房屋出卖后未办理过户手续 原房屋所有人又将房屋设置抵押担保的效力应如何认定Word文件下载.docx

房屋出卖后未办理过户手续 原房屋所有人又将房屋设置抵押担保的效力应如何认定Word文件下载.docx

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”我国《房地产管理法》第四十条也规定：

“房地产转让，应当签订书面转让合同。

”这些法律规定似乎意味着成立房屋买卖合同必须采取书面形式，否则房屋买卖合同将被确认为不成立。

但这种认识显然是片面的，合同形式是合同当事人所达成协议的表现形式，仅是合同内容的载体，我国《合同法》对合同形式采取了相对宽松的规定，合同形式可以是口头形式，书面形式和其他形式，充分体现了合同形式自由的理念，其宗旨是鼓励、保护、促成市场交易的实现。

《合同法》第三十六条规定：

“法律，行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。

如果一方当事人已经按照约定履行完成了合同的主要义务，另一方已经接受，说明双方交易已经既成事实。

此时，若国家公权力再以合同未采取书面形式为由强行宣布合同不成立，不但无任何实质意义，反而会破坏《合同法》鼓励、保护和促成市场交易的宗旨。

就本案而言，丰乐农技站接受了李某3万元的购房款，且付李某交付了房屋此应认定双方均履行了房屋买卖合同的主要义务，对方也接受了这种履行义务，因此这个合同是成立的。

　　合同成立与否仅仅解决了一个事实判断的问题，即仅仅解决了合同当事人是否就合同主要条款达成合意的问题。

合同成立意味着在当事人之间完成了要约和承诺的订立程序，双方意思表示一致。

但合同成立后，能否发生法律效力，能否产生当事人所预期的法律后果，则需要由法院和仲裁机构对已成立的合同作出法律价值判断，以确认合同是否生效。

《合同法》第四十四条第一款规定：

“依法成立的合同，自成立时生效。

”该规定就区分了合同成立和合同生效两个不同的概念。

那么就房屋买卖合同而言是否是以房屋产权过户登记为生效要件呢？

笔者的回答是否定的。

《合同法》第四十四条第二款规定：

“法律，行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的依照其规定。

”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（一）》第九条进一步明确规定：

“法律，行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准，登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准，登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；

法律，行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。

”虽然我国《房地产管理法》第三十条规定：

“房地产转让，抵押当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

”但《房地产管理法》这一规定，显然没有把办理产权过户手续与房屋买卖合同是否生效挂起钩来照最高人民法院关于合同法的上述司法解释，房屋买卖合同的当事人未办理产权过户手续，不应影响合同的效力，仅仅产生作为合同标的物的房屋所有权不能转移的法律后果，由此可见，我国现有法律或行政法规并未将房屋产权过户登记作为房屋买卖合同生效的要件加以规定，因此只要房屋买卖合同中不具有合同法第五十二条、第五十三条规定的法定无效的情形，即使未办理产权过户手续，也不会影响房屋买卖合同的效力。

　　二、房屋产权过户登记和房屋抵押登记是物权变动公示，公信原则的具体体现，是典型的物权行为而非债权行为。

物权变动是指物权的设立、变更和消灭。

物权变动的公示原则是指物权变动必须从一种客观的为社会公众知悉的方式加以展示，方能产生法律效力。

由于物权是排他性的绝对权利，其变动常常会影响其他人的利益，如果没有外界可以知悉其变动征象则会使第三人承受不测之损害。

故而物权的设立、移转必须公开、透明，以维护物的占有秩序和交易安全，因此物权不能由当事人随意创设。

法律规定，动产物权以占有为公示方式，从占有的移转即交付为其变更的公示方式；

不动产物权则从登记和登记的变更作为权利享有成变更的公示方式。

物权的公信原则是物权公示原则的必然结果，即物权变动经法定公示后，即使标的物的出让人事实上无处分权，信赖公示的第三人仍被法律承认其和真正权利人交易相同的法律效果。

　　区分债权行为和物权行为对正确处理合同纠纷具有十分重要的意义。

债权行为是指直接引起债权关系成立，变更或消灭的民事行为。

而物权行为则是直接引起物权取得，变更或消灭的民事行为。

不论是从转移标的物的所有权为目的买卖合同，还是借款抵押担保合同，订立合同行为本身不能直接导致标的物所有权的转移和担保物权的设立，因此订立合同的行为是债权行为。

而动产的交付和不动产的过户登记与抵押登记才是直接导致物权变动的物权行为。

可以说，就上述两种合同而言都在逻辑上存在着两个相互衔接却又不同的阶段：

第一阶段是债权行为即订约行为，其后果是导致债权债务关系的产生；

第二阶段是物权行为即房屋产权过户登记和房屋抵押登记。

这两个阶段的行为相互联系，缺一不可，债权行为是物权行为的前提和基础，物权行为是债权行为的要求和后果。

区分债权行为与物权行为的意义在于，由于债权系相对权，不能对抗合同以外的第三人，一般情况下与第三人无关，因此无须公示。

而所有权和担保物权是对世权，可以对抗合同以外的第三人，所以才有公示、公信的要求。

　　就本案而言，丰乐农技站先以其所有的房屋作标的物与本单位职工李某签订房屋买卖合同，其后又以同一房屋作标的物与丰乐信用社签订抵押担保合同，以此作为借款合同的担保。

前一房屋买卖合同，作为买受人的李某以支付购房款，接收房屋的债权行为履行了房屋买卖合同的主要义务，对方也接受了这种履行，因此应认定该房屋买卖合同已经依法成立并生效。

但由于该房屋买卖合同的双方当事人未到房管部门履行办理产权过户登记的物权行为，因此，不能产生房屋产权由出卖人丰乐农技站转移给受买受人李某的法律效果。

李某仅能要求丰乐农技站承担返还购房款并赔偿相应损失的违约责任。

后一抵押担保合同，抵押人丰乐农技站与抵押权人丰乐信用社不仅签订了书面的抵押担保合同履行了债权行为，而且还到房管部门办理了抵押登记，履行了物权行为。

因而双方设置的担保物权，符合物权变动的公示，公信原则，应为有效。

　　事实上，正是由于李某与丰乐农技站在完成房屋买卖交易后未及时到房管部门办理产权变更登记，才使善意第三人丰乐信用社基于对房管部门颁发房权证的信赖，相信丰乐农技站是房屋的产权人，而与之设立了担保物权，丰乐信用社不可能知道无义务知道该房屋实际已经转让给了李某，而法律必须承认丰乐信用社与丰乐农技站设立的担保物权有效，且有优先于李某债权的效力。

这就是物权变动的公信原则保护了交易中的善意第三人，维护了交易的安全和市场交易秩序。