益阳东方昌盛房地产桃江东方财富商居小区建设工程可研报告.docx
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益阳东方昌盛房地产桃江东方财富商居小区建设工程可研报告
益阳东方昌盛房地产开发有限公司
“桃江.东方财富”商居小区建设工程
可
行
性
研
究
报
告
目 录
第一章 总论…………………………………………………………………１
第二章 项目建设的必要性…………………………………………………7
第三章市场分析与预测……………………………………………………10
第四章 项目建设条件………………………………………………………12
第五章 建设规模及内容……………………………………………………15
第六章工程设计……………………………………………………………17
第七章 公用工程与辅助设施………………………………………………29
第八章 消防设计……………………………………………………………30
第九章 环境与节材分析……………………………………………………34
第十章 资源利用与节能分析………………………………………………38
第十一章 项目管理与设施进度……………………………………………42
第十二章项目的招标与采购方案…………………………………………44
第十三章投资估算与资金筹措……………………………………………46
第十四章财务效益评价……………………………………………………49
第十五章 社会效益与结论…………………………………………………52
附件：
1、企业法人营业执照
2、法人身份证
3、组织机构代码证
4、税务登记证
5、房地产开发企业资质证书
6、土地使用证
第一章 总 论
一、项目概况
1、项目名称：
三星级旅游宾馆、建材家居市场及生活超市
项目选址：
本项目选址于桃江县灰山港镇志溪路东侧，东临志溪河沿河风光带，北临古松巷。
2、项目建设主体：
单位名称：
公司地址：
益阳市康富北路8号
公司法人代表：
单位概况：
益阳东方昌盛房地产开发有限公司是根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国公司登记管理条例》和国家有关法律法规成立的，于2009年在益阳市工商注册，注册资金2000万元，主要从事房地产开发业务。
公司通过公开竞拍，取得志溪路以东、志溪河沿河风光带以西地块，并根据市场需求和用地性质，在本地块上进行商业和房地产开发。
公司经营目标：
为灰山港居民建造优美、舒适商居环境，为公司的发展塑造精美商居项目名片。
3、建设规模及内容
本项目规划建设总建筑面积93635.3ｍ2。
其中宾馆建筑面积17000平方米；家居建材市场建筑面积18000平方米；生活超市建筑面积6000平方米，商居面积47000平方米。
4、投资规模及资金来源
本项目概算总投资21961.36万元，其资金来源：
由益阳东方昌盛房地产开发有限公司自筹。
5、建设工期
本项目建设工期为24个月。
6、技术指标
规划用地经济技术指标
备注
项目
计量单位
数量
净用地面积
m2
40272.7
总建筑面积
m2
93635.3
地上总建筑面积
m2
88459.3
其中
a
住宅
m2
47000
b
商业
m2
41000
含酒店、市场、超市
c
物管用房
m2
459.3
地下总建筑面积
m2
5176
计容建筑面积
m2
容积率
2.15
建筑密度
%
40
绿地率
%
25
居住总户数
户
358
户均人口
人
3.5
居住总人数
人
1253
机动车位
个
286
其中
地上停车位
个
150
地下停车位
个
136
二、项目背景
桃江县灰山港镇是全国重点建制镇、湖南省小城镇建设示范镇、益阳市及桃江县工业重镇，地处桃江县东南部，与宁乡县、安化县、赫山区交界，与牛田、松木塘镇相邻，辖35个行政村、3个社区，总人口12.18万，总面积226.9平方公里。
洛湛铁路、省道S206、规划建设的益娄衡高速公路经过本镇，镇域交通十分便捷。
境内石灰石、煤炭等矿产资源丰富，素有“建材之乡”、“有色金属之乡”的美称，是一个以建材、化工工业为主，集贸易服务为一体的综合型城镇，全镇共有各类民营企业335家，投资过亿的桃江南方水泥有限公司、益阳市东方水泥有限公司、益阳市万鑫水泥有限公司、益阳市金沙钢铁有发公司是全市的水泥、钢铁行业龙头企业。
2012年工农业生产总值57.6亿元，完成财政收入1.56亿元。
灰山港镇建成区面积已达4.6平方公里，人口已达4.5万人，规划到2020年建成区面积达到6.8平方公里，人口达到6.8万人。
随着镇域经济的快速发展和城镇建设步伐的加快，城镇基础设施和城镇居住环境的改善越来越被广大人民群众所关注。
改善城镇基础设施，提升对镇域经济发展的承载能力；改善城镇居住环境，提高城镇人居环境质量，是当地政府和广大居民共同关心的大事之一。
三、报告编制依据
⑴中共中央国务院《关于加大统筹城乡发展力度，进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》；
⑵国家住房和城乡建设部建设项目相关法规；
⑶国家环保部建设项目环保相关法规；
⑷《中华人民共和国节约能源法》；
⑸民用建筑相关技术规范；
⑹《桃江县国民经济和社会发展第十二个五年规划》；
⑺《桃江县灰山港镇城镇建设规划》。
四、可研报告研究范围
⑴建设条件分析；
⑵建设方案分析
⑶环境、节能与节材分析；
⑷投资估算及效益分析。
五、报告研究结论
本项目的实施对加快提升灰山港镇城镇品位，改善城镇基础设施，提升城镇承载服务功能；对改善灰山港镇城镇人居环境，提高城镇居民生活质量；对促进灰山港镇镇域经济社会发展将产生积极的重要作用。
项目实施过程中对环境没有破坏性影响，项目符合《灰山港镇城镇建设规划》和当地经济社会发展要求，项目评价符合城镇规划及相关技术、经济指标要求，建议投资主管部门审查并批准本项目。
六、存在问题与建议
1、存在问题
本项目建设期主要存在资金筹措问题，能否及时、足额筹措到建设资金，将直接影响到工程进度与质量，影响到项目能否按时竣工投入使用，工期拖得越长，项目预期投资效益下降。
建议采取多渠道筹措建设资金，使其按时足额到位，确保按期竣工投入使用。
2、建议
设计过程中应科学布局，节约土地，并采用节能节水设施，节约资源能源；建设过程中应加强管理，减少原材料和人力资源浪费，在确保工程质量的前提下，控制好建设成本。
第二章 项目建设的必要性
一、区域经济社会发展的需要
灰山港镇是国家住房和城乡建设部等六部委确定的“全国重点建制镇”之一，是“湖南省小城镇建设示范镇”，镇建成区面积4.6平方公里，建成区城镇人口4.5万。
灰山港镇是湖南省百强镇之一，是益阳市及桃江县工业重镇。
境内煤炭、石灰等矿产资源丰富，已探明石灰石储量50亿吨，煤炭6500万吨，素有“建材之乡”、“有色金属之乡”的美称，凭借资源优势，工业发展起步较早，现有各类民营企业335家，其中投资过亿元的企业4家，已形成了水泥、化工、钢铁、采矿、煤炭、食品等六大支柱产业；灰山港镇是桃江县的农业大镇，有商品粮示范基地2处，共1800亩，有油茶林基地3000亩，葛基地1000亩，小水果基地2000亩，烟叶基地1500亩，形成了基地+农户+公司的管理模式，农业产业化水平较高。
但灰山港镇建成区城镇基础设施严重滞后，与经济发展水平不相适应。
本项目的实施对进一步改善和提升城镇基础设施承载服务功能，改善城镇市容市貌和人居环境，加速镇域经济社会发展和社会主义新农村建设起到积极的作用。
因此，本项目的建设是镇域经济社会发展的需要。
二、提升城镇承载能力的需要
国家新一轮城镇化战略的实施，将极大地促进灰山港镇的城镇发展。
城镇化战略的实施将激发农村人口就地向城镇的转移，城镇住房等一系列基础设施是否达到了承载农村人口向城镇转移的能力，是灰山港镇面临的一个严重的现实问题。
本项目的实施能有效改善灰山港镇建成区基础设施条件，提升建成区住房等基础设施承载能力，特别是对改善城镇人居环境，提升城镇应对人口集聚的承载能力产生积极的作用。
本项目的实施，符合《灰山港镇城镇建设规划》的要求，因此，本项目的建设是完善城镇基础设施，提升城镇承载能力的需要。
三、加快城镇化进程的需要
灰山港镇是国家住房和城乡建设部等六部委确定的“全国重点建制镇”之一，是“湖南省小城镇建设示范镇”，区位优势明显，与宁乡、安化、赫山等县区交界。
由于受自然条件和环境的限制，长期以来，城镇发展规模不大，特别是城镇等基础设施薄弱，承载能力有限，严重制约了城镇的发展。
该项目的建设将进一步改善城镇因经济发展、人口集聚带来的城镇承载能力弱的问题。
因此，本项目的实施是加快城镇化进程的需要。
四、“统筹城乡发展”的需要
提高农民收入，加快农村经济增长，目前已不单单是农民和农业问题，而是我国经济能否持续快速增长的重要方面，如果农民的收入和农村经济不能快速发展，实现小康将是十分困难的。
农村农民奔小康，根基在统筹城乡发展；而将人们的生活方式从农村生活向城镇生活转化，关键在城镇基础设施的配套与完善。
不断改善和提升城镇基础设施与承载能力，势必加强城镇化进程，使城乡居民走共同富裕之路。
第三章市场分析与预测
一、主要消费对象
改革开放以来，灰山港镇经济建设已取得了巨大成绩，人民丰衣足食，GNP、GDP总量以及人均GNP和人均GDP都有了较大提高，尤其反映个人消费支出的指标PI急剧增加，而反映生活消费支出的恩格尔数年年下降，近年已降达40%，人民的生活水平和质量日益向小康目标迈进，因而对商居环境等都提出了较高的要求，且这种潜在需求，随着城镇建设步伐的加快，正与日俱增。
（1）正由于该项目是商居的黄金地段，地处灰山港镇建成区中心地带，周边商业、学校、医院、车站等公益设施完善，且距工矿企业较近，上下班交通设施便捷。
（2）随着人们PI增加，消费观念，消费模式的改变，投资方式的多样化，投资房地产已成为新的热点。
公务员、小商业者、先富裕起来的农村居民、回乡的打工者、外来打工者、一些乡镇拟入城的经营户也必将成为该项目的主要购买者。
二、价格分析及预测
根据灰山港镇目前房产行情，“桃江.东方财富”商居小区商业铺面售价均价6000元/㎡以上，住宅楼售价均价3000元/㎡左右。
由于本项目处在灰山港镇志溪河沿河风光带位置，外环境较好，商业和商品住宅销售市场十分看好。
第四章 项目建设条件
一、项目选址
本项目选址于桃江县灰山港镇志溪路以东，东临志溪河沿河风光带，北临古松巷。
项目区内不压覆矿，无珍稀动植物物种，无文物古迹和军事设施。
项目用地为长条形，南北平均长约为600m，东西平均长约为72m，地块基本平整，地块周边基础配套设施完善，环境优美。
项目选址符合《灰山港镇城镇建设规划》，项目选址合理。
二、自然条件
1、地理区位
灰山港镇地处桃江县东南端，与宁乡、赫山、安化三县（区）接壤，距省会长沙90km、益阳42km、桃江县城35km。
2、气候
本项目所在地区属亚热带大陆季风型湿润气候，春暖多雨，夏季干热，秋季凉爽，冬季寒冷，四季分明，光照充足，雨量充沛。
多年平均降雨量为1400.6毫米，雨量多集中在4-6月；年平均气温16.9℃；年均日照时数为1726小时；无霜期长，年均为279.3天。
气候条件对施工的影响较小，全年施工期长。
3、地质
本项目地块地质为石灰石和页岩结构，因灰山港镇属地质灾害治理区，建议本项目在施工图设计前进行地质探测，根据地质状况进行基础设计，提出相关措施。
三、人口与面积
灰山港镇域总面积226.9平方公里，城镇建成区面积4.6平方公里，总人口12.18万，占湖南省人口的0.2%，人口密度564.13人/km2，为湖南省人口密度306.
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