上海市房产开发流程与手续Word文档格式.docx
《上海市房产开发流程与手续Word文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海市房产开发流程与手续Word文档格式.docx（105页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
2
项目立项
（可行性研究报告申报、审批）
发改委
1、修建性详细规划设计批复；
2、可行性研究报告文本；
（工程咨询机构编制、10天）
3、国有土地使用权出让合冋文本及附图；
住宅：
5
非住宅：
15
3
项目报建（IC卡）
建设工程发包资格审查
招投标办
建设工程报建审核
1、《上海市建设工程报建表》
2、企业法人营业执照（副本）及有关证明原件和复印件
3、建设工程立项的批准文件原件和复印件
合同备案
公开招投标28天
邀请招投标23天
4、银行出具的建设资金落实证明
5、法定代表人委托书（委托经办人办理报建）、经办人身份证原件和复印件
6、住宅项目还需提供上海市土地岀让合同复印件（原件复核）
自行发包建设工程单位基本条件核定
1、《上海市建设单位工程专业技术人员和管理人员备案表》；
2、专业技术人员和管理人员技术职称证书有效复印件；
3、专业技术人员和管理人员公积金、养老保险金证明。
4
建筑工程设计方案申报、审批
1、办理建设工程命名征询单；
（地名办、5天）
2、建筑设计方案文本；
（总平面图，单体平立剖、30天）
3、规划局核发的《建筑工程规划设计要求通知单》（复印件）；
4、地形图；
5、可行性研究报告批复；
房型与建筑立面
建筑方案需公示
15天
核发建设用地
规划许可证
1、规划部门领取《建设用地规划许可证申请表》填报；
2、可行性研究报告批复（原件及复印件）；
3、国有土地使用权出让合冋文本（副本）及附图（原件）；
4、地形图六份，地形图上应用红色铅笔标明用地位置地界。
5、规划部门核发的《建设项目选址意见书的通知》及附图
（复印件一份）
6、《建筑工程设计方案批复》及附图（复印件一份）
7、规划部门对审核同意的项目由总窗口发出领证通知，本
40
勘察单位勘察土地
15-20天
岗位持规划局发放的“一书二证”联系卡（IC卡）办理领
证手续。
领取内容包括《建设用地规划许可证》及附图；
《建设用地规划许可证的通知》。
6
初步设计方案
1、建筑设计方案批复；
2、可行性研究报告批复；
3、建设用地规划许可证；
4、国有土地使用权出让合冋文本及附图；
5、设计单位中标通知书、资质证书；
6、初步设计文件及图纸；
（30天）
7、参与审查的有关专业和配套单位填写的“初步设计审查意见单”；
勘察中标通知书
7.1
列入年度固定
资产投资计划
（备案）
1、可行性研究报告批复；
2、初步设计方案批复；
7.2
住宅新开工登记（备案）
住宅
发展局
4、建设用地规划许可证；
5、地形图；
6、新建住宅无渗漏承诺书；
7
住宅项目
7.3
城建档案
合同签约
2、《上海市建设工程竣工档案编制及报送合同》；
建设工程
土建造价的万分之六
签订合同
7.4
环境影响评价
报告书申报、审
环保局
2、初步设计方案文本；
10
环评公示15天
需举办环评专家评
批
3、地形图；
4、总平面图；
5、环境影响评价报告书；
（工程咨询机构编制、10天、需污水纳管证明）
审会（10天）
7.5
交通申报、审批
公安局
父通
2、规划局核发的《建筑工程规划设计要求通知单》；
4、初步设计方案文本；
出入口应远离十字
路口50米远
7.6
绿化申报、审批
市政局
绿化署
2、国有土地使用权出让合冋文本及附图；
3、建设工程总平面图；
4、绿化设计总平面图；
（景观设计单位设计）
绿化保证金15元/平米
绿地补偿费：
1500-13000元/平米
绿化率20—35%
集中绿化率10%住宅项目含配套公建免收绿化保证金
7.7
卫生申报、审批
卫生局
1规划方案设计审核阶段
由卫生防疫部门审查可行性研究报告（或设计任务书）
中有关卫生防疫部分内容，审核建设项目日照分析。
需附送：
1.1建设项目预防性卫生审核申请表；
1.2选址卫生审核批件；
1.3可行性研究报告（或设计任务书）、地形图、日照分析、建设平立剖图、工艺设计、设备布置；
；
2扩初设计审核阶段
由卫生防疫部门审查扩初设计，需附送：
2.1建设项目预防性卫生审核申请表；
2.2方案设计卫生审核批件；
2.3扩大初步设计文件。
卫生防疫部门审理完毕后，核发扩初设计卫生审核批件。
3施工图设计审核阶段
由卫生防疫部门审查施工图卫生设计。
需附送：
3.1建设项目预防性卫生审核申请表；
3.2扩初设计卫生审核批件；
3.3施工图设计文件；
卫生防疫部门审理完毕后，核发施工图卫生审核批件。
4竣工验收阶段
竣工验收前，与卫生防疫部门三产单位签订清洗消毒水箱合同，委托卫生防疫部门进行水箱水质化验，出具化验报告；
办公，商业建筑须委托有资质的环境检测机构按规定随机抽点检测室内空气质量，出具检测报告。
向卫生防疫部门申请竣工验收，需附送：
4.1建设项目竣工验收申请书；
4.2施工图设计卫生审核决定；
4.3卫生监测部门的检测报告；
4.4室内空气质量检测报告（毛坯住宅不需要）。
4.5建设工程总平面图；
5.6通风设计、给排水设计图纸（包括总图）；
卫生防疫部门审理完毕后，核发竣工项目预防性卫生
审核意见书。
7.8
民防申报、审批
民防办
2、建设工程总平面图及有关民防设计施工图；
异地建设：
按地面建筑面积60元/平米
由民防设计单位、审图单位、民防质
监完成
7.9
施工图审图证
书
审图公司
1、地质勘察报告；
2、建筑工程项目IC卡；
3、全套施工图纸及电算化资料；
4、勘察单位、设计单位合同备案；
1.5元/平米
含消防审核
节能登记备案
7.10
住宅配套费
审核、交纳
1、建设工程总平面图（拟开工部分）；
2、施工图审图合格证书；
320元/平米（销售面积）
8
核发建设工程
1、规划部门领取《建设工程规划许可证》申请表填报；
2、总平面设计图三份（比例1/500或1/1000，应标明建
筑基地界限，新建建筑物的外轮廊尺寸和层数，新建建
筑物与基地界限、道路规划红线、相邻建筑物、河道和高压线的间距尺寸）
3、地形图3份（向市测绘院晒印，比例1/500或1/1000，地形图上需按上述总平面设计图要求划示新建建筑物
位置及有关尺寸）
4、建设基地的土地使用权属证件（复印件），如属新征土
地，应提供市房地资源局核发的建设用地批准书（复印
件1份）
5、建筑施工图3套（平、立、剖面图和图纸目录单），分
层面积表3份（盖审图章）；
6、基础结构施工平面图、基础详图及桩位平面布置图各2份
7、建设项目计划批准文件1份
8、总平面图、建筑施工图（含分层面积表）2套（盖审图
25
执照费：
造价1%。
围墙:
每米1元
住宅项目免收
需民防、消防、环保、卫生、绿化、交警、城建档案合冋回执等有关部门
审核意见单
章）；
9、建筑工程概预算书一份；
10、消防、环保、卫生，电力，燃气，自来水，排水，交
警等有关部门审核意见单各1份
11、规划部门对审核同意的项目由总窗口发出领证通知，
本岗位持规划局发放的“一书二证”联系卡（IC卡）办理
领证手续。
领取内容包括《建设工程规划许可证》及附图，
《建设工程项目表》。
9.1
建设工程开工放样复验
1、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证原件和复印件；
2、建设工程项目表、建设工程施工总平面图、地形图；
3、测量道路规划红线界桩；
每幢392元
9.2
防雷检测登记
气象局
1、建设项目施工图及审图机构的审图意见报防雷办备案。
1元/平米（建筑面积）
9.3
征收新型墙体
材料专项资金
发展新型墙体材料办公室
1、建设工程规划许可证；
2、有关墙体部分的设计说明、工程平面图、立面图；
3、施工图审图合格证书；
4、工程土建部分预决算（盖建设单位、施工单位公章）；
实心粘土砖:
0.1元/块
多孔砖:
0.025元/块
9.4
征收散装水泥
专项资金
房屋土地
管理局
2、工程预算（决算书）；
3、购水泥发票；
4、车运水泥小票原件单；
袋装水泥:
3元/吨
报监
质（安）
监站
1、《上海市建设工程项目卡》或《上海市建设工程项目概况表》
2、《上海市建设工程安全质量监督报监表》、《单位工程明细表》一式两份
3、建设工程质量人员从业资格审查表（原件一份）
0.7%o；
有监理1%0；
无监理
1.5%
有电梯的另增电梯
销售、安装合同
交纳外来人员综合保险金
4、上海帀建设项目防雷丄程检测验收登记表（原件一份）
5、相应工程项目综合保险预缴费凭证（收据联原件及复印件各一份）
6、电梯安装工程报监时须提交电梯销售、安装合同
7、项目建设参与单位中涉及建筑业农民工工资保证金缴纳企业时，缴纳企业应按照《缴纳建筑业农民工工资保证金告知书》的要求，缴纳建筑业农民工工资保证金，并在报监时，提交《农民工工资保证金提交确认函》。
11
核发建筑工程
施工许可证
（1）《施工许可申请表》；
（2）“上海市建设工程项目IC卡”；
（3）建设工程规划许可证复印件（提供原件复核）；
（4）申办施工许可工程现场情况说明表；
（5）上海市建设工程安全质量报监办结单；
（6）通过工程项目专用帐户支付给施工总包企业的工程款银行入
帐凭证复印件（提供原件复核），建设工期不足1年的，入帐金额
不得少于施工总包合同价款的50%建设工期超过1年的，入帐金额不得少于施工总包合同价款的30%。
（如按合同约定，且原则上合同约定的预付比例不低于合同金额的10%，还需提供《上海市防范建
设领域拖欠工程款企业承诺书》）；
（7）施工总包企业设立的外来从业者工资发放账户银行开户回执复印件（提供原件复核）；
（8）列入两年内岀现违规用工、拖欠农民工工资企业名单的施工总包企业工资保证金入账凭证复印件（原件复核）；
（9）建设工程施工承发包合同副本（含廉洁协议）；
12.1临时用水
自来水公
司
12.2临时用电
（10）施工中标通知书复印件。
（11）业主提供动拆迁完成证明材料。
1拟写临时施工用水报告，盖好公章。
2按自来水公司业务受理的区域范围，持上述报告及以下资
料送交自来水公司业务发展中心（分浦东、市南、闵行、市北有限公司）。
2.1接水前期业务办理记录卡（复印件），
2.2征询用水批复意见（复印件），
2.31/500总平面图，
2.41/500地下管线图，
2.5地块总平面图，
2.6项目批文。
3七天内经办人员到现场调查核实，之后由经办人员拟定
接水方案（确定临水接口位置）上报公司审核。
4接到付费通知后，办理付费手续。
5付费后一月内安排施工（特殊情况除外）。
1向营业室申请临时供电。
填写“用户用电申请单”，提交
申请报告，标明临时变电站位置的总平面图以及施工装机容量，地下综合管线图，项目批文。
2高压工询现场踏勘，设计临电供电方案，进行外线设计，
37
编制预算。
供电方案确定后由营业室通知临时电用户（低
压7个工作日、高压20个工作日），用户收到方案后30天内缴纳供配电贴费与临时用电施工费用，同时与用户协商确定送临电日期，用户自行采购或委托供电局采购变电设备。
用户进行箱式变压器的土建施工，供电局进行箱式变压器的安装及外线施工，然后进行电试、监察验收、挂表送电。
3临电设施移交总包单位，电费由总包单位承担，待正式供电完成后由设备工程师向供电局办理销户拆除手续。
4临时施工用电应按规定标准缴纳接电容量费
|0.38/0.22
360:
[10
290
35
220
|110
110
两年及以下临!
回路供电容量费标超过两年至三年电，按以上多回路收取；
三年以上临电双方以合同形式
时用电，按以上多示准的70%收取;
（含三年）临时用各供电容量费标准缶时用电，由供用艾约定。
12.1
排水许可证
水务局
1、建设项目总平面图；
2、生产产品种类和用水量；
4、排放污水的水质、水量；
5、污水处理工艺；
工本费20元
水质化验费每项不超过160
元
纳管工程费
17.0元/平米
12.2
自来水配套工
程
自来水
公司
项目规划设计阶段（方案设计阶段）
1按照项目所在地区向对应的上海市自来水有限公司（分浦
东、市南、闵行、市北公司）领取"
供水前期征询表”办理用水征询。
同时附送：
项目批文、地区综合管线图、地形图、总平面图。
2用水征询批复一般分一种情况：
直接批复同意接水；
此项
目需做供水技术方案；
此项目需做“小区工程可行性研究报告”（针对成规模小区的规划）。
住宅供水工程费
17.5元/平米（住宅建筑面积）
住宅初装费
2500元/套
3领取《接水前期业务办理记录卡》
施工阶段
办理正式接水申请手续，在项目开工以后，预计竣工
前的6〜8个月办理。
需提供资料：
1申请用水报告；
2接水前期业务办理记录卡；
3项目批文；
消防给水批文；
门牌号的批文；
4住宅建设配套费缴付凭证（或小区包干批文，免征证明）；
5扩初设计中的给排水和消防给水章节文本（复印件）；
6市政管线图和1:
500地形图各2份，1:
500住宅（小区）总平面图和给排水总平面图各2份，各单体给排水施工图，蓄水池、泵房施工图；
7使用浮球阀、嵌墙式水表、减压阀凭证；
12.3
有线电视工程
文广局
该项作业应在基础结构完成之前结束。
因有线电视设计仅是布线设计，其设计难度并不高，所以在项目设计的弱电工种中都附带了楼内的有线电视布线的设计内容。
但楼外和小区外的布线设计因缺乏原始资料，只能委托专业公司设计。
1向区有线网络有限公司申请审图和配套。
需提交的文件为：
申请报告，总平面图，项目设计单位设计的全套弱电工种图纸，（本主办岗位须在其中的平面图上的每户进户门处加注室号，编排次序应与商品房销售室号一致）。
2委托区有线网络有限公司进行楼外和小区外布线工程的
按住宅面积
设计。
3与区有线网络有限公司协商楼外和小区外布线工程费用。
其实这种工程费用已经包含在向用户收取的初装费内，而不应该再由开发商重复承担，正因为有线电视至今还是垄断行业，开发商只能被动地接受这种具有摊派性质的费用，只不过还有些协商的余地罢了。
所以鼓励采取各种合法的公关手段，争取最低的费用支出。
12.4
电信配套工程
电信局
1前期征询阶段
本主办冈位提出书面申请，办理通讯条件征询。
征询内容包括新建住宅周边有否道路管网条件和落实电话配套计划。
需提供：
1.1申请报告；
1.2上级主管部门项目批文；
1.3地形图、总平面图；
1.4住宅建设配套费缴付凭证或经市住宅局批准的包干和免征凭证。
2扩初设计阶段
本主办岗位负责邀请通讯配套部门参加扩初设计审批会，并附送扩初的设计文本。
会后向通讯配套部门索取通讯设备配套设计实施的咨询意见书。
3施工图设计与施工阶段
3.1本主办岗位负责向通讯配套部门申请审图及配套，需提
供：
总平面图和弱电平面图。
多层20元每平方，高层12.5每平方，别墅40元每平方（住宅面积）。
上述费用目前实际操作时均可下浮20%左右
3.2缴纳电话配套工程费。
4竣工验收
组织单项竣工验收，验收合格后电话配套部门出具“新
建住宅配套建设验收合格证明”（电话）。
然后由电话局创
号、放号线。
12.5
供电配套工程
供电局
2、建设工程规划许可证；
3、住宅建设配套费（或免收）证明；
4、公安部门出具门牌号；
6、地形图；
7、表明门牌号的建设项目总平面图、标明门牌号的总平面图，电气施工图，建筑施工图；
8、房屋建筑面积、容量清单标明
无规定
住宅项目（三层以上）全电缆
工程外环内为165元/平米外环外为140元/平米（总建筑面积）
架空线与电缆结合
为125元/平米
住宅项目（三层及三层以下）按实收费
100KVA以上
2、企业营业执照副本及复印件；
4、建设项目总平面图；
公共建筑容量费
290元/kva
外线另算
12.6
燃气配套工程
燃气公司
1扩初设计完成后
邀请煤气公司参加扩初设计评审会。
本主办冈位负责提供扩初设计文本（包括总平面图、用户数与用气量），支
付规划咨询费。
煤气公司对是否设置调压站和排管要求提出评审意见。
2施工图设计完成后
设计完成后，煤气内管施工图送审。
审核通过后，煤气公司返回四套加盖审核章的施工图。
红线内排管费
24.5兀/每平（住宅面积）
红线外排管贴费
12.4兀-18.3兀/每平
每户730元
3主体结构封顶前（或竣工前6〜8个月）
本主办岗位负责办理煤气配套业务与支付款项。
需提
3.1已缴住宅配套费凭证复印件；
3.2地形图与地下综合管线图；
3.3标明门牌号的1:
500给排水总平面图；
3.4已盖“民用住宅煤气管设计符合煤气技术规范”审核章
的煤气图纸（1:
100）二套；
3.5总平面图电子图形文件。
4竣工阶段
验收合格煤气公司出具《新建住宅配套建设验收合格证明（煤气）》。
此证明是申办入户许可证时必须提供的文件之一。
12.7
消防配套工程
公安消防
机构
1规划设计方案阶段消防申报需提供的资料
1.1工程所在地的地形图；
1.2规划总平面图及单体平面图；
1.3简要的文字说明或生产工艺流程。
办理时限：
公安消防机构受理后，在7个工作日内核
发《建筑工程消防设计审核意见书（方案阶段）》。
2初步设计方案阶段消防申报需提供的资料：
2.1初步设计的方案说明文本（工程概况、消防设计专篇）；
2.2由设计单位设计的全套扩初图纸；
2.3上级主管部门的立项批文；
82
2.4规划部门的批文；
2.5送审资料的电子文件光盘，但下列工程可不送光盘：
6
层及6层以下普通住宅（别墅、汽车库除外），工程配套设施（含独立建造的变、配电房，锅炉房，煤气调压站、箱，公交站，门卫，围墙，雨篷等）。
公安消防机构受理后，在12-15个工作日
内核发《建筑工程消防设计审核意见书（扩
升级会员 