资产评估成本法案例Word文件下载.docx
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#61671;
#61672;
#61670;
#61483;
#61485;
35%101%211%2%1020232.21（万元）（4）假设该地产可以无期限永久使用，评估该地产价值。
P=）（250%2%1020万元&
（5）假设预计该地产各年纯收益金按1．5％的比率递减，其他条件不变，评估该地产价值。
35%101%5.111%5.1%1020170.27〔万元〕［案例］某企业对其拥有的一台车床进行评估。
该车床是1991年5月购进，评估基准日为2001年5月。
该车床在正常使用情况下每天使用8小时，但过去10年中，实际平均每天工作7小时。
经测定，该设备尚可使用5年。
经调查，在市场重新购置车床价格为8万元，年产量为10000件。
被评估车床年产量为8000件。
〔1〕什么是重置成本法？
有哪些前提条件？
〔2〕复原重置成本与更新重置成本有何区别？
〔3〕运用功能价值法计算该企业车床的重置成本。
〔4〕计算该车床的成新率。
〔提示：
先计算该车床资产利用率，求出已使用年限〕〔5〕用重置成本法计算该车床的评估价值。
（1）什么是重置成本法?
使用重置成本法有哪些基本前提?
重置成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估算业已存在的各种贬损因素，并将其从现时重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。
在具体运用重置成本法时，还要求具有以下前提条件：
①被评估资产的实体特征、内部结构及功能必须与假设的重置全新资产具有可比性。
②被评估资产必须是可以再生的或可以复制的，不能再生或复制的被评估资产〔如土地、矿藏〕不适用重置成本法。
③被评估资产必须是随着时间的推移，具有贬值特性的资产，否则不能运用重置成本法。
④被评估资产具备可利用的历史资料。
（2）复原重置成本与更新重置成本有何区别?
更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格，不同点在于在技术、设计、标准方面存在差异。
选择重置成本时，在可同时获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本，在无更新重置成本时可采用复原重置成本。
一般来说，复原重置成本大于更新重置成本，但由此导致的功能性损耗也大。
（3）运用功能价值法计算该企业车床的重置成本。
被评估资产重置成本=（8000÷
10000）×
80000=64000（元）（4）成新率与会计上计提的固定资产折旧有何不同?
新率法，它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术>
鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。
由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限,可以通过会计记录、资产登记簿、资产登记卡片查询确定。
实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。
实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。
（5）计算该车床的成新率。
车床的利用率=〔10×
360×
7〕÷
（10×
8）×
100％=87．5％车床的实际使用年限=8.75年车床的成新率=5/13.75=36.36%（6）用重置成本法计算该车床的评估价值。
该车床的评估价值=64000×
36.36%=23270.40（元）案例4〔1〕调整差额1、年生产能力的差额A.被评估设备与参照物Ⅰ的生产能力相比生产能力差额=〔7万-6万〕*30=30〔万元〕假设考虑成新率因素，实际差额=30万*80%=24万元B.被评估设备与参照物Ⅱ的生产能力相比生产能力差额=〔7万-8万〕*30=-30〔万元〕假设考虑成新率因素，实际差额=-30万*80%=-24万元2、自动化程度差额A.劳动生产率计算.参照物Ⅰ劳动生产率定额为60000/125=480（台/人年）.参照物Ⅱ劳动生产率定额为80000/160=500（台/人年）.被评估设备劳动生产率定额为70000/140=500（台/人年）B.自动化程度差额被评估设备与参照物Ⅰ的差额现值，由于70000/480-140=5.8人，即被评估设备比参照物节约6人，故差额为6*8000*〔1-33%〕*〔P/A，10%,9〕=32160*5.759=185209.44〔元〕〔节约〕被评估设备与参照物Ⅱ的差额现值，由于被评估设备与参照物Ⅱ劳动生产率相同，所需人数相同，故不存在差额。
3、价格变动因素调整被评估设备与参照物Ⅰ相比，相差4个月，价格指数上升2%〔0.5%*4〕，其差额为100万*2%=2〔万元〕被评估设备与参照物Ⅱ相比，相差10个月，价格指数上升5%〔0.5%*10〕，其差额为250万*5%=12.5〔万元〕
（2）评估价值的计算a）与参照物Ⅰ相比,分析调整差额的初步评估结果为由评估值=1000000+240000+185209.44+20000=1445209.44〔元〕b）与参照物Ⅱ相比,分析调整差额的初步评估结果为评估值=2500000-240000+125000=2385000〔元〕c）加权平均评估价值=1445209.44*60%+2385000*40%=1821125.66〔元〕〔3〕对外投资企业会计分录借：
长期股权投资10000000累计折旧8000000贷：
固定资产18000000接受投资企业会计分录借：
固定资产1821125.66贷：
实收资本1821125.66例4：
某房地产公司于1994年11月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经耐用年限为55年，残值率为2％。
1998年该类建筑重置价格为每平方米2500元。
该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米。
在出租期间，每月平均实收租金为3万元，另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米60元。
空置率为止10％，每年需支付管理费、维护费、土地使用税及房产税、保险费等出租费用为93260元，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％，试根据以上资料评估该宗土地1998年11月的土价格。
1、确定评估方法：
该宗房地有经济收益，适宜采用收益法。
2、计算总收益：
总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益＝60×
12×
900×
〔1－10％〕＝583200〔元〕3、计算总费用.年总费用已知为93260元年房地产纯收益＝年总收益－年总费用＝583200－93260＝489940〔元〕4计算房屋纯收益：
〔1〕年折旧费本应该根据房屋的耐用年限确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，这样，永恒的重置价必须在可使用期限内全部收回。
本举例中，房地使用可使用的年期为50－2＝48〔年〕，假定不计残值，视为土地使用权年限届满，由政府元偿收回。
年折旧费＝〔2500×
900〕／48＝46875〔元〕〔2〕房屋现值＝房屋重置价－年折旧费×
已使用年限＝2500×
900－46875×
2＝2156250〔元〕〔3〕计算房屋纯收益＝房屋现值×
房屋资本化率＝2156250×
8％＝172500〔元〕5、计算土地年纯收益＝年房地产纯收益－房屋资本年纯收益＝489940－172500＝317440〔元〕6、计算土地使用权价格：
土地使用权在1998年11月的剩余使用年期为50－4＝46〔年〕v=317440*1\7%*[1-1\（1+7%）46]=4333062.4（元）6、评估结果.本宗土地在1998年11月的使用权价格为32792.80元，单价为每平方米6558.56元某市经济技术开发区内有一块土地面积为45000平方米，该地块的土地征地费用〔含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税〕为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为2年，第一年投入资金占总开发费用的30%，第二年投入资金占总开发费用的70%.开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为20%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。
1.土地取得费为10万元/亩，即150元/平方米。
2.土地开发费为2亿元/平方公里，即200元/平方米。
3.投资利息第一年投入的年限为1.5年，第二年投入的年限为0.5年。
土地取得费利息=150*〔1+6%〕^2-150=18.54（元/m^2）土地开发费利息=200*30%*[（1+6%）^1.5-1]+200*70%*[（1+6%）^0.5-1]=9.62（元/m^2）4.投资利润为〔150+200〕×
10%=35元/平方米。
5计算土地使用价格=〔150+200+18.54+9.62+35〕*〔1+20%〕=495.79元/平米。
该宗地单价为495.79，总价为22310550元。
会计处理：
借：
长期股权投资1000万贷：
无形资产1000万
篇二：
资产评估案例分析>
〔3276字〕
资产评估案例分析；
问闻金融七班js0947731；
一．方法介绍；
〔1〕成本法；
1〕适用范围；
①可复制、可再生、可重新建造和购买的，具有有形损；
②可重建、可购置的整体资产；
2〕适用前提；
①购买者对拟行交易的评估对象，不改变原来用途；
②评估对象的实体特征、内部结构及其功能效用必须与；
③评估对象必须是可以再生的，可以复制的，不能再生；
④评估对象必须是随着时间的推移
资产评估案例分析
问闻金融七班js0947731
一．方法介绍
〔1〕成本法
1〕适用范围
①可复制、可再生、可重新建造和购买的，具有有形损耗和无形损耗特性的单项资产。
例如：
房屋建筑物、各种机器设备，以及具有陈旧贬值性的技术专利、版权等无形资产。
②可重建、可购置的整体资产。
宾馆、剧院、企业、车间等。
但是，与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估。
2〕适用前提
①购买者对拟行交易的评估对象，不改变原来用途。
②评估对象的实体特征、内部结构及其功能效用必须与假设重置的全新资产具有可比性。
③评估对象必须是可以再生的，可以复制的，不能再生、复制的评估对象不能采用重置成本法。
④评估对象必须是随着时间的推移，具有陈旧贬值性的资产，否则就不能运用重置成本法进行评估。
3〕评估公式
被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
〔2〕收益法
①一般适用于企业整体价值的评估，或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重置的特殊资产的评估活动，如企业整体参与的股份经营、中外合作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均可以采用收益法。
②单独计算收益的房地产、无形资产。
①被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。
要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。
②资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。
③被评估资产预期获利年限可以预测。
①资产未来收益有限情况下
A、每期收益不等额P?
?
i?
1nRii（1?
r）
nnA1A?
B、每期收益等额P?
=?
iii?
1（1?
r）i?
②资产未来收益无限期的情况
1?
1
（1?
r）n
r稳定化收益法P?
A?
〔3〕市场比较法
①主要适用于单项资产交易价格的评估。
②不宜采用市场法的如下：
A、因资产具有特定用途或性质特殊，很少在公开市场出售，以致没有公开
市场价格的资产，如专用机器设备，或无法重置的特殊设备；
B、对于大多数无形资产而言，因其具有保密性、不确定性及不可重复性等
特点，所以其交易价格资料往往不对外公开，评估人员无法收集其价格资料。
①需要有一个充分发育活跃的资产市场。
②公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交
易活动〔参照物〕，且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。
参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。
③参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交
价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代。
被评估资产评估值=[?
]/n〔参照物成交价X各项调整系数〕
1n
①直接比较法
A、功能价值法
资产评估价值=参照物成交价格×
〔评估对象生产能力/参照物生产能力〕
B、价格指数法
〔1+物价变动指数〕
C、成新率价格法
〔评估对象成新率/参照物成新率〕
D、市价折扣法
〔1-价格折扣率〕
E、成本市价法
资产评估价值=评估对象现行合理成本×
〔参照物成交价格/参照物现行合理
成本〕
F、市盈率乘数法
参照物市盈率
②类比调整法
交易案例A的调整值=参照物A的成交价×
时间因素调整系数×
区域因素调
整系数×
功能因素调整系数×
情况补正系数
〔一〕介绍案例
估价对象是一块空地，总面积为300平方米。
评估该宗土地于2009年10月1日的买卖价格。
1、评估对象概况
此次委托评估的是位于xx市xx开发区内的工业用途房地产。
〔1）估价对象的登记和权属状况
根据委托方提供的房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：
权利人：
xx
坐落：
xx路xx号
土地权属性质：
国有出让
土地用途：
工业
地号：
〔略〕
土地使用期限：
1996-01-01起至2045-12-31止
土地总面积：
300平方米
房屋类型：
工厂
未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。
本次估价，选择了与估价对象条件类似的A、B、C、D、E五宗土地买卖实例，均可作为可比实例。
实例A的面积为266平方米，成交单价1200元/平方米，交易日期为2009年4月1日。
实例B的面积为354平方米，成交单价1020元/平方米，交易日期为2009年3月1日。
实例C的面积为300平方米，成交单价910元/平方米，交易日期为2009年6月1日。
实例D的面积为257平方米，成交单价950元/平方米，交易日期为2009年7月1日。
实例E的面积为276平方米，成交单价1250元/平方米，交易日期为2009年3月1日。
（二）选择方法
在估价对象所在地区和近郊地区，该类型土地存在较多的交易实例，所以采用市场比较法和成本法进行估价。
〔一〕市场比较法具体参数分析
1、确定交易情况修正系数
实例A、E为正常买卖，无需进行交易情况修正；
实例B、C、D均较正常买卖价格偏低，其中：
实例B估价偏低3%，实例C估价偏低4%，实例D估价偏低5%。
各宗可比实例的交易情况修正系数如表1所示：
2、确定交易时间修正系数
据调查，2008年4月1日至2009年10月1日之间，该类型土地的价格平
均每月上涨1%。
各宗可比实例的交易时间修正系数如表2所示：
3、确定区域因素修正系数
实例A、C、D与估价对象土地处于同一地区，无需作区域因素修正；
实例B、E与估价对象土地所在地区的区域因素进行比较的结果，如表3所示：
4、确定个别因素修正系数
估价对象土地的面积较大，有利于利用，另外其环境条件较好，其它方面
没有差异。
经分析确定个别因素使得可比实例土地的价格均比估价对象土地的价格低2%。
所以各宗可比实例的个别因素修正系数如表5所示：
评估过程
1.计算公式如下：
估价对象比准价格=比较案例价格×
交易日期调整指数×
交易情况修正指数×
区域因素修正指数×
个别因素修正指数
2.比较实例选择。
选择比较案例时，根据估价对象情况，应符合以下要求：
用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。
3.估价对象土地价格测算。
本次估价，选择了与估价对象条件类似的五个交易案例作为比较实例。
〔1〕因素综合修正。
对上述因素综合修正后结果如表6所示：
素条件修正后的比准价格，采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价，即：
估价对象土地评估单价=〔1298+1320+1132+1184+1264〕/5=1240元/平方米
〔3〕估算估价对象土地现状的市场单价和总价。
估价对象土地为1996年1月1日出让取得，使用年限为50年，工业用途，使用期限自1996年1月1日起至2045年12月31日止，尚可使用年限为36.86年。
通过以下公式对估价对象土地
1-1/（1?
进行年期修正，计算年期修正系数为：
y=m1?
1/（1?
式中：
y为宗地使用年期修正系数；
r为土地折现率，取r=6%；
m为土地剩余有效使用年限〔36.86年〕；
n为土地法定最高使用年限〔工业用地50年〕。
经计算，y=0.93，则估价对西安土地评估单价=1240×
0.93=1153.2元/平方米估价对象土地总价=1153.2×
300=345960元。
本次估价根据估价目的，遵循估价原则和程序，以掌握的有关标的物的信息资料为依据，经估价，xx位于xx市xx开发区xx路xx号的房地产〔土地面积300平方米，转让方式获得土地，工业用途，开发程度为红线外“六通一平”〕。
在估价时点2009年10月1日的评估价格为人民币345960元，大写人民币叁拾肆万伍仟玖佰陆拾元整。
篇三：
〔4057字〕
一、资产评估的理论框架
〔一〕资产评估的概念资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产在某一时点的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
〔二〕资产评估的基本理念1.资产评估对额定产权的评估资产评估需要按公认的产权界定原则对资产占有单位提交的资产清单进行了必要的产权验证及对资产的实地观察与核对，并取得了相关的产权>
证明文件如房产证、车辆行驶证；
重大设备购买发票及验收入库单等。
〔1〕产权界定决定资产评估的范围有些流动资产虽然在评估时为企业占有，甚至已列入企业报表的资产项目，但假设其所有权并不属于企业，便不应予以评估。
如：
承接代客加工业务时，客方交来的材料；
外单位委托本企业代销、寄销、代管或寄存本企业的材料、商品等；
借入材料、包装物、商品等。
〔2〕产权交易类型决定资产评估方法例如资产的所有权或者使用权转让适用的价格标推是收益现值，评估的基本方法是收益现值法；
资产抵押业务适用的价格标准是清算价格，评估的基本方法是清算价格法。
〔3〕产权界定说明提示了评估结论的风险使用证尚在办理之中，根据委托双方达成的意向，北方航空将承担办理取得土地使用权证的工作，根据委托方的要求，评估人员按照完整产权进行评估2.不同的评估目的决定资产评估的价值类型和不同的评估方法资产评估的目的即是说明为什么要进行资产评估、评估结果是为何种资产业务服务。
它是资产评估业务的基础，在较大程度上决定了资产价值类型的采用，并在一定程度上制约着评估途径和方法的选择。
A、资产保全——重置成本——重置成本法，B、资产纳税——市场价值——市场法C、产权交易——市场价值——市场法D、投资评价——收益现值——收益现值法E、资产抵押——清算价值——清算价格法F、破产清算——清算价值——清算价格法〔三〕资产评估的三个主要方法及适用前提与适用范围1.成本法〔1〕含义和计算公式成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
基本公式可表述为：
被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
（2）运用成本法评估资产的步骤：
A确定被评估资产，并估算重置成本；
重置核算法重置核算法是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。
重置成本=直接成本+间接成本b物价指数法物价指数法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。
资产重置成本=资产历史成本×
资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或者为：
〔1±
物价变动指数〕c功能价值法功能价值法也称生产能力比例法。
这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。
计算公式为：
被评估资产重置成本=参照物重置成本×
被评估资产年产量/参照物年产量B确定被评估资产的使用年限；
C估算被评估资产的损耗或贬值；
C计算确定被评估资产的价值。
〔3〕适用前提
A应当具备可利用的历史资料，现时资产与历史资产具有相同性和可比性；
B形成资产价值的消耗是必须的，而且消耗应表达社会或行业平均水平；
C被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；
D被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。
被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。
〔4〕适用范围成本法，适用范围最为广泛，原则上说，对于一切以
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