济南市房产平面图绘制及房产面积测量计算实施细则样本Word文档下载推荐.docx

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（4）分幅图上应绘制房屋附属设施,包括柱廊、檐廊、架空通廊、底层阳台、门廊、门楼、门、门墩和室外楼梯,以及和房屋相连的台阶等。

柱廊以柱外围为准,图上只表示四角或转折外的支柱;

底层阳台以底板投影为准;

独立柱的门廊以顶盖投影为准;

门顶以顶盖投影为准;

门墩以墩的外围为准;

室外楼梯以水平投影为准,宽度小于图上1mm的不表示;

与房屋相连的台阶按水平投影表示,不足五阶的不表示。

（5）围墙、栅栏、栏杆、篱笆和铁丝网等界标围护物均应表示,其它围护物根据需要表示。

临时性或残缺不全的和单位内部的围护物不表示。

（6）分幅图上应表示的房地产要素和房产编号包括丘号、房产区号、房产分区号、丘支号、幢号、房产权号、门牌号、房屋产别、结构、层数、房屋用途和用地分类等,根据调查资料以相应的数字、文字和符号表示。

当注记过密容纳不下时,除丘号、丘支号、幛号和房产权号必须注记,门牌号可首末两端注记、中间跳号注记外,其它注记按上述顺序从后往前省略。

（7）单位名称只注记区、县级以上和使用面积大于图上100平方厘米的单位。

6．成图方法

（1） 

利用济南市原有的控制成果和资料,按《房产测量规范》的规定和要求进行比较和分析,凡符合规范要求的已有控制点成果,都应充分利用;

对达不到规范要求的控制网点,利用其点位进行联测。

（2） 

对新开发区按《房产测量规范》要求采取引点方法测量、绘制房产分幅平面图。

7．房产测量坐标系统,采用地方坐标系。

二、房产分丘平面图

房产分丘平面图是《房产分幅平面图》的局部图,它反映本丘内所有房屋及其用地情况、权界位置、界址点、房角点、面积四至关系、权利状况等各项房地产要素,是绘制房屋产权证附图的基本图。

房产分丘平面图以丘为单位绘制。

（一）丘的定义及划分

1． 

丘是指地表上一块有界空间地块。

一个地块只属于一个产权单元时称独立丘,一个地块属于几个产权单元相称组合丘。

2． 

有固定界标的按固定界标划分,没有固定界标的按自然界标划分。

（二） 

成图方法

按比例绘制本丘的权属界限

依据房产分幅平面图,经现场勘丈、核实、绘制本丘的权属界限。

权属界限的毗邻关系用图式符号绘制。

（3） 

按要求标注权属界址点。

标明本丘的四邻及门牌号

本丘在胡同和小巷时,应加注附近主要街道名称。

标明本丘坐落的门牌号,缺门牌号时,应借用毗邻房屋门牌号,并加注东、南、西、北方位,本丘在两个以上街道或有两个以上门牌号时,应全部注明。

3． 

在本丘中根据相对位置,按比例绘制房屋的外部形状,并标明外框尺寸。

在本丘中根据相对位置,按比例绘制房屋的外部形状,同幢房屋层数不同的应绘出分层线。

房屋应逐幢测绘,不同产别,应分别测量;

独立成幢房屋,以房屋四面墙体外侧为界测量,丈量房屋以勒脚以上墙角为准,测绘房屋以外墙水平投影为准。

房屋有毗连关系的,共有墙以墙体中间为界,量至墙体厚度的1/2处;

借墙量至墙体的内侧;

自有墙体量至墙体的外侧并用相应符号表示。

（4） 

柱廊以柱的外围为准,图上只表示四角或转折处的支柱。

（5） 

阳台以底板投影为准,单位统一封闭的用实线,不封闭的用虚线表示。

（6） 

门廊以柱或围护物的外围为准,独立柱的门廊以顶盖投影为准。

（7） 

檐廊、挑廊以外围水平投影为准,封闭的用实线,不封闭的用虚线表示。

（8） 

围墙、栅栏、栏杆、篱笆和铁丝网等界标围护物均应表示;

其它围护物根据需要表示;

临时性或残缺不全的和单位内部的围护物不表示。

（9） 

房屋的长、宽尺寸顺线标注在房屋外框线外,保留两位小数。

（10） 

房角点测量,指对建筑物角点测量。

房角点测量不要求在墙角上都设置标志,能够房屋外墙勒脚以上（100+/-20）cm处墙角为测点。

对正规的矩形建筑物,可直接测定三个房角点坐标,另一个房角点的坐标可经过计算求出。

4.标注房产要素

（1）幢号:

”幢”是指一座独立的,包括不同结构和不同层次的房屋。

幢号以丘为单位,自进大门起,从左到右,从前到后,顺时针用阿拉伯数字1、2、3、4……顺序编号,幢号标注在房屋轮廓线内的左下方,并加括号表示。

（2）房屋建筑面积标注在本幢房屋的中间,在建筑面积下面划一横线,建筑面积保留两位小数。

（3）房产要素标注在建筑面积上方,包括产别、结构、层数、建成年份8位数字,第一位数字代表产别,第二位数字代表结构,第三、四位数字代表层数,第五、六、七、八位数字代表建成年份。

①产别分为:

国有房产用1表示;

集体房产用2表示;

私有房产用3表示;

联营企业房产用4表示;

股份制企业房产用5表示;

港澳台投资房产用6表示;

涉外房产用7表示;

其它房产用8表示。

②结构分为:

钢结构用1表示;

钢、钢筋混凝土结构用2表示;

钢筋混凝土结构用3表示;

混合结构用4表示;

砖木结构用5表示;

其它结构用6表示。

③房屋层数:

是指房屋的自然层数,一般按室内地坪+/-0以上计算。

采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在2.20米（含2.20米）以上的,计算自然层数。

假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼以及突出层面的楼梯间、水箱间计层数。

房屋层数用两位数字表示,如1层（平房）用01表示,9层用09表示,11层用11表示。

④建成年份:

房屋的建成年份即房层的竣工年份。

有竣工验收证明的以证明为准;

没有竣工验收证明的以实际竣工年份为准。

建成年份用四位数字表示,如1980、1999、……。

5.图式

（1）房屋坐落:

标注在图框的左上角ｘｘ区ｘｘ路ｘｘ号。

（2）房产区号:

标注在图框的上边线中间的偏左方,历下区为01,市中区为02,槐荫区为03,天桥区为04,历城区为05,高新技术开发区为06。

（3）房产分区号:

标注在图框的上边线中间的偏右方,根据各区办事处、乡镇编排。

（4）图幅号:

标注在图框线右上角的上部,分幅图的编号,用六位数字表示,前四位数字为横坐标和纵坐标的十公里和整公里数,第五位、第六位数字为分幅图代码号。

（5）丘号:

标注在图框线右上角的下部,用四位数字表示,从0001编起。

分丘号从1编起,注记在丘号末位数字的下端,如00012。

（6）分丘图的幅面可在787mmｘ1092mm的1/32-1/4间选用。

（7）分丘图的比例尺,根据丘面积的大小,可在1:

100-1:

1000之间选用。

（8）房屋权界线与丘界线重合时表示丘界线,房屋轮廓与房屋权界线重合时表示房屋权界线。

三、房产坐落平面图

（一）成图方法

⒈利用原有的房产证附图或房屋院落平面图,经现场丈量、核实后,绘制成图。

⒉未办理房产证或无房屋院落平面图的,则对房屋院落进行现场勘测,绘制成图。

⒊院落较大的,可采取分片绘图的方法,绘制总图及分片图。

总图应标明各分片图的分界及序号,分片图应标明房屋外部尺寸。

（二）绘图要求

⒈按比例绘制院落的权属界线;

⒉标明院落的四邻及院落的大门、旁门;

⒊在院落中根据房屋的相对位置,按比例绘制房屋的外部形状,标注房屋的门及外框尺寸;

⒋标注房产要素;

⒌标明图纸的指北方向及填写图标中的有关栏目。

（三）标注内容与方法

⒈图名:

房产坐落平面图。

⒉图框:

上连框距纸边30mm,下边框距纸边20mm,左右两边框距纸边10mm。

⒊房屋坐落:

标注在图框的左上方:

ｘｘ区ｘｘ路ｘｘ号。

⒋指北方向:

标注在图纸的右上角,为上北、下南、左西、右东,用箭头标出,并注明”北”字。

⒌图标:

位于图纸的右下角,内容包括总建筑面积。

⒍比例、绘图人、绘图时间分别标注在图框下方。

⒎院落四邻:

房屋坐落平面图上要标明院落四邻。

绘图标注时,路、街、胡同用两条平行虚线表示,可不按比例,但应标出ｘｘ路ｘｘ街。

其它与房地产有关的铁路、桥梁、河道等作为四邻时也应用虚线绘出,标明名称,可不按比例。

没有形成院落的独立房屋,如小区内的独立楼房,标四邻时,四邻房屋可不按比例绘制,要标明四邻的门牌号或楼号,可不标具体尺寸。

⒏院落权属界线:

院落的权属界线应依照土地使用证或合法用地文件的定位图来确定,按实际情况标注。

院落的界线是围墙或栅栏的,一律用实线表示;

没有围护物的用点划线表示。

院墙与四邻的毗连关系应标注清楚,院墙为共、借墙的要标注”共”或”借”字（在院墙的借方一侧标注）。

房屋坐落平面图应标明门牌号,门牌号右上角要加注”#”字符号。

绘制院落的门柱、门垛时,可不按比例。

（1）有院墙的门牌注记在实际开门处的中间;

（2）没有院墙壁的门牌注记在实际开门处;

（3）同一院落有几个门牌号的应分别注明。

⒐房屋及附属设施:

（1）绘制房屋外框时,按外墙勒角以上外墙面丈量。

墙体凹凸10cm及装饰性的柱、垛以及临时房屋、活动房屋在图中均不标注。

房屋用实线表示,分幢绘制,即按比例绘出房屋的外形及相对间距,在房屋边框线外侧标出房屋的长这宽尺寸,一幢房屋标注一个主要的门。

楼房如有错层、阁楼、应绘错层、阁楼附图,并标明长宽尺寸,以保证整幢房屋建筑面积的计算。

绘图中平房应分间,梁用 

虚线表示,房屋如有毗连关系,则应标明共墙、借墙。

一处院落中,不同产权单位（人）的房屋分别按要求绘制《房产坐落平面图》。

一个产权单位（人）申请确权时,其余产权单位（人）的房屋按比例绘制外框,不标尺寸和房产要素,但要标注幢号、产别,以便区分房屋的不同权属。

（2）房屋附属设施包括:

柱廓、檐廓、挑廊、阳台、坡屋顶、门斗、雨蓬、室外楼梯等。

其中檐廓是门与门之间的主要通道,即檐廓具有两个以上的门,而无柱雨蓬只有一个门。

① 

柱廊以柱外围为准,封闭的用线连接,不封闭的用虚线连接。

② 

檐廓以外围水平投影为准,用虚线表示。

③ 

挑廓以外围水平投影为准,封闭的用实线表示,不封闭的用虚线表示。

④ 

门斗、雨蓬以柱或围护物外围为准。

独立柱的雨蓬以顶盖水平投影为准,封闭的用实线连接,不封闭的用虚线表示。

无柱雨蓬不绘制。

⑤ 

室外楼梯以外围水平投影为准,用实线表示。

⒑附属建筑物:

包括水塔、烟囱、水池、简易自行车棚、层高2.20米以下的储藏室、简易厕所等,可不按比例绘制,不标尺寸,但应按顺时针编排序号,附1、附2……。

⒒房产要素同《房产分丘平面图》。

（三）比例尺、图幅

比例尺可选1:

100、1:

200、1:

300、1:

500、1:

1000;

图幅可选4K、8K、16K三种图纸,一般选用8K、16K图纸。

四、房产分层分户平面图

凡是住宅楼房及按套或区块出售的非住宅楼房均绘制此图。

⒈根据原发房产证附图及工程竣工图纸（或未变更的施工图纸）绘制成图。

但必须实地丈量、核实楼房的分户情况、尺寸及建筑面积。

⒉无图纸的按照房屋的实际情况,经现场实地丈量、核实,绘制成图。

（二）绘制要求

房屋分层分户平面图应使楼房的外框线与图纸的外框线平行,根据楼房的朝向横放或竖放于图纸中。

分层分户平面图应标明楼房各层的单元和分户情况。

楼房底层有小院和储藏室的,则在楼房底层平面图上绘制,储藏室等附属用房应标明序号。

一幢楼房中有两个以上所有权人的,一个产权单位（人）申报时,只标注属产权单位（人）的有关内容,其余部分只注明产别,在图中注明”与四邻毗连的墙与板均为共有”。

房产分层分户平面图。

同《房产坐落平面图》。

ｘｘ区ｘｘ路ｘｘ号楼。

⒋比例、绘图人、绘图时间分别标注在图框下方。

⒌指北方向:

⒍图标:

位于图纸的右下角,其内容包括建筑面积、分摊系数、分摊面积。

⒎房屋:

图中房屋有楼房和附属用房两部分组成。

附属用房包括储藏室、地下室及其它附属用房。

阳台封闭的用实线绘制,不封闭的用虚线绘制。

房屋尺寸标注在房屋边框的外侧,所标尺寸以米为单位,保留二位小数。

丈量核实房屋的外围尺寸以勒角以上外墙为准,墙体凸凹小于10厘米以及装饰性的柱,垛在图纸中均不表示。

楼房按比例分层绘制,并标出单元及各户的分部情况,标注单元号。

单元门、分户门分别标明。

绘制坡屋顶分层分户平面图时,要标注2.20米（含2.20米）以上的尺寸,各分层分户平面图下方要标明第几幢第几层平面图。

单元号的编排顺序为:

面对单元门自左至右依次编排,一单元、二单元……。

楼房各层次之间尺寸相同的只标注一层（标注在第二层）,各层次外围尺寸不同的应分别标注。

地下室需绘制附图,标注尺寸,并表明每间地下室的顺序号,计算分摊系数。

其它附属用房要根据与楼房的相对位置和距离,按比例绘制在楼房底层平面图上,标注尺寸,编排序号,附1、2……。

⒏底层小院:

如出售楼房底层带有院落,应按比例绘制在楼房底层平面图上,有毗连关系的按图式要求绘制。

⒐房产要素:

包括房屋的幢号、产别、结构、层数、建成年份及建筑面积。

标注方法同《房产分丘平面图》。

五．房产分户平面图

房层分户平面图是在《房产分丘平面图》或《房产分层分户平面图》基础上绘制的细部图,以一户产权人为单位,表示房屋权属的范围,是成套或区块房屋产权证的附图。

房产分户平面图的绘制

房产分户平面图以产权登记户为单位绘制。

分户图的方位应使房屋的主要边线与图框边线平行,按房屋的方向横放或竖放,并在图纸的右上角标注指北方向。

住宅楼的成套住宅,绘制本套房屋的分层分户平面图,本套房屋用红线标出,注明房屋的尺寸。

楼梯、走道等共有部分,需在范围内标注名称,表明共有。

底层小院:

如购房单位（人）购房时带有小院,则在分户平面图上按比例绘制,标出院落的长宽尺寸,注明”院”字,院墙有毗连关系的,用图式符号绘制。

分户图框

（1）丘号、幢号、结构、层数应与《房产分丘平面图》、《房产分层分户平面图》上编号一致。

（2）房屋产权面积包括面积包括套内建筑面积和共有分摊面积。

（3）户号:

应注明单元户号,如一单元202室,应标1-202。

3．毗连关系:

房屋的毗连关系注记在右下角。

成套住宅的,注明”户与户之间的隔墙、楼板及公用建筑之间的隔墙、外墙（山墙）均为共有”。

4．图幅:

可选用787mmｘ1092mm的1/32或1/16等尺寸。

5．比例尺:

一般为1:

200至1:

500,当房屋图形过大或过小时,比例尺可适当缩小或放大。

六、变更测量

变量测量分为现状变更和权属变更测量。

（一） 

房屋发生下列变化的需进行现状变更测量

1．房屋的新建、拆迁、改建、扩建,房屋建筑结构、层数的变化;

2．房屋的损坏与灭失,包括全部拆除或部分拆除,倒塌和烧毁;

围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化;

4． 

地名、门牌号的更改。

房屋发生下列变化的需进行权属变更测量

1．房屋买卖、交接、继承、分割、赠与、兼并等引起的转移;

2．土地使用权界的调整,包括合并、分割、塌没和截弯取直;

3．征拨、出让、转让土地而引起的土地权属界线的变化;

4．她项权利范围的变化和注销。

（三）变更测量的程序

变更测量应根据房地产变更资料,先进行房地产要素调查,包括现状、权属和界址调查,再进行分户权界和面积的测定,调整有关的房地产编码,最后进行房地产资料的修正。

变更测量根据现有变更资料,确定变更范围。

房地产的合并和分割,应根据变更登记文件,在当事人或关系人到现场指界下,实地测定变更后的房地产界址和面积。

对《房产分幅平面图》,做相应变更;

对《房屋分层分户平面图》,做相应增减变动。

用地的合并与分割都应重新编丘号,新增丘号,按编号区内的最大丘号续编。

5． 

组合丘内,新增丘支号按丘内最大丘支号续编。

6． 

房产合并或分割应重新编幢号,原幢号作废,新幢号按丘内最大幢号续编。

七、房产平面图的绘图要求

丈量尺寸的精度要求,按《房产测量规范》”三级”执行,不得超过+/-0.4%。

图纸上的文字、数字和符号等,均应笔画清晰、字体端正、排列整齐、使用正确。

图线不得与文字、数字、符号重叠或浊淆。

文字的高度可选用3.5、5、7、10、14或20mm。

图中的汉字,均应采用长仿宋体。

汉字的高度应不小于3.5mm;

拉丁字母、阿拉伯数字的高度应不小于2.5mm。

7． 

房产平面图应使用微机制图。

8． 

从现在到底前,要做好测绘房产分幅平面图的准备工作,力争1月开始按《实施细则》的要求,进行分幅图和分丘图的测量绘制。

房产面积测算

一、 

一般规定

面积测算系指水平面积测算,房屋面积测算包括房屋建筑面积、套内建筑面积、共有建筑面积、产权面积等测算。

1．房屋的建筑面积:

系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20米（含2.20米）的永久性建筑。

2．房屋的套内建筑面积:

由三部分组成:

（1）套内使用面积;

（2）套内墙体面积:

套内使用空间周围的维护或承重墙体,有共用墙及非共用墙两种。

套之间的分隔墙,套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙,共用墙墙体水平投影面积一半计入套内墙体面积;

（3）阳台建筑面积:

按阳台底板水平投影面积计算,封闭的全部计算建筑面积,不封闭的计算一半建筑面积。

3．屋的共有建筑面积:

由两部分组成:

（1）本幢楼内共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积;

（2）套（单元）与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积一半的建筑面积。

房屋的产权面积:

系指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

各类面积测算必须独立测算两次,其较差应在规定的限差以内,取中数作为最后结果。

测算的误差率不得超过+/-1.4%平方米。

测量应使用经检定合格的卷尺或其它能达到相应精度的仪器和工具。

面积以平方米为单位,取至0.01两位小数。

二、 

房屋建筑面积测算的有关规定

1．计算全部建筑面积的范围

（1）永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;

多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

（2）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

（3）穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。

门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20米以上的,按其水平投影面积计算。

（4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

（5）