万达广场大商业物业管理方案..doc
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万达广场
大商业物业管理方案
目录
一、物业概况 2
（一）项目简介 2
（二）物业服务项目 3
<1>公共服务项目 3
<2>有偿专项服务项目：
3
二、具体管理方案 4
（一）前期介入阶段物业管理 4
<1>熟悉设计施工阶段 4
<2>接管验收管理：
5
<3>商户装修管理方案 5
<4>开荒清洁管理方案 16
（二）开业后的日常管理 21
<1>公共秩序管理方案 21
<2>消防管理方案 82
<3>停车场管理方案 99
<4>公共区域安全管理方案：
125
<5>绿化保洁方案 126
<6>公共设施管理方案（此项管理方案内容主要由工程部执行，物管部配合完成） 138
<7>档案资料管理方案 139
<8>物业人力资源管理方案 140
一、物业概况
（一）项目简介
项目总建筑面积约95.08万平方米，总投资额约50亿元人民币，是蚌埠市首屈一指的城市综合体。
项目集大型国际购物中心、商业步行街、精装SOHO、5A级超高双塔写字楼、五星级酒店。
六家主力店，是皖北地区最大的一站式购物中心。
蚌埠万达广场是万达集团城市综合体的代表作，建成后将成为蚌埠市的地标性建筑和城市名片，开创蚌埠现代商业新纪元。
蚌埠万达广场位于安徽省重要的交通枢纽-蚌埠，坐落在蚌山区，优美环境和完善的市政配套一直被开发商所看中，而蚌埠万达广场更是直逼市政府中心，周边社区、高档楼盘鳞次栉比，仅一路之隔的项目就有东侧的金奥华府，北侧的沁雅凯旋城、米亚花园。
是蚌埠市各区位置最好，辐射能力最强的区域，也是蚌埠市政府倾力打造的以文化和商业为中心的标志性项目。
（二）物业服务项目
<1>公共服务项目
（1）维护广场内的公共秩序，实行24小时安防值勤、消防和交通道路管理；
（2）公共场所保洁，垃圾收集和清运；
（3）共用部位和公共设施设备维护和保养；
1）公共绿地园艺的培植和养护；
2）室内公共场所绿化摆放养护；
3）对广场内的各类资料进行管理；
4）节假日环境美陈布置；
5）重要时刻提醒服务；
6）安全知识、消防常识宣传。
<2>有偿专项服务项目：
（1）设备设施上门维修、安装等；
（2）各种清洁服务；
（3）各种营销活动的安全管控工作；
（4）场地租借、仓库租用；
（5）商户装修的建筑垃圾的清运。
（6）根据实际情况开展的其他服务
二、具体管理方案
物业管理由前期介入阶段和开业后日常物业管理两部分组成。
在实际操作中，分阶段有重点、有步骤地落实各项工作的开展，以保证整个广场的运营实施。
（一）前期介入阶段物业管理
前期物业管理阶段可分为熟悉工程设计施工阶段、接管验收管理、商户装修管理、开荒清洁管理等方面
<1>熟悉设计施工阶段
（1）解读项目整体规划概况；
（2）了解停车场交通动线规划及提供建议；
（3）了解垃圾房规划方案及提供建议；
（4）了解导示规划设计及提供建议；
（5）了解停车场收费系统设计及提供建议；
（6）了解监控系统的设计及提供建议；
（7）了解室外景观规划设计及提供建议；
（8）了解公共区域装修设计及提供建议；
（9）各项施工跟进：
包括建筑、机电、环氧地坪、景观、导示、监控、监控点位、垃圾房、装修工程等。
<2>接管验收管理：
（1）接管验收定义：
物业企业在承接物业时，进行的物业的主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理,为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。
（2）管理措施
1）组建接管验收小组，负责接管验收工作；
2）开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识；
3）掌握物业验收的标准和程序；
4）制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续；
1.工作目标：
拟定公众管理制度及验收标准并进行验收移交；
2.工作内容：
按照2013年建造标准进行验收;土建类；给排水类；供配电类；机电设备类；智能化系统类；消防类；网络电讯类；其他配套设施类；配合项目公司做好楼宇移交工作计划，对提出的整改项目进行跟踪落实；收集、整理发展商移交的相关资料，明确交接双方的责任;产权资料、技术资料;指导制订物业管理及有关服务项目的收费标准；与政府有关部门建立公共关系。
<3>商户装修管理方案
（1）管理内容
1）团队组建及培训工作
1.前期管理组织架构、人员编制；
2.人员招聘；
3.装修管理人员培训；
4.装修管理方案培训。
2）装修管理前期准备工作：
1.装修管理文件资料准备；
2.工具、器具的申购;
3.完成与项目公司和施工单位管理思路及施工总控计划的对接；
4.已签约的小商铺设计图纸（特别是厨房、消防和结构改动部分）对接；
5.装修管理动员大会；
6.与项目公司召开专题会议。
3）公共区域装修阶段
1.参与技术交底；
2.装修人员及材料工具器具进场；
3.按计划和规程进行施工管理；
4.过程中的综合协调及突发事件处理；
5.装修专题会议组织；
6.质量监控和意见建议总结提交；
7.装修管理日工作例会；
8.建筑垃圾临时堆放处的规划和装饰。
4）公共区域装修和小商户交叉施工阶段
1.小商户进场前的装修手续办理；
2.小商户装修前的培训工作；
3.材料分区域管理；
4.交叉作业现场协调（含施工用临时水电协调）；
5.车辆及人员进出监控管理；
6.现场成品保护；
7.按计划和规程进行施工管理；
8.过程中的综合协调及突发事件处理；
9.装修专题会议组织；
10.质量监控和意见建议总结提交；
11.小商户重点部位（改变结构、破坏防水、改动消防和空调、隐蔽工程、店招等）装修的全程记录及监控；
12.商铺店招及临时施工围栏的设计及把控；
13.机电设备安装和装修问题建议上报；
14.公区装修及机电安装重要问题的过程监控及记录；
15.开荒保洁公司招标及合同签订工作。
5）小商铺装修阶段
1.小商户进场前的装修手续办理；
2.小商户装修前对管理小组成员的培训工作；
3.材料堆放管理；
4.现场协调（含施工用临时水电协调）；
5.车辆及人员进出监控管理；
6.现场成品保护；
7.按计划和规程对进度和质量进行跟踪控制；
8.过程中的综合协调及突发事件处理；
9.装修专题会议组织；
10.质量监控和意见建议总结提交；
11.小商户重点部位（改变结构、破坏防水、改动消防和空调、隐蔽工程、店招等）装修的全程记录及监控；
12.商铺店招及临时施工围栏的设计及把控；
13.机电设备安装调试记录和问题建议上报；
14.空调的正式启用；
15.正式水、电的开通；
16.天然气的开通；
17.大商业所有的设施设备正式启用；
18.保证商家具体开业条件；
注：
“★”表示重要工作
6）按二次装修审批流程办理进场装修手续
1.各商户所雇用的工程承包商必须购买建筑工程一切险，其中第三者责任部分须按合同面积购买50-200万保额，及为属下工人购买有关员工工伤保险。
在进场施工前，必须将保单的原件及支付保险金的收据原件提供物管部审核。
2.收回商户按规定填写的各类表格，收取商户应缴纳的相关费用。
3.对验房交接中发现的房屋质量问题，经商户确认后，填写《租户验收交接表》，并与商户约定时间，及时解决。
4.在开始装修以前，商户必须取得蚌埠万达广场营运部的《装修许可证》，并缴付所有有关费用及押金，签署《施工安全管理协议》，并委任装修承造商指定防火责任人。
5.装修员工和运送货物材料只能利用物业部门特别指定载货电梯及通道，不得使用客梯或扶手梯，并不得损毁广场的装饰设备。
如发现有此情况，物业部门将根据相关固定向有关商户追讨赔偿。
6.未得到商管工程部同意，各商户不得对隔墙、隔断、消防设备、空调系统、进行任何改动工程。
各店铺亦须保持商场外貌统一美观。
一切屋外更改或加建皆在禁止之列，例如：
遮蓬、天线、附加建筑物或伸展出店铺外的广告及标志等。
7.店铺内喷淋头、烟感、温感的更改都需于事前得到商管工程部批准。
由蚌埠万达广场指定承造商执行更改，租户负责支付有关费用。
8.各租户或装修公司需将《装修许可证》张贴于店铺大门上，并且负责管束在广场内的施工人员。
装修工人必须衣着整齐，不得在公众地方赤身，在非工作区逗留、随地吐痰、喧哗、打闹、赌博饮酒等。
更要特别留意洗手间的适当使用，以免造成下水道堵塞。
9.装修工人禁止在广场内留宿或生火，工人在进入广场范围时必须佩带《施工许可证》，物业管理部有最终权决定是否批准进入。
10.商户要特别注意装修期间的防火安全，消防通道、消防栓及走廊通道不得堆放垃圾、材料或杂物。
装修单位须负责通道、电梯、楼梯等区域的清洁，包括清理搬运时所留下的大纸板箱或废料。
一切废料必须用胶袋盛装，每天装修工程完毕后由各租户或其装修公司搬离至广场指定收集站。
若有大量建筑垃圾运出，须于向物业管理部门报备获得安排确认之后方可堆放于广场指定建筑垃圾收集站。
如经通告后有关单位商户及装修承包商未能做出适当的清洁安排，广场物业管理部门将自行雇用工人进行清理，所产生的费用则从有关店铺的装修保证金中扣除。
11.防火责任
11.1所有内部隔离墙应使用重量轻的防火材料。
木制分层天花、木框架或板墙应涂上防火漆。
装修期内确保施工人员严格遵守防火条例及保持各楼层防烟门经常关闭。
施工现场必须自备足够灭火设备，如手提二氧化碳灭火器。
如无法自备灭火设备，可向广场物业管理部租赁灭火设备，并支付租赁期间内的相应租赁费用。
11.2根据《中华人民共和国消防条例》实施细则第十条的规定，装修施工单位必须负责施工现场的消防工作。
各施工单位必须指定一名防火安全负责人，具体负责施工现场的防火安全工作，确保各项防火安全措施的落实。
11.3现场装修施工单位必须逐级实行防火责任制，逐级委任防火责任人，将防火安全落实到每个施工人员，做到现场防火，谁施工，谁负责。
11.4各装修施工单位要对现场施工人员进行防火安全和工地管理制度的宣传教育，使施工人员提高安全意识，自觉遵守有关的安全操作规范和制度。
11.5施工现场须按消防规范设置灭火器材，物业管理部门有权对各施工现场灭火器材的规格、数量及位置提出具体要求。
11.6根据蚌埠市的规定，多个单位层承包的工程，在整个施工期间，消防安全工作由第一个承包单位负责组织落实。
11.7各商户对施工现场的防火安全负有责任，必须督促施工单位及个人遵守有关防火安全法规，确保施工现场的防火安全及装修工程的防火质量。
11.8若发生消防事故，由发生事故的施工单位、个人以及雇请施工的租赁单位按规定承担赔偿责任。
对于造成重大财产损失及人员伤亡的施工单位有赔偿及医疗抚恤责任。
11.9消防设施包括消防安全逃生通道、逃生门、防火卷帘门、消防栓箱、送排风管、喷淋头、烟感器、温感器、报警按钮、警铃及辅助设施，设计时必须考虑不得妨碍遮挡消防设施的正常使用。
严禁利用消防设备和辅助的水源、电源为其他用途。
11.10装修道具不得影响安防监控探头视野。
12.电器要求
12.1各店铺须装有独立的合格的保护式电源漏电保护控制开关，以确保营业结束关闭电源以及意外故障的保护。
12.2布线必须规范合理，电线不得与灯管贴在一起，一般情况总用电量2KW的主线路线径≥2.5m㎡，分线路径≥1.5m㎡，多股软线接头需做搪锡处理，宜用BV铜芯护套线。
12.3灯具须做好散热工作。
灯箱须开散热孔，内壁刷防火涂料，镇流器垫防火板隔热。
必须采用优质电子镇流器，具体安全要求参见《装修手册》。
12.4装修专柜总用电功率大于2KW时，须在工程部人员的指导下接驳三相五线制专线。
（阻燃电缆或≥2.5m
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