四川省房地产估价师理论与方法路线价法的计算公式考试试题Word文档下载推荐.docx

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四川省房地产估价师理论与方法路线价法的计算公式考试试题Word文档下载推荐.docx

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4、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行．另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是．【2004年考题】

30％

45％

65％

75％

工业用地的监测点评估价格

5、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。

A．目标定价法

B．价值定价法

C．挑战定价法

D．成本加成定阶法

6、估价时需了解某地块单位名称、地类号和占地面积以及界址点、界址线和界址边长等，可查阅__而得到这些资料。

A．详细规划图

B．分丘图

C．分幅图

D．宗地图

7、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。

若按折现率10%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为__。

A．4400元/m2

B．4409元/m2

C．4445元/m2

D．4455元/m2

8、房地产投资的缺点是__。

A．相对较高的收益水平

B．易于获得金融机构的支持

C．抵消通货膨胀的影响

D．投资回收周期较长

9、某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元／㎡，建筑物重置价格为900元／㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元／㎡．则该建筑物的成新率为。

44％

50％

67％

94％

工业用地的监测点评估价格

10、__是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。

A．市场定位

B．市场调查

C．市场细分

D．市场分析

11、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为__万元。

A．260

B．300

C．360

D．600

12、《廉租住房保障办法》属于。

房地产的法律

房地产的行政法规

房地产的部门规章

房地产的规范性文件

房地产估价机构必须加盖公章

13、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（）

A．0.5%

B．6%

C．6.16%

D．6.19%

14、某宗土地面积10000㎡，土地单位价格800元／㎡，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20％，销售价格为3000元／㎡，则该项目的盈亏平衡点销售量为㎡。

10000

12000

180000

15000

借款合同

15、关于房屋转租，表述不正确的是__。

A．承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效

B．第三人对租赁物造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关

C．承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同

D．除出租人与转租双方协商另有约定的外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期

16、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的。

20％

40％

17、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，不可以不办理出让手续的有。

私有住宅转让后用于商业经营的

经济适用住房转让后用于经济适用住房的

同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的

按照国务院有关规定出售公有住房

18、在买方报价拍卖中，只有__才是要约表示。

A．拍卖人宣布的起拍价

B．拍卖师的报价

C．拍卖的保留价

D．竞买人的报价

19、在物业管理区域内，水、电供应单位应当向收取有关费用。

物业管理企业

社区服务中心

业主委员会

最终用户

20、下列关于“抵押权设立后抵押房屋出租”，表述错误的是。

该租赁关系可以对抗已登记的抵押权

抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力

抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任

抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失由承租人自己承担

21、房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由__负责所辖区范围内的房地产产权管理工作。

A．国家房地产管理局

B．国家土地管理局

C．市、县土地管理部门

D．市、县房地产管理部门

22、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。

A．最低租售价格

B．最低租售数量

C．最低利润水平

D．最高土地取得价格

23、在强制拍卖中，拍卖的主体是__。

A．人民法院和拍卖公司

B．竞买人和买受人

C．人民法院和拍卖标的所有权人

D．拍卖公司和拍卖标的所有权人

24、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用3年，预计该宗房地产年有效毛收人为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％。

该房地产的收益价格为万元。

368

552

561

920

25、拍卖的基本原则中不包括__原则。

A．公开

B．公平

C．客观

D．诚实信用

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（）是不正确的。

A．供给非同质性

D．需求多样性

C．竞争充分性

D．交易复杂性

2、净收益每年不变的公式的作用有。

直接用于测算价格

用于测算类似房地产的价格

用于不同期限价格之间的换算

用于比较不同期限房地产价格的高低

用于市场法中因期限不同进行的价格调整

3、下列关于潜在毛租金收入，说法正确的是__。

A．物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入

B．它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积

C．能够改变其收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化

D．它代表物业实际获取的收入

E．实际租金收入与潜在毛租金收入相等

4、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为__。

A．368万元

B．552万元

C．561万元

D．920万元

5、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（）。

A．10%

B．20%

C．50%

D．200%

6、银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是元。

1428.74

1475.37

1482.74

2000.00

7、下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有。

国家实行房地产价格评估人员资格认证制度

《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发

房地产估价师执业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定

取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准

房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销

8、下列关于商品房销售的说法正确的是。

必须按套销售

不得分割拆零销售

不必按套销售

可以分割拆零销售

在按套销售的基础上，可以采取分割拆零销售的方式

9、《中华人民共和国土地管理法》规定，根据土地利用总体规划，将土地的用途分为。

农用地

其他农用地

建设用地

商业用地

未利用地

10、收益性物业的经营费用是除外物业发生的所有费用。

人员工资

抵押贷款还本付息

保险费

房产税

借款合同

11、为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有。

城市的发展布局

功能分区

禁止、限止和适宜建设的地域范围

建筑形态控制指标

城市性质

12、一般来说，地籍资料具有{）三大功能。

土地利用管理和规划的功能

财政税收的功能

法律功能

明示功能

暗示功能

13、下列行为中，不属于房地产有偿转让的是__。

A．房地产抵债

B．房地产作价入股

C．房地产买卖

D．房地产继承

14、下列选项中，决定房地产供给量的因素有。

该种房地产的价格水平