杭州西湖文化园工程项目建设可行性研究报告.docx

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杭州西湖文化园工程项目建设可行性研究报告

西湖文化园项目

杭州西湖文化园工程项目建设可行性研究报告

序言………………………………………………………………………

第一章项目投资与开发实施单位简介………………………………

一、项目投资单位……………………………………………………

二、项目开发实施单位………………………………………………

第二章可行性研究报告的编制依据…………………………………

一、项目相关批准文件……………………………………………

二、可行性研究报告编制参考资料………………………………

第三章项目介绍………………………………………………………

一、总项目概况……………………………………………………

二、房地产开发项目概况…………………………………………

第四章项目建设背景与重要意义……………………………………

一、项目建设背景……………………………………………………

二、项目建设的重要意义…………………………………………

第五章项目市场调研………………………………………………

一、**地产市场分析…………………………………………

二、**房产市场分析…………………………………………

三、本项目的市场定位………………………………………………

第六章规划设计……………………………………………………

一、总项目规划设计简述…………………………………………

二、房地产开发项目规划设计………………………………………

第七章环境保护与节能………………………………………………

一、环境保护……………………………………………………

二、节约能源……………………………………………………

第八章项目投资计划与资金回收计划…………………………

一、总项目投资计划与资金的筹措………………………………

二、房地产开发项目投资计划……………………………………

三、房地产开发项目资金回收计划…………………………………

第九章项目可行性研究分析…………………………………………

一、从市场供需关系进行分析……………………………………

二、从项目投入与产出关系进行分析………………………………

三、结论………………………………………………………………

第十章项目可行性研究结论…………………………………………

序言

本项目位于**省**市区的**山北侧。

一**市

**市是**省会，长江中游地区重要的中心城市，国家历史文化名城。

市区面积556平方公里，市区人口210万。

**是一座具有3000多年历史的“楚汉名城”。

文化遗产、文物古迹众多。

**是一座具有光荣革命传统的城市，黄兴、蔡锷等民主革命家和一代伟人毛泽东、蔡和森、刘少奇等都在**度过了“风华正茂”的峥嵘岁月。

**第一师范、橘子洲、爱晚亭、船山学社旧址等革命史迹和纪念地众多。

**风景秀丽，**山巍峨西歭，古木参天。

橘子洲静卧江心，融山、水、洲、城于一体，具有自然和谐的城市生态环境。

**交通发达，黄花国际机场开通40多条国际、国内航线。

京广铁路纵贯南北，湘黔、浙赣铁路连接东西。

京珠、上瑞、长常、莲易高速公路四通八达。

内河航运可直达湘、资、沅、澧水、洞庭湖和长江沿岸各省市。

形成了航空、铁路、公路、水运等立体交通网络。

二区、**山

区是**市城区五大区之一，是**市政府所在地，位于**市湘江主航道西侧。

全区面积145平方公里，人口42万，区位优势明显。

区因境内**山而得名，历史悠久，人文荟萃，是全国著名的高校文化区，是**市“以文立市”的根基，独具高新技术与高教科研文化及自然人文景观等优势。

区自然山水资源得天独厚，境内有**山国家级风景名胜区、橘子洲、谷山森林公园、象鼻窝森林公园、王陵公园、咸嘉湖、后湖、梅西湖等自然山、水、洲景观，集**“山、水、洲、城”的城市风貌特色于一体。

**山国家级风景名胜区包括了书院、橘子洲头、爱晚亭、麓山寺、黄兴墓、云麓宫、禹王碑、新民学会旧址、蔡锷墓等特一级景观和北极峰、响鼓岭、天马山、凤凰山、桃花岭、寨子岭、飞来石、白鹤泉、桃子湖、咸嘉湖、后湖等自然景观。

三西湖文化园

本项目“西湖文化园”，位于**山三级景区咸嘉湖景区范围内。

项目由龙王港水域及生态景观防洪大堤、西湖主题公园、公园协调区、综合开发用地和滨湖路建设五个分项目组成。

项目总用地171公顷（2566亩），总建筑面积132.18万平方米，总投资61.55亿元。

主题公园性质：

观光游赏、生态湿地、运动健身、水上休闲、垂钓美食。

其他分项性质：

龙王港防洪大堤生态景观带，综合开发生态居住及综合配套，观光服务餐饮、观赏接待兼生产安置，市政道路亮化绿化。

四项目确定

本项目作为**市区重大招商项目，区委、区政府高度重视，于2005年5月24日与***房地产集团有限公司签订了《西湖文化园规划建设框架协议》，以“政府引导、市场运作”的模式确定***集团为项目战略合作伙伴。

2005年10月31日**市政府就本项目出具市长办公会议纪要，确定了本项目的运作模式。

2005年11月31日**市区政府与***集团在香港举行的**省“港洽会”上签订了《龙王港下游防洪综合整治工程（西湖文化园）合同书》确定了本项目的实施。

2007年6月9日**市区政府与***集团签订了《**市龙王港下游防洪综合整治工程（西湖文化园）筹资建设相关事宜合同书》进一步确定了本项目的具体实施，项目用地进入拆迁补偿安置阶段。

为进一步有序、有效开展工作，特编制本项目可行性研究报告。

第一章项目投资与开发实施单位简介

（本章由集团公司编写）

第二章可行性研究报告编制依据

一项目实施相关批准文件

2004年8月25日**省发改委《关于**市区龙王港中下游防洪工程可行性研究报告的批复》

2004年11月3日**市规划局《西湖文化公园概念性规划方案专家咨询会会议纪要》

2005年3月22日**市规划局《西湖文化园规划有关部门意见咨询会会议纪要》

2005年7月8日**市规划局《关于请求审批西湖文化园规划设计要点的请示及**市人民政府批复》

2005年9月28日**市规划局《西湖文化园概念性详细规划方案评审会会议纪要》

2005年10月20日**市规划局《（研究西湖文化园项目规划建设问题）局长办公会议纪要》

2005年10月26日**市政府《（研究龙王港下游防洪综合整治工程建设）市长办公会议纪要》

2005年11月2日**市规划局《关于西湖文化园有关问题的请示及市政府批复意见》

2005年12月6日**市环保局《西湖文化园建设项目环境影响初审意见》

2005年12月6日**市发改委《关于龙王港下游防洪综合整治工程立项的批复》

2005年12月25日**省建设厅《龙王港下游防洪综合整治工程（西湖文化园）建设项目选址意见书》

2006年3月24日**市规划局《龙王港下游防洪综合整治工程建设用地规划许可证》

2006年7月25日**市水利局《关于区麓山垸泵站设计有关问题的会议纪要》

2006年12月14日**省水利厅《关于报送**市区麓山垸西湖片治涝方案调整的意见函》

2007年3月9日中共**市委《常委办公会议纪要》

2007年4月10日国土资源部《关于**市城市建设农用地转用和土地征收的批复》

2007年4月27日**省政府《**市龙王港下游综合整治工程农用地转用、土地征收审批单》

2007年4月28日**市规划局《西湖文化园》修建性详细规划方案审查会会议纪要》

二可行性研究报告编制参考资料

1、《**市城市总体规划》（2003-2020）

2、《**山国家重点风景名胜区总体规划》《2003-2020》

3、《**市广场周边地段控制性详细规划》

4、《**市城市防洪总体规划》

5、《**山国家级风景名胜区咸嘉湖景区详细规划》

6、《西湖文化园概念性详细规划方案》

7、《西湖文化园修建性详细规划方案》

8、《西湖文化园规划设计要点》

9、《咸嘉湖景区详细规划设计要点》

10、《风景名胜区规划规范》

11、《城市居住区规划设计规范》

12、其它相关法律、法规及政府文件

第三章项目介绍

一总项目概况

西湖文化园是一个综合性项目，由龙王港下游防洪大堤、主题公园、综合（房地产开发）用地、生产安置用地和滨湖路建设五个分项目组成。

（一）项目地理位置

本项目地处**市区西部，区的中心地段，是**市中心“一环”繁华区范围，项目位于龙王港以东、以南，滨湖路以西，枫林路以北。

本项目用地处于**山风景名胜区三级保护区范围，本用地南向枫林路与**山相依、西面北面与龙王港风光带相连、东与湘江滨水区毗临，东北角现为西汉王陵公园。

（二）项目地块交通优势

本项目地块交通优势十分明显，南侧枫林路（三一九国道）是**市的东西向主干道，通过橘子洲大桥连接河东五一大道；西侧金星大道是区中心南北向的城市主干道；北面咸嘉湖路是城市次干道，规划中的湘江营盘路大桥将连接咸嘉湖路，进一步拉近了本地块与河东的距离；东面新建滨湖路，连通了枫林路与咸嘉湖路。

本地块东面有**的主要内河——湘江；通过枫林路、五一大道到**火车站仅10分钟车程；通过南北二环路、**大道到机场40分钟车程；汽车西站就在枫林路上。

水路、航空、铁路、公路交通都十分方便。

（三）项目所在地环境

1、自然环境：

区空气洁净、水质良好，生态环境绝佳，具有最佳人居品质的先天优势。

西湖文化园主题公园定位于“**西客厅、省会西大门”的形象要求，以湖港相融、山水相映为景观特色，具有观光游览、生态湿地、水上休闲、综合接待等功能；是展示**山山水风光、展现**旅游动力的、极具现代文化的城市开放式景区。

本所在地自然环境创立了本项目宜居、宜游、宜商、宜赏的综合性。

2、人文环境：

区是全国文化教育的密集区，**市31所高校有20多所座落于区，承转“中国四大书院”之首的“千年学府”——书院的**大学和中南大学、**师大等众多知名学府布于**山周边。

**国家高新技术开发区，**山国家大学科技园和**山大学城齐集于此。

科技、数字是区投资环境中的最独特的环境优势之一。

区又是**名人的集聚中心，古代有朱熹、张栻、陆九渊、曾国藩、左宗堂、王夫立在书院讲学、求学，现代有毛泽东、蔡和森、罗学瓒、张昆弟等革命家在**山聚会，在橘子洲流连；**山的苍松翠柏中安葬着黄兴、蔡锷、陈天华、姚宏业、焦达峰、蒋湘武、刘道一、陈作新、刘昆涛等革命家的忠骨。

现代名将肖劲光、陶峙岳生长于斯，当今20多位“两位”院士在此工作。

人文资源的高密度聚合，在全国是极其罕见的。

3、综合配套环境：

区不仅是**文化教育的中心，又是城市中心的主要部分，本项目所在地溁湾镇是河西的中央商务圈。

通程商业广场是市区最大商业广场之一。

省中医院、省肿瘤医院、市第四医院、市结核病院、省武警医院分布溁湾镇，影城、酒店、农贸市场、中小学校、幼儿园等各项生活配套十分齐全。

（四）项目建设规模

1、项目建设用地：

总项目建设用地：

171.00公顷（2566亩）；

分项目建设用地：

龙王港大堤、风光带用地：

28.77公顷（432亩），

主题公园用地：

81.12公顷（1217亩），

生产安置（公园协调区）用地：

9.33公顷（140亩），

综合（房地产开发）用地：

44.00公顷（660亩），

滨湖路用地：

7.77公顷（117亩）。

2、项目（建设内容）建筑面积

总项目建筑面积：

1321800平方米；

分项目（建设内容）建筑面积：

龙王港大堤、风光带用地：

防洪堤、防洪通道、绿化带、

麓山垸排渍泵站等，

主题公园用地：

亭、台、楼、阁、廊等3000平方米，

生产安置（公园协调区）用地：

餐饮、接