商业地产知识培训文档格式.docx
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商业地产的发展，是带动第三产业的发展，以及消费力提升的有效推动力。
1.2、改善人民的生活品质,商业地产的发展，将改变原有商业设施不足的情况，提高人的生活品质。
1.3、提升城市综合竞争能力，商业的发展程度将直接影响城市的综合竞争力。
1.4、吸纳社会就业人口，商业的兴起带动第三产业的发展，有效缓解就业压力，提高就业率。
1.5、承载城市景观功能，商业地产市城市景观的重要组成部分，一些大的商业项目被政府列为形象工程代表城市。
（2）决定中国商业地产发展的原因：
2.1、经济总量的发展，这是最最基本的基础：
1990年到2003年，我国GDP年平均增长率是9.3%，这背后是整个国家综合国力的增强，整个社会的发展，整个城市居民的消费水平，每年的增长率为7.3%。
我们经济的发展，居民收入水平的提高，以及整个经济总量的提升，是商业地产发展的最基本基础。
2.2、消费结构的快速升级：
我国消费升级特别快，包括居民的可支配收入，以及支出结构、消费结构，更多是向高附加价值的方向发展，向住宅消费转变特别多，消费结构的升级也带动了商业地产的发展。
2.3、工业化的过程，促进了商业地产的发展：
商业的发展实际上跟工业化是紧密相联系的，国外也是这样，无论是百货业的发展，还是大型综合超市的出现，以及ShoppingMall的出现，都是跟工业化发展紧密联系之后，特别是大工业化之后，快速发展起来的。
商业脱离工业化发展，是无源之水。
大量的生产带来大量产品，需要大规模的流通，需要找到合适的流通方式，这对地产就产生了比较大的要求，这是合乎规律的。
我国的工业化要求发展，相应也带动了地产的发展。
2.4、城市化聚集效应，带来地产的升级和聚集效应，也要求一些比较大型商业设施的发展：
因为商业设施网点大量不足，特别是带有聚集效应的、大规模的、带有综合服务的商业网点大量不足，对商业设施要求就更加迫切。
大型商业设施的发展，是中国城市发展战略的先决条件。
2.5、对外开放的要求：
国际上大型商业资本基本上都到中国来了，他们来了之后要发展，原则上他们不主张自己搞房地产开发搞店铺，他们去租店铺，就产生了大量对商业设施和地产的要求，这也是不容否认的。
对外开放的扩大，客观上产生了对商业流通以及地产发展的客观要求。
2.6、国内很多的资本投入到商业地产的开发中，这也客观上促进了商业地产的发展：
这些资金中大量是非国有的，资金的趋利性是它们投入地产业的动因。
多种主体的投资，社会上多样化的投资，也是促进地产发展的重要方面，没有这些人去投资，地产也发展不起来。
2.7、城市化推进以及旧城改造、扩建、新城建设，也带动了商业地产：
城市不断外延，小区一个一个建设，带动了这些地方的大规模商业开发。
很多城市进行旧城改造，与之配合也有商业地产建设的要求。
（3）对商业地产的展望：
2004年的商业地产确实“火”了一把。
开发商的销售异常火爆，购买者的投资热情空前高涨。
而大部分业内人士称2005年为“商业地产年”，市场对商业物业（写字楼、商铺）的需求将依然保持强劲增长，并有可能持续到2006年，市场基本情况明显对业主有利。
政府方面：
2005年初，国务院将颁布《城市商业网点规划条例》规定，今后10000平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证，由发改委建设规划、工商行政管理、交通环保部门、生产流通部门、消费者协会、行业组织及专家学者参与听证，商业网点的所在区、街道也将推选社区代表发表意见，开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。
而建设1万平方米以上的商业网点，还必须到国务院有关部门进行听证。
对于不规范的房地产企业将是较大考验。
投资渠道方面：
构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为中国商业房地产发展一个亟待解决的问题。
由于国内并没有完全开放房地产金融市场，除银行信贷之外没有更多的金融工具，中外基金等的进入将对商业地产的开发产生很大的影响，但这是2005年市场发展的不确定因素之一。
商家方面：
随着中国商业零售业2004年12月11日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模，占领市场的基础。
而国内商家出于抢占市场也同样会提升它们对商业需求量。
主力店多定位在一些外资的大型商业。
如沃尔玛、家乐福、华堂等。
这些主力店的进入所产生的主力店效应：
首先体现在会带动商业地产销售。
因为，国际商业品牌的选址有一套系统而严谨的方法。
对于许多没有商业经营经验的投资人士来说，主力品牌把店设在哪儿，就去哪里投资。
其次，在商业经营中，主力店会带来人流和客源，使其周围的其他商业经营者受益。
主力店的营销模式的运用给商业地产销售创造了许多销售奇迹。
社区商业：
商业房地产中，社区商业是一个重要分支，通常有以下几种形式：
独立超市、独立商业街、底商。
目前，从南方到北方，基于配套的要求和高额利润的诱惑，在新开发的社区内规划商业用房的越来越多，上述几种形式都有。
这些物业或租或卖，租售速度之快常常出乎意料。
在社区内规划商业物业的好处，除了为开发商带来直接的超额利润，还能改善区域的品质，带动住宅的升值，住宅与商业物业实际上存在互动关系。
社区商业开发应考虑两个方面：
一是针对周边乃至更广泛的客源的开放性，一是针对社区内居民的社区服务性。
依据地段与城市的关系、地段周边已有商业配套的情况，社区商业开发模式应该在偏开放性、中间模式、偏社区服务性3种中选择。
在远离城市的郊区开发的社区商业需要侧重社区服务性，并营造特色商业，同时要把商业街的形态控制好，并在建造上提前或同步于住宅的发售，可作为重要的推广手段、并带来客户信心；
在偏城市地段开发的社区商业，以营造特色精品为主，争取形成周边乃至城市重要的消费场所，业态调控上要注意与周边已有的商业形成互补或超越之，这种开发手法可以实现更高商业部分的售价，获取更高利润回报；
对于在城郊开发的大型屋村，配套商业是否先实施，从营销角度考虑非常必要，但需要考量发展商之资金实力及住宅部分的消化速度所带来的资金回流状况及商业部分的客户量。
从长远看，如果有控制力，开发商可以考虑只租不售，改善自身业务构成。
商业的相关知识
一、商铺基本分类：
第一种：
生活型商铺：
就是现在的社区商业，这种商业实际上是贴近于生活消费。
第二种：
大型超市：
基本上属于原来的农贸市场和食品店，通过演变、规模化经营形成大型超市。
第三种：
商业街商铺。
这三种商铺各有不同的特点。
那么社区商业，大家都知道，一个社区多到几万人，少到几千人，它就构成一个社区商业，那么一个超市，根据国际上的数据调查，一般超市的选址要30万人口左右，可以做一个大型的超市。
作为一个百货商业，能形成一个商业的中心区需要100万人口，那么这三种不同的商铺它的稀缺性和它的容易得到和不容易得到就能体现出来了。
1、按照开发形式进行分类
（1）、商业街商铺
商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
像滨江道步行街,和平路步行街.
商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。
上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。
当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。
与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：
运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；
运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。
所以如果就现在天津市场来说非常成熟的商业街,前期投入会非常的大,而且现在并没有空置的成熟商业街.二是并不成熟或刚起步的商业街风险较大,并不是投资的明智之选.
（2）、市场类商铺
在这里，我们所说的"
市场"
是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。
这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。
市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。
这种市场的风险在于后期的统一经营上,对于投资者来说,所面对客户局限性较大,优点在于投资额较小,相对风险较小.
（3）、社区商铺
社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。
社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。
这类商铺投资回报率相对稳定且随着经济增长会有所提升,因为这类商铺有持续稳定的客源。
（如太阳城）
（4）、住宅底层商铺
住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。
像第六田园等
住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。
对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。
（5）、百货商场、购物中心商铺（SHOPPINGMALL）
百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。
百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。
目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPINGMALL项目在国内多个大中城市开发建设。
（6）、商务楼、写字楼商铺
商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。
这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。
但由于中高档写字楼多处于中心商务区，相对客流较大，人口消费素质和租金承受能力较高。
但一般商厦商铺划分的出售单元面积较大，多在120平米以上，总投资额度也较高，投资门槛也较高。
像峰汇广场,东区商务坐标.
（7）、交通设施商铺
交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。
该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。
2、商铺投资的形式：
商铺投资的形式主要分为购买和租赁两种。
购买和租赁也同时是其他各种房地产通常的投资形式，有极大的相似性。
但仔细对商铺投资研究可以发现，其中包含很多个性化的内容。
（1）、商铺购买
商铺上市初始交易购买：
商铺上市初始交易购买，即商铺投资者从商铺的开发商手里购买的、尚未投入运营或尽管已经投入运营，但产权依然在开发商手里的商铺购买形式。
我们之所以将这种商铺购买形式称之为“上市初始交易购买”，是因为这类商铺购买方式就仿佛股票市场中在一级市场发行的股票在二级市场上市交易一样，市场监管越严格，市盈率控制越低，商铺投资者越有可能拿到接近商铺本身价值的商铺；
二手购买：
二手商铺购买，指商铺投资者从别的商铺投资者手里购买商铺的商铺投资方式。
二手购买方式发生在商铺投资者之间，所以与原始商铺购买方式不同。
优点：
市场相对稳定,立刻可以看到收益
缺点：
当商铺投资者从别的商铺投资者手里购买商铺时,这是和初始价格相比存在一定差异的,根据市场的不同差异也不同,如果在较成熟的市场下,价格可能是初始价格的1.5-2倍左右。
（2）、商铺租赁
商铺直接租赁：
商铺直接租赁，指商铺投资者从商铺产权方直接租用商铺，目的不是为了自己经营，而是出租的投资方式。
商铺直接租赁的方式中，商铺投资者以比较低的租金将商铺租下来，再转租。
进行商铺直接租赁的投资者如果不能从商铺产权方拿到足够低的租金，那么这种投资的可行性是值得怀疑的。
如果租金太高，和市场租金之间的差距不大，那么在加入市场费用及管理费用等后，极有可能发生投资亏损。
转租：
转租指投资者从商铺租户手上租商铺的投资方式，目的也不是为了自己经营，而是为了出租的投资方式。
转租投资的情况比较少发生，而且操作难度也比较大，毕竟经过转租后，留给投资者的利润空间已经很少。
3、商铺投资的回收周期：
商铺投资的回收周期：
指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。
（一般表现形式叫：
投资回报率）不同地区,城市,方位的商铺的投资价值是显著不同的,根据对北京、上海商铺投资市场的分析，目前这些一级城市商铺投资的回收周期约为6年到8年,天津现阶段的投资回报率在8%-10%,也就是在12年左右。
但天津这两年经济发展迅速,投资回报率也会向一级城市靠拢,所以投资现阶段天津的商业地产还是有很大升值空间的。
4、投资者选择商铺要考虑的因素：
1、地理位置:
商铺的选择其地理位置相当重要。
因为商业是要靠氛围来营造的。
有一句话说得好：
商铺的投资第一要看地段，第二还是要看地段。
其他位置的选择：
除了商业中心、大型商场和商业步行街门面房的投资选择外，象火车站、汽车站、地铁口、密集住宅区、热门旅游区等都是投资商业物业注意的方向。
2、商业规模:
对商业物业投资，其规模的大小，也是投资回报的高、低、快慢的关键。
这里指的商业规模包括大型商城、商业步行街以及我们经常提到的门面。
3、升值潜力:
一个成熟的投资者，为什么会选择商铺的投资，其很大的原因是因为经济的发展会给商业物业带来极大的升值潜力。
而升值潜力大小又是选择投资的根本。
商业按升值潜力划分：
第一我们要看环境。
购物环境主要是指商业氛围，而商业氛围指的又是浓密的人气以及由人气所带来的购买氛围。
第二我们要看区域人们的购买习惯.
第三要看未来规划。
作为投资者来说，所选择的投资物业不但要看到当时的商机，更要看到未来规划给该区域带来的潜在商机。
4、商机的分类：
一是既时商机，二是稳定商机，三就是未来商机。
（这是投资者最关心的问题）
5、开发商的实力：
一个项目从立项到规划到建筑到通过销售获取资金的回笼，是一个较长的过程，这个过程少则一年半栽，多则几年甚至更长。
其中从地块的选择到购买以及各环节所发生的费用，都将是一笔不少的资金。
如果没有一定的实力，所开发的项目很容易烂尾，一旦成为烂尾，我们的投资就象水中花、镜中月，先不说什么时候获利，就连已经支付的本金怕也难以收回。
6、投资回报的预测与计算：
投资回报的计算只要租金大于银行按揭供款并超过每月银行供款数的20%的物业均会成为投资者关注的热点项目。
关注开发商针对与项目所在的区域人口、整体环境、人流量、反映区域消费能力的消费指数、区域城建规划对该区未来定位的影响等相关数据来分析所定投资物业的升值潜力及升值空间。
7、对经营管理公司的了解：
由于商铺传统的营销链，是开发商与投资者之间的售卖关系，只要铺卖出去了，发展商便万事大吉。
结果，很多时候商铺虽然实现了销售，但由于经营定位不当、商铺分割不合理、自由招租经营等原因，有的商城根本开不了业，有的尽管如期开业却经营不下去，小业主因此停止供楼，发展商面临回购商铺的风险，投资者信心严重受挫。
因此现在投资者更趋向理智投资，开始关注商铺后经营管理的具体问题，包括由哪家公司做具体的经营管理、该经营管理公司有哪些成功的先例、经营管理公司的实力等。
投资市场趋向成熟，而商铺投资的思考链应该是：
发展商－－投资者－－经营业态－－消费市场这样一个完整的综合体系。
8、经营业态的选择：
从以上的链条我们不难看到，当开发商开始将项目推向市场的时候，投资者进入时就应该要考虑经营液态的问题。
一个商城由谁来经营？
经营什么？
这些都是投资者在考虑作商业物业投资时应该注意的问题。
9、商圈的成熟度
一是成熟商圈商业物业的投资：
这类物业的投资往往能使投资风险减少，基本上在这类商圈投资的投资回报较为稳定。
二是对新建的市场商业物业的投资：
由于新建商圈在其早期物业出售的价位相对而言比老商圈要便宜得多，如果到有发展潜力的新商圈投资，在充分考虑其未来规划及发展状况包括升值潜力的判断以后，我认为可以做超前投资。
这类投资往往获利空间较大。
但风险也大。
二、写字楼
写字楼——是指专门用于公司等机构组织出租的建筑。
写字楼供给等级:
A级写字楼：
有极佳的区位、通达性，高品质的承租人，专业化管理，建筑材料好，租金具有竞争力。
（常说的“甲”级写字楼）
B级写字楼：
有较好的区位、管理、建筑材料和承租人。
（常说的“乙”级写字楼）
C级写字楼：
房龄在15-25年左右，且占用率比较稳定。
承租人挑选写字楼的顺序喜欢从B级到A级,或从B级到C级。
例举：
“５Ａ”新标准
国际上制定的“５Ａ”标准主要包括楼宇自控（ＢＡ）、通讯网络（ＣＡ）、安全防范（ＳＡ）、智能办公（ＯＡ）、消防报警（ＦＡ）在内，共计１０大类智能子系统，其中核心系统包括千兆ＩＮＴＥＲＮＥＴ、智能一卡通等。
1、基于光纤的综合布线及千兆ＩＮＴＥＲＮＥＴ：
采用了优质服务器，充分保证数据安全，并能保证用户的带宽扩展要求。
能为用户提供企业邮件系统、局域无线网络、远程访问、网络视频会议等多项服务。
2、智能一卡通系统：
整个楼宇真正实现了一卡通，电梯、车库、内部各种消费等各种管理服务功能完全使用同一张智能卡就可以实现。
3、安全防范系统：
整个安全防范子系统由防盗报警、电视监控、电子巡更三部分组成，系统内可相互联动，系统外、又和整个智能楼宇体系中其它的子系统实现集成联动。
4、通信网络系统：
“５Ａ”标准在通信网络的建设上，将稳定可靠与未来的可扩展性作为首要考虑的前提条件，同时进一步增加了增值服务。
5、楼宇自控系统：
该系统对整个大楼的空调系统、冷热源系统、送排风系统、给排水系统、变配电系统、照明系统全面实施自动监控，保证最佳的环境。
与“甲级写字楼”这一目前市场上流行的称法相比，“５Ａ”具备了完善的量化标准，将成为未来写字楼市场的主流开发标准之一。
投资者分析：
对于投资者而言，在投资市场上号称“５Ａ”写字楼的项目之前，除了要对“５Ａ”标准有所了解之外，还应该考虑如下因素：
1、超大规模：
不仅指写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，成为一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心等于一体的大空间。
另一方面，根据其交通条件而论，四通八达的交通一定是写字楼规模的重要支撑。
2、硬件设施：
５Ａ写字楼方面追求的硬件，更多的是科技与创新。
其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，都应该较常规写字楼更先进，同时还应该体现在建筑设计和建筑功能的创新上。
3、软件服务：
５Ａ写字楼在软件上的优势一方面体现在高效的物业管理上，另一方面还体现在对入住企业的专业化商务服务上。
如在完善洗衣送餐这些酒店式服务的基础上，进一步提供卫星会议、活动策划、会展中心等服务。
而且新型写字楼不仅因该能够实现全天候空调节假日无休，而且还应该在送餐、夜餐甚至代办员工月票等方面下功夫
“商住两用楼”——变像写字楼：
就是经商与居住合二为一”的概念其实是由开发商制造的名词解释,并从根本上混淆了商住两用的性质.真正的商住两用楼是指一幢楼底层是商用,上层为住宅的楼房,至于目前将住宅用作商业用途的所谓“居改非”住宅，从来没有得到国家的认可,这所谓商住两用楼房产证上的“设计用途”——一栏注明的性质也并非商业用途。
（商住两用行的特点很接近SOHO、SOLO或小户型的特点可参考下面介绍）
这样对于后期进驻公司的成立会有一定难度，特别是对于正在组建的公司，由于开发商是住宅报批，政府方面是不给予审批的。
同时随着写字楼市场的不断完善，商住楼的发展空间也会相对减缓，而写字楼的内部设计、功能配置、商务的完善性是商住楼所不能代替的。
换而言之，投资商住楼由于市场并不成熟，所以存在风险性,而写字楼是一个城市经济发展的一种必然产物，天津这两年经济发展迅速，写字楼市场还不是特别完善，而且由于商住的存在对写字楼也是一种影响，但随着市场规范化，写字楼市场也会逐渐完善扩大。
所以在现阶段投资写字楼,是存在较大的升值空间的。
三、酒店式公寓的概况
我国的酒店式公寓最早出现在深圳。
当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。
之后在上海、北京等地均有发展。
由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。
我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和”投资”两大功效。
与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。
由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。
1、酒店式公寓的特点
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。
对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还应增加银行、会所、小超市等其它项目。
酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。
选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。
一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。
随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。
酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。
2、与公寓式酒店的区别：
简单地说——就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。
物业的特点在于：
其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。
其二，它配有全套的家具电
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