城市区域土地一级开发.ppt

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L/O/G/O,城市区域土地一级开发,Clicktoaddtitleinhere,Clicktoaddtitleinhere,Clicktoaddtitleinhere,Clicktoaddtitleinhere,4,1,2,前言,随着房地产的快速发展，土地交易市场价格也逐步攀升，拿地成本越来越高，建设用地无序扩张的同时，区域经济差异引起的建设用地布局空间差异也日益明显。

特别是其中的旧城改造将会为房地产市场提供大量土地资源。

相关概念界定城市土地开发,土地开发是指对土地投入一定量的资金和劳动，通过有目的的垦殖、改造、整治以及设施配套建设，使之成为具有特定用途可满足特定需要土地的活动和过程。

它分为农村土地开发和城市土地开发。

城市土地开发,城市土地初始开发（新城开发），指城市初始开发阶段，对土地进行有目的的利用，进而改变土地的用途的行为。

城市土地初始开发的时间取决于城市土地地租与农业地租之间的关系，取决于建筑行业的技术水平及土地开发的资本成本。

城市土地再开发（旧城改造），是建立在城市土地初始开发的基础上，从效益最大化角度，对原有的用地类型、结构及空间布局等进行置换升级。

城市土地再开发的时间和强度取决于城市土地地租及再开发成本。

相关概念界定房地产开发,一般所谓的房地产，是指土地、建筑物及其地上定着物的总称，可视为实物、权益、区位的三者结合。

房地产开发，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建设的行为。

房地产开发分为三种形式：

综合开发、土地开发、房屋开发。

房地产开发中的土地开发，指办理征地拆迁和劳动力安置，实施水通、电通、路通等基础设施的建设及土地平整的过程。

土地开发与综合开发、房屋开发的区别在于，土地开发部包括房屋建设，一般是土地开发以后，通过拍卖、招标等方式，由受让已开发土地的有关单位进行房屋建设，并按照规定收取土地开发费用。

城市区域一级土地开发的内容,Clicktoaddtitleinhere,Clicktoaddtitleinhere,Clicktoaddtitleinhere,Clicktoaddtitleinhere,1,3,区域整体定位、控制性详细规划制定、塑造城市景观的重要地块的修建性详细规划、设计、土地征用、土地整理、房屋拆迁、补偿安置等。

项目范围（区域）内的道路工程及其附属工程。

该附属工程包括:

必要的桥梁、涵洞等工程；道路雨污排水工程；道路绿化工程、照明及消防栓、安置房建设等。

项目范围（区域）内的公共景观、开放空间（包括开发水域）工程;,城市区域一级土地开发的内容,Clicktoaddtitleinhere,Clicktoaddtitleinhere,Clicktoaddtitleinhere,Clicktoaddtitleinhere,1,3,项目范围（区域）内供电、供水、供气、通讯等市政公用设施工程；项目范围内的行政办公、社会事业、公共公益（学校、医院等）设施工程。

城市区域土地一级开发流程,项目可行性研究,成立项目公司或项目部,项目定位,规划方案制定,征地、拆迁及基础工程建设,区域推广,启动盘打造,土地出让,城市发展状况及规划,城市概况,投资环境调查,成立运作团队,确定合作伙伴（法律/顾问）,与政府签订相关合同,案例研究,功能定位,形象定位,区域总体规划,控制性详细规划,城市空间设计,景观设计,绕城内划为市区：

成都市年底将绕城高速内都划为城区，且在绕城高速周边提供大面积土地进行开发，如此便使市中心范围更加快速的向外扩张，且在三环通道上形成许多居住圈；整个城区的向外扩张及外围居住圈的形成使项目所在区域更加接近市中心。

绕城内高速改成免费通道：

根据成都市中心城与外围组团多通道路网规划，除机场高速外，所有高速公路的起点都将外迁到绕城高速。

而这些高速公路目前在三环至绕城间的路段将实施改造，变成免费的快速路。

成都规划绕城内将成为成都市区范围,随着绕城以内区域被划为市区范围，但在市区内还存在着大面积的城市建设老旧区域。

成都情节东穷、北匪、南富、西贵,成都素有“东穷西贵南富北乱”的城市格局，曾以约定俗成的“东穷西贵南富北乱”来划分着这个城市。

城市东部，是传统的老工业区，大型工矿企业云集于此。

城北，是成都乃至四川及西部省市的交通要道，历来商贾云集，流动人口多，给老百姓留下脏、乱、差的印象。

城市建设的陈旧，配套的落后，使城东、城北逐渐沦为“穷人社区”。

城区内部分旧城及城中村改造势在必行。

成都旧城改造地区,东郊以及北部片区旧城改造：

改造东郊万年场、府青路、双林路、建设路、府青立交桥片区以及城北华西集团、中铁二局、西南交大、成都铁路局9个片区。

2007年开工，2012年完成改造。

1、中铁二局片区占地730亩，主要涉及抚琴、人北、荷花池街道，改造区域主要是马家花园片区、沙湾片区、铁路新村等区域。

2、华西集团片区占地118亩，主要涉及驷马桥街道的曹家巷一街坊、曹家巷二街坊的华西集团宿舍。

3、成都铁路局片区占地1200余亩，主要位于荷花池街道。

4、西南交大片区占地115.74亩，主要涉及九里堤街道、营门口街道，改造的两个拆迁安置小区分别是银桂桥、诸葛庙。

1、西南交大片区地块：

主题科技产业；兼顾居住功能。

该片区将以科技产业带动区域发展（重点发展电子信息业、现代制造加工业）。

2、中铁二局片区地块：

主题复合功能区（商务、居注商业）。

加快发展现代服务业、培育服务业新优势；以沙湾国际会展中心所在区域为核心，将沙湾九里堤片区打造为商贸商务中心区；将中铁二局沙湾带打造为CLD（中央生活区）。

3、成都铁路局片区地块：

主题商贸居住，兼顾商务。

优化以专业市场为主的商贸业，加快发展现代服务业、培育服务业新优势；结合地块条件，将该区域分别定位为“商贸居住区”、CLD。

4、华西集团片区地块：

主题商贸居注城市风情综合体。

加快发展现代服务业、培育服务业新优势，为该片区注入前瞻的商业规划理念，打造都市首席风情综合体。

城北四大旧城改造片区规划,旧城改造，是改变旧城现状、实现城市规划的重要举措。

琉璃场,龙潭寺,青龙场,金花,赖家店,百仁,机投,簇桥,黄田坝,天回,洞子口,成都城中村改造地区,中心城区城中村改造：

实施青龙场、龙潭寺、赖家店、洞子口、天回、百仁、机投、金花、簇桥、琉璃场等12个乡镇城中村改造，在2012年完成改造。

目前五城区内这12个城中村的待改造范围12.95平方公里，待改造建筑面积约546万平方米。

可以看出三环路至绕城之间将会是城中村改造的主要区域。

除上述一级土地开发项目以外，2007年在成都还另有：

中铁二局的马家花园木综厂数千亩的旧城改造项目；深圳花样年蒲江县3000亩的开发项目；攀成钢成都3000亩东方正红的开发项目；早期的北京阳光100开发项目；近期的保利地产金堂县开发项目；中信集团旗下中信华南都江堰玉堂镇项目；绵世股份与香港中新集团在郫县共同进行另一个大型土地一级整理项目中信集团旗下中信昊元南方集团龙泉驿区土地整理项目；.,有资金实力的开发商纷纷转而进入土地一级开发市场：

一则可以取得土地一级开发较丰厚的利润，再则可以避开二级市场的白刃相见的热血竞争场面，实现开发商“曲线拿地”的战略。

成都其它土地运营项目,城市区域土地一级开发需要关注,1、明确项目整体规模及可出让土地比例；2、明确土地整理成本构成，测算项目总投资：

（1）项目前期的规划设计、评审费用等；

（2）征地、拆迁、补偿、安置费用；（3）土地加工整理费用；（4）市政基础设施建设费用（包括与市政基础设施建设工程有关的勘察、设计、施工、监理费用等）；（5）行政办公、社会事业、公共公益设施建设费用；（6）管理费用；（7）相关税费及财务费用；（8）投资方每完成开发一亩地的基本收益；,城市区域土地一级开发需要关注,3、合理分配建设资金，分期滚动开发，减轻开发资金压力；4、多种融资途径解决开发建设资金；5、投资公司应充分整合知名设计、规划公司和营销顾问公司等专业机构对项目的专业意见和建议，减小开发风险，取得最大的收益。

6、确定合理的收益分成。

7、成本和收入的核算应具备一定的市场前瞻性，以尽量降低市场风险；8、启动区选址与打造至关重要，建议自行打造，也可引进品牌实力开发商进行打造，；,大规模城市区域土地一级开发项目的经验：

1、必须得到政府强烈的支持；2、其中涉及到众多问题；3、土地交易市场风险较大；土地一级开发并不简单是一个生地变熟地的过程，其中还牵涉到农地转征、拆迁补偿等社会问题，也涉及到土地功能规划、区域协调发展等问题，所以开发过程中需要政府提供强有力的支持。

同时在土地开发整理后，推向市场的风险较大，土地流拍等可能性依然存在。

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