内蒙古房地产估价师考试真题卷6Word文档下载推荐.docx
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4.某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1．5年，一直报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为．
4023．04万元
4074．10万元
4768．50万元
5652．09万元
5.实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是．
过去数据简单算术平均法
过去数据加权算术平均法
未来数据简单算术平均法
未来数据加权算术平均法
6.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工．预计该项目建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元．目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2．5年．已知市场同类房地产报酬率为7％，则评估该项目续建完成时的总价值为．
3758．57万元
3942．03万元
3966．10万元
4769．85万元
7.已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元／㎡．若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于．
3816元／㎡
3899元／㎡
4087元／㎡
4920元／㎡
8.某商铺建筑面积为500㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年．市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡，运营费用率为租金收入的25％．该类房地产的报酬率为10％，则该商铺的价值为．
521万元
533万元
695万元
711万元
9.已知一年期国债利率为3．31％，贷款利率为5．43％，投资风险补偿率为2．23％，管理负担补偿率为1．32％，缺乏流动性补偿率为1．42％，所得税抵扣的好处为0．5％，则报酬率为．
7．78％
8．28％
13．21％
14．21％
10.根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是．
有租约限制下的价值
共有房地产的价值
无租约限制下的价值
承租人权益的价值
11.某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定．预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元、29万元、30．5万元、29．5万元，报酬率为8％．用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为．
358．85万元
360．49万元
362．93万元
365．29万元
12.某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本付息，贷款年利率为7．5％，自有资金资本化率为8％．则其综合资本化率为．
7．65％
8．75％
9．42％
10．19％
13.某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年．该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％，则该宗房地产的现时收益价格为．
85．45万元
87．16万元
88．50万元
88．90万元
14.某在建工程规划建筑面积为12400㎡，土地使用期限为40年，从开工之日起计算．项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元／㎡，可出租面积为建筑面积的65％，正常出租率为90％，运营费用为有效毛收入的25％．目前项目已建设1年，约完成了总投资的60％．假设报酬率为8％．折现率为14％，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为．[2007年号题]
2281．83万元
2474．60万元
3798．30万元
4119．18万元
15.收益法也可称为。
收益资本化法
直接资本化法
报酬资本化法
现金流量折现法
16.收益法是以为基础的。
替代原理
预期原理
收益递增递减原理
均衡原理
17.以下房地产的估价，一般不适用收益法的是。
游乐场
影剧院
公园
写字楼
18.以下公式为报酬资本化最一般的公式的是。
19.净运营收益是由扣除运营费用后的余额。
有效毛收入
运营费用
潜在毛收入
税前净现金流量
20.以下求取报酬率的方法中，使用试错法和线性插入法的是。
累加法
市场提取法
风险报酬法
投资报酬率排序插入法
21.估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了之外，一般都采用正常客观的数据。
尚未使用的
有租约限制的
无租约限制的
承租人权益的
22.以下四种方法中，相对而言求取净收益A最合理的方法是。
未来数据资本化公式法
23.采用收益法测算房地产价格时，公式表示。
房地产净收益按一固定数额逐年递增
房地产净收益按一固定数额逐年递减
房地产净收益按一固定比率逐年递增
房地产净收益按一固定比率逐年递减
24.两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的。
资本化率应较高，价值较低
资本化率应较低，价值较高
资本化率应较高，价值较高
资本化率应较低，价值较低
25.评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会。
越高
越低
不变
符合客观实际
二、多项选择题（共25题，每题2分。
每题的备选项中，有多个符合题意）
1.房地产价格与一般物品价格的共同之处是。
供求变化
生产成本
价格差异
按质论价
都用货币表示
2.房地产价格的形成条件有。
房地户的需要
房地产的有用性
房地产的有效需求
房地产的相对稀缺性
房地产的有效供给
3.如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为。
0．5
1．0
1．5
2．0
3．0
4.在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。
高于
等于
低于
不高于
不等于
5.不属于影响房地产价格的自身因素是。
社会因素
区位因素
经济因素
权益因素
实物因素
6.收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于。
未来净收益的大小
获得净收益的可靠性
获得净收益期限的长短
获得净收益预期
估价对象的现值
7.影响房地产价格的区位因素有等。
建筑规模
临路状况
楼层
建筑容积率
繁华程度
8.成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括
图书馆
钢铁厂
空置的写字楼
单纯的建筑物
加油站
9.关于长期趋势法的作用，下列说法正确的有。
长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测
长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算
长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整
长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏
长期趋势法用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势
10.在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有。
数学曲线拟合法
平均增减量法
移动平均法
路线价法
指数修匀法
11.不属于土地取得成本构成的项目有。
可行性研究费用
拆迁安置补偿费用
土地使用权出让金
基础设施配套费用
勘察设计工程费
12.不属于房地产估价程序作用的是。
提高估价利润
保证估价权益
保障估价质量
提高估价效率
规范估价行为
13.不属于房地产估价资料的是。
反映估价对象状况的资料
反映当地经济状况的资料
相关实例资料
对房地产价格有普遍影响的资料
可长期发展项目的资料
14.估价作业方案编制的思路包括。
拟采用的估价技术路线和估价方法
拟调查搜集的资料及其来源渠道
预计需要的时间、人力和经费
估价作业步骤和时间进度安排
估价报告的编写
15.甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。
甲地块土地单价为506元／㎡，容积率为1.5，土地使用年限为50年。
乙地块土地单价为820元／㎡，容积率为2.4，土地使用年限为70年。
在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有。
乙地块比甲地块贵
甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元／㎡
甲地块与乙地块的楼面地价相等
甲地块比乙地块贵
乙地块的70年使用权楼面价高于340元／㎡
16.下列表述中，正确的有。
开发经营期可分为开发期和经营期
开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期
开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同
经营期可具体化为销售期和出租期
在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期
17.长期趋势法包括等方法。
平均发展速度法
年限法
18.下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有。
法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值
再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额
房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值
不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值
在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金
19.确定路线价时，选取标准宗地应符合等要求。
一面临街
两面临街
土地形状为矩形
土地形状为正方形
容积率为所在区段具有代表性的容积率
20.从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括等。
有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
有租约限制的房地产
未来状况下的房地产
共有的房地产
21.如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为。
（过时）
0.5
1.0
1.5
2.0
3.0
22.成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括等。
23.功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。
造成建筑物功能折旧的主要原因有等。
意外破坏的损毁
市场供给的过量
建筑设计的缺陷
人们消费观念的改变
周围环境条件恶化
24.长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于等。
收益法中预测未来的租金
市场法中对可比实例成交价格进行交易情况调整
填补某些房地产历史价格资料的缺乏
比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力
成本法中确定房地产的重新购建价格
25.某建筑物共3层．总建筑面积为600㎡，每层建筑面积相等，房地总价值为600万元，土地价值480万元。
其中一层价值是二层的1.5倍，二层价值是三层的1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确的有。
按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为33.3％
按房地价值分摊，二层占有的土地份额为30.0％
按土地价值分摊，二层占有的土地份额为35.0％
按房地价值分摊，一层占有的土地份额为45.0％
按土地价值分摊，一层占有的土地份额为47.9％
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