国际机械装备城项目建议书.docx

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国际机械装备城项目建议书

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前言

经XX省五金机电行业协会理事会统一研究决定，利用自身拥有的行业资源及专业市场运营经验，与XX普润商贸有限公司共同打造XX及川南地区最具影响力的五金机电专业市场。

考虑到XX省五金机电行业协会的特殊性，协会理事会同意全权委托协会会员企业中国元和工房旗下成都雍和文化传播有限公司代表协会参与项目全程开发、规划、建设、销售、招商、运营等合作事宜，具体合作方式及条件双方另行以合同方式约定。

第一章概述

1、项目提出背景

随着成自泸赤高速的通车和乐自高速的动工，XX的交通区位条件得到极大改善，作为以成渝为核心的成渝经济发展走廊的桥梁和枢纽，XX将成为成渝经济带的枢纽性核心城市，担负起“桥接成渝，中部崛起”的重任，并进入城市快速发展的新阶段。

同时依托在川南经济圈中的优势条件，XX也将成为成渝工业转移的先行地区。

XX的机械工业、盐化工及新材料等行业经过发展，已形成了从原料、零配件、制造组装及销售到周边产品生产一条龙的比较完整的产业链，具有生产企业多、经济总量大、趋于规模化等特点，由此成为著名的重点工业基地之一。

同时XX也面临着生产力布局分散，企业规模小实力不强，装备水平低，劳动力生产率低下，创新能力低，缺乏知名品牌，产品附加值低等现实问题的制约，不但限制了产业自身发展，也妨碍了城市的整体规划与功能提升，影响了XX打造“川南中心城市”的雄心伟业。

因此XX的产业化发展迫切需要开发建设能满足上下游企业运作特点的具有现代化基础设施条件、功能区域布局合理、服务功能完善和提供信息化服务的产业平台项目，一方面整合研发、贸易、展示、信息等综合性现代服务功能，推动产业化进程；另一方面通过项目与区域的互动发展，加速城市化进程。

2、项目概况

项目名称：

中国XX国际产业博览城（建议），一期建议名称“XX国际机械装备城”。

拟建地点：

S305道路以南，丹阳路以东

建设规模：

总用地面积约1500亩，建议容积率≤2，建筑密度45%（由于未挂牌，此规划条件仅作建议）

3、可行性报告内容和范围

本次报告是对“中国XX国际产业博览城”项目在市场分析、产业定位、功能定位、总体布局、经济测算等诸方面的可行性研究，并得出结论。

研究范围包括：

Ø产业研究

Ø市场分析

Ø项目定位

Ø建设内容

Ø效益评估

Ø运营模式

Ø政策研究

第二章产业环境研究

1、生资产业研究

由于成都桐槮房地产顾问公司所出具的市场研究与项目定位报告中，已经对区域经济及宏观产业做了较多阐述，而这一类数据对具体项目而言，实际意义并不大，因此在本报告中将不再对该类数据进行赘述。

但有一点值得注意的是，本报告中第一期项目界定为机械装备城，这是属于生资的范畴。

对整个项目而言，生资产业由于其广义范围的足够大，涵盖机械、电器、工具、原辅材料，乃至农药、化肥都属于农业生资的范畴，是能够覆盖整个1500亩项目规划，使整个项目成为真正的生资博览产业园。

同时，由于本项目的特点，在本报告中以五金机电产业为例对生资行业进行说明。

2、项目产业环境研究

2.1、XX生资产业概况

2.1.1、产业基础深厚，在盐化工、新材料及机械方面优势明显

XX是中国盐业及盐化工基地，是中国的井盐之乡、恐龙之乡、彩灯之城。

在近年来中国经济飞速发展的带动下，累积数百年化工基础的XX工业产业特别是盐化工、新材料、机械及其相关产业以其独特的产业优势，奠定了在行业内的强势地位。

中国XX国际产业博览城项目机会点：

吸引中型及以上生资企业，建立品牌导向的竞争新次序。

2.1.2现有生资市场缺乏龙头带动，经营模式粗放

XX生资市场从发展初期开始，就呈现出“依附成渝”的鲜明特点，于2000年后在汇东新车站地带建立起了川南五金机电城，发展至今，沿街为市依然是市场主流经营方式，川南五金机电城远远未能承载以市场带动产业发展的重任。

XX是西部重要的老工业城市，拥有盐化、机械、新材料等诸多优势产业，川南地区机械机电生产企业对五金机电产品需求年平均达550亿元以上。

仅XX市对五金机电产品需求年平均达到120～140亿元，其中XX市的东锅股份公司、长征机床公司、华西能源公司、川润集团股份公司、XXXX运输机械集团公司、大西洋焊接材料股份公司、XX市大业高容公司、XX工业泵有限责任公司、XX机一装备公司、高压阀门公司等大中型机械机电生产加工企业一年对五金机电产品需求达到90～110亿元左右，需求在川南五地市排第一位。

从供货渠道看,在XX市零星的五金机电产品市场上采购的只有9～10亿元，仅占7%左右，其余93%左右都从市外的五金机电市场或在厂家直接购买。

中国XX国际产业博览城项目机会点：

生资专业市场商业经营模式的创新

2.1.3本地市场的疲弱，削弱了专业市场的带动作用

多年来，专业市场XX对生资行业特别是五金机电行业的发展起到的推动作用十分有限。

由于XX本地商家品牌形象及所代理产品处于较为初级阶段，导致厂家采购生产资料首选地区为成渝两地，这反过来影响到本地商家投资生产的积极性，形成恶性循环，严重影响了五金机电行业的产业化发展。

至今为止，因为自流井区、贡井区、大安区等城区的较为分散，逐渐在各自的区域内形成了五金机电一条街，各自为政，缺乏整体的规划和管理，形象较差。

中国XX国际产业博览城项目机会点：

定位差异化+竞争良性化，以服务和打造“XX五金机电产业化”城市级品牌为发展目标。

2.1.4研发及设计能力薄弱，难以扩大利润空间

生产环节的弱势，导致企业在生产环节的投入兴趣不高，高层专业人员缺乏，企业自主创新能力薄弱。

随着近年来XX工业的大发展，一批有眼光的商家开始自行投资工厂生产原辅材料及五金机电产品。

但从实际情况看，由于交通不利等制约，使高端人才引不到或是引到了留不住，这就导致企业创新能力薄弱，XX产品整体仍处于档次偏低、品牌偏少，产品设计原创型的少，创新少，仿制的多的情况。

中国XX国际产业博览城项目机会点：

研发总部功能独立设立的可能，集中发展服务业，以本项目的运营拉动产业化发展

2.3小结

XX及川南地区庞大的工业规模和稳定的增长率为XX生资企业的发展带来良好的前景，日趋明显的产业集聚趋势和激烈的市场竞争也使行业出现了新的特点。

对于以中小型经销商为主的XX生资行业来说，未来最重要的就是积极培育本地市场，建立品牌导向和产业升级的新理念，而作为重要流通渠道的生资专业市场在其中则需寻找到创新的商业经营模式。

流通交易平台升级模式示意

川润项目依托当地盐化工、新材料、机械产业集群优势形成的完整的上下游产业链条，完全可以取代成渝，形成良性竞争，一方面在产业上积极向生资产业链的上下游产业（研发设计、生产及本地营销）拓展挖潜，强化创新及生产功能；另一方面在开发上从单纯的批发市场向产业总部经济和现代服务业的集聚延伸，逐步完善区域生资产业链及相关环节，最终形成XX产业博览城市级品牌。

第三章项目定位及运营管理研究

1、定位基础

行业发展转型下的机遇，目前XX生资产业正面临全方位的转型：

⏹从产链中端代理销售向发展产业链前后端的设计研发、生产制造及总代理、总经销等，建设品牌转型；

⏹从代理为主向生产销售结合转型；

⏹从各自为政向抱团良性竞争转型；

⏹……

生资行业的发展转型对生资商业经营模式发展提出了新的要求，经过比较发现，生资行业的发展转型以五金机电产业最为典型，结合本项目目前实际情况，第一期项目定位首选五金机电。

因此我们从五金机电产业研究项目定位的可能性。

在五金机电专业市场的开发模式中，万贯五金机电城的“商业地产开发+品牌经营管理”独立打造模式对本项目更具有参考意义，不仅仅因为这个项目具有了商业房地产开发的属性，同时这种模式也兼顾了项目的运营管理功能，并且在行业内已取得了成功。

案例启发：

万贯模式，首先是通过实实在在的运营管理手段，将市场经营起来，在行业流通领域建立了深厚的基础并树立了品牌，汇集了大量的商家跟随其开拓新商业模式。

这种模式对开发商要求极高，需要前期不断地投入，对人才结构、资金实力都有很高的要求。

相对而言，商业经营管理商与专业地产开发商进行合作开发难度不大。

对于中国XX国际产业博览城项目，开发商普润公司（川润股份为开发该项目而成立之主体），是从传统制造产业切入房地产开发领域并一步跨入更深生资行业主题园区、生资行业流通领域，这种“跨界”必须要有专业的经营管理经验和能力。

而川润股份自身并不具备。

另外，目前XX没有真正意义上的商业经营管理商。

因此对本项目来说，项目要实现正常运营，并在生资流通领域取得突破和创新，必须寻求商业经营合作伙伴或者打造独立的生资流通领域品牌运营商，从无大有的打造，有相当的难度。

2、定位原则

中国XX国际产业博览城项目在定位过程中，必须把握XX生资行业发展机遇，在功能上、商业经营模式上、园区品质及形象等方面与其他市场（如天津亿联投资的西南五金城）形成差异化定位，成为促进XX生资产业整体发展和XX生资大品牌建设的新阵地。

项目定位始终遵循以下原则：

⏹品牌导向原则：

XX生资企业以中小企业为主，企业自身缺乏建设和打造品牌的能力，因此吸引中型及以上规模生资企业，吸引建立品牌导向的竞争新次序

⏹资源整合原则：

借助行业协会、政府等多方资源

⏹生资专业市场商业经营模式的创新原则（案例借鉴：

万贯模式、委托经营管理模式）

3、SWOT分析

3．1、优势

█开发商背景——川润股份在XX本地的潜在影响力和美誉度；

█项目的起点是集合成都金府、北新及青白江乃至江浙沪等地在软硬件优劣势对比的基础上，设计吻合商家的经营需求，营商环境优越；

█从启动开始，即将运营管理放在首位，有利于市场永续发展，树立商家信心；

█板仓片区未来作为XX物流规划核心地段，具备不可替代的物流优势；

█项目是川南地区最大的生资专业市场集群，将拥有最完善的配套和先进的运营管理思路；

█元和工房为促成项目进一步完善，目前已和部分龙头企业联络并达成战略合作协议，该部分商家明确表态，在条件合适的情况下，愿意跟随元和工房进驻项目，为项目的“以商引商”及“全面招商”奠定基础，亦有利于日后项目龙头地位的打造工作；

█土地干净，无拆迁问题；

█交通便利，通过未来乐自高速、京昆高速等辐射川南，影响西部。

3.2、劣势

█现时项目位处板仓物流商圈，属于城市外围位置，远离城区，未有完善的公共交通系统直达项目，属于待成熟地区；

█开发商无房地产开发经验，更无市场运营管理经验；

█立项比较空泛，对于具体落地项目定位有争议；

█土地挂牌时间落后于对手；

█周边缺乏其他专业市场形成共同商气，无法形成商圈，需要自身打造。

3.3、机会

█基于恒之已久的“三现”交易模式，中游商家以增设经营点来保障及增加市场占有率为必要手段；

█传统五金机电及生资经营商圈已经无法满足商家需要，项目提供行业市场“洗牌”效应机会；

█现有市场经营模式落後，管理水平低，五金机电商家能接受“升级换代”的思想，引导空间大；

█业内对“现代市场”、“经营环境提升”、“物联港”及“自主品牌”意识强烈，但未有合适平台能全面满足发展需求；

█西南五金城虽然有贡井区政府的强力支持，但由于土地拆迁等问题，进展十分缓慢；

█西南五金城由于其投资商组成背景及北方五金城等项目的失败运营，注定其在运营上需要下功夫；

█西南五金城由不同企业共同投资，决策速度及思维模式很难统一；

█项目将提出完善的运营管理模式。

3.4、威胁

█本项目与西南五金城项目的定位，存在雷同的模糊界限，而XX及川南地区未有足够容量容纳两个同样定位的五金机电城；

█本项目在五金机电产业的知名度及操作成熟程度，远不如直接竞争对手西南五金城；

█来自竞争对手的其他应变措施的威胁；

█运营管理未能得到足够重视的问题…

由以上