广西那坡县商业街策划方案0001Word下载.docx
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前的整个商业网络。
镇玉街、沙街辅以各约1000米长左右的南、北商贸街，以及南北走向
主要商业干道；
桥头市场、团部农贸
市场作为比较大型的农贸市场，服务于整个那坡县城居民，以及在圩日期间，
是周边乡镇居民赶集的主要场所，
商贸相对比较繁荣；
而睦边大道则是那坡集餐馆、娱乐、休闲、宾馆等多功
能为一体的商业聚集区，是一个综合
性商业区。
、商业街区业态分布
镇玉街
镇玉街作为那坡的主要交通和商业干道,是那坡最繁荣的商业街道,主要
以服装、鞋业、家电、家具、超市、
五金、杂货店为主。
道路比较窄，建成的历史时间比较长久,商业配套设施比
较落后，主要以单位临街门面、私
人住宅的底层作为商铺的经营场所，外立面也相对比较破旧,其商业业态档
次、形象都相对沙街比较高些。
沙街
沙街作为老城区商业中心，在圩日期间，是周边乡镇居民赶集的主要场所，商贸相对比较繁荣。
铺面经营业态主要以日化生活用品的批发为主,主要针对县周边的乡镇市场,批发档次比较低,但经营状况比较好。
双拥路主要以小吃为主，睦边大道作为新城区主要以娱乐、餐饮为主。
1、
四、商业特征分析
目前那坡商业主要依靠自发形成，中心主要集中在城北区，以镇玉街、沙街中心市场为中心构筑的商业中心。
但该商业区域与私人居民区混杂为一体，区域内的各业态还不够精致和具有特色，整体形象还不够好。
2、那坡城南区域的商业相对比较薄弱，主要是以睦边大道为新城区商业，
宾馆等多功能商业中心；
街道为上千百米长街，难以集合商业氛围
3、那坡县城地理特征，县城扩张只能往城西、城南发展，城西作为那坡将来新的城区，目前商业还处于空白状态。
4、中低档的商业街和超市构成了目前那坡主要的两种商业业态，大型购物百货商场的缺乏，精品街不足，造成了目前那坡商业形象档次低，业态单一的状态。
5、商业街略显狭窄、杂乱，整体购物环境不舒适。
6、汽车站一带出现两个商住结合房地产项目，目前那坡没有纯商业项目。
7、天地楼临街商铺较多，集中式商业没有，面积超过5千平方米的大型商家没有，到目前为止区域内还没有出现零售商业的霸主。
8、物业硬件档次低，管理落后，规划凌乱是目前那坡县市场零售商业共同存在的问题，经济的发展、生活水平的提高急需购物环境得到改善
9、临街商铺租金30—50元/幅度。
——集休闲、娱乐、具有民族特色、购物、形象窗口的
商业集中地是那坡商业发展的
趋势
第二部分】
业街产品定位
商业作为幸福新城的重要版块之一，东起新村拱桥，规划与城东商业中心
连成一片，西接伏必街那富加油站，贯穿壮龙幸福新城，与云南富宁二级公路相连，老城区商圈，市政府商圈及即将兴起的城西商圈。
拥有数万户稳定庞大的长驻高端消费人群，加上往来的商务、政务、休闲、旅游消费人群，近期汇集3万高端消费，远期将聚集5—10万人的巨大潜在消费人群。
以每人每天日常消费额10元计，近期内一天就有约30万元的日消费额产生，蕴含着巨大的商机。
目前那坡商业中心只要以老城区为主，由于规划原因，形成商业街略显
狭窄、杂乱，人车不分流，交通秩序
零乱，整体购物、餐饮环境不舒适，黑衣壮作为那坡特色民族文化资源，旅游特产业发展需要一个平台施展，商业街出现将作为那坡最新时尚旅游休闲商业投资消费集中地而成为那坡西部商业核心商圈，成为那坡财富效应的核心以及城市旅游商业形象窗口。
、产品定位
1、壮龙民族风情商业街主题形象定位
■那坡县首个将那坡旅游文化与商业相结合的商业中心
■那坡首家娱乐休闲购物互动中心
2、壮龙民族风情商业街主题定位依据
★那坡商业集中在面向普罗大众的消费者层面，缺乏市场细分，尤其缺乏都市休闲类型的主题商街，风情商业街定位占据市场空白点。
★将成为那坡规模最大、档次最高的住宅社区——幸福新城的商业组成部分，业主的富足和高层次必将引领和带动消费潮流。
★黑衣壮作为那坡特有文化特色，弘扬文化产业，力争政府支持，增强客户投资信心。
★那坡交通网络初步搭建，三省交界枢纽位置的重要作用日益显现。
那坡必将成为桂越云三省区的区域性交通中心城市。
3、壮龙民族风情商业街形态描述
休闲、时尚的...
与在那坡其他商场消费不同，民族风情商业街的购物方式是一种懒散的、
随意的形式，是一种不知不觉中完成的状态。
现代人的生活节奏是如此的快速，购物就应该是一种生活的调节，不一定
要购物，可以吃饭、可以娱乐、
民族风情商业街的休闲娱乐是8小时工作、8小时睡眠之外的最佳选择
没有人硬性规定逛商场就必须购物，没有人要求你看完商品之后就一
定要购买，可是，就在你放松了一切
戒备后，你发现其实你的两手已经拿满了不同品牌的购物袋，而你也过了一把“购物瘾”。
复合的文化天堂...
没有哪个商场可以同时满足吃饭、游玩、购物等功能吧？
民族风情商业街可以，你可以在这里消磨你一天
的光阴，也可以直奔主题，在民族风情街品茶、喝正宗越南咖啡边与闺中密友讨论哪个黑衣壮今年最流行饰品。
互动的...
打破商场与消费者之间的隔膜，形成民族风情商业街内各业态之间的互
动、商业业态与建筑物之间的互动、民族风情商业街与周边街区的互动，
为终端消费者与店铺之间提供了参与的可能
民族风情商业街的独特设计，街区内的交通和治安管制，让你购物舒心、购物放心。
综合的业态，让消费者无须城南城北奔波购物，在民族风情商业街，消费
者在享受休闲的同时不知不觉中完成一天的购物。
二、板块支撑
那坡壮龙民族风情商业风情街既是独立的商业街区，又是作为幸福新城
项目的重要配套来出现。
它和幸福新
城和城东的版块之间是相辅相成、互为支撑的。
1、幸福新城
幸福新城是百色长江集团倾心打造高尚住宅区，为未来那坡提供的
一个代表城市形象的大型完善的国际建筑综合集群，占地260亩，35
万山2建筑面积，3000户尊贵人家，四大居住组团，项目位于城西片区,作为那坡行政,居住发展的“桥头堡”区域，规划着市政文化中心，行政中心，图书馆，多功能会议厅、四星级园林酒店、随着规划中教育、医疗、学校、银行、邮政等配套设施逐步完善，将会带动城西片区商业发展。
2、城东板块
城东板块作为那坡县城老商业中心，汇集那坡人民购物习惯，城西和城东连成一片后，商业氛围将辐射城西。
三、卖点提炼
1、体验休闲
高举“黑衣壮全新生活体验消费”大旗，融和购物、美食、休闲、娱乐等多功能为一体，充满鲜明体验休闲主题特色，全力打造那坡商业新格局。
2、以幸福新城为依托
以城市综合建筑集群的强大辐射力为依托，它的推出顺应了市场发展的需要，将彻底颠覆那坡市现有的商业格局。
3、整合商圈及社区
整合成熟的城东老城区商圈，辐射引导转移部分商业业态，使城西将成为
那坡财富效应的核心以及城市商业形象窗口。
4、颠覆传统
区别于那坡传统的独立临街铺面、传统批发市场，以全新的产品形象登陆那坡，骑楼式商业街区、铺铺皆临街、铺铺独立、街中有街。
对街区进行整体主题式休闲设计，包括大开间商铺、景观、小品、空间层次、交通流向、外立面、停车位、标识、灯光等。
壮龙民族风情商业街集合了小中心广场、过街天桥、商业街区、及街中街、连廊、商业广场等多种不同的空间安排，将它们各自的优势融合联系，构造成一个富于变化的商业、休闲连续空间。
第三部分】
那坡壮龙民族风情商业
街租售策略
、招商租赁
一）、先招商租赁的理由
1、周边环境处在待开发状态
2、商铺规划路目前处于修建
3、幸福新城连接老城区商业道路还没有修建
4、幸福新城项目1公里内人口不及1万
由于目前壮龙民族风情商业街面临问题还没能一下完全解决，假如马上销售，很难实现商业价值的最大化，建议先通过招商租赁来实现商业旺场旺市。
二）、招商原则
以“旺场旺市”为主要原则，着眼市场的中长期发展、淡薄眼前既得
利益。
三）、组织机构
在百色和那坡各成立专门的招商服务中心（即针对壮龙民族风情商业街
的客服中心），由百色长江公司、南
宁有道公司各抽出一些人手组建而成，或聘请专业商业公司运作，实现双方的联动。
人员配备、组织架构示意图
四）、招商策略
1、功能划分一般依据
项目功能划分工作的得当与否，深深影响到壮龙民族风情商业街将来营运的成败。
因为一个不适当的硬体空间格局，必然限制了营业机能发挥的成效。
以下，我们就从店铺的配置、街道、公共空间与后勤空间的规划，来帮助开发商共同了解作为商业街的空间特性及其与营运需求的关系。
》》店铺的配置
从发达地区商业街的规划经验中，我们可以清楚地看到其基本的规划理论：
一条街道，所有的店铺均面向此街道，主力店是面积最大的，由此我们知道影响整个卖场空间格局，最主要的因素是店铺的配置，尤其是主力店。
》》主力店的配置
一般而言，主力店的面积都是最大的，且具有较大的顾客吸引力（聚集人气）。
同时主力店最理想的位置是安排在能带动整个商业街人气的地方。
在商业街的两端或是整个卖场的最里侧，希望所有前往主力店的顾客都能够先经过其他商店。
若有两家主力店，当然最理想的做法就是将他们分开设置在商场的两端，使所有顾客能在两家主力店间的街道上川流不息地往来。
根据壮龙民族风情商业街的实际情况，在引入大型超市（建议引进南城百货、南宁百货等品牌超市）作为主力店外，建议在商业街B、C区设立娱乐、饮食类的主力店，如特色餐馆、夜总会等，以保证整个商场的便利性和流畅性，更能够为商业街创造出更大的价值空间。
》》商品区域划分有关一般专卖店的位置规划，应依据经营理念划分不同的商品区域范围，本着站在为使顾客容易比较和选择购买的立场上，商业街仍然需要按品位、主题或是心理及性别年龄等的因素，来考虑不同的商品区域的表现。
但是，基本上在规划商品区域时，最需要费神的应该是餐饮业，因为根据有关市场调查资料显示，到商业街消费的客人当中，有60%的人一定会到美食广场消费，所以当我们在决定餐饮行业的位置时，理论上必须考虑能让商业街中每一个角落的顾客，都可以很方便地来到美食广场。
如深圳商业步行街的美食广场，大部分都位于中央部位明显的地方，其道理不言而喻。
》》搭配组合原则完成商品区域划分后，接下来的第二个步骤是针对主要不同特性的专卖店，作适当的位置安排。
因此，我们建议开发商在前期经营定位中不适宜将店铺经营种类划分得太细，从而局限了今后经营的安排。
为了创造一条有魅力又热闹的街道，我们不能单纯依照业种的不同来决定专卖店的位置，应当也要考虑到合适的搭配组合原则。
①搭配原则——不同个性、不同商品构成，但相同业种的店，要相邻配置或是配置在固定的视线内，以便顾客的比较购买。
②组合原则——同一主题与同一对象层的不同业种店，配置在同一区域，以增加顾客逛街的乐趣。
商业街的功能划分方面，根据招商的实际情况予以制定。
2、业态规划（针对那坡壮龙民族风情商业街引导性招商）
随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。
因此建议把那坡壮龙民族风情街打造成包容时尚、文化、特色小吃、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活广场，以此来满足那坡人民休闲文化需求，从而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。
功能?
?
内容
零售?
超市、中高档知名品牌（服装）机构金融机构（邮政、农村信用社、电信、移动、联通通讯）超市?
日常生活用品、家居家具娱乐?
主题性游戏机、保龄球、网吧、量贩式KTV休闲?
冷饮、咖啡店、酒吧、饼屋、茶庄、特色餐馆、桑拿、浴
服务?
美容美发、洗衣店、摄影冲印、烟酒、家饰品旅游旅游精品街（黑衣壮、云南、越南土特产）、旅游接待中
小吃那坡及各地特色小吃
业态分布总平图商业业态分布总平图说明:
A区总建筑面积约11000平方米；
B区总建筑面积约平方米，其中一层面
E、F、
积约平方米、二层面积约平方米、三层面积约平方米；
C区总建筑面积约平方米，其中一层面积约平方米、二层面积约平方米、三层面积约平方米;
G区总建筑面积约平方米，其中地下建筑面积平方米，地上建筑面积约平方米,
E、F总建筑面积平方米，其中一层面积约平方米、二层面积约平方米、三层面积约平方米；
G区总建筑面积约平方米，其中一层面积约平方米、二层面积约平方米、三层面积约平方米。
A区：
金融机构、电信、邮政、农村信用社、移动联通通讯、超市、家
居、旅游接待中心
B、C区：
旅游精品街（如特产、饰品等）、中高档餐馆、宾馆、保龄球、
桑拿、浴足、
啡店、）
综合服务类）2、“壮龙民族风情商业街”商铺租赁优惠政策
采取全免租政策不利于开发商发展及管理，建议采用以下租赁政策
租赁商铺
1、一层交纳1年租金，免24个月，一层交纳半年租金，免12个月
基本
政策
2、二层交纳1年租金，免30个月，二层交纳半年租金，免16个月3、
月，三层交纳半年租金，免20个月
优惠
1、前10位签约者并交租1年租金且租5个以上铺面的另赠（延长）6个月租期
2、第11-20位签约者并交租1年租金且租3个以上铺面的另赠（延长）3个月
1、符合商铺经营范围，经营品牌有影响力可以优先租赁商铺，并享受一定优惠
其他
2、相关细则另行拟定
3、招商形式
1）统一招商
采用品牌联营、资本联营、招商引资和租赁合作，特别大商户多种
方式结合
2）“出租过渡，最终出售”的收益模式
招商期间，对于有投资商铺意向且能接受购买产权的商户，考虑其
先租后买
3）定向招商
重点客户定向招商，适当调整局部产品结构
4）统一推广、统一形象
（五）、招商实施
1、第一目标主力店
第一目标主力店以那坡空白点的品牌商家、百货、休闲、娱乐、服
务行业（中高档餐饮）为经营主体;
2、第二目标主力店
第二目标主力店是商业街提升人气，完善商品结构，促进商场向集
购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的商业物业过渡，使之成为那坡新
兴商圈中的主导。
3、第三目标主力店
第三目标主力店作为商业街商业结构和服务机能的完善服务。
同时
也是商业街的公共服务机构。
主要包括金融机构、电信、邮政、移动通讯等公共服务机构。
（六）、招商流程
）整体工作流程
1、目标商户群的确定;
2、对商铺铺位进行规划，制定合理的分割方案;
3、针对目标商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名度，提升
影响力;
4、双方洽谈，达成租赁意向;
5、投资者到实地选择商铺位置，并签订租赁协议;
6、投资者按规定交纳租金和服务费
7、发展商对商场进行最后的装修和设施配套，为投资者的进入创
造良好的商业硬环境;
&
在招商过程已经基本结束时，选择合适的开业时间，欢迎投资
者进场经营。
二）招商部工作流程示意图
招商计划
招尸
>
）招商工作准备阶段
时间：
（2010年5月至2010年8月）主要工作事项：
A：
市场深度调查；
B：
招商细案的制定；
C：
各类招商合同文本的拟定、印刷；
D：
各种表格设计、印刷及业务流程的制定；
E：
招商人员的招聘与培训；
F：
目标品牌的规划；
G：
做好品牌推介的准备工作；
H：
招商手册》等宣传资料的编写及印制；
I：
招商中心的布置，办公用品的购置；
J：
模拟签约演练；
K：
推出招商预热广告；
L：
取签定20家到30家意向品牌代理客户，为市场全面招商推介
活动做准备。
二）招商启动阶段
（2010年9月至2010年12月）
主要工作事项：
A:
招商广告全力推出（DM硬性广告）；
招商市场信息反馈，再结合市场情况进行经营布局规划调整。
三）招商推动阶段
（2011年1月至2011年3月）
完成部分进驻商家《管理公约》、《补充协议》的签定；
四）招商深入阶段时间：
（2011年4月至2011年6月）主要工作事项：
在各种招商广告加大的基础上，继续做好招商签约工作;
B:
商铺交接时，再次组织业户座谈会，并参观市场装修，增强业户信心；
C:
撰写、印刷并发放《装修说明》；
D:
通知业户作好装修准备，并组织少批业户进场装修;
E:
大量积累客户资源，作好应急准备方案;
F:
本阶段完成95%勺招商任务。
五）招商进入结束阶段
时间:
（2011年6月至2011年7月）
全面组织业户进场装修;
继续进行补充招商;
做好进场装修的协调与管理;
配合人事部组织营业人员的招聘和培训;
本阶段完成100%勺招商任务。
六）开业准备阶段时间:
（待定）主要工作事项:
通知供应商准备商品进场;
装修不合格的单位进行整改;
整理市场环境、卫生清洁;
商品全面进场;
商品陈列、价签、商品质价检查验收。
八）、执行措施
1、举办招商推介会
发快讯及在地方台发布招商信息，与《榜样》杂志以发布刊中刊的
合作形式，利用榜样杂志客户资源
及关系，或者温浙商会联谊在百色酒店（待定）举行“客户联谊及壮
龙民族风情商业街招商推介会”，邀请百色相关知名商家、投资者等
参加。
2、发布商家入驻、接洽等信息
壮龙民族风情商业街楼体上悬挂竖幅、快讯等形式及时对外界发
布知名商家入驻信息，比如“百色XX
入驻民族风情商业街”等，并联系公司一些友好商家客户，用其公司
名义进行宣传，发布如“XX咖啡厅入驻壮龙民族风情商业街正在接
洽中”的信息，增强商家及投资者对壮龙民族风情商业街的信心。
、部分商业出售策略
商业经过长时间市场培育，达到旺市旺场情况下，可以考虑出售部分
商业，建议商业出售采用“带租约销售”形式一）、卖铺原则
以“形象销售”为主导思想，通过对项目自身主题商业街（那坡
壮龙民族风情商业街）的打造及宣传；
通过对现有外部景观、绿化工程、形象工程、小区配套等极力渲染和再打造；
通过对现有销售率、小区业主及客层总量、未来商业价值的深度挖掘与引导；
通过广告整合传播等，从而以整体项目形象强势支撑价格、拉动销售。
以“业主至上”为销售根本，从业主、经营户、投资客为出发点，
设身处地、转换角度，急业主所急、想业主所想，真正为业主服务，并制定切实的促销、优惠政策，全方
位为业主经营、投资创造条件，为
（二）、商铺销售客层定位
（三）、商铺销售实战手段
市场赢得良好口碑、积累无形资产。
/!
/I
模式
/——I
Z-
该方式针对按揭客户（一次，性购买者另议）模式要点：
销售价格可以适度提高；
签定纳月供款。
/
举例说明：
如150m沖勺商铺，正常售价按该返租销售，则为：
\
150m的商铺、提高售价；
———返租销售-_
f议）=元定金—一
春定合同时，首付/第三圈价4000元,总价为60仿，首付30万，10年
第二圈
50%开发商现金高价返
第一圈
内容描
述
4500元，，总价为万，首付
坡县公务员、私企
返3年租金=3年X12月X
采用返租销售后，业主的变化为：
业主首付款由正常的30万变为万,，减少
业主月供款由正常的\3300元/月变为3700元/月，增加400元/月，10业主铺面虚高的总价由\60万变为万，其契税增加2250元、保险费增加可以忽略；
\I
业主铺面前3年不得使用。
I采用返租销售后，开发商的变化为：
I
由于铺面虚高的总价由60万变为万，其税收方面增加二万X6%=4500元开发商销售收益由60万变为万-万二万，销售收益减少万；
开发商租金收益，可以增加=3年X12月X150mx30元/m/月（平均最
主要作
用
客层特
点
①、降低置业门槛②、铺面刚开始容易冷场，而3年后，可将热铺面返还业主
情商业街及其他绝大多数的A类铺面拥有3年经营权，便于统一规划、统一定位、统开发商利益未损⑤、给业主高额的返租金额容易造成铺面炙手可热的表象
中、高收入群；
典型投资客，对眼下的商铺经营尚存犹豫，希望3年后接手热铺，
行贷款记录少：
事业上大多需资金周转；
年纪30-50左右；
主流客层
第四部分】
告推广
-、推广思路
加大县内广告投放，打造一条主业态明确的特色旅游主题时尚商业街
2观念一一［品牌塑造］
具有市场财富力、逐渐通过口碑传播获得良好经营的旅游时尚商业街品牌。
3产品一一［客群锁定］
通过明确业态招商使商家形成良好的经营基础，与投资客\商家开创共赢。
4合力——［附加价值］
完成壮龙民族风情商业街的价值塑造及价格提升和招商促进，达成销售目标，同时以幸福新城综合建筑集群的强大辐射力为依托，全面提升幸福新城住宅产品的附加值和性价比。
二、推广策略
1、通过明确招商先行，投资跟进推广目标，从一开始就以打造商业街品牌的决心给商家以信心保障。
2、招商推广层面一一三线推广:
一是在广西一线城市（南宁）设置招商点，整合具有市场传透力和感染
力的广告，重点实施项目招商环节,
以一线商业资源品牌的入驻，拉动商铺的招商力度；
二是在区内二线城市
（如百色等）；
三是那E坡本地市场，具有市场财富力和口传性，以财富聚焦
的形象吸引投资者和商家关注，再以商业氛围及远景规划使商家看到商机。
三、营销计划
通过有效的营销推广，不断丰富和强化壮龙民族风情商业街的品牌形
象，迅速完成项目形象构建，通过一定规模的整合传播使之具有广泛知名
度，通过商铺的成功招商，积累
升级会员 