房建建筑成本文档格式.docx
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以上各项之和*10%=90~180元/平方米；
-20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%）:
33~70元/平方米，高档的可能高达100
元/平方米。
以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。
以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。
精装修造价一般为500~1500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有
3000~10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。
21、设计费（含前期设计概念期间费用）：
15~100元/平方米；
22、监理费：
3~30元/平方米；
23、广告、策划、销售代理费：
一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；
24、土地费：
一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2.0，故折算房价为：
525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/亩，折算房价为：
1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；
一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价；
三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；
25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500元/平方米，各地标准都不一样。
结论：
基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。
实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500~1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。
能让利的主要是：
小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。
另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；
民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。
不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米。
能让利的主要是：
民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面
的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是
民营企业腐败成本相对要低一些。
不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100~20C元/平方米。
4
、
项目基本情况
鸡西利民居住区工程项目位于黑龙江省黑龙江省鸡西市鸡冠区
兴国西路，鸡西利民居住区一期工程为
A03
A05
A07
A09
地块内
住宅、商业、网点及配套建筑等，总建筑面积约
30
万平米；
结构类
型框架框剪剪力墙层数高层小高层多层建设单位为
鸡西恒祥房地产开发有限公司，
监理单位为鸡西银建工程建设监理有
限公司
工期：
2011
年
09
月
25
日
2013
06
造价暂定：
480
000.00
（大写：
肆亿捌仟万元整）
二、合同主要条款
（一）
、计价依据
⑴
人工费
人工费工日单价按
2010
年黑龙江定额
53
元
/
工日的计算
同时按
照《关于发布二
O
年建筑安装等工程结算指导意见的通知》
（
黑
建造价[
]
12
号
）
调增人工费价差。
调增装饰工程
22
工日、
其他工程
工日。
施工期内黑龙江省造价相关文件对定额人工费做出调整的,按文
件规定调整人工费。
⑵
通用措施费
通用措施费按下表系数计取：
单位：
%
工程项目建筑装饰通用市政园林
5
费用项目
设备安装绿化夜间施工费不计取二次搬运费不计取
已完工程及设备保护费
0.14
0.18
0.21
0.11
工程定位、复测、点交、清理费
生产工具用具使用费
0.14雨季施工费
0.11冬季施工费冬施系数不计取，若发生冬施，按发包人、监理人批准的冬施方案给予签证检验试验费
2.67
2.00
2.001.14⑶
企业管理费
企业管理费的计取不超过下表系数：
%工程项目费用项目建筑装饰通用设备安装市政园林绿化企业管理费
16
11
14
8⑷禾必润利润的计取不超过下表系数：
单位:
工程项目
建筑
装饰
通
用
市政
园
林
6
设
备
安装
绿化
利润
18
（二）
、付款条件
付款方式：
单体建筑完成地上二层顶板混凝土浇筑，
发包人支付
该单体首次工程进度款，
承包人报送该单体工程进度款拔付申请并附
形象进度工程量清单，
发包人在
7
日内审核完成，
按应拔付工程进度
款的
80%
支付。
拨付过首次工程进度款的单体工程，
以后进度款按月支付，
每月
日承包人报送工程进度款拔付申请并附形象进度工程量清单，发包人在
日内审核完成，按应拔付工程进度款的
向建设单
单体工程竣工验收合格、办完工程及档案位移交手续
后，发包人支付该单体工程款至
85%
；
承包人提出竣工吉算申请，提交结算书和相关结算资料，并配合发包人开始竣工结算，发包人的竣
工结算审查在
60
日内完成。
结算审查完成后
20
日内，工程款支付至结算确定的该单体工程
工程款的
97%
，其余
3%
工程款转为质量保证金。
三、本次成本分析节点
本次成本分析的时间节点：
截止到
2013
日。
本次成本分析的形象进度：
见“
地块预算收入含量统计表”
四、项目效益及成本费用情况
（一）收入、成本费用的确认原则
1
、收入以业主批复金额为准，成本以现场实际发生的所有费用
结余
100%
，原因为：
。
砌块预算收入用量为
2893.38m
3,实际用量为
3342.55m
3,量超
449.17m
3,量超
15.52%
）其他材料
挤塑板预算收入用量为
199.78m
3，实际用量为
169m
3，结余
30.78m
15.4%
原因为：
2
风帽预算收入用量为
24
个，实际用量为
个，结余
3
因劳务施工屋面瓦工程验收不合格，无法向业主报送屋面挂瓦工程，水泥瓦暂不分析。
其他材料收入用量包含在人工成本分析中统计,材料收入量为
，实际其他材料成本
820608
元，亏损
元，亏损率
，原
因为：
）机械费分析
为了与现场机械实际成本所包含的内容相对应，
机械部分的责任
成本只包括扩大劳务分包合同中约定的由我方提供的机械
（塔吊、
施
工电梯）及预算收入定额中包含的卷扬机（实际现场没有）
，其他机
械预算成本已包含在人工费收入当中。
现场实际土方机械包含在另行租赁中，预算收入无法区分此部
分，此部分列入总收入中。
机械费预算收入为
1863724.87
元，实际成本为
1938654
元，亏
损
74929.13
4.02%
）专业分包对照分析
各项专业分包预算收入为
2370334.36
2108823
13
元，盈利
261511.36
元，盈利率
11.03%
o
保温工程预算收入为
1277221.51
1148188
盈利
129033.51
元，利润率
10.1%
防水工程预算收入为
265112.85
279810
元，
亏损
14697.15
5.54%
降水工程预算收入为
828000
兀
实际成本为
680825
147175
17.77%
）其他直接费分析
其他直接费预算收入包括业主确认的安全文明施工费和水电费,实际成本包S水!
费临时设施摊、楼费低值易耗品难销安全奖励基金、
CI
形象费用、零星人工费、零星直接人工、零星机械使
用费和
其
/、
他列项
预算
收入为
2271909.17
元际成为
2257618.17
14291
0.63%
）间接费分析
间接费预算收入包括业主确认的规费和管理费，实际成本中包括
办公费差旅费业务招待费职工工资劳动保护费基本老呆险上管理费折0费职工福利职工育经费工会经费职工医疗保险费资金使用费利息支出
、住房公金车辆用费
水费
（一次性印花税）
物业费
（含房租、
水电、排污费等）宣传费、其他列项。
间接费预算收入金额为
2773208.6
5990925.65
3217712.59
116.03%
）税金分析
业主确认的税金为
1621383.44
1726961.9
105578.46
，亏损率
6.5%
五、项目预计索赔利润分析
截止至
05
日我项目部送于业主现场签证
29
份，
业
主已经审核
28
份签证，审核的降水工程、冬季施工费用签证已经随进度款批复，发生于工程主体外的签证均未付款，合计约
10
万元未
付款，主要原因为：
目前发生工程索赔一份，
于
日上报业主，
未批复，
第二份正在收集资料，着手办理。
六、项目成本控制存在的风险
、由于业主内部各部门之间人员频繁调换，新旧人员工作流程
不统一，
业主内部各部门对我项目现场签证内容述写内容、
方式及现
场工程量的确认要求也有所不同，
导致我项目部发生的签证工作开展
比较困难，目前所有签证已报送业主，但是
27
号至
31
号签证及
A07-2003-01
至
A07-2003-03
现在审批停滞。
、钢筋是集中采购从外地运至现场，增加了运输费；
项目采购
的地材因资金问题，
单价会增加，
这样的情况对于我方与甲方认价不
利。
七、存在的问题与不足：
、对材料的采购计划及月度消耗量不能准确掌握，不利于成本分析与成本控制；
各部门提供的现场消耗材料所用位置不明确，
导致
成本分析无法具体分析出材料亏损的位置及具体原因。
、现场签证方面技术人员的提供资料不够及时，导致有些签证
15
内容理解不同，
某些签证无法提供现场有力资料，对算量及价款的确
认有一定影响。
、现场钢筋、砌块、小青砖使用管理不严谨，存在不同型号、种类的材料的替换使用情况，
导致成本的增加，给成本分析带来了一定困难。
、现场材料使用情况混乱，所以部分材料节超率较高，不利于制作当月的成本分析。
、现场施工员施工日志记录太粗略，无法作为签证或者结算依据。
、因总承包合同中结算以清单结算为准，而业主没有提供任何清单,我方也賄进清单价但是合同中定材单价可调人工费按照黑龙江省当期结算文件执行，
无法确定清单单价，
须上级领
导与业主沟通，确定计量及结算方式。
八、改进措施
针对在项目管理中所出现的这些问题应该进行以下改进
在制定合同条款的过程中应将计算规则明确到分项，避免出现条款不清晰或结算时有可能因双方理解不同造成偏差，从而造成不必要的损失。
）分析市场劳务、材料的价格趋势，做到事前预测，降低风险。
）加强项目部工程技术人员和商务人员的沟通协调，做到现场施工划提前及时准确并且到先算后干,边边干确保各分项及各项签证不存在亏损现象。
）加强现场管理，及时统计现场材料用量，注明所用部位，
严格控制现场材料的损耗率，杜绝材料替换使用的情况再次发生以上为
月份的成本情况汇总，
若有不当之处，
请领导、
同事批评指正！
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