管理包薪制合约Word格式.docx

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該等工作的責任、權力、功能及權利，已詳細列於公契及建築物管理條例內。

（5）除非本合約對所使用詞彙或用語有所解釋，或上文下理中有特別指明，否則本合約與公契及建築物管理條例中所載詞彙或用語俱具備相同意思。

（6）除非上文下理中特別指明，否則公契及其它附屬契約應在下文合稱為“物業的公契”。

雙方現已達成下列協議：

1.委任

1.1法團現在正式委任「King」，而「King」同意按照本合約第4.3項的條款成為物業的管理人。

「King」應收取本合約附件

（一）列明的經理人酬金及駐園員工定額收費作為提供上述服務的報酬。

1.2「King」作為物業管理人，應擁有權利、權力，以執行其職責範圍內的行動及任務。

而其職責範圍是指公契或建築物管理條例中有關物業的管理及保養的部份。

「King」接受委託代表法團處理一切與物業的管理及保養有關的事宜。

2.法團的責任

在本合約生效期內，法團同意：

2.1承認效力

認可及確認「King」按照公契及／或建築物管理條例及本合約而執行、簽署或處理的行動、契約、合約及所作事宜。

2.2支出補貼／償付

支付給「King」在管理及／或保養物業時，「King」需要繳付及／或已代繳付的支出及／或費用。

如遇有任何支出和費用超逾或將超逾預算的開支或法團已批核的金額，「King」應預先通知法團，以作適當處理。

2.3按照本合約附件

（一）向「King」支付經理人酬金及駐苑員工定額收費。

3.「King」的責任

在本合約的有效期內，「King」與法團協議：

3.1管理物業

「King」將負責行使，或協助法團行使，公契內和建築物管理條例內，賦予法團和按照本合約管理人有關執行公契內所載有的條款和規限的權力，以促使業主及／或其受託人、名義上的繼承人、管理人及／或執行者奉行、遵守及履行公契內有關的規定和限制。

3.2完全履行任務

「King」必須盡力履行任務、管理及保養物業，以維護業主及法團的利益。

3.3不尋求未獲法團同意之利益

除本合約所載經理人酬金及駐苑員工定額收費外，「King」不得在管理物業時，未經法團同意下收受任何金錢及／或利益。

3.4支出

法團同意由管理費中向「King」支付因管理或維修所涉及合理及必須的費用／或經法團同意的一切合理開支。

3.5會計

（a）「King」必須向法團提交最新的收費及支出紀錄及資料，以準確反映管理物業的所有賬項，並於收到全部記錄四十五天內提交上月之管理收支表，如四十五天到期日後未有將收支表提交法團，法團可向「King」每次收取罰款港幣$3,000.00；

（b）「King」會以一般的會計方式保存有關賬目。

3.6預算

「King」必須于新財政年度開始前3個月，向法團提交收支預算，該預算應按照公契內有關部份而制定，（a）讓法團審批有關「King」於該財政年度內所有關於物業管理的支出及；

（b）按照公契及建築物管理條例的條文，決定由業主支付的管理費用是否調整。

3.7工程合約

在需要的情況下，「King」會聘請承建商或專業人士為物業提供服務，包括就機器、器材及設施的維修、保養及物業的維修而簽署合約。

有關合約的報價或招標，如超過法團指定金額（港幣壹萬元）的開支，必須事前得到法團的同意，然後在公平的情況下進行。

3.8人力資源

保安或管理人員的數目增加或減少，「King」必須獲得法團的事前同意。

為資源增值精簡架構，「King」需僱用曾經接受培訓合格人員。

3.9奉行相關法例

「King」會盡力遵行及執行與管理物業相關法例內的條文，並代法團獲取所需的牌照，許可証及同意書。

3.10禁止轉讓或委託

（a）未經法團的同意，「King」不得委託或轉讓本合約所載的權利予任何第三者。

（b）除非本合約或公契的條款許可，或獲得法團的書面同意，「King」不得把本合約所載的責任或義務委託第三者執行。

3.11保密

在本合約生效期內或以後，「King」在未經法團的書面同意前，不得公開或不容許公開任何有關管理物業的相關資料，除非本合約中有所指明或該等資料必須公開，藉以管理及／或維修物業。

3.12法團的議決

法團按照公契及／或建築物管理條例內的條文，所作出任何有關管理物業的決議，應對物業的所有業主及「King」具備約束力。

除法例規定外，法團均可由法團管理委員會議決代行。

4.「King」的職務及權力

4.1在本合約生效期內，「King」必須代表法團按照公契之有關條款負責物業一切之管理、維修、及日常運作事宜。

4.2「King」有權連同工程人員根據公契和法例賦予法團之權力於適當時間進入物業任何部份以進行有關物業整體設施的工程，惟必須先給予法團及個別業主事先通知（緊急修理除外）。

4.3法團同意委任「King」為其法定代表以執行本合約內所指的管理職務，並同意賦予在有需要時簽署有關文件所需的權力。

「King」必須接受法團所給予其有關一切管理屋苑之合理指示。

4.4King有權在合法及合理情況下

（a）以其僱員、代理人及法團名義進行與其有關之責任。

（b）如「King」認為某事項與法例有所抵觸或將牽涉法律責任，「King」可拒絕或可酌情採取所需行動以符合法例或政府指引。

（c）如「King」認為某事項將可能令其蒙受損失，「King」有權事先要求法團給予賠償保證始行處理。

（d）法團有權要求「King」就其進行管理職務時引起之紛爭及意外提交報告，該報告須于事件發生後一個月內提交。

5.終止合約

本合約可在下列情況下終止：

5.1違反合約

若任何一方違反本合約內的任何條款或細則，並於收到對方發出有關通知起計30天內不改正（若可改正）所違反的地方。

5.2清盤

若任何一方清盤（不論強迫或自願，但合併重組除外）;

或已委派破產管理人接收其所有或部份資產;

或任何一方在經對方書面同意前委託、售賣、轉讓、抵押；

或以其他任何形式放棄本合約的利益予債權人。

5.3合約期限

本合約由二零零六年六月一日起生效，為期兩年至二零零八年五月三十一日。

雙方可於合約期內，以不少於三個月書面通知對方終止合約。

6.終止合約及隨後責任

6.1程序

本合約終止後60天內，

（1）「King」應:

（a）向法團交出所有代表法團持有的賬目、金錢、支票簿、銀行存款單、收據、提款及其他與管理物業有關的文件；

（b）由法團支付費用，向法團委託的專業會計師提交有關管理物業的最終收入及支出賬目，以作審查。

（c）向法團交還所有屬於法團的有關物件或器材；

（d）向法團支付或退還欠下或屬於法團的所有金錢。

（2）法團應：

（a）支付「King」有關截至合約終止當天的物業代管理人之經理人酬金及駐苑員工定額收費；

（b）償付「King」於按照本合約所載管理及／或保養物業而產生的所有合理支出、費用及應付責任。

6.2現有權利

本合約的有效期屆滿或終止,不會影響雙方的任何現有權利或責任。

7.其他項目

7.1倘若物業進行大型維修工程，「King」有權收取有關監察費用或協助法團聘請獨立顧問工程公司監察工程，詳列如下：

工程金額監察費百分比

（1）八十萬元以下免費

（2）八十萬元至三百萬元另行商議（惟不少於工程費3%）

（3）三百萬元以上另行商議

八十萬元以上之工程，「King」將派遣具資歷的維修工程經理，及／或政府認可屋宇設備工程師，及／或屋宇測量師監察有關工程的進行。

有關費用由監察費內扣除。

如有關工程之監察由獨立顧問工程公司承擔，則「King」無權收取任何費用。

7.2「King」承諾將已取得的ISO9001品質管理系統，ISO14001環境管理系統和OHSAS18001職業健康安全系統應用於Queen花園的物業管理工作上。

7.3其他附加維修工程項目：

「King」承諾在不向法團或物業業主收取或扣除任何費用下，在簽約日期起計二十個月內按照附件

（二）的施工程序完成以下工程項目：

（1）二十個月內須翻油屋苑公共外圍欄一次（包括籃球場地面及界線褪色，須全部翻新一次）；

（2）二十個月內須翻油地面有蓋走廊天花髹灰水一次；

（3）二十個月內須翻油各層公共門口及升降機門一次；

（4）天面如有防水基爆裂，須維修天面防水基及做英泥沙批盪；

（5）如維修的工程工地高度超過二米或以上，需設置工作台和提供所有符合勞工處要求的安全設備（包括工作台及所有安全設備需由「King」負責）；

（6）清洗鹹水缸（每六個月一次），淡水缸（每三個月一次）以符合政府法例指引。

註：

上述工程須達到法團書面確認完工。

7.4倘若「King」在合約期滿前未能全部完成上述7.3項全部附加維修工程項目，「King」不反對法團委託其他承辦商代完成餘下工程，並承諾支付法團委託之承辦商完成餘下工程項目費用，但該委託之承辦商須按照附表

（二）所列施工程序完成。

7.5保証及責任

雙方保証具備足夠簽署本合約的能力。

7.6更改地址

若任何一方更改地址、傳真號碼、電子郵件或電話號碼，必須在四十八小時內通知另外一方。

7.7通告

任何一方在接獲違反本合約的通知後，應於14天內盡力更正所指明的違反部份。

任何一方按照本合約內的任何條文發出的通告，需以已繳郵資的掛號信件或傳真或電報或電子郵件方式發送給對方。

若通告以郵遞方式發送，則以對方收到該通告當天才算作對方收到通告；

若通告以傳真或電子郵件發送（在號碼正確的情況下），則以發送通告後二十四小時內，對方才算收到通告。

7.8適用的法律及司法制度

本合約按照物業的公契及建築物管理條例內的條文而定立。

若本合約內的條文與建築物管理條列內的條文出現分歧的情況，則以物業的公契及建築物管理條例為準。

雙方同意本合約受香港特別行政區法律約束。

Queen花園業主立案法團）

主席／秘書）

__________________________

授權簽署

King物業管理有限公司）

董事　　）

董事　　）

__________________________

附件

（一）

於本合約有效期間，法團須於每月第一日向「King」支付下列費用：

－

項目

內容

*每月服務收費（$）

1/6/2006-31/5/2008

（一）

每月經理人酬金

$28,000.00

（二）

每月駐苑

員工定額收費

$408,490.00

*備註：

（i）駐屋苑員工薪津（包括薪金、強積金、超時補薪、醫療、勞工保險及制服等）。

（ii）如保安人員在合約期間出現缺勤之情況（即當值人數不足13人），法團可於下一個月的酬金中扣減缺勤費，其計算方法如下：

缺值人數（按每一人每日每更份）x1,000元=缺勤費

但如於當值時間前有人員臨時請假，管理公司可於當值時間開始後三小時內作調動補充足夠人員，則不作缺勤論，亦無須扣減缺勤費。

（iii）「King」每月向法團回贈$10,000用以改善及美化屋苑環境

Queen花園需要根據下列員工架構管理物業

物業經理

1名

維修人員

工程監督1名

技工3名

行政人員

物業主任1名

助理物業主任1名

物業助理1名

會計文員1名

文書主任1名

管理員

日班（以崗位計算）

13名

替班4名

夜班（以崗位計算）

（1）鐵器油色之施工程序及細則

（包括升降機門、垃圾房鐵門及外圍鐵圍欄等等）

一）用鋼絲刷將在鐵器生銹位置擦除所有銹漬及清潔妥當。

二）在除銹漬之位置表面油上壹層防銹底油。

3）將鐵器全部位置油上兩層磁油。

4）將整扇（外側）升降機門塗上面漆。

5）清走雜物、垃圾及保護用膠布還原現場。

（2）外圍行人上蓋天花油色施工程序及細則

一）用鏟將已鬆脫之天花批灰及油漆鏟走。

二）在鏟走之位置油上一層底油（Sealer）。

三）將整個天花位置油上兩層外牆乳膠漆。

（3）各座天台防水基維修施工程序及細則

一）先將防水基面之鬆脫、爆裂的批盪鑿走。

二）用認可修補石屎之材料將防水基上裂痕修補妥當（如有）。

3）用防水英坭沙批盪，英坭及沙比例（1:

3）加上認可防水藥水（RonafixA1）將受影響之位置修補妥當。

（4）翻新各座樓層升降機外側門及門框的工序說明

1）用膠布及膠紙等保護升降機門四周牆身、地台及天花，以免弄污。

二）用濕布清理表面污漬及油漬。

三）用幼沙紙局部清理及執修生銹及表漆鬆離部份。

四）用防銹底漆保護沙紙執修位置。