土地估价课程内容文档格式.docx
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2、统一年产值
四、宗地地价的评估
第二章城镇土地的分等定级
第一节城镇土地的分等
第二节城镇土地的定级
第三章城镇基准地价的评估
第一节基准地价评估的评估
第二节路线价的评估
第四章城镇地价的动态监测
第五章宗地地价的评估
第一节宗地地价评估的基本方法
第二节不同用途下地价的评估
第三节不同目的土地价格的评估
第四节宗地评估报告的格式
第六章征地综合区片地价的评估与统一年产值的测算
第二部分农用地的分等定级与估价
第一章农用地的分等
第二章农用地的定级
第三章农用地价格的评估
第三部分房地产开发项目的可行性研究
第一节房地产开发项目的市场调查与预测
第二节房地产开发项目的方案设计
第三节项目总投资的构成及其资金的筹措
第四节房地产开发项目的成本测算
第五节房地产开发项目的利润预测
第六节房地产开发项目的财务评价
第七节房地产开发项目报告的撰写
一、分等的概念以及层次
1、分等的概念
城镇土地分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。
土地等反映城镇之间土地质量的地域差异。
2、对象
城镇土地定级对象是土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地。
城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地可一同参与评定。
3、分等的层次
按照分等的范围，可分为全国、省域（自治区）、以及县域内城镇土地的分等。
全国开展城镇土地分等，应重点考虑对全国范围内重要的设市城市划分土地等；
省域（自治区）开展城镇土地分等，应重点考虑对省、自治区内的城市和县城镇划分土地等；
直辖市域开展城镇土地分等，应重点考虑对市域内的市区、地级和县级政府驻地城镇划分土地等。
城市所辖的空间上与主城区分隔的实体（如独立工矿区、开发区等），宜在城市分等基础上，经综合平衡划定等别。
（1）国家层次的分等
新增建设用地有偿使用费中收缴中，国家将全国所有的县级以上的城镇进行了分等，共分为15等。
陕西省的等别从5等到15等。
（2）省域（自治区）的城镇土地的分等
（3）直辖市域城镇土地的分等
（4）县（市）域内城镇土地的分等
陕西省2002年的城镇土地分等，就是在此层次上进行。
二、分等的技术流程
城镇土地分等的技术途径采用多因素综合评价法，以市场资料分析法等进行验证。
其技术流程如下：
a）建立影响城镇间土地等的因素因子体系；
b）确定各因素因子的相应权重；
c）分析因素因子的影响方式，建立评价标准；
d）对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理，加权计算各城镇总分值，并初步划分城镇土地等；
e）验证分等初步结果，制定分等基本方案，开展意见征求，对城镇土地等进行调整并定案；
f）编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料汇编。
1、城镇土地分等因素选取
城镇土地分等因素是指对城镇土地等有重大影响，并能体现城镇间土地区位差异的经济、社会、自然条件，一般分成因素、因子两个层次。
影响城镇土地等的主要因素有：
a）城镇区位因素；
b）城镇集聚规模因素；
c）城镇基础设施因素；
d）城镇用地投入产出水平因素；
e）区域经济发展水平因素；
f）区域综合服务能力因素；
g）区域土地供应潜力因素。
上述因素中，城镇用地投入产出水平因素、区域土地供应潜力因素作为备选因素。
在开展城镇土地分等时，根据具体情况选用。
影响城镇土地等的主要因素相应涉及的因子
a）城镇区位因素有：
交通区位、城镇对外辐射能力；
b）城镇集聚规模因素有：
城镇人口规模、城镇人口密度、城镇非农产业规模、城镇工业经济规模；
c）城镇基础设施因素有：
道路状况、供水状况、供气状况、排水状况；
d）城镇用地投入产出水平因素：
城镇非农产业产出效果、城镇商业活动强度、城镇建设固定资产投资强度、城镇劳动力投入强度；
e）区域经济发展水平因素：
国内生产总值、财政状况、固定资产投资状况、商业活动、外贸活动；
f）区域综合服务能力因素：
科技水平、金融状况、邮电服务能力；
g）区域土地供应潜力因素：
区域农业人口人均耕地、区域人口密度。
表A1城镇土地分等因素权重表
因素
选择
要求
因子
评价指标
选择要求
城镇区位
必选
交通区位
城镇交通条件指数
城镇对外辐射能力
城镇对外辐射能力指数
备选
城镇集聚规模
城镇人口规模
城镇人口密度
城镇非农产业规模
城镇二三产业增加值
城镇工业经济规模
城镇工业销售收入
城镇基础设施
道路状况
城镇人均铺装道路面积
供水状况
城镇人均生活用水量
供气状况
城镇气化率
排水状况
城镇排水管道密度
城镇用地投入产出水平
城镇非农产业产出效果
城镇单位用地二三产业增加值
城镇商业活动强度
城镇单位用地批发零售贸易业商品销售总额
城镇固定资产投资强度
城镇单位用地建设固定资产投资
城镇劳动力投入强度
城镇单位用地从业人员数
区域经济
发展水平
国内生产总值
国内生产总值综合指数
财政状况
地方财政收入综合指数
固定资产投资状况
全社会固定资产投资综合指数
商业活动
社会消费品零售总额综合指数
外贸活动
外贸出口额综合指数
区域综合
服务能力
金融状况
人均年末银行储蓄存款余额
邮电服务能力
人均邮电业务量
科技水平
专业技术人员比
区域土地
供应潜力
区域农业人口人均耕地
区域人口密度
2、城镇土地分等因素因子选择原则
2.1城镇土地分等因素因子的指标值变化对城镇土地质量有显著影响，且能直接客观地反映所评价区域的城镇土地等的高低。
2.2城镇土地分等因素因子的指标值有较大的变化范围。
2.3选择的因素因子对不同性质城镇的影响有较大的差异，其指标能够反映不同性质城镇之间的土地等差异。
2.4城镇土地分等因素因子的指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未来土地等产生影响。
2.5城镇土地分等因素因子的指标易通过统计资料获取或易量化处理。
3城镇土地分等因素因子选择方法
3.1城镇土地分等必须选择有关必选因素因子。
必要时，可以根据实际情况和资料获取的难易程度，遵循因素选择原则对备选因素因子进行筛选。
3.2因素因子选择宜根据特尔菲测定法进行，必要时可采用主成分分析方法等作为辅助手段来进行筛选。
4城镇土地分等因素因子权重确定
4.1城镇土地分等因素因子权重确定的原则
权重反映分等因素因子对城镇土地质量的影响程度。
权重确定的原则为：
a）权重值与因素对土地质量影响的大小成正比，数值在0～1之间，各选定因素的权重值之和为1；
b）因素所涉及的因子权重值在0～1之间，每个因素对应的选定因子的权重值之和为1；
c）权重值可单独选用特尔菲测定法、因素成对比较法或层次分析法确定，也可以用特尔菲测定法结合其他两种方法来确定。
4.2城镇土地分等因素因子权重确定的方法
4.2.1特尔菲测定法（Delphi方法）
对各因素进行多轮次的专家打分，并按下式计算权重值：
Wi=Ei/100
式中：
Wi——第i个因素或因子的权重；
Ei——第i个因素或因子经过多轮打分后的均值。
实施要求：
a）专家应是熟悉城镇土地状况和社会经济发展状况等有关行业的技术、管理专家以及高层次决策者，专家总体权威程度较高，总数为10～40人；
b）专家打分应根据相应工作的背景材料和打分说明进行，并在不协商的情况下按表A2的格式独立打分；
c）从第二轮打分起，打分必须参考上一轮打分的结果进行；
d）打分轮次为2～3轮。
4.2.2因素成对比较法
对所选因素或因子进行相对重要性两两比较，赋值，计算权重。
a）对比结果要符合A因素大于B因素，B因素大于C因素，A因素大于C因素的关系；
b）对因素所赋的值应在0～1范围内，同时两因素之和等于1。
4.2.3层次分析法（AHP方法）
对因素或因子相对重要性进行判断，组成判断矩阵，计算权重值。
因素相对重要性判别最好使用特尔菲法测定的数据，判断矩阵必须通过一致性检验。
5、城镇土地分等资料调查与整理
5.1城镇土地分等资料调查的一般要求
5.1.1除反映增长率水平所需的资料外，所收集的资料时限应在分等工作开展年度的前三年内；
资料调查应统一各种数据的时限，人口、用地、基础设施等数据应统一设定截止时限，经济、社会数据应以年度为统计时段。
5.1.2同一因素因子的数据口径应保持一致，必要时应根据具体情况进行适当的修正。
5.1.3调查资料应填入相应的调查手簿或各种表格中。
5.1.4调查工作应在统计数据填报、汇总的基础上，进行必要的实地考察、补充校核工作。
5.2城镇土地分等资料调查内容
5.2.1资料调查应根据分等所涉及行政区域的情况，收集相应的各类统计年鉴、城市（镇）建设统计年报等。
5.2.2分等基本资料涉及：
a）城镇年末常住人口、非农业人口、农业人口；
区域总人口、农业人口；
b）城镇建成区面积；
区域土地总面积。
5.2.3城镇区位资料涉及：
a）城镇所在区域的区域交通图件；
经过城镇的干线、支线铁路的数量，干线、非干线公路的数量和等级，港口年吞吐量，机场等级，高速公路数量；
b）城镇全年客运总量、货运总量。
5.2.4城镇集聚规模资料涉及：
a）城镇人口密度；
b）城镇全年二三产业增加值；
c）城镇全年工业销售收入。
5.2.5城镇基础设施资料涉及：
a）城镇年末铺装道路面积；
b）城镇全年人均生活用水量；
c）城镇气化率或城镇用气人口总数（包括人工煤气、天然气、石油液化气）；
d）城镇排水管道总长度。
5.2.6城镇用地投入产出水平资料涉及：
a）城镇全年二三产业增加值；
b）城镇全年批发零售贸易业商品销售额；
c）城镇全年建设固定资产投资额；
d）城镇全年全部从业人员数。
5.2.7区域经济发展水平资料涉及：
a）全年国内生产总值、人均国内生产总值、3～5年内国内生产总值年均增长率；
b）全年地方财政收入、人均地方财政收入、3～5年内地方财政收入年均增长率；
c）全年全社会固定资产投资额、人均全社会固定资产投资；
d）全年社会消费品零售总额、人均社会消费品零售总额、3～5年内社会消费品零售总额年均增长率；
e）全年外贸出口额、人均外贸出口额。
5.2.8区域综合服务能力资料涉及：
a）居民年末储蓄存款余额；
b）全年邮电业务总量；
c）年末专业技术人员总数。
5.2.9区域土地供应潜力资料涉及：
区域年末耕地总面积、区域人口密度。
5.3城镇土地分等资料整理
5.3.1.1城镇交通条件指数
反映城镇对外交通手段及其便捷程度的影响。
按各种运输方式的效率和在区域经济联系中的作用，对各城市对外交通条件进行综合评分。
各交通方式对城镇的赋分标准可确定为：
a）有铁路站点的城镇每拥有一条国家干线铁路得6分、区域干线铁路得5分、支线铁路得4分，属一等客运站所在城镇加4分，属二等客运站所在城镇加3分，属三等客运站城镇加2分；
b）城镇每拥有一个跨省际高速公路出入口得5分，每拥有一个省内高速公路出入口得4分，每拥有一个方向的国家干线公路得2分、省级干线公路得1.5分、县级公路得1分、其他公路得0.5分；
c）沿海或内河港口的年吞吐量在6000万吨以上的的城镇得10分，3000～6000万吨得8分，1000～3000万吨得6分，500～1000万吨得4分，100～500万吨得2分，小于100万吨得1分；
长江航线涉及城镇取按照前述标准赋分或等同于一条国家干线铁路标准赋分的较高值；
d）拥有5条以上（含5条）国际航线的国际航空港的城镇得10分，拥有5条以下国际航线的国际航空港的城镇得8分，拥有国内干线机场的城镇得6分，拥有国内支线机场的城镇得3分；
判断城镇是否拥有机场按照机场辐射范围（半径为50公里）确定。
5.3.1城镇区位资料的整理表A3.1城镇交通条件指数计算表
编号
城镇名称
交通方式1
交通方式2
交通方式…
交通方式n
交通条件指数
数量
评分标准
得分值
1
2
3
4
5
…
n
在统计所评价城镇的各种对外交通手段基础上，对城镇所涉及的各种交通方式分别赋分，标准可选用以下方式之一：
a）根据特尔菲测定法或因素成对比较法确定不同交通方式的赋分标准；
b）参照附录C2.1提供的赋分标准进行。
C2.2城镇对外辐射能力指数
用城镇所在区域的货运总量和客运总量来反映。
客运总量是指统计一年内铁路、公路、水运、民航等各种交通工具实际运送的旅客人数，单位为人；
货运总量则是指年内由各种运输工具实际完成运输过程的货物数量，单位为吨；
两者折算成城镇对外辐射能力指数应按6.3.1.2规定计算。
属备选指标。
C2.3城镇人口规模
即上面术语中的城镇人口，用城市（镇）驻地的常住人口，单位为万人，反映城镇的人口集聚规模。
C2.4城镇人口密度
用城市的城镇人口数除以城镇建成区面积即得，单位为人/平方米，反映城镇人口的集聚程度。
C2.5城镇二三产业增加值
反映城镇非农产业的规模状况，可用城镇国内生产总值减去第一产业增加值的余额计算，或用第二、第三产业增加值之和表示，单位为万元。
C2.6城镇工业销售收入
反映城镇工业的经济规模，单位为万元。
C2.7城镇人均铺装道路面积
反映城镇道路建设状况，是以城镇驻地年末铺装道路面积除以城镇人口数来计算，单位为万平方米/人。
铺装道路面积是指除土路以外，路面经过铺筑的路面宽度在3.5米以上（含3.5米）的道路面积。
C2.8城镇人均生活用水量
反映城镇基础设施中的供水状况，单位为吨/人。
C2.9城镇气化率
指使用燃气（包括人工煤气、液化石油气、天然气）的城市非农业人口（不包括临时人口和流动人口）与城市非农业人口总数之比。
反映了城镇基础设施中的供气状况。
计算公式为：
城镇用气的非农业人口
气化率=────────────×
100%
城镇非农业人口总数
C2.10城镇排水管道密度
反映城镇基础设施的排水状况。
以城镇驻地排水管道（下水道）总长度除以城镇建成区面积来计算，单位为公里/平方公里。
C2.11城镇单位用地二三产业增加值
反映城镇用地上的总体经济收益和投入产出水平。
可用城镇国内生产总值减去第一产业增加值的余额（或第二、第三产业增加值之和）除以城镇建成区面积来计算，单位为万元/平方公里。
C2.12城镇单位用地批发零售贸易业商品销售总额
反映城镇商业发展水平及社会购买力水平。
用城镇批发零售贸易业商品销售总额除以城镇建成区面积来计算，单位为万元/平方公里。
C2.13城镇单位用地建设固定资产投资
城镇建设固定资产投资是指全社会固定资产投资中的基本建设投资与更新改造投资之和。
该指标反映了城镇土地的基本建设投资强度，用城镇基本建设投资额与更新改造投资额之和除以城镇建成区面积计算，单位为万元/平方公里。
C2.14城镇单位用地从业人员数
反映城镇土地劳动力的投入强度，用城镇当年从业人员总数除以城镇建成区面积计算，单位为人/平方米。
C2.15国内生产总值综合指数
国内生产总值指一个国家（地区）领土范围内所有常住单位在一定时期内所产生和提供最终使用的产品和劳务的价值，以万元为单位。
它是衡量城镇所在区域总体经济实力、规模和发展水平的重要指标。
国内生产总值综合指数计算方法参照6.3.5.2。
C2.16地方财政收入综合指数
地方财政收入是衡量地方经济发展水平、政府支配资源能力的主要标志，也是衡量城镇所在区域土地产出水平的重要指标。
地方财政收入综合指数计算方法参照6.3.5.3。
C2.17全社会固定资产投资综合指数
全社会固定资产投资指以货币代表的一定时期内建造、购置固定资产的工作量以及与此有关的费用总称，包括国有单位的基本建设投资、更新改造措施投资、其它固定资产投资，城镇集体单位固定资产投资以及城镇个人固定资产投资，是反映城镇所在区域固定资产投资规模、结构和发展速度的综合性指标。
全社会固定资产投资综合指数计算方法参照6.3.5.4。
C2.18社会消费品零售总额综合指数
社会消费品零售总额综合指数反映了城镇所在区域的商业发展水平和社会购买力水平。
社会消费品零售总额综合指数计算方法参照6.3.5.5。
C2.19外贸出口额综合指数
城镇外贸出口额指实际由城镇出口并引起境内物资资源减少的出口货物总金额，该指标反映了城镇所在区域经济在对外贸易方面的总规模。
城镇外贸出口额综合指数计算方法参6.3.5.6。
C2.20人均年末储蓄存款余额
反映城镇所在区域的金融服务规模和水平，用城镇所在区域居民年末储蓄存款余额除以城镇所在区域人口数来计算，单位为元/人。
C2.21人均邮电业务量
邮电业务总量是以货币表现的邮电部门为社会提供邮电通信服务的总量，反映了城镇所在区域的邮电通讯服务水平和信息交流状况，用城镇所在区域年邮电业务总量除以城镇所在区域人口数来计算，单位为元/人。
C2.22专业技术人员比
反映城镇所在区域的科技文化发展状况，用城镇所在区域专业技术人员数与城镇所在区域人口数之比来表示。
C2.23区域农业人口人均耕地
间接反映城镇向外扩展在用地方面的潜力。
用城镇所在区域范围内年末耕地面积除以城镇所在区域人口中的农业人口来计算，单位为亩/人。
C2.24区域人口密度
间接反映城镇所在区域土地供应潜力，用城镇所在区域人口数除以城镇所在区域范围的面积来计算，单位为人/平方公里。
将城镇各项得分累加起来，计算城镇交通条件指数。
有关数据填入表A3.1。
5.3.1.2城镇对外辐射能力指数反映城镇对外辐射能力，通过城镇所在区域的货运总量和客运总量两项指标来计算：
a）按照7.2.2的有关公式，对各城镇所在区域的货运总量和客运总量分别进行标准化处理；
b）用特尔菲测定法或因素成对比较法确定货运总量和客运总量的权重，加权计算城镇对外辐射能力指数；
c）有关数据填入表A3.2。
5.3.1.3城镇区位资料整理结果填入表A3。
5.3.2城镇集聚规模资料的整理
城镇人口规模、城镇人口密度、城镇二三产业增加值、城镇工业销售收入均反映城镇集聚规模状况，从有关调查资料中获取，填入表A4。
5.3.3城镇基础设施资料的整理
城镇年末人均铺装道路面积、全年人均生活用水量、城镇气化率、排水管道密度分别代表城镇道路状况、供水状况、供气状况、排水状况。
将收集的相应数据填入表A5。
5.3.4城镇土地投入产出水平资料的整理
城镇单位用地二三产业增加值、单位用地批发零售贸易业商品销售总额、单位用地建设固定资产投资额、单位用地从业人员数均反映城镇土地投入产出水平。
将收集的相应数据填入表A6。
5.3.5区域经济发展水平资料的整理
6.3.5.1国内生产总值综合指数、地方财政收入综合指数、全社会固定资产投资综合指数、社会消费品零售总额综合指数、外贸出口额综合指数分别反映城镇所在区域的经济水平、财政状况、固定资产投资状况、商业活动和外贸活动。
5.3.5.2国内生产总值综合指数通过城镇所在区域的全年国内生产总值、人均国内生产总值、3～5年内国内生产总值年均增长率三项指标来计算：
a）按照7.2.2的有关公式，对三项指标分别进行标准化处理；
b）用特尔菲测定法或因素成对比较法确定三项指标的权重，加权计算国内生产总值综合指数；
c）有关数据填入表A7.1。
5.3.5.3地方财政收入综合指数通过城镇所在区域的全年地方财政收入、人均地方财政收入、3～5年内地方财政收入年均增长率三项指标来计算。
5.3.5.4全社会固定资产投资综合指数通过城镇所在区域的全年全社会固定资产投资、人均全社会固定资产投资两项指标来计算，方法同6.3.5.2，有关数据填入表A7.3。
5.3.5.5社会消费品零售总额综合指数由城镇所在区域的全年社会消费品零售总额、人均社会消费品零售总额、3～5年内社会消费品零售总额年均增长率三项指标来计算，方法同6.3.5.2，有关数据填入表A7.4。
5.3.5.6外贸出口额综合指数由城镇所在区域的全年外贸出口额、人均外贸出口额两项指标来计算，方法同6.3.5.2，有关数据填入表A7.5。
5.3.5.7有关数据填入表A7。
5.3.6区域综合服务能力资料的整理
人均年末储蓄存款余额、人均邮电业务量、专业技术人员比分别反映城镇金融、信息、科技文化等综合服务能力。
将收集的相应数据填入表A8。
5.3.7区域土地供应潜力资料的整理
区域农业人口人均耕地、区域人口密度反映区域对城镇未来用地的供应
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