房贷款主要是指自然人取得用于购建自用住房的贷款，其性质为（）贷款。
16.金融机构对预售房发放个人住房抵押贷款，通过推出开发商全程担保贷款方式，就将主要贷款风险转到（）身上。
a.承建商c.银行
b.开发商d.购房者b.短期偿债d.获利
17.存货周转率是反映企业（）能力的指标之一。
a.长期偿债c.经营管理
18.反映企业获利能力的指标总资产报酬率等于（）。
a.写字楼
b.铺面房
c.中小型购物中心a.房产租金收入c.房产现值a.幅度税率
d.大型购物中心b.房产原值d.建造成本b.超率累进税率d.固定比例税率b.所得税d.消费税
b.业主与租客的良好合作d.租约b.1.0-3.0d.10.0-15.0
20.房产税的税率,依照（）计算缴纳时,其税率为1.2%。
21.土地增值税实行（）。
c.差别比例税率a.增值税c.营业税
22.下列税种中（）的实缴税额不是城市维护建设税的计税依据。
23.商业铺面房投资的成功主要依赖于（）。
a.租客的业务的成功经营c.铺面的内外部装修a.0.3-1.0c.3.0-10.0
24.中型购物中心的可出租面积大约在（）万平方米左右。
二、多项选择题（在每小题的五个备选答案中，选出二至五个正确的答案，并将正确答案的
序号分别填在题干的括号内，多选、少选、错选均不得分。
每小题1分，共10分）25.政府用来调控房地产市场的主要政策包括（），这些政策会对房地产投资产生较大影响。
a.个人收入政策c.金融政策e.住房政策
26.房地产投资项目开发周期大体由（）阶段组成。
a.准备期c.使用期e.规划期
27.从市场分析角度可将房地产市场信息分为需求、供应、市场交易和其他信息，其中，其他信息包括（）等方面信息。
a.空置量信息c.金融信息
b.政策信息d.房地产税收信息
b.建造期d.租售期
b.土地供给政策d.财政税收政策
e.房地产存量信息
28.房地产开发投资及管理的不同阶段需要有多种专业顾问提供服务，专业顾问包括（）。
a.建筑师及工程师e.物业代理
b.会计师及经济师d.律师
c.造价工程师及估价师
29.对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为（）等方面。
a.租金收入c.减少纳税e.物业增值
30.开发商在旧城区建设居民住宅的难度越来越大，主要体现在（）等方面。
a.土地开发费用高b.环境污染较严重
c.城市中高收入家庭呈现出的居住郊区化趋势d.流动人口日益增加
e.与新城区相比，旧城区要求的绿地面积所占比例更大31.房地产金融是与房地产有关的（）等各种信用活动的总称。
a.租赁、转让
b.交换
d.金融工具投资
c.各种货币资金的融通e.各种货币资金的筹集
32.房地产开发企业发行企业债券时，还本付息的期限一般应根据（）而定。
a.房地产开发周期e.企业素质
33.企业所得税的应纳所得额为收入总额扣除准予扣除项目，准予扣除项目指与纳税人取得收入有关的（）。
a.成本c.税金e.损失
34.写字楼租约中的基本内容包括（）。
a.税费条款c.财产保全e.转租
三、简答题（每小题6分，共30分）
35.房地产开发过程中的规划管理主要体现在哪些方面？
36.政府制定干预房地产市场政策的原则有哪些?
37.简述房地产项目的资金来源。
38.什么是土地增值税和增值额？
税法规定的六项扣除项目的具体内容。
39.写字楼业主可采取哪些租金折扣形式来吸引租户？
四、计算题（每小题12分，共24分）
40.dj公司拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。
已知前三年楼价款付款比例分别为20%、20%和60%，第四年装修并开始出租，当年的毛租金
b.价格浮动条款d.所含服务
b.费用d.价外收入
b.公司资产实力
d.金融市场的规律和有关法规
c.房地产企业筹集资金的目的
b.销售收入d.股权增加
收入为200万元，经营成本为50万元，装修总支出100万元，并预计在此后的第5-20年毛租金收入300万元和经营成本80万元，贴现率为10%。
写字楼经营到第20年末转让，获得转让净收入1400万元。
试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量表并计算出项目净现值（设投资和经营期间的收支均发生在年末）。
41.已知某业主以40万元的价格购入一宗商业店铺物业，之后又花费10万元用于内装修，并在利用此店铺进行经营的20年中，每年花2万元用于店铺的维护维修，且第10和20年各花15万元将店铺重新装修一次，已知贷款利率为14%，贴现率为16%，则该业主在第20年末投入的全部费用现值之和为多少万元?
五、论述题（12分）
42.试述可行性研究中房地产市场状况分析的基本内容。
【篇二：
房地产投资分析试题】
课程代码：
00171
一、单项选择题（本大题共24小题，每小题1分，共24分）
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1.一般的写字楼租售采用______租约合同。
（）
a.标准b.特制
c.特别d.法定
2.小型购物中心属于（）
a.工业用房b.特殊用房
c.写字楼d.零售商业用房
3.游乐园属于（）
a.工业用房b.特殊房地产
4.固定资产投资方向调节税的征收对象是（）
a.固定资产投资b.流动资产投资
c.无形资产投资d.有形资产投资
5.土地增值税的纳税义务人是（）
a.土地管理部门b.土地所有权人
c.转让房地产并取得收入的单位和个人d.土地使用权人
6.银行放贷必须有适用、适销、适量的物资保证，以避免贷款资金构建的实物不至形成呆滞积压，能及时收回投资，这体现了银行贷款的（）
a.物资保证原则b.按期偿还原则
c.择优扶持的原则d.先评后贷原则
7.某公司2008年年初应收帐款余额为20000元，年末应收账款余额为21600元，全年产品销售收入总额为156000元，则该企业2008年应收帐款周转率为（）
a.7.0b.7.2
c.7.5d.7.8
8.某公司2008年年初存货余额为10000元，年末存货余额为20000元，全年产品销售成本为22000元，则该企业2008年存货周转率为（）
a.1.1b.1.47
c.2.2d.2.5
9.某公司2009年预收帐款总额为500000元，存货为400000元，则该企业预收帐款存货比为（）
a.0.2b.0.8
c.1.25d.2.5
10.以下行为属于房地产交易的是（）
a.房屋建造b.房屋维修
c.房屋拆迁d.房屋租赁
11.土地一级市场指（）
a.国有土地使用权转让市场b.国有土地使用权出让市场
c.固有土地使用权抵押市场d.国有土地使用权租赁市场
12.三级市场是指（）
a.土地使用权出让市场b.土地使用权转让市场
c.存量房地产交易市场d.新建商品房租售市场
13.以下关于房地产权益的说法正确的是（）
a.房地产市场交易的对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益
b.房地产权益中必然不包含处置权
c.房地产权益中必然包含处置权
d.通常情况下房地产权益的界定是不明晰的
14.房地产的不可移动性和受制于区域性需要的特点，决定了房地产市场是一个（）
a.开放性市场b.封闭性市场
c.地区性市场d.新兴市场
15.房地产市场需要高素质的专业顾问服务，是因为该市场（）
a.缺乏产品b.缺乏信息
c.供求不对称d.交易众多
16.政府部门通过对市场信号的分析研究，制定出既符合市场需要、可操作性强，又能体现政府政策和意志的土地供给计划，这体现了房地产市场的______功能。
a.能指导政府制定科学的计划b.引导需求适应供给条件的变化
c.指导供给以适应需求的变化d.配置存量房地产资源和利益
17.一般来说，消费者收入增多时，会导致对商品住宅的购买需求（）
a.增多b.减少
c.不变d.不确定
18.当房地产开发成本下降时，房地产商品供给数量通常会（）
19.投资机会选择与决策分析类似于（）
a.项目可行性研究b.项目前期
c.市场营销d.物业管理
20.安排有关现场办公会、项目协调会的会议计划发生在（）
a.投资决策阶段b.投资机会选择阶段
c.开发方案具体实施以前d.建设阶段
21.政府在出让土地使用权时，通过政府土地管理部门与土地使用者协商确定土地使用权出让价格，这一方式被称作（）
a.划拨b.招标出让
c.拍卖出让d.协议出让
22.土地使用权出让金指（）
a.土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的金额
b.政府在出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地或未进行征地补偿的新区土地时所收取的金额
c.政府出让已经具备“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建设条件的土地时所收取的金额
d.土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用
23.城市的性质在______规定。
a.专业规划b.总体规划
c.详细规划d.分区规划
24.居住小区及小区级以下的公共服务设施用地、道路用地和绿地属于（）
a.绿地b.市政公用设施用地
c.居住用地d.公共设施用地
二、多项选择题（本大题共10小题，每小题1分，共10分）在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选、少选或未选均无分。
1.以下属于住宅投资方式的有（）
a.开发建设b.购买
c.出租d.出售
e.拆除
2.以下关于土地增值税税率说法正确的有（）
a.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%
b.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%
c.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%
d.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%
e.增值额超过扣除项目金额300%的部分，税率为70%
3.土地使用费的缴纳人包括（）
a.转让土地的单位b.转让土地的个人
c.使用土地的单位d.出租土地的单位
e.使用土地的个人
4.在进行项目融资结构设计时，需要注意（）
a.在预售市场不很明朗的情况下，开发商必须做好用股本资金来解决全部开发建设投资的准备
b.在大多数情况下，只要开发商能投入占项目总投资30%的股本金，就基本具备了由信贷资金解决其余投资所需要的条件
c.在市场条件较好、项目对购买者有较强吸引力的情况下，项目投资所需的资金可以有很大部分通过预售收入解决
d.对预售收入投入数量和比例的预期，一定要与项目所处的市场条件相配合，详细分析项目获取预售收入的可能性
e.只要条件允许，项目投资所需的资金可以100%的通过预售收入解决
5.如果企业的存货周转率偏低，其原因可能是（）
a.应收账款增加b.大量赊销
c.产品滞销d.调整销售政策
e.应收账款减少
6.能够反映房地产企业经营管理能力的指标有（）
a.应收帐款周转率b.存货周转率
c.税后利润总额d.销售利润率
e.权益增长率
7.以下关于预收帐款占流动负债比率说法正确的有（）
a.预收帐款占流动负债比率=（流动负债/预收帐款）100%
b.预收帐款占流动负债比率=（预收帐款/流动负债）100%
c.该指标属非结构比重指标
d.该比率越大，说明企业的销售能力越强
e.该比率越大，说明企业的短期偿债能力越强
8.开发商在建设阶段的主要任务有（）
a.财务评价b.物业管理
c.处理工程变更d.签付工程进度款
e.解决施工中出现的争议
9.以下属于房地产开发前期工作内容的有（）
a.获取土地使用权b.征地、拆迁、安置、补偿
c.规划设计d.制定建设方案
e.场地平整
10.在我国获取土地使用权的可能方式包括（）
a.出让b.购买
c.转让d.租赁
e.划拨
三、简答题（本大题共5小题，每小题6分，共30分）
1.请简单解释特殊房地产投资与商业运营的关系。
2.简述国家征收耕地占用税的目的和对象。
3.简述房地产项目融资的含义及实质。
4.为什么需要按照用途的不同将房地产市场进行划分？
试举出四种不同用途类型的房地产市场。
5.试举出三个居住区开发项目技术经济指标和三个非居住区开发项目技术经济指标，并对其进行解释。
四、计算题（本大题共2小题，每小题12分，共24分）
1.某房地产开发商以4000万元的价格获得了一宗占地面积为3000平方米的土地70年的使用权，建筑容积率为7.0，建筑覆盖率为40%，楼高15层，1至3层建筑面积均相等，4至15层为塔楼（均为标准层）。
建造成本为2000元/平方米，专业人员费用为建造成本预算的7%，用电权费和电贴费等其他费用为300万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的1%、3%和5%，预计建成后售价为12000元/平方米。
项目开发周期为3年，建设周期为2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入；
年贷款利率为8%，每半年计息一次，融资费用为贷款利息的10%。
请计算项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少？
2.某房地产开发商向工商银行贷款5000万元，期限为2年，年利率8%，若该笔贷款的还款方式是期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总和多少？
如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？
五、论述题（本大题12分）
试论述房地产经济寿命和自然寿命的关系，不同使用性质房地产的经济寿命有何区别？
【篇三：
房地产投资分析试题2】
一、填空题：
（共30分，每空1分。
）
1.房地产投资三要素中，最重要的是，房地产的增值事实上是的增值
2.由于土地的性和性，以及人类对房地产需求的日益增长，使得房地产从长期来看，具有保值增值的特点。
3.房地产投机和房地产投资是相对而言的，也可以说房地产投机是一种较特殊的投资行为，它倾向于高风险、、且在市场景气时较易出现。
4.房地产开发投资通常属于期投资，形成房地产市场的增量供给。
5.影响投资成本的两个重要因素是利率和。
6.资金时间价值的计算方法可以分为和两种，前一种充分体现了资金的时间价值。
7.年金指在一定时期内每期的收付款项，如、租金、贷款利息等。
8.在同样付款次数前提下，由于每一期后付年金比先付年金多贴现一期，故先可将先付年金看作进行贴现，计算现值，再乘以，便可得先付年金的现值。
9.投资项目的经济评价就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从
和两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。
10.房地产投资经济评价过程包括投资机会研究阶段、阶段、阶段、评估决策阶段。
11.静态指标是指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、投资利税率和。
12.按照付款情况的不同可分为后付年金、先付年金、和。
13.通常金融机构公布的利率和借款人实际支付的实际利率在不是时就会不一致。
14.投资收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报酬：
承担风险的收益、社会风险补偿、。
15.净现值等于零，可判断该投资项目。
16.由于工业房地产差、技术性强，因而工业房地产对投资者的吸引力小于商业房地产。
17.房地产投资环境的具体因素包括土地、资金、物资设备、税收、管理与服务、厂商权益的保障和。
18.房地产投资可行性研究的投资机会研究阶段的研究费用约占项目总投资的。
19.房地产投资可行性研究的调查研究主要从两个方面进行，其中对建设地点、基础设施条件等的调查属于调查。
20.实际的投资回收期有两种计算方法：
一是当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时，可用项目的作为计算静态投资回收期的依据。
二、不定项选择题（共20分,每小题4分.每小题的4个选项中有两个以上正确答案,错选不得分,漏选的每选对一个正确答案得1分.）
2.房地产投资具有不可移动性，要求房地产所处区位必须对（）都具有吸引力。
a、置业投资者b、开发商c、承包商d、租客3.国家调高贷款利率，会（）。
a、抑制房地产需求b、增加房地产供给c、增加银行风险d、导致房地产实际价值折减4.房地产产品开发成本按其用途可分为（）。
a、土地开发成本b、开发间接费c、房屋开发成本d、配套设施开发成本
5.在市场经济条件下，基础利率的高低主要取决于（）。
a、社会平均利润率b、风险因素c、资本供求状况d、通货膨胀率三、判断题（共20分，每题2分）
1.房地产投资规模大，周期长、风险高，所以房地产投资不易获得金融机构的支持。
2.某项目第一年初投资500万元，第二年初投资300万元，第三年初投资200万元，则项目总投资为1000万元。
3.名义利率对应年内计息周期的单利，实际利率对应年内计息周期的复利。
（）4.投资资金300万元，产生利息36万元，则投入资金的年利率为12％。
（）5.当项目的基准收益率一定时，其内部收益率指标越高，则项目的财务净现值就越大。
6.财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量累计等于零时的折现率。
7.已知年利率为10％，按半年计息，则年有效利率为15.56％。
（）8.某家庭想通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行贷款利率为12％，问3年年末至少要存款23707.92元。
9.某人存入银行2000元，两年半后取出本利2500元，则存款年利率为10％。
（）10.如果银行存款利率为12％，为在3年末获得10000元，则现在应该存入银行7117元。
四、简答题（3小题共14分.）1.房地产投资的特点2.房地产置业投资的概念3.净现值的概念
五、计算题（两小题共16分.）
1.某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元，如果月收入的30％可以用来支付住房抵押贷款，在年贷款利率为12％的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少？
（月收入发生在月初）
2.某房地产项目投资兴建后逐年的现金流量状况如下表所示，试据此确定其静态投资回收期。
（单位：
万元）
一、填空1、地段、土地2、不可再生性、稀缺性3、高利润4、短期5、税收
6、静态分析法、动态分析法7、相等金额、折旧
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