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房地产业作为第三产业的重要组成部分，是集房地产开发、经营、管理和服务为一体的综合性产业,其对相关产业乃至整个国民经济的发展都具有极大的促进作用。

房地产业的发展对城市建设，对生产、生活条件的改善以及人民生活水平的提高都有着重要的影响。

所谓房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务。

居间，通俗地说就是作中间人。

居间是一手牵两家：

上家和下家，并在两者之间起一种沟通、促进和平稳的作用。

对一个房地产经纪人来说，掌握大量的市场信息是他从事好这项业务的先决条件.这些住处应该包括：

房地产有关的法律、法规及相关的政策信息、购买对象变化信息等。

在很大大程度上来说，经纪人就是利用信息制造利润,信息就是他们最主要的资本.如果说居间侧重的是信息的话，那么代理就非得要具备专业知识才行.代理是代表某一方去寻找另一方，是买卖和租赁的全过程代理，贯穿于房地产生产各个环节，因此要求经纪人在熟悉有关房地产法律、法规、条例的基础上通晓房地产开发与经营、建筑学、房地产交易、房地产价格评估等专业知识。

具体地说，一要掌握房地产开发投资，以及与之相关的市场研究、开发程序、项目可行性研究、工程建设与竣工验收、资金融通、市场推广。

二要熟悉建筑基础知识，了解建设工程全过程。

三要熟悉转让、抵押和租赁的条件、程序及具体规定,以及产权产籍的一些基本知识。

四要掌握房地产价格评估的理论和实务.

（二）房地产经纪特点

20世纪90年代以来，尤其是党的十四大提出要发展房地产市场之后,房地产业的发展及专业化分工逐渐明晰,房地产经纪活动也逐步发展起来。

随着《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布和实施，房地产经纪制度开始确立，房地产经纪市场不断扩大，经纪队伍和经纪机构得到较快的发展。

房地产经纪行为从房地产领域中剥离出来独立形成市场行为，既是市场发展的需要，也是市场分工的强烈要求。

房地产经纪主要有如下几个特点:

1．房地产经纪活动的内容、形式多样化.从最初的房地产代租、代售到目前房屋置换、房地产项目策划、楼盘代理、居间代理、代办交易手续、房地产信息、咨询等服务。

由于房地产业的业务具有内容丰富、手续繁杂、涉及面广等特点，决定了房地产居间活动对房地产业发展起着重要的作用,成为房地产市场中不可缺少的经营活动。

随着房地产业的发展，房地产居间业务量不断提高。

为了适应这种市场的需求，不同内容的房地产居间活动也逐步发展成业专业化操作的相对独立的工作领域，如房地产买卖居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间、房地产投资居间等。

2。

房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事的居间、代理等活动的经营行为。

经纪活动中经纪主体只提供服务，不从事直接经营，不占有商品，经纪活动具有报酬性。

在此必须把握三个概念:

即佣金、居间、代理。

居间是指委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并收取委托人佣金的行为；

代理是指以委托人的名义，在授权范围内,为促使委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取佣金的行为。

佣金是指房地产经纪机构完成委托事项后，由委托人向其支付的报酬。

3房地产经纪属于服务性质，没有具体产品，透明度差。

其活动具有隐蔽性和非连续性，随着财产转移过程的终止而终止，但是市场监督可以将之有形化,其途径是行使合法权利，向有关部门投诉，向媒体反应，向法院起诉，维护自由的合法权益.这里需要培育消费者自我保护意识,普及房地产经纪中介等法律知识，建立有效的投诉和消费者保护机制。

　　二、房地产经济行业我国房地产经济行业在管理层面上的现状

1。

房地产经济行业管理法律、法规不健全。

目前，房地产经纪行业缺乏相应的比较完整的上位法规和行政法规.只有在城市房地产管理法、合同法中对房地产经纪的法律地位、收取报酬的条件、经纪人的法定权利和义务做了原则性的规定,但对于如何规范其经纪活动等内容几乎没有涉及。

虽然有的城市制定了一些地方规章，但总的来说中央与地方的规章还显得不成体系，规定过于原则，针对性不强，缺乏可操作性,面对具体的事务难以操作，许多有关方面的问题难以涵盖。

2、政府管理部门对房地产经济行业的市场监管不力。

在对行业实施管理中，政府管理部门多，而且管理部门职能不清，各相关主管部门之间协调不畅,不同部门各自为政，职能和规定缺乏统一性，存在多头管理的问题.由于法律、法规的滞后和部分监管职能的重叠和空白，使得房地产经纪监督管理部门不能很好地依法监管和及时有力地惩处违法、违规行为，从而助长了行业的不正之风

3、房地产经纪机构市场准入机制不健全。

按照有关法律规定，设立房地产经纪服务机构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。

这种不需要前置专业行政许可的市场准入制度,对于加速发展房地产经纪行业有一定的推动作用，但由于专业化管理环节的缺失，也在一定程度上导致了上述问题.

4。

房地产经纪机构从业人员的职业资格管理制度执行不力。

目前我国已基本建立起房地产经纪人职业资格制度.但是由于缺乏对房地产经纪人的惩治机制，对房地产经纪从业人员资格管理制度执行不力，导致有关规定在现实工作中没有很好地贯彻执行.另外，执业资格注册制度只是执业资格管理的开始，目前还缺乏切实可行的房地产经纪从业人员经营过程管理制度和退出机制.

（二）我国房地产经济行业其自身行业发展层面上的现状

1.经纪机构的无资质、无证书、无执照经营。

非法异地经营根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》,房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。

而未取得《房地产经纪人资格证》的人员,不得从事房地产经纪业务.由于房地产经纪行服务业在我国是新兴的一个行业，尽管这些条件比较低，但是，有的经纪机构也无法

从业人员整体素质参差不齐，专业人员匮乏。

近年来，我国房地产经纪公司大量成立，从社会各类人员中吸引了大量的从业人员，其从业人员层次繁多，人员素质参差不齐，专业人才匮乏，从业人员缺乏必要的理论知识和实践经验，而又没有经过专门的职业道德教育和专业技能的培训。

其次从业人员的流动性也较大。

这些都使得从业人员之间无论是在专业素质还是道德素质乃至服务意识等方面都有着较大的差距。

3.经纪机构在经营中存在诚信缺失现象。

房地产经纪机构在服务中存在诚信缺失，信誉不能令人满意，过分强调经济利益，而忽视操守行为的培养,“利益挂帅，操守为轻”的现象在行业中普遍存在。

很多经纪机构利用信息和自己的优势地位，或钻相关政策空子，损害交易双方的利益，获取不当利益。

诸如制造虚假或不实广告信息，引诱或欺骗消费者；

不兑现承诺;

赚取不正当差价;

乱收费；

合同不规范等违规操作.由于轻视操守行为的建设，使企业的生存与发展就将成为一句空话。

部分经纪机构的规模小经营能力较低。

由于房地产经纪行业的准入门槛较低要求相对较低，认为房地产经纪行业风险小、投资少、起步快,因此房地产经纪行市场上面出现了一批小而散、竞争力弱的房产经纪机构。

也由于经纪机构规模小、资金力弱、从事的业务业务内容过于单一,创新形式不多，服务水平低、信息不畅通、相互间协调配套性差，业务拓展面也较小,导致部分的机构没有足够的实力应付经营风险。

三、房地产经纪行业现存问题的解决措施

（一）逐步建立、健全房地产经纪管理制度及相关法律法规

由于我国房地产经纪人制度还不健全，难以适应房地产业发展的需要;

因而建立我国房地产经纪人员职业资格管理制度，提高我国房地产经纪人员的业务水平和职业道德修养，规范房地产经纪行为，使我国房地产经纪行业逐步走上规范有序、公开统一的健康发展的轨道，制定一个完善的房地产经纪管理办法非常必要。

具体如下:

　　1．建立全国性房地产经纪机构及从业人员的职业资格管理制度。

为加强对房地产经纪机构和从业人员的管理，及时掌握全市房地产经纪机构信息，进一步规范房地产经纪机构的行为,维护房地产市场秩序，依据《房地产经纪管理办法》等有关规定，我局决定于2012年5月22日至6月5日，在全市范围内统一开展房地产经纪机构书面材料审查（以下简称“年检"

）.对不参加年检的，在今后评先、评优等诚信评价时,一律作为失信单位对待。

对年检合格的，将向社会公布。

　　2．建立房地产保证金制度。

房地产市场管理新规：

将实行履约保证金制度.　严管临时安置费发放实行履约保证金制度。

7月8日，市城乡建设委员会召开全市房地产管理工作会议，出台《关于促进房地产市场持续健康发展的实施意见》，从14个方面进一步规范房地产市场开发经营秩序，促进我市房地产市场持续健康发展.据市城乡建设委员会相关负责人介绍，《意见》中除加强对房屋评估的监管、加强房地产开发资质的管理外，特别提出了对临时安置费（含越冬采暖补助费）的发放进行严格监管。

对超过协议约定时限未安置的，从逾期之月起，按月计发违约金.同时，对存在超期安置及欠发临时安置费（含越冬采暖补助费）问题的责任单位,由市房屋征收管理部门按违约金总额的10％从征收他项费用中扣除费用，作为征收信访维稳资金。

此外，为了有效控制和解决房地产开发建设中产生的各种问题，《意见》中还规定,开发企业在申请办理房地产开发企业资质新办、续期、晋级手续时须一次性缴纳100万元履约保证金。

对开发建设出现问题的开发企业,将扣留履约保证金用于解决出现的遗留问题.

3．经纪机构及从业人员应承担的相应法律责任和经济责任。

根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》,其中专章对房屋中介机构从业人员和机构、业务的管理予以了规定，对于其法律责任未有专门明确，只是强调了违反管理规定的一般罚则,即行政责任问题，对于刑事责任规定了”房地产管理部门工作人员在房地产中介服务管理中以权谋私、贪污受贿的，依法给予行政处分；

构成犯罪的，依法追究刑事责任"

。

广泛的法律责任还包括民事法律责任，通常，合同责任既包括合同约定的责任,同时也包括法律规定的责任.其中,合同各方对于违约责任的约定只要不违反法律规定，违约方就应当按照约定向守约方承担责任；

对于没有约定的情形,应当按照法律规定追究违约方责任。

4．对现行法律法规进行必要整合，使其更具针对性和可操作性。

只有合理地履行相应法律法规并使其更具针对性和操作性才能让房地产经纪更好的经营并发展下去.中介机构为委托人提供法律法规、政策、信息、技术以及居间代理业务等方面的服务，可以根据合同约定的违约责任和《合同法》的有关规定承担民事法律责任，承担法律责任的方式有返还财产、赔偿损失、支付违约金、赔礼道歉等，可以单独适用，也可以合并适用,对此《民法通则》第一百三十四条已有明确规定。

（二）加大规模化经营力度，在组织结构上向集团化、规模化、连锁化发展

规模是市场经济生产方式中企业的一种追求。

在经济学中有一种现象称为规模收益递增，即在许多生产过程中，当你把所有投入量加倍时，你就能够以一种不同的更有效的生产方式来经营，从而在实际上使你的产出量增加l倍以上。

只有当产品的数量多得值得设置相当大的生产组织时，这些经济效果才能完全体现。

规模化经营必然扩大公司的业务量，提高市场占有率，从而增强市场竞争力.同样，作为房地产经纪企业，只有具备了规模，才可降低生产成本,自然就具备了较强的竞争能力，企业就可以在规模的前提下进行技术提高、创新等等。

由于目前我国房地产经纪总体上还不成熟、不规范,与业已出现的买方市场很不相称，不仅管理混乱，技术落后,而且在规模上经纪企业以中、小规模为主，大规模、有实力，特别是连锁经营的大型经纪企业比例较小，中介职能表现得还不太充分。

房地产中介作为一个信息窗口应该保证有足够的信息来源,但任何一个经纪机构都不可能满足全部客户的需求，也不可能包揽千差万别的客户。

这就在客观上要求房地产经纪机构要走联合的道路，做到信息共享,优劣互补。

同时，房源信息是房地产经纪企业的命根子，所有的收益都离不开房源信息。

房源信息的利用效率应是经纪企业最为关注的要点。

企业间可通过房源信息进行联合，实行房源信息共享，提高工作效率,增强配对成功率,共同将市场做大；

也可通过连锁经营、特许经营模式将企业推向市场，创出品牌，实现规模效应。

随着房地产市场的不断完善和房地产经纪服务的不断规范,房地产经纪将依靠现代化的管理手段和高水平的管理人员而走向集团化、规模化的经营管理之路。

（三）提高自身素质，走规范化经营之路

房地产经纪属于服务性质,没有具体产品，透明度差。

加强自身行为的规范化，提高从业人员自身素质和职业道德水准，这是每一个经纪机构必须面对的迫切需要解决的问题。

房地产经纪服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。

因此,从事房地产经纪服务工作的人员不仅需要精通房地产业务，熟悉房地产法律、营销、建筑、评估等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧；

同时，还要具备公关能力和敬业精神。

所以必须加强对从事房地产经纪服务工作人员的专业知识和相关业务知识的培训,以提高其综合职业技能水平.随着房地产市场不断向纵深发展,市场需要具有综合素质的房地产中介人才，这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准。

综合素质差的人便难以对市场信息做出正确的处理和预见性的分析，这势必影响他们的业务活动,最终必将被淘汰.房地产经纪行业必须走规范化经营之路。

规范化主要体现在以下几个方面：

一是规范执业资格。

房地产经纪人员和估价人员执业资格必须经过严格培训、考核合格后取得,注册登记、上岗执业，必须有一定年限的工作经历和实际操作经验，应设置“门槛"

，禁止不合格者任意执业；

二是规范服务标准。

在规范服务方面,规模化发展便于统一领导、统一规范、统一服务标准，有利于提高服务质量，树立经纪公司品牌,形成强势品牌效应。

规定各房地产经纪机构及其下设的分支机构应在其住所明显位置悬挂《营业执照》、《房地产经纪机构资质证书》正本或《房地产经纪机构（分支机构）资质证书》原件，并张贴其执业经纪人《房地产经纪资格考试合格证》复印件。

推行房地产经纪合同制和房地产经纪人负责制。

明确规定房地产经纪机构从事房地产经纪业务，必须签订房地产经纪合同，未签订房地产经纪合同，不得收取佣金。

房地产经纪合同实行房地产经纪人负责制,每份房地产经纪合同应有《房地产经纪资格考试合格证》持证人签字并注明资格证书号码.为房地产经纪机构及从业人员从事房屋租赁、存量房（二手房）买卖、商品房代销等业务制定业务规范，明确房地产经纪机构及从业人员责任。

并建立不定期抽查制度，对达不到服务标准的限期整改，甚至撤销执业资格；

三是规范行业行为，制定并执行行业规则。

其宗旨是“坚持遵纪守法,倡导廉洁自律，规范执业行为，提高服务质量"

建立员工培训体系，将员工推向市场，实行优胜劣汰，增强竞争实力.

（四）加强市场化运作，建立信息化网络经营平台,提升专业水准

房地产经纪机构从事经营活动的基础是信息通畅，但在目前情况下，任何一家经纪机构企图独揽搜集、整理、利用大量不断产生的房地产信息的全过程都是不现实的.现代科学技术的发展,将促进房地产中介机构的技术手段得到根本改变。

网

络技术的推广,将给房地产信息的沟通、传递、展示带来全新的理念。

买方不仅可以透过网络寻找中意的楼盘，而且可以在网上看到物业实景、图片等资料，甚至还可以进行物业比较，从而使房地产交易信息的展示变得直观生动。

在网络经济时代,要加强网络技术与经纪行为的磨合,依托网络提高运作效率,用现代化的技术力量充实自己。

完善企业的信息系统，增强市场信息敏感度和解说能力，及时准确地感受市场的变动。

全面提升专业水准，建立起以信息化网络平台为依托的新型房地产经纪机构。

这一方面需要具备较强的房地产专业基础知识和技术优势,另～方面又需要具备较强的处理网络信息及数据库知识.由于有现实空间的传统中介业务作支撑，新型中介可以有效参与供求双方交易，因而也就能够从传统客户群和网络客户群中同时获得收益。

（五）加强对房地产经纪行为的管理以及经纪机构自身建设,强化自律机

1．加强对房地产经纪行为的管理力度和执法力度、建立房地产经纪信用档案系统、推动“诚信服务"

凤凰网房产综合据住建部网站消息，《房地产经纪管理办法》已经2010年10月27日住房和城乡建设部第65次部常务会议审议通过,并经国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部同意，现（2011年1月26日）予发布，自2011年4月1日起施行.对于《房地产经纪管理办法》的出台意义方面,张大伟表示：

首先：

这是第一部专门的经纪行业法规，经纪行业的法规建设迈出一大步。

更加有法可依。

其次：

解决目前经纪行业存在的非常多的问题,特别是对一些违规行为的处罚力度明显增强，有利市场发展。

第三：

首次将规范行业内从业人员与规范行业内机构并重，经纪人的流动性大、业务分散、办法明确要求持证上岗。

有效的约束了市场行为。

有力规范经纪行业，明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”等行为。

将使得楼市调控力度加强。

第四:

服务程序约定，第一次要求委托出售等必须持有书面委托。

约定了接受委托必须签署书面委托协议;

有利于规范中介行为.第五：

明确十不准，有效的约束了中介机构的违法违规行为。

对所有行为都有明确的罚则。

2．成立和完善房地产经纪人行业协会或自律组织。

成立和完善房地产经纪人行业协会或自律组织首先要接受社会或消费者投诉，惩罚经营活动中的不当行为，或者向政府相关职能提供违法活动的信息，由其进行处罚。

另外,经纪自律机构可以建立网站，通过公开便利的投诉方式，达到公众监督的作用。

也可以通过信用评级办法，使某些经营者的投机行为、违法行为得到惩罚。

3．行业协会或主管机构应当引导房地产经纪机构树立品牌意识。

当前,国内房地产市场竞争激烈,美国21世纪房地产公司已登陆我国并着手制定占领中国房地产市场的战略，香港新鸿基地产则早已打入内地房地产市场，显示了他们的品牌优势。

加入WTO后，会有更多的国外名牌房地产公司进入我国,品牌竞争会更加激烈，这对品牌脆弱的我国房地产企业是巨大的威胁和挑战。

因此，我国房地产业必须树立危机感、紧迫感，唤醒品牌意识，实施品牌战略，靠品牌求生存、求发展。

　　4．房地产经纪机构应当加强自律意识，注重内部组织和制度建设.对于自律意识和内部建设房地产公司必须实行统一承揽业务，统一收费营业模式，注重经纪机构共同积累,谋求长远发展。

只有每一个房地产经纪人严守职业道德，依法经营，房地产经纪行业才能健康、快速、持久地发展。

四、结论

作为国民经济的重要组成部分的房地产业是一个关联性很强的产业，在国民经济中占有重要地位和作用。

而房地产经纪行业是房地产市场经济链中不可或缺的一环。

为了保证房地产业持续、稳定、健康的发展,政府在房地产经纪行业走向深入的同时，也应发挥其特有的职能作用,促进经纪人队伍建设，为经纪行为创造一个良好的政策环境和市场环境.如完善房地产经纪法规体系,制定相应管理办法,让经纪行为得到切实的保障.房地产经纪行业应加强自身建设，强化自律机制。

加强对经纪行为市场运作体系的研究,提高市场意识和服务意识,提高经纪人队伍素质，提升专业水准.强强联手，扩大规模,走集团化、规模化经营管理之路.促进房地产经纪业的蓬勃发展，最终促进房地产业与整个国民经济健康、协调、持续、稳定发展。

参考文献

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