淮安市幸福广场开发可行性研究报告Word文件下载.docx
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1.5项目提出理由
有利于促进地区经济和社会发展，对提高居民居住生活质量，改善洪
泽投资环境，增加对外招商引资吸引力有着重要的现实和历史意义；
有利于增加社会财富，并为业主获取合法利润。
国内及洪择县国民经济继续快速稳步地发展，保持了较好的态势。
工业化与城市化进程的加快，给房地产的快速发展提供了一个很好的契机。
同时，职工收入的连续不断的提高，生活水平的不断改善，为房地产创造了广阔的市场。
就项目所处地的XX县城商业集中闹市区而言，其经济发展速度更是迅速而协调，入住人口的不断增加，为项目的实施提供了不可多得的机会。
因此，“XX·
幸福广场”开发项目，是切实可行的。
1.6项目建设规模及资金筹措
基地占地面积52051.07平方米（合约78.08亩）。
根据项目实行资本金制度的规定和项目的实际情况，建设单位已以有资金投入，并支付15000万元（含政府回购房款）买得该地块的开发权，至2008年6月末已缴土地款7500万元，进行房地产开发。
其余建设资金由建设单位自筹解决。
1.7项目选址及建设条件
项目基地位于XX县城东风路人民医院对面（洪地NO:
2008G014号地块，老体育场）。
东至农水新村东界，南至浔河路，西至涧小路，北至东风路。
该地块长方形，地势平坦，处于老城区商业贸易集中区域，市政基础配套完善，适合本项目建设。
1.8项目方案设计
本项目作为当地政府的重点形象工程，政府及城建、规划等政府部门一同参与项目的总体规划及项目定位。
工程规划总体指导思想是立意新、起点高、意识超前、功能完备、设施先进、环境优美、布局合理，同时又能和区域内已有的路网和住宅建筑群融合，体现绿色，安全、舒适便捷、现代的住宅建筑特点。
总体规划应综合多方面因素，从地域文化、用地区域位置、现代住宅理念、基地自身生态以及自身的功能关系出发，力求规划布局合理明确，各项公用和服务设施齐全，以适应广大居民日益提高的对环境、条件、设施的要求。
不但要使小区建成后环境幽雅，交通便利，而且更要使小区具有一个更好的人文环境，以满足居民在精神方面不断提高的需要，使小区规划更具有文化品位。
1.9项目实施进度
本项目建设期约为2年，2008年12月完成全部前期工作，2009年3月前工程正式开工，2011年3月30日全部建成。
第二章需求分析
XX县地处江苏省西北部，位于东经118°
28’—119°
9’、北纬33°
2’—34°
24’，西依XX湖，与泗洪、泗阳隔湖相望，东挽白马湖，与楚州、宝应、金湖水陆相依，南临淮河入江水道，与盱眙毗邻，北濒苏北灌溉总渠，与清浦接壤。
东西长63公里，南北宽39.4公里，水陆总面积1394平方公里，其中水域面积757平方公里，陆地面积637平方公里，除XX湖西岸不连片低丘、南岸垄岗及西顺河冲积平原外，皆为黄淮冲平原。
地势西高东低。
全县最高点在老子山，高程51.5米。
最低点在白马湖区，高程5.1米。
辖12个镇，38.56万人，区划面积1394平方公里，其中水面733平方公里。
2.2地质条件
XX境内土质较好，填土层厚度一般为0.8米。
下土层较均匀，为中塑一一硬型粘土，厚3—4米，为良好的持力层，下卧层为中塑一一软塑粘性土。
地表露出地层为第四系东台组，厚约98—125米，其下为基岩。
全县土壤分为4个大类，大部为水稻土，占全县土壤面积的90％，少部分为潮土、褐土、土灰岩土。
本项目在勘察所涉及的深度范围内土质自上而下共分五层。
建筑场地类别为三类，地质情况良好，适宜建多层住宅。
2.3气象条件
XX县属北亚热带和暖温带过渡性地带，具有季风性和兼受XX湖水体调节的气候特点。
四季分明，冬季寒冷干燥，春季冷暖多变，夏季温热多雨，秋季温和晴朗。
气候温和，无霜期长，雨量充沛，日照充足。
年平均气温14.9℃
月平均最高温度27.2℃
月平均最低温度1.5℃
极端最高温度39.8℃
极端最低温度-16.1℃
平均降水日99天
年平均降水量913.3mm
一次最大降水量193.8mm
最大积雪厚度27mm
相对湿度76％
无霜期224天
平均太阳总辐射量116.1／平方厘米
2.4基础设施
由于本项目地理位置优越，属于政府规划城区发展的重点形象工程，地处县城繁华商业闹市区及县城城区中心，周边临近政府主要行政办事机关和大型商业批零贸易市场及居民休闲消费、文化娱乐、教育医疗场所等，供水、供电、排水、电讯、供热、供气等各种市政基础设施和生活设施齐全，可满足了人们的现代生活各种需要和需求。
第三章设计方案
3.1设计指导思想
本项目的设计本着“以人为本,服务大众”的指导思想，遵循的原则，为居民创造一个功能配套设施齐全，生活舒适的现代化人文居住社区。
3.2规划设计布局
●从城市空间到自然空间的过渡
广场以裙楼商业和高档高层住宅为主，使整个规划在保证了容积率的前提下，形成一个生动的城市形象。
整个居住区形成一个从高密度到底密度的过渡，并与小区内及低层商业建筑屋顶的公共绿化融合在一起。
●竖向设计
整个小区合理利用地块的特色，结合周边环境，打造城中“贸易流通大商圈”，同时合理布置四个封闭、功能完善的高层住宅独立区。
项目布局以“二条步行街----中央商业步行街（中心特色街），一个中心广场----幸福广场（详见：
广场效果图），四个入口----二个主入口（位于东风路、浔河路），二个次入口（华润苏果、实验小学）。
（详见：
效果图），四面围合----设计将各特色商业区规划成“围合式商业区”，四个分区----规划将地块以横纵二根中心轴和天水幸福广场，广场划成A、B、C、D四个区”。
各入口处设有标志性雕塑，使建筑群体高低错落有致。
建筑色调以谈蓝呈基调，与滨河绿地、蓝天碧水相衬托，犹如大湖水岸边的一朵夺目的“美人莲”。
这样的规划即使和小区的分期建设需求，同时也为未来的建设留下充分的发展空间。
北部的高层以疏散而相对自由的布置散布于绿地之中，各住户都可以拥有充足的阳光，并且都具有各个方向无遮挡的景观，使各住宅拥有空中别墅的居住质量。
3.3道路交通系统
●车行系统
由于小区规模相对适中，故规划将车行系统分为两级：
车行主干道与组团路。
主干道-----小区主干道形成环城路，以方便居民的使用，同时从主环路段延伸与小区出入口相连，形成简洁明了，但又方便了快捷的车行主干道。
组团路-----从主干道上引出组团路，并且组团路全部成环，服务到宅前，极大地方便了居民的使用。
通过简单明了的二级路网的布局形成，把车行交通由大流量逐级疏解为小流量的车行交通。
通过这种形式不仅可以保证住区内道路的通畅性和易达性，又可以相对保证住区居民在组团内部步行的安全性。
●步行系统
步行系统紧密围绕总体结构的一环两轴进行。
结合小区的中心绿化带设计了一个与车行道相同而又相互分离的步行道网络。
步行道穿行于各栋住宅之间，将各住户与各种室外休闲设施联系起来。
步行道的设计更加注重其多样性，局部放宽成小广场，局部通过植物与建筑形成一个狭窄的空间，使步行者可以体验到丰富多样的室外空间。
由于时效性要求，小区建议分为三个区实施，由南到北分区实施。
3.4主要建筑经济技术指标
总规划占地面积：
52051.07㎡
总建筑面积：
16万㎡
其中商铺建筑面积：
5万㎡
高层面积；
8.98万㎡
公益公建3万平方米（含地下建筑面积1.3万平方米，会所1120平方米，公厕及其他配套设施等）
容积率：
2.65
建筑密度：
40.3%
绿地率：
>
20%
总入住户数：
834户
泊车位：
672
其中：
地面停车：
292
地下停车：
380
第四章市政配套、环保及节能
4.1规划原则：
1、充分重视市政工程设施在居住区中的物质支撑作用，认为市政工程设施是居住区的生命线系统，市政工程设施对于保障居民正常的生活秩序，创造舒适、安全、方便、优美的生活，促进居住区的可持续发展具有重要性。
2、本区的市政工程设施规划充分发硬先进的科学技术、可持续的环保理念、高尚的生活需求、宜人的住居环境。
有关设施的布置和工程系统得选择充分体现节地、节水、节能的理念，即体现适度超前，又有利于实施操作。
3、本区中各项地面设施除了满足功能上的要求外，在规划时，将其作为空间构成要素进行布置，并在建筑形式上要求与小区总体建筑风格相协调，克服以前市政设施影响小区空间布局（如建筑风貌）的弊端。
尤其注意将设施的功能与空间景观相融合。
4坚持动态和可持续开发的理念。
各组团内的市政工程设施和管线根据开发分期保持相对独立性，以便于分期开发；
同时，又注意各分期市政工程之间的相互衔接与呼应，以便于滚动发展，最终形成完整的住区。
4.本区的市政工程管线全部地下敷设，以创造优美的空间环境。
并且尽量一次敷设到位，确实没有条件实施的，预留管位，以利于后续发展。
4.2给水工程
4.2.1用水量预测
居民生活用水按最高日200升/人·
日
公共建筑用水（建筑面积）12升/平方米·
市政绿化用水（用地面积）2升/平方米·
消防及位未预见用水以上述用水量之和的10%计
则预计本区最高日用水总量约1850立方米/日。
4.2.2水源选择
项目小区由城区水厂给水管网供水，区内的给水管网接入该输水管道取水。
4.2.3给水管网布置
沿居住小区主干道敷设给水主干管管径为DN400～DN300，沿各组团规划环路敷设给水次干管管径为DN200～DN100，给水主干管与次干管构成居住区给水环状管网，埋深控制在0.6―1.0米左右。
4.2.4优质饮用水供应
随着人们健康意识的提高，对水质的要求日益增加，所以应考虑优质饮用水的供应问题。
比较通常的方法是桶装供应和家庭用净水器，可有用户根据情况选择。
饮用水桶装供应方式，应由物业管理人员定时派送到各用户，桶装水集散站可设在中心社区活动中心内。
本区亦可考虑采用优质饮水管道直接供应的方式，将自来水净化处理后，又专用的饮用水管道输送至各用户，从而达到用户拧开水龙就可直接饮用的目标。
4.3排水工程规划
规划本地块采用雨污分流制
4.3.1雨水规划
地块市政设施比较完善，规划该地块雨水以自然排放的形式直接接入市政管网就近出浜;
局部无法自流的雨水结合周边市政道路下的规划与水管将雨水收集后就近排入附近河道。
根据淮安市暴雨强度公式计算，重现期1年，径流系数为0.70。
4.3.2污水规划
污水量按用水的90%计，约1650m3/日。
根据上级规划，本地区污水纳入城市污水外排处理系统。
规划地块内污水进小区重要道路下敷设的DN300污水管收集后排入天津路下敷设的规划污水管，最终纳入城市污水外排处理系统。
4.4电力工程规划
4.4.1负荷预测
用电类别
用电量指标
用电量（KW）
住宅用电
8KW/户
15912
共建用电
100W/㎡
3000
其它用电
公共绿地、路灯、泵房等
1000
合计
约19912
取0.8同时系数，总用电负荷约为15900KW。
4.4.2电源
电力进线来自城区市电电力网。
4.4.3供电线路
10KV和380/220V线路全部电缆地埋。
10KV电力线采用电力排管的方式敷设。
电缆布置在小区道路绿化带或人行道下，埋深0.6－0.8m。
4.5电讯信息规划和小区智能化
4.5.1电讯容量测算：
电讯类别
装机容量指标
装机容量（门）
住宅电话
1.2门/户
2387
公建电话
1门/80㎡
375
约2762
按85%实装率计算，总装机容量约2348门。
4.5.2管网布置
规划沿主要道路敷设6孔电信导管；
另在社区中心内设置电话交换机房一座，以满足小区内电讯信息通讯发展需要。
4.5.3小区智能化
规划要求有线电视、网络光缆等涉及信息系统的所有管线均在信息导管内解决。
为便于日后检查维修，规划要求做到“同管不同井”。
为满足现代舒适的家居要求，本规划区内各住宅被涉及成新型智能化住宅。
将通信、计算机和自控等技术运用于各住宅，通过有效的信息传输网络、各系统的优化配置和综合应用，向住户提供先进的安全防范、信息服务、物业管理等方面的内容，从而为住户创造安全、便捷、高效的居住空间。
规划在公益共建区域内设置独立的安防监控中心。
信息通信方面：
各住宅街坊内部向每户居民提供电话、宽带局域网、宽带双向有线电视及卫星电视端口，充分利用公共信息资源，向住户提供话音通信、视频广播和宽带信息服务。
安全防范方面：
在各组团周界及重点部位设置红外微波报警器，并使用电视监控摄像机实施监视，联动控制。
在各组团室外公共场所设置背景音乐及广播系统，同时对各车辆采用同一的智能卡进行管理。
物业管理方面：
采用先进的、成熟的网络技术和计算机技术，充分利用网络系统，向住户提供高效、优质的服务，如自动抄表系统、电子公告牌、出入一卡通等。
住户能在网上查询小区物业管理信息、安全防范、消防、建筑设备监控系统，实现信息集成管理，并于管理系统互联。
4.6环卫规划
根据社会发展的需要，垃圾收集宜采用分类、定点收集，规划沿本地块内主要道路上设置若干垃圾分类收集站，每个垃圾收集站宜设置在70米服务半径内，收集的垃圾经压缩处理后由环卫机构负责清运。
4.7消防规划
每个组团作为一个消防单元，结合变频调速泵房，设消防水池，水池内容量应满足用水量最大的一幢建筑消防用水。
给水管网水压应保证灭火时，最不利点消火栓的水压不小于10m水柱（以地面算起）。
室外消火栓的设置间距不小于120米，并至少从DN100的给水管上接入。
4.8环境保护规划
本项目建设前应编制环境影响评价文件，对项目实施后可能产生的环境影响作出分析、预测和评估，提出预防或减轻不良影响的对策和措施，报环保局审批。
本地块的生活污水经处理达标后纳入市政污水管网排放。
本地块的声环境质量应满足国家《城市区域环境噪声标准》二类区标准。
第五章项目法人及其职责
5.1项目法人
根据国家有关规定，本项目的建设与经营实行项目法人制度。
XXXX房地产开发有限公司作为本项目的项目法人，对整个项目的策划、建设实施、资金筹措以及经营等全过程负责。
项目法人简介：
公司名称：
XXXX房地产开发有限公司
法人代表：
张才良
注册资金：
4000万元人民币
企业类别：
有限责任公司
经营范围：
房地产开发、销售；
房屋及房屋附属设施租赁。
5.2项目的经验管理
本项目建成后全部作为商品房分期销售。
物业管理将委托专业机构进行统一管理。
第六章拟建项目招标方案
该项目拟对该项目的勘查、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采用议标方式。
第七章投资估算及资金筹措
7.1项目实施进度计划
根据本项目的建设要求和实际情况，工程建设期暂定约为2年，2008年12月完成全部前期工作，2009年3月工程正式开工，2010年3月全部建成。
7.2投资估算及资金筹措
7.2.1项目投资估算的范围
A、项目建设资金由项目法人通过自筹及预售房产收入解决；
B、根据项目法人意见，本项目的工程建设投资估算中，不包括各类用房的二次装修费用。
7.2.2投资估算编制依据：
设计方案图纸和说明；
《江苏省建筑与装饰工程计价表》；
《江苏省安装工程计价表》；
淮安市工程造价信息。
工程其他费用按照国家现行有关文件和建设单位提供的当地现行政策规定估列。
项目单位工程预算根据以上有关文件、规范等资料编制而成，是项目招标、施工承包合同价款及竣工决算的重要依据。
具体见附后统计表。
７.2.3工程建设投资估算内容
本项目经初步估算，建设总投资约为45000万元，其中建筑安装费用约为25000万元，土地价为15000万元，其他建设费用约为5000万元.
Ａ、土地费用15000万元（土地出让金）；
Ｂ、土建工程：
包括建筑单体土建和外立面装修及内部初装修；
Ｃ、总体工程：
包括室内管线系统、道路、绿化、建筑小品等；
Ｄ、建设单位管理费暂按建安工程费用的２％估算入成本；
Ｅ、可行性研究、勘察设计费按建安工程费的２％估算入成本；
７.2.4资本金及资金筹措
第八章财务评价
本报告依据国家计划委员会和建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》及国家现行的财会税务制度，对项目进行财务评价。
8.1项目销售收入测算
小区以集中绿化、组团绿化相结合的方式，美观、大方、精致，有多处主题景观，楼梯铺设花岗岩，内部配套设施完善，景观、配套、物业服务亮点纷呈。
是目前XX县高档小区之一。
8.1.1销售前准备
１、制作售楼书、价格表、付款方式及购楼须知
２、统一制作并随时提供免费购房知识咨询服务，真诚地从客户角度考虑，体现细微负责的关怀。
3、制作各种模型
包括总体规划模型、户型结构模型、会所模型。
4、确定按揭方式及购房手续
制作一份详细的按揭说明及办理购房手续细则，为业主做好一切准备工作，业主不需浪费时间，服务周全到位。
5、销售人员的培训。
6、成立小区销售协调小组。
7、户外广告牌，设置在视野开阔、视觉良好、车流人流均密集的位置，易于引起公共关注。
8.1.2销售计划
主要任务：
小区项目推广，运用广告媒体（电视台、广播、报纸）的宣传，唤起目标客户的注意。
楼书、套型图、海报等扮演的是购房者由接待中心回家之后的商品媒介；
户外媒体、接待中心、户外看板，吸引客户；
销售人员解说楼盘，全面展开现场促销、人员拜访、电话追踪。
根据以上情况，现保守测定本项目销售收入。
编号
类型
面积（m2）
单价（元）
总价（万元）
1
商铺
50000
8000
40000
2
高层住宅
90000
2800
25200
合计
140000
65200
8.2项目经济评价与财务分析
本项目是典型的房地产开发项目。
因此对项目的财务分析及风险性分析是开发商重点关心的问题，具体情况如下：
8.3项目成本
项目单位工程预算统计表
序号
工程名称
建筑面积（M2）
预算（万元）
商铺
7500
89800
16164
3
会所及其他
1200
144
4
各项规费
2100
25900
营业收入、营业税金及附加和所得税估算表
项目
合计（万元）
营业收入
营业税及附加
2151.6
项目成本
（25900+15000+5000）=45900
管理成本
6950
5
利润总额
10198.4
6
所得税
2549.6
7
税后利润
7648.8
8
投资利润率
13.9%
9
FIRR
8%
本项目缴纳营业税金及附加和所得税。
营业税为营业收入的3%，附加税为营业税的10%，所得税按利润总额的25%计算。
8.4利润估算及分配
利润总额=销售收入—总成本—营业税金及附加税后利润=利润总额—企业所得税。
经计算，本项目利润总额10198.4万元，缴纳企业所得税2549.6万元，税后利润7648.8万元。
第九章社会评价
项目对社会的影响分析
住房问题的解决和改善是提高百姓生活的关键方面。
目前XX已经基本实现了小康水平，但是我们目前所达到的小康水平相对较低，要向更高层次进步，发展房地产业不容忽视。
因而，全面推动社会的进步与发展，房地产必然要成为新的增长点，西方发达国家的发展实际也表明，抓住房地产这一重要环节，对提前实现现代化具有重大的意义。
房地产业的发展对改变社会经济的整体结构具有重要意义。
有了房子，人们才有工作、学习和生活的“根据地”。
而且，只有拥有了最基本的房子，人们才会有进一步消费的心理。
比如，家庭装潢、添置家具、电器等，这样在无形当中就拉动了其他行业的发展。
另外，通过房地产开发，还可以带动相关建筑材料和运输行业的发展，对于整个社会经济都有一定的带动作用。
在正确认识了XX房地产市场的发展前途和问题的基础上，就要求我们明确形势，构筑未来。
要立足于XX的经济特点和发展要求，满足于可持续发展的需要，以长远的目光来了解XX房地产市场真实需求和房地产自身的特点以及发展规律。
据有关数据统计，在未来的一段时间内，XX的房地产市场还会处于一个供小于求的局面，这就表示还有很大的市场潜力可挖，房地产业仍然具备了较大的发展空间。
但是我们也不能因此而盲目乐观，要充分的了解市场、开发市场，按市场规律办事，要结合自身的特点和发展中积累的经验教训来分析，尽量把市场风险防范于未然。
第十章结论及建议
10.1结论
本项目的建设符合XX县的发展规划，项目建成后对进一步改善广大人民群众的居住条件，优化地区面
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