初级专业知识与实务真题及解析Word文档格式.docx
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另外，从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：
利率上升，房地产价格会下降；
利率下降，房地产价格会上涨。
3、房地产开发周期由哪几个阶段组成（）
A．前期
B．租售期
C．租赁期
D．建造期
E．调研期
A,B,D
[解析]房地产开发投资项目的开发周期大体由前期、建造期和租售期三个阶段组成。
4、为扩大内需，防止经济增速大幅下滑，我国从2008年第四季度开始实施积极的财政政策，该政策的内容主要有（）。
A．加大投资力度，优化投资结构
B．控制赤字、调整结构、推进改革、增收节支
C．实行结构性减税，推进税费改革
D．提高低收入群体收入，大力促进消费需求
E．进一步调整优化财政支出结构，促进保障和改善民生
A,C,D,E
实施积极财政政策的主要内容：
大幅增加政府公共投资，加强各项重点建设；
推进税制改革，促进企业投资和居民消费；
调整国民收入分配格局，增强居民消费能力；
优化财政支出结构，保障和改善民生；
加大财政支持力度，促进结构调整和发展方式转变。
控制赤字、调整结构、推进改革、增收节支是从2005年开始实施稳健财政政策的主要内容。
简答题
5、某建设单位准备建一座图书馆，建筑面积5000m
2
，预算投资400万元，建设工期为10个月。
工程采用公开招标的方式确定承包商。
按照《中华人民共和国招标投标法》和《中华人民共和国建筑法》的规定，建设单位编制了招标文件，并向当地的建设行政管理部门提出了招标申请书，得到了批准。
建设单位依照有关招标投标程序进行公开招标。
由于该工程在设计上比较复杂，根据当地建设局的建议，对参加投标单位的主体要求是最低不得低于二级资质。
拟参加此次投标的五家单位中A、B、D单位为二级资质，C单位为三级资质，E单位为一级资质，而C单位的法定代表人是建设单位某主要领导的亲戚，建设单位招标工作领导小组在资格预审时出现了分歧，正犹豫不决时，C单位提出准备组成联合体投标，经C单位的法定代表人的私下活动，建设单位同意让C与A联合承包工程，并明确向A暗示，如果不接受这个投标方案，则该工程的中标将授予B单位。
A为了获得该项工程，同意了与C联合承包该工程，并同意将停车楼交给C单位施工。
于是A和C联合投标获得成功。
A与建设单位签订了《建设工程施工合同》，A与C也签订了联合承包工程的协议。
简述施工招标的公开招标程序。
施工公开招标的程序一般为：
暂无解析
6、下列属于消费性支出项目的有（）。
A．企业挖潜改造支出
B．文教科学卫生事业费支出
C．抚恤和社会救济费支出
D．行政管理费支出
E．流动资金支出
B,C,D
消费性支出是财政用于社会共同消费方面的支出，属于消费性支出的项目，主要包括文教科学卫生事业费、抚恤和社会救济费、行政管理费、国防费等项支出。
7、对海洋运输货物保险的三种基本险别，保险公司规定有下列除外责任（）。
A．被保险人的故意行为或过失所造成的损失
B．属于发货人的责任所引起的损失
C．在保险责任开始承担前，被保险货物已存在品质不良或数量短少所造成的损失
D．被保险货物的自然损耗、本质缺陷、特性及市价跌落、运输延迟所引起的损失或费用
E．战争险条款和罢工险条款所规定的责任及其除外责任
A,B,C,D,E
8、估价对象为一宗10000m
的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层：
其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m
（含独立使用的车棚300m
）。
其余建筑面积均为商品住宅。
该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m
。
工程于2006年9月1日开工。
预计2008年9月1日建成。
现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下：
1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
2．建筑安装工程费为1100元/m
，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m
运营费用率为24%。
4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m
；
建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m
剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m
，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下（节选）：
采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
解：
1．开发完成后的房地产总价值。
总建筑面积=10000m
×
5=50000m
住宅总面积=50000m
-9000m
=41000m
（1）商铺开发完成后的房地产总价值。
每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×
12×
（1-空置等租金损失率）=50元/m
・月×
12月×
（1-10%）=540元/m
每平方米商铺的净收益=有效毛收入×
（1-运营费用率）=540元/m
（1-24%）=410-40元/m
商铺开发完成后的单价=410.40元/m
÷
8%×
[1-1÷
（1+8%）
47
]×
1÷
2.5
=4118.45元/m
商铺开发完成后的总价=4118.45元/m
9000m
=3706.61万元。
（2）住宅开发完成后的总价值=41000m
[30%×
2700元/m
（1+12%）
+60%×
2800元/m
3
+10%×
2900元/m
3.5
]=8204.06万元。
（3）开发完成后的房地产总价值=3706.61万元+8204.06万元=11910.67万元。
2．扣除项目。
（1）建安工程费=50000m
1100元/m
（1+12%）=4910.71万元。
（2）专业及管理费用=4910.71万元×
8%=392.86万元。
（3）销售费用和销售税费总额=11910.67万元×
（3.5%+5.5%）=1071.96万元。
（4）销售利润=11910.67万元×
20%=2382.13万元。
（5）买方购买该宗熟地应负担的税费=V×
4%=0.04V。
3．总地价。
2006年9月1日的总地价：
V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13=0.04V。
V=3031.74（万元）。
（1）商铺开发完成后的单价公式中折现率错，应为12%。
9、下列有关现金流量及现金流量图的表述，正确的有______。
A．大小、流向、时间点是现金流量图的三大要素
B．现金流量图的横轴称为时间轴，其每一个刻度表示一个时间单位
C．横轴上方的箭线表示现金流出，横轴下方的箭线表示现金流入
D．现金流量图反映的是经济系统资金运动的状态
E．垂直箭线与时间轴的交点为现金流量发生的时点
A,B,D,E
[解析]选项C，在横轴上方的箭线表示现金流入（收益），在横轴下方的箭线表示现金流出（费用）。
10、人口从大城市和主要的大都市区向小的都市区甚至非都市区迁移的一种分散化过程，被称为（）。
A．郊区化
B．逆城市化
C．乡村化
D．反城市化
B
[知识点]城市化
11、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占（）的比率。
该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。
A．毛租金收入
B．净租金收入
C．经营收入
D．税后现金流
A
[知识点]房地产项目的盈亏平衡分析
12、商品流通企业在确定长期合作关系供应商的选择标准时，需要考虑总成本的大小，即考虑所购商品进货和使用过程中发生的所有费用。
其中装卸、搬运费用属于总成本中的（）。
A．开发成本
B．检验成本
C．作业成本
D．运转成本
C
[解析]本题考核选择供应商时的总成本。
作业成本包括仓储成本和操作成本，操作成本如装卸、搬运的费用。
13、狭义的工程险是针对工程的保险，工程的保险险种有（）。
A．建筑工程一切险（及第三者责任险）
B．人身意外伤害险
C．货物运输险
D．安装工程一切险（及第三者责任险）
E．机动车辆险
A,D
[解析]狭义的工程险是针对工程的保险，工程的保险险种有建筑工程一切险（及第三者责任险）；
安装工程一切险（及第三者责任险）。
14、在会计期末，股份有限公司所持有的无形资产的账面价值高于其可收回金额的差额，应当计入（）。
A．管理费用
B．营业费用
C．其他业务支出
D．营业外支出
解析：
在会计期末，股份有限公司所持有的无形资产的账面价值高于其可收回金额的差额，应当计入营业外支出。
15、在建筑工程一切险中，保险人对（）等原因造成的损失负责赔偿。
A．自然事件
B．设计错误
C．意外事件
D．自然磨损
E．维修养护
A,C
[解析]P14
（一）建筑工程一切险。
3．责任范围。
保险人对下列原因造成的损失和费用负责赔偿：
（1）自然事件；
（2）意外事故。
16、境内机构未经外汇管理机关批准，其下列行为属于逃汇（）。
A．私自改变外汇用途
B．以出口外汇收入抵偿出口物品费用
C．将外币存款凭证邮寄出境的
D．违反国家规定，将外汇携带出境的
C,D
[解析]本题考核逃汇及其行为种类。
下列行为都属于逃汇行为：
（1）违反国家规定，擅自将外汇存放在境外的；
（2）不按照国家规定将外汇卖给外汇指定银行的；
（3）违反国．家规定，将外汇汇出或者携带出境的；
（4）未经外汇管理机关批准，擅自将外币存款凭证、外币有价证券携带或者邮寄出境的；
（5）其他逃汇行为。
A选项属于扰乱金融市场的行为。
17、财政收入分配职能的履行主要是（）。
A．实现资源配置效率
B．实现收入公平分配
C．实现收入分配效率
D．创造公平竞争的环境
财政收入分配职能就是指政府在进行财政分配活动的过程中，为了实现社会公平，而对市场经济形成的收入分配结构进行调整的职能。
18、下列关于开发房源信息的表述中，错误的是（）。
A．报纸广告是房地产经纪机构最常用的宣传方式
B．路牌广告的总体影响力超过报纸广告
C．派发广告单比路牌广告的目标性更强
D．派发宣传单的成本较低
[解析]路牌广告的信息传播面较窄，总体影响力不及报纸广告。
19、某建筑企业承包一项大型宾馆的建筑业务，为转移风险拟向保险公司进行投保建筑工程一切险。
风险量指的是不确定的损失程度和（）。
A．损失发生的概率
B．风险控制的力度
C．实际损失的大小
D．风险因素的多少
20、依据有关“建筑工程一切险”的规定，下列描述中正确的是（）。
A．保险对象包括各类工业与民用建筑工程，而不包括公共工程
B．投保人和被保险人是保险合同的当事人
C．发包人未经过竣工验收即提前使用部分工程；
保险公司不再对该部分工程承担保险义务
D．保险合同的有效期至工程保险期满为止
建筑工程一切险是承保各类民用、工业和公用事业建筑工程项目，包括道路、桥梁、水坝、港口等在建造过程中因自然灾害或意外事故而引起的一切损失的险种。
投保人与保险公司是保险合同的当事人，所以B项说法错误。
建筑工程一切险的保险责任自保险工程在工地动工或用于保险工程的材料、设备运抵工地之时起始，至工程所有人对部分或全部工程签发完工验收证书或验收合格，或工期所有人实际占用或使用或接受该部分或全部工程之时终止，以先发生者为准。
但在任何情况下，保险人承担损害赔偿义务的期限不超过保险单明细表中列明的建筑期保险终止日。
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