资产评估学教案最新版Word文档格式.docx
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（二）评估学中的资产概念
1.与资产相关的名词概念
（1）财产。
财产的一般意义是指金钱、财物及民事权利义务的总和。
财产既是一个经济概念，又是一个法律概念。
（2）财富。
财富的一般意义是指具有价值的东西，与财产相比，财富的涵义更抽象一些，即可指有形的实物，也可指无形的权利；
即可指物质的领域，也可指精神的领域。
（3）资源。
资源有多种解释，一般来讲，可以从广义和狭义两个方面去理解。
广义的资源包括自然资源、经济资源和人文社会资源等；
狭义的资源，则仅指自然资源。
一般来说，资源都会给人类带来预期经济利益，从这点来看，资源与资产的涵义相同。
但如果有的资源的使用价值尚未被发现，或发现后尚不能被当时的科学技术所开发利用，那么，这些资源便不能被称为资产，因为它们还不能被确定可以在较短的未来时期内给人类带来经济利益。
2.评估学中的资产概念
（1）评估学中广义的资产定义
资产是具有一定稀释性、目前能够被开发利用的资源以及相关的权利。
该定义具有以下几个特点：
第一，具有一定的稀缺性。
第二，目前能够被开发利用。
第三，相关的权利。
（2）评估学中狭义的资产定义是：
资产是实体或个人所拥有或控制的、能以货币计量的、能够带来预期经济利益的资源。
第一，采用了“实体”的概念。
第二，采用了“个人”的概念
第三，能以货币计量。
从以上可见，评估学中资产概念的含义比会计学中资产概念的含义要广得多，会计学中的资产概念目前仅限于经济实体中企业组织所拥有的资源。
二、资产评估的基本概念
（一）资产评估的定义
基本准则所称资产评估，是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
该定义包括以下几个方面的内容：
第一，评估主体。
第二，相关法律、法规和资产评估准则。
第三，对评估对象价值进行分析和估算。
第四，发表专业意见。
（二）资产评估的基本要素
主要包括：
评估主体、评估对象、评估目的、评估价值类型、评估原则、评估依据、评估程序和评估方法等。
（三）资产评估的特点
1．市场性
市场性是指资产评估工作是以市场竞争活动为假设前提进行的。
可从两个方面加以理解：
（1）资产评估时市场经济的产物。
（2）资产评估以市场信息为依据。
2．公正性
公正性是资产评估工作赖以存在的最重要的前提条件之一。
3．专业性
4．咨询性
第二节资产评估主体和对象
一、资产评估主体
资产评估主体是指从事资产评估工作的机构和注册资产评估师。
（一）资产评估机构
资产评估机构是指具备一定条件、经过申报和主管部门批准、依法取得资产评估资格证书的中介机构。
（二）注册资产评估师
注册资产评估师是指经过国家统一考试或认定，取得执业资格并依法注册的资产评估专业人员。
二、资产评估对象
（一）资产评估对象的基本概念
资产评估对象又称为资产评估客体，它是指被评估的资产。
（二）资产评估对象的种类
1.按资产存在的形态划分有形资产和无形资产。
2.按与生产经营过程的关系划分为经营性资产和非经营性资产。
3.按资产是否具有综合获利能力划分可分为单项资产和整体资产。
4.按资产能否独立存在可以划分为可确指资产和不可确指资产。
第三节资产评估目的
一、资产评估目的的概念
资产评估目的是指评估委托人要求对评估对象的价值进行评估后所要从事的行为。
评估目的要解决的是为什么要进行资产评估，这时资产评估工作进入实质性阶段后首先要考虑的重要因素。
二、资产评估目的的类型
（一）资产评估的一般目的
资产评估的一般目的是取得资产在评估基准日的公允价值。
这个价值既符合评估当事人的利益，也不会损害其他人的利益。
（二）资产评估的具体目的
1.资产交易
1）资产转让
2）资产置换
2.股权变动
1）公司合并
2）股权变更
3）股份经营
4）其他股权投资
5）债务重组
3.企业清算
4.融资服务
1）抵押
2）租赁
3）典当
5.纳税服务
6.咨询服务
1）业绩评价
2）以财务报告为目的的评估
3）诉讼
4）取得资产的现实价值
三、确定资产评估目的的作用
在对被评估资产进行评估时，首先要明确被评估资产的目的。
目的不同，用途也就不同，资产在使用时所需要具备的条件也就不相同，其产生的预期收益也将会不同，上述这些不同，就会影响到评估方法的运用。
评估方法不同，评估结果也就不同了。
因而，从这个角度讲，不同的资产评估目的，会导致不同的资产评估结果。
不同的资产评估结果，会对评估事项当事人的经济利益产生影响。
这就是确定资产评估目的的重要性。
第四节资产评估假设和原则
一、资产评估假设
（一）资产评估假设的类型
1.公开市场假设
公开市场是指一个自由竞争的市场，在这个市场中，交易双方进行交易的目的都是最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充分的时间考虑，对交易对象具有必要的专业知识，交易双方的交易行为都是自愿的，交易条件公开并不受限制。
2.继续使用假设
单项资产的继续使用一般可分为在用续用，转用续用和移用续用。
3．清算假设
清算假设是资产评估中的一种特殊假设。
由于被评估资产需要强制出售或快速变现，因此，在评估时不能再采用继续使用假设。
又由于在这种状态下交易双方的地位不平等，因此又不能再采用公开市场假设。
由此可见，清算假设是一种特殊情况下的特殊假设。
（二）资产评估假设的作用
1.资产评估假设将被评估资产置于一个特定的环境。
2.资产评估假设是实现资产评估特定目的的必要条件。
3.资产评估假设是确定评估方法的前提条件。
二、资产评估原则
（一）资产评估工作原则
资产评估工作原则是指资产评估工作的行为规范。
1．客观性原则。
包括三层涵义：
①评估对象客观存在；
②评估中采用数据和指标等式客观的，即有一定的依据和来源；
③评估结论经得起检验。
2．公正性原则。
3．科学性原则。
4．可行性原则。
资产评估的可行性是指在不违背执业标准的前提下，结合考虑资产评估的技术和经济等方面因素，采用适当的、可行的评估方法进行评估。
（二）资产评估的技术原则
1．预测原则。
预测是指对资产的未来收益进行预测。
2．替代原则。
替代是指在资产评估中选择替代物的行为。
3．贡献原则。
资产评估中的贡献是指某一资产在整体资产中的重要性。
4．评估基准日原则。
评估基准日是指为评估资产的价值而确定的一个时点。
第五节资产评估价值类型
一、资产评估中的价值的基本含义
（一）资产评估中的价值不是凝结在商品中的一般无差别的人类劳动。
（二）资产评估中的价值不完全是市场价格。
（三）资产评估中的价值反映的是一种公允价值。
二、资产评估价值类型的基本概念及类别
（一）资产评估价值类型的基本概念
资产评估价值类型是指资产评估结果的价值属性，也就是被评估资产价值的性质。
（二）资产评估价值类型的类别
1．市场价值
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
2．市场价值以外的价值类型
（1）投资价值。
投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。
（2）在用价值。
在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产，按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。
（3）清算价值。
清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。
（4）残余价值。
残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。
（三）价值类型运用中的一些特殊考虑
1.以抵（质）押为目的的评估业务
2.以税收为目的的评估业务
3.以保险为目的的评估业务
4.以财务报告为目的的评估业务
三、明确资产评估价值类型的意义
（一）价值类型表明了被评估资产价值的性质
（二）明确价值类型有利于评估结果的正确利用
第六节资产评估依据和程序
一、资产评估的依据
（一）行为依据
行为依据是指评估委托人和评估人员据以从事资产评估活动的依据。
（二）法规依据
（三）产权依据
（四）取价依据
取价依据是指评估人员确定被评估资产价值的依据，这类依据包括两部分：
一部分是由评估委托人提供的相关资料；
另一部分是由评估人员搜集的市场价格资料、统计资料、技术标准资料以及其他参数资料等。
二、资产评估的程序
（一）明确评估业务基本事项
这一程序包括：
明确评估业务的委托方和资产占有方及其相互关系、明确评估目的、确定评估范围和对象、明确评估基准日、了解评估委托方有关资产评估的决议、评估人员对评估事项进行风险评价等。
（二）签订业务约定书
资产评估中所指的业务约定书，是指评估机构与委托方签订的，明确评估业务基本事项，约定评估机构和委托方权利、义务、违约责任和争议解决等内容的书面合同。
（三）编制评估计划
评估计划的具体内容通常包括评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案等内容。
（四）现场调查
现场调查是指对被评估资产进行现场查勘，注册资产评估师应该通过询问、函证、核对、勘查、检查等方式进行调查。
（五）搜集评估资料
（六）评定估算
注册资产评估师根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论；
然后对初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论。
（七）编制和提交评估报告
（八）工作底稿归档
第七节资产评估行业及其发展
资产评估起始于19世纪中后期；
20世纪80年代以来，世界各国的资产评估活动开始趋于规范化和国际化。
在我国资产评估的发展如下：
（1）20世纪80年代末期，出现了资产评估活动，这时资产评估对象主要是国有资产；
（2）1989年，颁发《关于国有资产产权变动时必须进行资产评估的若干暂行规定》，标志着我国资产评估被正式确认为合法的社会中介服务活动；
（3）1990年，国家国有资产管理局批准组建了资产评估中心，负责全国的国有资产评估工作；
（4）1991年11月，颁布了《国有资产评估管理办法》，该法规是我国国有资产评估制度基本形成的重要标志；
（5）1993年12月，中国资产评估协会正式成立；
（6）1995年3月，中国资产评估协会加入了国际评估准则委员会；
（7）1999年10月，中国成为国际评估准则委员会常务理事国；
（8）2001年，颁发了《资产评估准则——无形资产》；
（9）2004年2月25日，财政部发布了《资产评估准则——基本准则》和《资产评估执业道德准则——基本准则》；
（10）2007年11月28日，发布了《资产评估准则——评估报告》，《资产评估准则——评估程序》，《资产评估准则——业务约定书》等。
第八节中国资产评估行业的法律规范体系
一、资产评估的专门法律与相关法律
（一）资产评估的专门法律
目前我国尚未制定和颁布资产评估行业的专门法律。
（二）资产评估的相关法律
《公司法》、《证劵法》、《合伙企业法》、《拍卖法》和刑法等。
二、资产评估的行政法规
国务院于1991年11月16日发布了《国有资产评估管理办法》，这是我国第一部关于资产评估的行政法规，它标志着中国的资产评估工作正式被纳为法制化的轨道，也标志着中国资产评估制度的初步形成。
三、资产评估的部门规章
资产评估的部门规章包括综合管理、资格考试、注册管理、机构管理、后续教育、执业规范、评估收费等方面的内容。
主要的部门规章有：
（1）1992年7月18日下达的关于印发的《国有资产评估管理办法施行细则》的通知；
（2）1995年5月10日颁发的《国有资产评估管理办法施行细则》；
（3）1996年5月7日下达的关于转发《资产评估操作规范意见（试行）的通知》；
（4）1999年3月2日颁发的《关于印发<
资产评估报告基本内容与格式的暂行规定>
的通知》；
（5）2001年12月31日颁发的《国有资产评估管理若干问题的规定》以及相应制定发布的《国有资产评估项目核准管理办法》、《国有资产评估项目备案管理办法》。
第九节中国资产评估准则体系
一、中国资产评估准则体系的基本框架
中国资产评估准则制定的启动工作始于20世纪90年代中期。
中国资产评估准则体系包括职业道德准则和业务准则两部分。
职业道德准则分为基本准则和具体准则两个部分。
业务准则分为基本准则、具体准则、评估指南、指导意见四个层次。
二、资产评估准则体系的具体内容
从2000年以来，财政部和中国资产评估协会已先后制定并发布了15项评估准则：
（一）由财政部发布的准则
（1）《资产评估准则——基本准则》（2004）
（2）《资产评估职业道德准则——基本准则》（2004）
（3）《资产评估准则——无形资产》（2001）
（二）由中国资产评估协会发布的准则
1．属具体准则层次的程序性准则
（1）《资产评估准则——评估报告》（2007）
（2）《资产评估准则——评估程序》（2007）
（3）《资产评估准则——业务约定书》（2007）
（4）《资产评估准则——工作底稿》（2007）
2．属具体准则层次的实体性准则
（1）《资产评估准则——机器设备》（2007）
（2）《资产评估准则——不动产》（2007）
3．评估指南
《财务报告为目的的评估指南（试行）》（2007）
4．指导意见
（1）《注册资产评估时关注评估对象法律权属指导意见》（2003）
（2）《珠宝首饰评估指导意见》（2003）
（3）《企业价值评估指导意见（试行）》（2004）
（4）《金融不良资产评估指导意见（试行）》（2005）
（5）《资产评估价值类型指导意见》（2007）
第十节注册资产评估师职业道德规范
一、注册资产评估师职业道德的基本概念
注册资产评估师职业道德是指注册资产评估师从事资产评估工作应当遵守的职业品德、执业纪律、专业胜任能力等的职业行为规范。
二、注册资产评估师职业道德的基本内容
（一）基本职业道德规范
注册资产评估师基本职业道德规范是指注册资产评估师应当遵循的贯穿于整个资产评估业务全过程的基本行为规范。
具体包括以下内容：
注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守相关法律、法规和资产评估准则。
注册资产评估师应当诚实正直、勤勉尽责、恪守独立、客观、公正的原则。
注册资产评估师应当经过专门教育和培训，具备相应的专业知识和经验，能够胜任所执行的评估业务。
（二）具体职业道德规范
1.注册资产评估师在承接业务过程中的具体职业道德规范
（1）注册资产评估师应当在评估机构执业，不得以个人名义执业，也不得同时在两家或两家以上评估机构执业。
（2）注册资产评估师不得采用欺诈、利诱、强迫等不正当手段招揽业务。
（3）注册资产评估师不得以恶意降低服务费等不正当的手段与其他注册资产评估师争揽业务。
（4）注册资产评估师应当如实申明其具有的专业胜任能力和执业经验，不得对其专业胜任能力和执业经验进行夸张、虚假和误导性宣传。
（5）注册资产评估师与委托方或相关当事方之间存在可能影响注册资产评估师公正执业的利害关系时，应当予以回避。
2.注册资产评估师在评定价值过程中的具体职业道德规范
（1）注册资产评估师执行资产评估业务，应当独立进行分析、估算并形成专业意见，不受委托方或相关当事方的影响，不得以预先设定的价值作为评估结论。
（2）注册资产评估师执行资产评估业务，应当合理使用评估假设，并在评估报告中披露评估假设及其对评估结论的影响。
3．执行资产评估业务在出具报告方面的具体职业道德
（1）执行资产评估师不得出具含有虚假、不实、有偏见或具有误导性的分析或结论的评估报告。
（2）执行资产评估师应当在评估报告中提供必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。
（3）执行资产评估师不得签署本人未参与项目的评估报告，也不得允许他人以本人名义签署评估报告。
4．执行资产评估业务在公共关系方面的具体职业道德
（1）注册资产评估师执行资产评估业务，不得对委托方和相关当事方进行误导和欺诈。
（2）注册资产评估师应当履行业务约定书中规定的义务，竭诚为委托方服务。
（3）注册资产评估师应当遵守保密原则，除法律、法规另有规定外，未经委托方书面许可，不得对外提供执业过程中获知的商业秘密和业务资料。
（4）注册资产评估师不得向委托方或相关当事方索取约定服务费之外的不正当利益。
（5）注册资产评估师应当与委托方进行必要沟通，提示评估报告使用者合理理解并恰当使用评估报告，并声明不承担相关当事人决策的责任。
（6）注册资产评估师在执行资产评估业务过程中，应当与其他注册资产评估师保持良好的工作关系。
（7）注册资产评估师不得贬损或诋毁其他注册资产评估师。
思考题：
（1）什么是资产评估？
它有哪些特点？
（2）资产评估应遵循哪些工作原则和技术经济原则？
（3）资产评估的假设有哪些？
第二章资产评估的基本方法
6学时
（1）掌握收益法的基本公式与相关参数的确定，收益法评估资产的程序；
（2）理解市场法的基本含义与基本公式，市场法的评估程序；
（3）熟悉清算价格的评估方法，重置成本法的含义与基本公式；
（4）了解各种资产评估方法的前提条件和适用范围。
（1）成本法的基本原理、计算公式
（2）市场法的基本原理、计算公式
第一节市场法
一、市场的基本含义
市场的一般含义是指商品买卖的场所。
在这个场所中，商品和服务进行交易。
市场按地域性划分，可以分为地方市场、国内市场和国际市场。
二、市场法的基本含义
市场法是指在市场上选择若干与被评估资产相同或类似的资产作为参照物，将被评估资产与参照物进行比较，根据其差异对参照物的市场交易价格进行调整，据以估算被评估资产价值的一种资产评估方法。
三、市场法应用的前提
（一）市场上存在参照物：
参照物是指与被评估资产相同或类似的资产。
（二）参照物的交易是在公开市场条件下进行的
公开市场意味着交易双方是在平等条件下进行交易的，交易价格具有合理性，能够作为被估算资产价值的依据。
交易价格是指在公开市场上参照物的成交价或标价。
成交价是市场上与评估基准日最为接近的时间的参照物的已经实现的价格。
这个价格是最合理的参照物价格。
标价是指在公开市场上标出的参照物的售价，或者可以说是商品的出售方或劳务的提供方单方面所划定的交易价格，这个价格并未得到商品或劳务的受让方的认同。
（三）价格影响因素明确，并且可以量化
这里的价格是指参照物的价格。
价格影响因素包括功能差异、时间差异和地域差异等。
功能差异是指参照物与被评估资产在性能、用途、外观等方面存在的差异。
时间差异是指参照物的成交时间与被评估基准日之间的时间间隔差异。
地域差异是指参照物的成交价与被评估资产所处地域之间的差异。
就动产而言，如果参照物的成交地域在异地，则会与被评估资产存在运输费、途中保险费及其他费用等之间的差异；
就不动产而言，不同地域或地段的资产的价格是大不相同的，因此，就更需要对参照物价格进行地域性差异的调整。
四、市场法应用的基本程序
（一）选择参照物；
选择参照物要注意以下几点：
1、具有可比性：
可比性是指被选择的参照物与被评估资产在功能、市场条件、成交地域与时间等方面可以相互比照。
2、数量方面的要求：
参照物应选择三个以上，这是因为参照物的交易价格受多种因素的影响，为了避免评估人员收到偶然因素的影响，在选择参照物时，应尽可能选择多个参照物，并对多个交易价格进行分析，从中确定一个较为理想的参照物及其所代表的价格。
（二）差异调整
一般来讲，要在市场上找到与被评估资产在成交时间、成交地域、功能、使用条件等方面都完全相同的参照物，是十分困难的。
因此，客观上参照物与被评估资产存在差异。
运用市场法时，需要对这些差异进行分析，加以量化，确定出一个差异调整系数。
（三）确定评估价值
根据选定的参照物的价格和已经计算出的差异调整系数，确定被评估资产的价值。
五、市场法应用的具体模式
（一）直接比较法
直接比较法是指在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件以及成交时间与评估基准日的时间（以下简称时间条件）等方面相同的情况下所采用的一种评估方法。
这种方法通常适用于动产（如机器设备、存货等），一般不适用于不动产（如房地产、构筑物等）。
因为不动产具有不可移动性，因此，不会存在两个条件完全相同的不动产。
直接比较法可运用于两种情况：
1、被评估的旧资产与市场上的旧资产（参照物）完全相同；
例如，被评估资产为一辆A型汽车，成新率为70%。
现选择一A型汽车参照物，成新率也为70%，则参照物的成交价格可以直接作为被评估的A型汽车的评估值（交易税、费等视评估目的另行考虑）。
在这种情况下的评估计算公司为：
被评估资产评估价值=参照物交易价格
2、被评估的旧资产与市场上全新资产（参照物）完全相同
被评估资产评估价值=参照物交易价格×
被评估资产成新率
（二）类比调整法
类比调整法是指在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件、时间条件等方面类似的情况所采用的一种评估方法。
这种评估方法是用于所有资产（包括动产和不动产）的评估。
类比调整法可以运用于两种情况：
1、被评估的旧资产与市场上的旧资产（参照物）类似：
此处所谓类似，是指被评估资产与参照物不仅在功能、外观、用途、使用条件等方面进行类似，而且成新度也类似。
在这种情况下，进行以下几个步骤：
1）取得参照物价格。
2）将被评估资产与参照物在功能、外观、用途、使用条件等方面进行对比，取得综合调整系数。
3）根据被评估资产与参照物各自的成新度，计算出成新度调整系数。
4）根据参照物的价格、综合调整系数以及成新度调整系数，估算被评估资产的价值。
这种情况下的评估计算公式为：
被评估资产价值=参照物交易价格×
（1±
综合调整系数）×
成新度调整系数）
2、被评估资产与市场上的全新资产（参照物）类似
这种情况下与上一种情况的区别仅
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