解读物权法文档格式.docx

解读物权法文档格式.docx

《解读物权法文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《解读物权法文档格式.docx（14页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

　　——物权法强调“国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏”。

针对国有企业财产流失的问题，物权法规定：

“违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

”

　　——物权法还对监管不利造成国有财产流失的机构和工作人员设置了“高压线”。

针对国有财产监管中存在的问题，物权法规定：

履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；

滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

　　“这些规定体现了宪法关于加强对社会主义公共财产保护的精神，具有重要的现实意义。

”

土地承包期届满可按国家规定继续承包

在农村实行土地承包经营制度是我国将长期坚持的一项基本制度。

将于２００７年１０月１日起施行的物权法规定，土地承包期届满可继续承包，赋予了农民长期而有保障的土地使用权。

　　物权法规定：

“耕地的承包期为三十年。

草地的承包期为三十年至五十年。

林地的承包期为三十年至七十年；

特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

　　在物权法草案征求意见时，不少农民提出承包期届满后该怎么办的问题。

对此，物权法规定：

土地承包期届满，“由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包”。

　　物权法还规定：

“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。

　　对于土地承包权的转让问题，物权法规定：

“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。

流转的期限不得超过承包期的剩余期限。

未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

　　专家指出，这一规定既维护了现行法律和现阶段国家有关农村土地政策，又为今后修改有关法律或者调整有关政策留有了余地。

公私财产平等保护

将于２００７年１０月１日起施行的物权法规定：

“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

”法律进一步明确，“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

　　物权法属于民法，民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护。

我国宪法也明确规定：

“国家实行社会主义市场经济。

　　“公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场经济的基本法则。

”全国人大常委会法制工作委员会主任胡康生指出，在社会主义市场经济条件下，各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系，各种市场主体都处于平等地位，享有相同权利，遵守相同规则，承担相同责任。

　　“如果对各种市场主体不给予平等保护，解决纠纷的办法、承担的法律责任不一样，就不可能发展社会主义市场经济，也不可能坚持和完善社会主义基本经济制度。

”胡康生说。

　　为了适应社会主义市场经济发展的要求，党的十六届三中全会进一步明确要“保障所有市场主体的平等法律地位和发展权利”。

即使不进入市场交易的财产，宪法也明确规定：

“公民的合法的私有财产不受侵犯。

”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。

　　全国人大法律委员会委员、中国政法大学校长徐显明说，在财产归属依法确定的前提下，作为物权主体，不论是国家、集体，还是私人，对他们的物权也都应当给予平等保护。

　　徐显明表示，平等保护不是说不同所有制经济在国民经济中的地位和作用是相同的。

依据宪法规定，公有制经济是主体，国有经济是主导力量，非公有制经济是社会主义市场经济的重要组成部分，他们在国民经济中的地位和作用是不同的。

这主要体现在国家宏观调控、公共资源配置、市场准入等方面，在关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和关键领域，必须确保国有经济的控制力，而这些是由经济法、行政法予以规定的。

　　中国人民大学法学院教授王利明对这部法律确立的平等保护原则给予积极评价。

他认为，这是巩固社会主义基本经济制度、体现多种所有制共同发展的客观需要，是多种所有制成分共同发展的前提。

　　“失去了平等保护，就失去了共同发展。

”王利明说，“平等保护原则符合宪法关于所有制性质的规定，真正体现了社会主义的特色。

小区车位车库应首先满足业主需要

随着住房制度改革，现代化社区大量出现。

因小区内车位、车库的归属问题，以及停放在小区内道路上车位收费问题而引发的纠纷逐渐成为社会各界关注的热点。

　　对此，将于２００７年１０月１日起施行的物权法明确规定：

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　全国人大常委会法工委副主任王胜明介绍，车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用，它一般都是由业主专有和专用的；

而且在买房过程中，通常都是和开发商约定，这些约定可能是出售、附赠或者出租。

　　王胜明说，物权法规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”主要针对现实生活中的一些情况：

有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；

不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。

　　对于在小区共有道路上停放汽车，并收取相关费用的现象，北京大学法学院教授尹田指出，法律规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。

这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；

如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。

　　尹田说，如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。

　　而针对实际生活中由于开发商和业主信息不对称，许多开发商利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有的情况，有职业律师指出，可以通过具体的地方条例来补充完善物权法的规定。

　　例如杭州市出台的《杭州市居住区配套设施建设管理条例》就规定，地面公共停车泊位、按标准建设的自行车库属于居住区全体业主所有，开发商不得擅自租售用于谋利，否则可处以１０万元以上５０万元以下罚款。

法律、行政法规未禁止抵押的财产均可抵押

3月１９日公布的物权法规定，债务人或者第三人有权处分的法律、行政法规未禁止抵押的财产可以抵押。

　　提请十届全国人大五次会议审议的物权法草案曾经规定：

可以抵押的财产包括“法律、行政法规规定可以抵押的其他财产”；

不得抵押的财产包括“法律、行政法规规定不得抵押的其他财产”。

　　在审议中，有些代表提出，对有些财产，法律、行政法规既没有规定不得抵押，又没有规定可以抵押。

遇到这种情况怎么办，法律应予明确。

抵押行为属于民事行为，只要法律未规定不得抵押的财产应当规定可以抵押。

　　最终，物权法规定，法律、行政法规未禁止抵押的财产可以抵押。

物权法规定的债务人或者第三人有权处分可抵押财产还包括：

建筑物和其他土地附着物；

建设用地使用权；

以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

生产设备、原材料、半成品、产品；

正在建造的建筑物、船舶、航空器；

交通运输工具。

　　物权法还规定了不得抵押的财产范围：

土地所有权；

耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

所有权、使用权不明或者有争议的财产；

依法被查封、扣押、监管的财产；

法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

　　“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

”物权法对建筑物抵押作出规定，“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。

以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

单位和个人不得贪污挪用私分截留拖欠征收补偿费等费用

征收集体所有的土地和城乡居民的房屋，关系广大人民群众的切身利益。

针对现实生活中征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为，将于２００７年１０月１日起施行的物权法明确规定：

“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

”违反规定的，要依法承担法律责任。

　　实行最严格的土地管理制度，特别是切实保护基本农田，是我国面临的一项十分紧迫而又艰巨的任务。

据了解，我国的国情是人口多、耕地少，现在全国耕地保有量只有１８．３亿亩，人均耕地只有１．４亩，是世界平均水平的三分之一。

十届全国人大四次会议批准的“十一五”规划纲要确定，到２０１０年耕地保有量必须保持１８亿亩，这是一项约束性指标，是不可逾越的底线。

　　有鉴于此，物权法明确规定：

“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。

不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。

　　依据宪法，物权法规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

同时，法律对征收补偿的原则和内容作了规定。

　　关于征收集体所有的土地问题，物权法规定：

“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

　　全国人大常委会法工委有关负责人表示，这一规定体现了党和国家关于征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则。

　　关于征收单位、个人的房屋及其他不动产的问题，物权法规定：

“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；

征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

　　专家表示，考虑到各地的发展很不平衡，具体的补偿标准和补偿办法，由土地管理法等有关法律依照物权法规定的补偿原则和补偿内容，根据不同情况作出规定。

物权法明确保护“阳光权”

将于２００７年１０月１日起施行的物权法，对相邻建筑物的通风、采光和日照作出明确规定，为公民维护“阳光权”提供了法律依据。

“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

　　近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧，加之一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞，有些开发商违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，密度过大；

有些人甚至为求便利，私搭乱建，影响相邻建筑的通风、采光，使基于“阳光权”引发的纠纷日益增多。

　　物权法规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；

法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

　　法律专家称，所谓相邻关系，简言之就是不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生的权利义务关系。

　　据民法专家王利明介绍，物权法明确了物的权属，侵权责任法则将明确权属受到侵害该怎么办。

全国人大常委会２００７年立法计划安排的９件预备立法项目中就包括制定侵权责任法。

选聘和解聘物业服务企业须业主共同决定

将于２００７年１０月１日起施行的物权法规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。

　　短短十几年间，物业服务机构从无到有、从小到大，已经成为覆盖面广，对群众生活产生重要影响的行业，而业主和物业服务机构之间的纠纷也逐渐多了起来。

　　对此，物权法对成立业主大会依法共同维权作出规定。

物权法明确，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

　　根据物权法的规定，下列事项由业主共同决定：

制定和修改业主大会议事规则；

制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

改建、重建建筑物及其附属设施；

有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　物权法同时明确，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

但是，当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，物权法亦明确规定：

“受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第一编总则

2、什么是物？

《物权法》中所称的“物”，实际上包括不动产和动产。

法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

物是指存在于人身之外，能够满足人们的社会需要，而又能为人们所实际控制或支配的物质客体。

按照不同的区分标准，它可以分为：

动产与不动产、流通物与限制流通物、特定物与种类物、可分物与不可分物、消耗物与非消耗物、主物与从物、原物与孳息、有主物与无主物、单一物、合成物与集合物。

3、什么是物权？

（1）物权的概念

《物权法》中所称的“物权”，指的是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

物权的种类和内容，由《物权法》和其他有关法律规定。

物权的性质，是《物权法》所必须解决的首要问题。

物权的性质对于明确物权的内容以及区别其他权利具有重要意义。

物权具有支配性，无须他人协助即享有权利；

它又具有排他性，除法律另有规定外，一项物权不能既是我的，又是他的。

物权一词，是由中世纪注释法学派首先提出来的，但在法律上正式使用这一概念是1811年制定的奥地利民法典。

1896年制定的德国民法典单设“物权”编，系统地规定了所有权、地上权、用益权、地役权、抵押权、质权等物权。

我国《民法通则》中没有使用物权一词，但其中“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”一节基本上构成了我国民法中的物权制度。

在财产权体系中，物权是债权、继承权的出发点和归宿；

债权和继承权也是取得物权的手段。

（2）物权的效力

①物上请求权效力，是指物权人对物的支配因受到他人妨碍而出现缺陷时，为回复其对物的圆满支配状态而产生的请求权。

包括返还原物请求权，排除妨碍请求权、恢复原状请求权。

②物权的优先权效力。

这个效力包含三层含义，一是物权破除债权。

指根据债权的特定标的物成立物权时，该物权可基于其优先效力，使已经成立的债权不能实现。

债权人只能请求原债务人承担违约责任。

二是优先受偿权。

指享有担保物权的债权人可以就担保物的价值优先于其他债权人受到清偿。

三是优先购买权。

指财产所有人出卖其财产时，就该财产与财产所有人存在物权关系的人，在同等条件下可以优先于其他人购买。

③物权的追及效力，指物权的标的物无论辗转落入何人之手，除法律另有规定外，物权人均可追及至物之所在的法律效力。

追及效力不是绝对的，也要保护善意第三人。

（3）物权的分类

在学理上，可按不同标准对物权进行分类：

①所有权与他物权。

所有权是财产所有人对自己所有的财产依法进行全面支配的物权。

他物权是财产非所有人根据法律规定或者所有人的意见，对他人所有的财产享有的进行有限支配的物权。

所有权与他物权的主要区别在于：

所有权的标的物是物权人自己的，而他物权的标的物是别人的；

所有权为原始物权，他物权为派生物权；

所有权是完全物权，他物权是限定物权；

所有权是无期限物权，他物权一般是有期限物权。

②用益物权与担保物权。

用益物权是以物的使用收益为目的而设立的物权；

担保物权是以保证债务的履行和债权的实现为目的而设立的物权。

用益物权和担保物权的主要区别在于：

用益物权与担保物权虽然都是物的支配权，但两者对物支配的内容有所不同。

用益物权主要就物的使用价值对物进行支配；

而担保物权只要就物的交换价值方面对物进行支配，一般来说担保物权的权利主体只能就标的物的价值优先受偿，不能对标的物使用或者收益。

用益物权具有独立性，担保物权具有从属性。

担保物权要以主债权的存在为前提，债权消灭，担保物权也随之消灭。

用益物权的行使要以占有标的物为前提，而担保物权人则可以直接占有标的物，也可以不直接占有标的物。

担保物权具有物上代位性，而用益物权则不具有这一性质。

③动产物权与不动产物权。

动产物权是以能够移动的财产为客体的物权，不动产物权是以土地、房屋等不能移动的财产为客体的物权。

④普通物权与准物权。

普通物权是指由民事基本法，即民法典规定的物权；

准物权是指由矿产法、渔业法等特别法规定的具有物权性质的财产权。

（4）物权主体

《物权法》调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系。

我国现行有关法律、行政法规对物权主体的规定并不一致。

实践中国家、集体、自然人、法人等都可以作为物权主体，但究竟把它归类为两种主体、三种主体还是四种主体，可以在制定民法总则有关民事主体时一并研究，《物权法》只是将物权主体规定为“权利人”。

4、我国物权法的基本原则有哪些？

（1）坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。

（2）国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

（3）物权应当公示。

根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经过登记；

法律规定不经登记即可取得物权的，依照其规定。

对不动产而言，只有那些记载于不动产登记薄的人，才是该不动产的权利人。

对动产而言，其占有人是该动产的权利人，但有相反证据证明的除外。

所谓物权公示，是指通过一定方式将有关取得物权的事实向社会公众予以公布，从而使交易第三方对交易对象是否属于合法财产能充分识别，保证第三方的交易安全和交易效率，确保第三方免受无谓的损失，从而保护有关当事人的利益关系。

④物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。

5、不动产物权需要进行登记的事项是什么？

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；

未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不经登记。

6、哪个机构能办理不动产登记？

国家对不动产实行统一的登记制度。

统一登记的范围、登记机构和登记办法、由法律、行政法规规定。

不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

7、不动产物权登记的效力是什么？

（1）生效的时间

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

不动产物权设立、变更、转让和消灭的，应当依照法律规定及时办理登记；

未经登记，不得处分其物权。

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；

未办理物权登记的，不影响合同效力。

（2）不动产物权的证明

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄记载的事项一致；

记载不一致的，以不动产登记薄为准。

不动产登记簿，是物权归属和内容的根据。

该登记簿由登记机构管理。

8、当事人、利害关系人的权利义务有哪些？

（1）当事人申请登记，应当提供权属证书、合同书、法院判决或者征收决定以及标明不动产界址、面积等的必要材料。

（2）利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以申请异议登记。

登记簿记载的权利人书面同意异议登记或者人民法院裁定予以异议登记的，登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。

申请人自登记薄记载的权利人书面同意异议登记之日起十五日内不起诉也不申请更正登记的，或者自人民法院异议登记裁定生效之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。

有证据证明异议登记不当，权利人有权申请登记机构注销异议登记。

异议登记造成权利人损害的，权利人可以向异议登记的申请人请求损害赔偿。

（3）权利人利害关系人认为不动产登记薄记载错误的，可以申请更正登记。

有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

登记更正后，原权利人在异议登记期间对该不动产作出的处分，登记更正后的权利人未追认的，不发生效力。

（4）当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。

债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。

预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。

预先登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失效。

具有预告登记失效事由的，债务人有权申请注销预告登记。

（5）一个不动产上有两个以上物权的，一个物权变更或者抛弃，不影响其他物权的效力。

基于不动产登记簿享有的物权受法律保护，但记载于不动产登记薄的权利人在取得权利时知道或者应当知道该权利有瑕疵的除外。

（6）当事人提供虚假的权属证书等证明材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任；

构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（7）登记机构认为对申请登记的不动产的实际状况需要查看的，申请人以及其他有义务协助的人应当协助。

9、登记机构在不动产登记中的权利义务是什么？

（1）登记机构应当履行的职责主要包括：

查验申请人提交的必要材料，就有关登记事项询问申请人，如实、及时地登记有关事项以及法律、行政法规规定的其他职责。

（2）登记机构在不动产登记中不得实施的行为主要包括：

要求对不动产进行评估，以年检等名义进行重复登记以及超出登记职责范围的其他行为。

（3）登记机构应当向权利人和利害关系人提供查阅、复制登记资料的便利，同时应当对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。

（4）因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；

登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿。

（5）登记机构不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取不动产登记费。

具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

10、动产物权的设立和转让，在何时发生法律效