济南市普通住宅物业服务等级标准Word文件下载.docx

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山东省物业管理条例?

山东省住所物业效力收费管理方法?

济南市住所物业效力收费管理实行方法?

等有关要求；

〔二〕关于合同商定的收费工程及标准应按合同要求执行；

〔三〕为业主或物业使用人供给的特约效力应按两方商定收费并独自结算；

〔四〕标准操作，账目清楚；

推行酬劳制物业效力收费方式的物业效力公司每年起码宣布1次效力资本的进出状况。

五、档案管理〔一〕根本要求物业效力公司应成立和完美档案管理制度，做到档案、记录等内容完好、正确，实时对文件资料和记录进行归档保留。

〔二〕技术档案工程完工查收档案；

工程完工综合查收档案；

物业承接检验档案；

其余有关资料。

〔三〕平时档案设备设备管理档案；

装饰装饰管理档案；

业主或物业使用人档案；

物业效力平时管理文件、记录；

公共次序保护与管理档案；

应急事件办理档案；

办理投诉档案；

六、消防管理辅助公安机关消防机构、公安派出所做好消防安全工作。

〔一〕消防安全职责拟订消防安全管理制度，明确消防安全责任，确立物业效力公司消防安全责任人、消防安全管理人，明确专人管理保护消防设备和器材；

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xx拟订切合本小区实质状况的灭火分散方案，每年组织业主进行以扑救初起火灾、逃生自救为内容的消防操练；

应利用消防宣传设备普及消防安全知识；

工作人员应参加消防培训，具备检查除去火灾隐患、组织扑救初起火灾、组织人员分散逃生和消防宣传教育培训的能力；

成立消防档案，存档备查；

其余依法执行的消防安全职责。

〔二〕消防安全防备效力应付管理地区内的共用消防设备进行保护管理，供给消防安全防备效力，并切合以下要求：

与建设单位交接时，保证消防技术资料齐备，消防设备运行正常，消防器材、消防宣传设备、消防设备警告表记装备切合要求且完满有效；

保持分散通道、安全出口、消防通道通畅，无拥塞、占用、锁闭现象，常闭式防火门处于常闭状态，在消防车道设置严禁占用的显然标记；

3.按期进行防火巡逻、防火检查，每周起码进行1次防火巡逻，每季度进行1次防火检查，实时除去火灾隐患；

巡逻、检查应做记录，由检查人及主管人员署名，存档备查；

应付住所小区中的商业效力地区增强管理，增添巡逻频率，业主或物业使用人应配合物业效力公司的管理工作；

水泵房、风机房、配电室等消防安全要点部位由专人每天巡逻；

保证管理地区内的共用消防设备运行正常，器材完满有效，若有故障、破坏实时维修改换；

消防泵每个月启动一次并做记录，每年保养一次，保证其运行正常；

消防栓每个月巡逻一次，保持消防栓箱内各样配件完满；

每半年检查一次消防龙带、阀杆处加注润滑油并做一次放水检查；

每个月检查一次灭火器，如无效立刻更新或充压；

不得私自停用自动消防设备；

发现违纪行为应实时纠正，当事人拒不纠正的应立刻报告当地公安派出所。

一星级一、综合管理效力〔一〕物业效力公司应向业主供给物业效力手册；

〔二〕承接工程时，对物业共用部位、共用设备设备进行仔细检验，查收手续齐备；

〔三〕客户效力招待场所工作时间许多于8小时，设置并公示24小时效力；

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1.〔四〕报修效力按两方约准时间抵达现场，有报修、维修记录；

〔五〕每年的交流面不低于小区住户的50%，每年起码1次征询业主对物业效力的建议，满意率达70%以上。

对不满意事项进行剖析、整顿、回访，不满意事项回访率达70%，办理率达80%以上。

二、房子管理与维涵保养效力〔一〕拟订房子管理规定、房子维涵保养制度、小区巡检制度、房子装饰装饰管理方法等规章制度；

〔二〕每年第四时度拟订下一年度维涵保养方案；

〔三〕业主或物业使用人装饰前，物业效力公司应与其签署装饰协议，见告装饰须知，并监察装饰过程；

对违规装饰，影响房子外观、危及房子构造安全及拆改共用管线等伤害公共利益的状况，应实时劝止、遏止，拒不更正的，报告业主委员会和有关行政主管部门；

〔四〕对违犯规划私搭乱建、私自改变房子用途的行为实时劝止，并报告业主委员会和有关行政主管部门；

〔五〕发现房子构造破坏时，应实时见告有关业主、业主委员会及有关部门，并依照两方商定及有关要求安排专项维修；

〔六〕发现道路、路面、侧石、窨井盖破坏时，应实时见告有关业主、业主委员会及有关部门并安排专项维修；

〔七〕对危险隐患部位设置安全防备警告标记。

三、共用设备设备运行、维修、保养效力〔一〕路灯、楼道灯完满率不低于80%，院落照明灯准时开启，知足使用要求；

〔二〕合时清理、清掏楼外雨、污水管道及化粪池，并保持通畅无拥塞；

〔三〕每年对避雷装置进行1次检查，锈蚀、变形、断裂部位实时修复，保证其性能切合国家规定。

四、辅助公共次序保护效力〔一〕人员要求公共次序保护人员应身体健康，有较强的责任心，能辅助有关部门保持小区正常生活次序；

对小区平时护卫事项保持高度警惕，并做出正确反应。

〔二〕门岗成立健全门卫、值班、巡逻、守卫制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位；

值班xx通畅，接听实时；

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1.主进出口有专人24小时价勤，依照效力合同要求进行进出车辆管理、访客登记；

对大型物件搬出进行登记，记录标准、详确；

对装饰及其余暂时施工人员的进出进行登记并增强咨询，阻挡小商小贩、可疑人员任意进入；

保持进出口环境整齐、有序，道路通畅。

〔三〕巡逻每6小时在小区内巡逻1次；

巡逻中发现异样状况，应立刻通知有关部门并在现场采纳必需举措。

〔四〕车辆管理小区内应设置简略的交通标记；

依照合同商定对车辆进行管理，保证车辆有序停放，消防通道中严禁停放车辆，保证消防通道的通畅，对不按规定泊车的行为进行劝止、纠正；

非灵活车应定点停放。

〔五〕紧迫事故防备对洪涝、地震等突发性自然灾祸，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件拟订应急方案，明确应急事件办理责任人；

事发时实时报告有关部门，并辅助采纳相应举措；

对因故障致使的暂时性停水、停电事故，应实时报告有关部门，并辅助其实行维修；

每年起码组织1次应急方案演习。

五、保洁效力〔一〕楼内保洁1.楼层通道和电梯前厅每周洁净2次，每周湿拖1次；

楼梯台阶每周洁净1次，每两月湿拖1次；

2.楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆等每个月洁净1次；

楼内共用门窗玻璃，每季度擦抹1次。

〔二〕外头保洁道路每天保洁1次，雨雪天气实时打扫主要通行道路，方便出行；

绿化带及草坪上的垃圾每周保洁1次；

露台、明沟、上人屋面每半年打扫1次；

路灯、楼道灯每半年洁净1次；

设有公共洗手间的，每天洁净1次，保持通风，无杂物。

〔三〕垃圾采集与办理點詔缝谇評編鄶鐓閉团綺颀藶掷魴。

应设置生活垃圾集中投放点，垃圾日产日清，四周地面无散落垃圾；

垃圾桶、果皮箱每个月洁净1次。

六、绿化效力对草坪、花卉、树篱按期进行修剪、保养；

按期去除绿地杂草、杂物；

无大面积病虫害。

二星级一、综合管理效力〔一〕物业效力公司应向业主供给物业效力手册；

〔三〕客户效力招待场所工作时间许多于8小时，其余时间设置值班人员；

设置并公示24小时效力xx；

〔四〕24小时受理业主或物业使用人报修；

急修30分钟内到现场办理，一般维修3日内达成〔预定除外〕；

〔五〕对业主或物业使用人的投诉在3日内回复办理；

〔六〕每年展开1次以上必定规模的社区文化活动；

〔七〕每年的交流面不低于小区住户的60%，每年起码1次征询业主对物业效力的建议，满意率达75%以上；

对不满意事项进行剖析、整顿、回访，不满意事项回访率达80%，办理率达85%以上。

〔三〕业主或物业使用人装饰前，物业效力公司应与其签署装饰协议，见告业主或物业使用人装饰须知，并监察装饰过程；

对违规装饰，影响房子外观、危及房子构造安全及拆改共用管线等伤害公共利益现象的，应实时劝止、遏止，拒不更正的，报告业主委员会和有关行政主管部门；

〔五〕每年对房子构造、波及使用安全的部位进行1次检查并有记录，发现破坏实时见告有关业主、业主委员会及有关部门并安排专项维修；

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1.〔六〕每季对公共门窗进行1次巡视，保持玻璃、门窗配件完满，开闭正常；

〔七〕每季对路面、侧石、窨井盖等设备进行1次巡检，发现破坏实时告知有关业主、业主委员会及有关部门并安排专项维修，要求窨井不漫溢，井盖不缺损，能正常使用。

三、共用设备设备运行、维修、保养效力〔一〕对存在危险隐患的共用设备、设备保护部位设置安全防备警告标志；

〔二〕路灯、楼道灯完满率不低于85%，院落照明灯准时开启，知足使用要求；

〔三〕合时清理、清掏楼外雨、污水管道及化粪池，并保持通畅无拥塞；

〔四〕每年对避雷装置进行1次检查，锈蚀、变形、断裂部位实时修复，保证其性能切合国家规定。

四、辅助公共次序保护效力〔一〕人员要求有专职公共次序保护人员，身体健康，有较强的责任心，能辅助有关部门保持小区正常生活次序；

主进出口有专人24小时价勤，依照效力合同要求进行进出车辆管理、访客登记；

对装饰及其余暂时施工人员推行进出证管理，增强进出咨询，阻挡小商小贩、可疑人员任意进入；

〔三〕巡逻拟订巡逻方案，每6小时巡逻1次，要点部位增添巡逻频率；

每天不准时巡逻楼梯间等楼内公共地区，保持楼道通畅，无私自占用、乱堆乱放现象；

〔四〕车辆管理訪嚨聩捞攜轼兒剐鱔学飼缥谁镶聳。

小区内设置简略的交通标记，设有地面泊车点；

每年组织1次以上应急方案演习。

五、保洁效力〔一〕楼内保洁1.楼层通道和电梯前厅，每两日洁净1次，每周湿拖2次；

楼梯台阶每周洁净1次，每个月湿拖1次，干净整齐；

2.楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每个月洁净2次，栏杆每个月洁净1次；

楼内共用门窗玻璃，每2月擦抹1次，目视干净。

休闲、娱乐、健身设备每周洁净2次；

绿化带及草坪上的垃圾每周保洁2次；

门卫、岗亭每周打扫2次；

露台、明沟、上人屋面每季打扫1次；

路灯、楼道灯每季洁净1次；

设有公共洗手间的，每天洁净1次；

每个月1次对公共洗手间进行消杀。

〔三〕垃圾采集与办理垃圾桶布局合理，垃圾日产日清，四周地面无散落垃圾；

建筑垃圾设置暂时垃圾池，集中寄存，按期外运；

〔四〕卫生消杀针对灭蚊、蝇、蟑螂、鼠的实质需要和季节特色拟订详细方案，展开卫生消杀。

六、绿化效力臏谱佥监諑贈赂詮櫨尔馐蛴窍評览。

1.对草坪、花卉、绿篱、树木按期进行修剪、保养；

按期去除绿地杂草、杂物，杂草面积小于10%；

对草坪、花卉、绿篱、树木等合时补植更新，存活率抵达70%；

合时进行防冻保暖；

预防病虫害；

树木侧枝散布根本平均，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。

三星级一、综合管理效力〔一〕物业效力公司应向业主供给物业效力手册；

〔三〕客户效力招待场所工作时间许多于8小时，其余时间设置值班人员，设置并公示24小时效力xx；

〔四〕24小时受理业主或物业使用人报修，急修30分钟内到现场办理，一般维修2日内达成〔预定除外〕；

〔五〕对业主或物业使用人的投诉在2日内回复办理；

〔六〕能供给3种以上便民〔无偿〕效力，如配置手推车、邮件收发、信息咨询等；

〔七〕每年展开2次以上必定规模的社区文化活动；

〔八〕每年的交流面不低于小区住户的75%，每年起码2次征询业主对物业效力的建议，满意率达85%以上，对不满意事项进行剖析、整顿、回访，不满意事项回访率达80%，办理率达90%以上。

二、房子管理与维涵保养效力〔一〕房子管理拟订完美的房子管理规定、房子维涵保养制度、小区巡检制度、房子装饰装饰管理方法、户外设置物管理规定等规章制度；

每年第四时度拟订下一年度维涵保养方案；

小区主进出口设有小区平面表示图，主要路口设有路标，组团及幢、单元〔门〕、户门标号标记显然；

房子外观完满、整齐，对外墙面砖、涂料等装饰资料进行按期巡视，发现零落、有污迹的实时编制维修方案，合时组织维修；

楼梯、扶手、公共门窗、休闲设备等共有部位及设备坚固、无裂痕、无损坏，使用安全；

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1.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整齐、一致、雅观，无安全隐患或损坏；

对违犯规划私搭乱建、私自改变房子用途的行为实时劝止，并报告业主委员会和有关行政主管部门。

〔二〕维涵保养物业效力公司应依据小区实质建设状况，做好以下房子保护巡逻工作并做好记录：

〔1〕每年1次观察房子构造，发现特别状况实时上报，必需时请专业单位进行检测评定；

〔2〕每年检查1次墙体、墙面；

〔3〕每年检查1次顶棚；

〔4〕每年检查1次楼梯、扶手；

〔5〕每年检查1次屋面保温隔热层、防水层；

〔6〕每年检查1次散水坡、雨檐台、连廊；

〔7〕每年全面检查1次楼板、地面砖；

〔8〕每季巡逻1次小区各表记；

〔9〕每个月全面检查1次公共门窗；

〔10〕每个月巡逻1次路面、侧石、窨井盖等；

〔11〕每个月巡逻1次围墙；

〔12〕每个月巡逻1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、健身设备、少儿乐园等。

在房子巡逻中发现的破坏实时安排专项维修；

依照合同商定，属于物业效力花费中支出的维修工程应在3日内组织修复；

需要动用住所专项维修资本的，应实时编制维修方案或专项维修资本使用方案，并于3日内向业主委员会提出版面申请，依据业主大会的决定组织维修。

〔三〕装饰装饰管理受理业主或物业使用人的装饰装饰申请登记，与业主、物业使用人或装饰装饰公司签署装饰装饰管理效力协议，见告业主或物业使用人装饰须知和本卷须知；

装饰装饰时期每天巡逻1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装饰，影响房子外观、危及房子构造安全及拆改共用管线等伤害公共利益现象的，应实时劝止、遏止，拒不更正的，报告业主委员会和有关行政主管部门；

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装饰装饰结束后进行检查，对违犯装饰装饰管理效力协议的依照商定处理；

装饰产生的建筑垃圾应在指定地址暂时堆放，采纳围挡、掩盖等举措，在3～5日内清运。

三、共用设备设备运行、维修、保养效力〔一〕公共照明院落、楼道照明每个月巡逻1次，实时修复破坏的开关、灯口、灯泡；

保持公共照明灯具洁净，亮灯率90%以上；

院落照明灯准时开启，知足使用要求；

3.公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，保证工作正常，无破坏组件；

灯具根本无破坏、无变形；

完满率90%以上。

〔二〕雨污水排放公共污水管道每年检查1次，视状况进行清通，排水通畅；

雨水管道、化粪池等部位每半年检查1次，视状况进行清通，排水通畅，无拥塞；

污水提高泵每年检查保养1次，按期对化粪池进行清挖、清抽，集水坑按期清理；

雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖；

不按期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，破坏井盖实时改换。

〔三〕安全防备设备物业效力公司应依据小区安全防备设备装备的实质状况，做好以下保护保养工作：

监控系统：

〔1〕设备设备24小时运行正常，实现对管理地区的有效监控，画面齐备、清楚；

〔2〕按设备使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；

〔3〕系统发生故障，应实时进行修复，需动用住所专项维修资本的应实时编制维修方案，并采纳相应防备举措。

门禁系统：

〔1〕每周巡视1次，保证系统工作正常；

〔2〕门锁、对讲主机检查保养每季1次；

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2.〔3〕系统发生故障，一般性故障2小时内修复；

较为复杂的故障2日内修复；

需动用住所专项维修资本的应实时编制维修方案，并采纳相应防备举措。

周界防备系统：

〔1〕主机除尘，压线端子坚固，每年对射探头坚固性检查1次；

〔2〕报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能正确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；

〔3〕系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复；

需动用住所专项维修资本的应实时编制维修方案，并采纳相应防备措施。

〔四〕防雷接地系统每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位实时修复；

高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能切合国家规定。

四、辅助公共次序保护效力〔一〕人员要求专职公共次序保护人员以中青年为骨干，身体健康，有较强的责任心，能辅助有关部门保持小区正常生活次序；

有较强的安全防备能力，能正确使用各种消防、安防器材和设备；

装备对讲装置或必需的安全护卫器材。

各进出口24小时价班，主进出口双人值勤，7:

00～9:

00、17:

00～19:

00建立岗，按要求进行进出车辆管理、访客登记；

对装饰及其余暂时施工人员推行进出证管理，增强进出咨询，阻挡小商小贩、可疑人员任意入内；

〔三〕巡逻1.拟订详尽的巡逻方案，小区院落每3小时巡逻1次，要点部位增添巡逻频率；

每天准时巡逻楼梯间等楼内公共地区，保持楼梯间通畅、无私自占用、乱堆乱放现象；

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〔四〕车辆管理按车辆行驶要求建立表记牌和标线，指定车辆停放地区，地上车位表记标准；

〔五〕监控设有监控室的应有专人24小时价班，交接班记录标准、详确；

监控室收到报警信号后，公共次序保护人员应按规定实时赶到现场进行办理；

监控的录像资料起码保持30日，有特别要求的参照有关规定或行业标准执行。

〔六〕紧迫事故防备对洪涝、地震等突发性自然灾祸，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件拟订应急方案，明确应急事件办理责任人；

五、保洁效力〔一〕楼内保洁楼层通道和电梯前厅，每天洁净1次，每两日湿拖一次；

保持干净整齐，楼梯台阶每周洁净1次，每两周湿拖1次，干净整齐；

2.楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每周洁净1次，栏杆每个月洁净1次；

3.天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每季洁净1次；

〔二〕外头保洁道路每天保洁1次，雨雪天气实时打扫主要道路，方便出行；

绿化带每2日保洁1次，秋冬天节或落叶许多季节增添洁净次数，目视无杂物；

水景开放期内，按期洁净，水面无显然飘荡物；

休闲娱乐、健身设备每2日擦抹1次，设备表面干净；

米以下庭院灯、草坪灯每个月洁净1次，目视干净；

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6.表记、宣传牌、信报箱、景观小品每个月洁净1次，目视干净；

露台、明沟、上人屋面每2月洁净1次，无垃圾堆放，排水顺畅；

垃圾桶、果皮箱每周洁净1次，每周消杀1次。

〔四〕卫生消杀蚊、蝇、蟑螂孳生季节每个月消杀1次，其余依据季节和当地状况拟订详细方案；

灭鼠每半年进行1次，无显然鼠迹。

六、绿化效力〔一〕对草坪、花卉、绿篱、树木按期进行修剪、保养，保持赏识成效；

〔二〕按期去除绿地杂草、杂物，杂草面积小于10%；

〔三〕对草坪、花卉、绿篱、树木等合时补植更新，存活率抵达90%，土地无显然裸露；

〔四〕合时进行防冻保暖；

按期喷洒药物，预防病虫害；

〔五〕树木侧枝散布根本平均，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。

四星级一、综合管理效力〔一〕物业效力公司应向业主供给物业效力手册；

急修20分钟内到现场办理，一般维修1天内达成〔预定除外〕；

〔五〕对业主或物业使用人的投诉在2天内回复办理；

〔六〕住所小区工程经理应拥有物业管理师资格，并有2年以上住所小区工程经理任职经历；

〔七〕能供给5种以上便民〔无偿〕效力，如装备雨具、配置手推车、短时间内物件寄存、邮件收发、信息咨询等；

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〔八〕每年展开3次以上必定规模的社区文化活动，节假日有专题环境布置；

〔九〕每年的交流面不低于小区住户的85%，每年2次征询业主对物业效力的建议，满意率达90%以上，对不满意事项进行剖析、整顿、回访，不满意事项回访率达90%，办理率达90%以上。

房子外观完满、整齐；

对外墙面砖、涂料等装饰资料进行按期巡视，发现零落、有污迹的实时编制维修方案，合时组织维修；

楼梯、扶手、公共门窗、休闲设备等共有部位及设备坚固、无裂痕、无损坏、使用安全；

室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整齐一致雅观，无安全隐患或损坏；

关闭露台一致有序，色彩一致，不高出外墙面；

对私自安装外廊及户外防盗网、晾晒架