农民公寓买卖合同Word文件下载.docx

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办理《建设用地规划许可证》必备资料：

1、规划用地申请表

2、立项批复文件

3、国土局用地预审批复

4、镇规划管理所绘制的用地红线图

5、拟建用地的总平面图

6、《建设项目选址意见书》复印件

7、用地现状全貌的数码照片及电子文件

四、办理《建设工程规划许可证》

《建设用地规划许可证》办结后，凭《建设用地规划许可证》到国土部门办理土地使用证，待建设单位取得土地使用证后须到规划所办理《建设工程规划许可证》，在办理《建设工程规划许可证》之前还须进行农民公寓建筑单体设计方案的规划审批。

（一）、办理《建筑设计方案审批》必备资料：

1、《建筑设计方案申报表》

2、《建设用地规划许可证》及其附图（规划用地红线图、经规划部门确认的用地总平面图）

3、建筑设计方案及电子文件（含总图，建筑平、立、剖面图），附建筑三维效果图

4、用地现状全貌的数码照片及电子文件

（二）、办理《建设工程规划许可证》必备资料：

1、《报建申请表》

3、规划部门批准的建筑设计方案及《建设工程建筑方案审查意见书》

4、《土地使用证》

5、建筑施工图

7、高层建筑或对消防有特别要求的建筑需提供消防审核意见书

五、规划放线、验线

《建设工程规划许可证》办结后，凭《建设工程规划许可证》到市建设局办理相关建设手续，待取得市建设局核发的建设工程施工许可证后，须到规划管理部门进行申请开工放线、验线，方可进行农民公寓

的建设。

《来源:

大朗规划管理所作者:

大朗规划管理所（责任编辑:

大朗规划建设办）》补充相关资料：

二、要准确把握建设农民公寓的前提条件

我们在看到建设农民公寓给发达农村带来一系列好处的同时，也必须看到农民公寓是农村工业化、城镇化发展到一定阶段的产物，只有工业化、城镇化达到一定程度的农村才有条件推行。

因此，我们必须准确把握建设农民公寓的前提条件。

一是二、三产业应相对发达。

建设农民公寓适用市区、县城周边乡镇（街道）和经济相对发达的乡镇，这些地方的二三产业较为发达，对开发商的吸引力大，土地的价值也较高，这样才能确保旧村整治的资金来源。

以从事传统种养业为主的经济欠发达地区，还不具备建设农民公寓的必要条件，既难以引进开发商，也会造成村民生活不便。

搞一刀切，盲目建设，不但对发展不利，还会损害农民利益，引发很多矛盾。

二是农民思想意识必须根本转变。

建设农民公寓、走向集聚居住，是对农民延续数千年传统生活方式的全面革新。

目前，部分农民尤其一些老人喜欢“上要有天、下要有地”的单家独院居住方式。

为此，政府要做好前瞻性的引导和教育工作，充分尊重农民意愿，在新农村建设中少走弯路。

只有农民思想意识转变了，才能主动从村庄搬到公寓小区，进而推动其生活方式转变和素质提升。

三是就业环境相对宽松。

虽然目前有部分被征地农民因有村集体经济分红或房屋出租收入，就业谋生的意识淡薄，有些宁愿在家无所事事也不愿意到工厂做工。

但建设农民公寓的乡镇（街道）还是应具备一定的解决农民就业的能力，一旦农民需要，可以就近到工厂做工或从事商贸、服务、运输等第三产业，有相对稳定的生活来源。

否则，农民既使驻进新房，增收问题无法解决，生计难以有稳定保障，会影响农民公寓建设的效果。

一、要充分认识建设农民公寓的重大意义

土地是最基本的生产资料。

然而，从经济发达的珠三角地区看，农民滥建住房现象非常普遍，不仅导致村民居住环境恶劣，出现“只见新房不见新村”的怪现象，也造成土地资源的严重浪费，缺乏建设用地已经严重制约了珠三角地区加快发展。

同时，农民滥建的出租房有些也成为社会治安恶化的温床。

由此可见，农民滥建住房的教训是深刻的。

类似现象在我市也较为普遍，农民建房规划管理滞后，座向四至随意，配套设施不全，有的甚至连消防通道都没有。

“一户一宅基地”政策没有得到很好的落实，多数农民在搬进新居后，将旧宅出租或空置，一定程度上造成农村城镇化进程不进反退。

要从根本上扭转这种局面，必须改变农民居住观念，推动农民公寓建设，在条件成熟的乡村，通过拆建整治旧村建设农民公寓，可以实现“多赢效应”：

一是有利于土地集约利用。

按照“一户一宅基地”的政策，在建设新村时，通过整治旧村可盘整出大片宅基地，重新盘活和节约土地。

二是有利于加快集体经济发展。

新腾出的宅基地由村集体收回后，可用于发展二、三产业，增加集体经济收入。

三是有利于村庄整治。

建设农民公寓可以从根本上改变“只见新房不见新村”的现状，彻底整治农村“脏、乱、差”现象。

四是有利于加速农村城镇化进程。

农民们告别祖祖辈辈延续数千年的单家独院式农居，和市民一样住进公寓式的高楼，带来了生活方式的根本转变，进而促进思想观念的更新，加快农民向市民、农村向城市的转变，真正实现“城乡一盘棋”。

五是有利于扩大内需。

农民公寓建设将促进“农村地产”的发展，为开发商提供了商机；

农民搬进新居后，还会形成装修及家庭用品更新换代的消费热潮，带旺农村消费市场。

六是有利于发挥农民新农村建设的主体作用。

“农民+开发商”的模式充分体现了农民的主体作用，从农民公寓的规划建设，到旧村的整治开发，都实行“一事一议”由农民集体决策，充分调动了农民建设新农村的积极性和主动性。

七是有利于节约政府行政成本。

市场化的运作方式，弱化了政府的行政手段，政府既不需要大量投入，又可避免以往在农民搬迁、城中村改造过程中出现的矛盾。

三、要切实加强农民公寓的规划建设管理

建设农民公寓的根本出发点是节约和盘活建房用地，整治旧村庄，建设新农村。

要防止在建造农民公寓过程中，出现建新不折旧，既违背“一户一宅基地”的政策，也造成新的土地浪费；

或受村行政界线的限制，农民公寓分布分散，不利于土地资源的集约利用。

为此，我们必须切实加强农民公寓的规划建设管理，规范运作，确保农民公寓建设走上健康发展的轨道。

一是要做好专项规划。

各乡镇（街道）要根据总体规划编制农民公寓专项规划，确定建设规模，划定公寓小区用地，拟订分期实施计划。

农民公寓建设必须符合城市总体规划、土地利用总体规划和农民公寓专项规划，布局应向中心区集中，倡导乡镇（街道）统筹，多村（社区）合建大型公寓小区，避免以村民小组为单位零星建设。

二是要控制建设规模。

原则上做到一户一宅，并明确人均用地面积和建筑面积上限，既要满足实际需要，又要节约土地和建设资金，防止农民公寓建设造成新的浪费。

三是要坚持节约用地。

建设农民公寓尽量使用原有建设用地，尽可能不占新增建设用地。

分配农民公寓，原则上要把是否接受交出旧房换住新作为重要条件，实行新旧挂钩，对原独院式住房及其宅基地进行合理评估，确定经济补偿标准，并签订拆除原有住房、收回宅基地的协议，确保收回原有宅基地。

四是要逐步禁建独院式住房。

推行建设农民公寓的乡镇（街道）要逐步禁止建设独院式住房，防止出现新的城中村或有新房无新村现象，届时，新建独院式住房国土部门不再审批用地、建设部门不再新办报建、房管部门不再核发房产证。

各地要高度重视农民公寓建设，有条件乡镇（街道）要率先开展试点，并按照一村一策、稳步推进的原则，大胆探索符合本地实际的思路和举措，为推进我市农民公寓建设提供有价值的经验。

东莞市农民公寓建设存在的问题及解决措施探究

1、问题：

农民公寓选址比较分散。

从《东莞市农民公寓建设问题调研报告》中指出，目前全市的农民公寓建设选址比较分散，没有向城镇中心区集中，大多数依然是以村为单位建设。

空间分布分散将不利于城镇建设向镇中心区集中，同时也带来市政、公共设施配套成本增大，城镇功能与空间环境散乱等问题。

对策：

a）、城市建设部门应该加大工程的审批力度，镇政府应该在工程动工之前要切实做好防方面面的社会调查工作，以让农民公寓更好地提高农民的生活水平和生活质量。

B）、市政府应该尽早制定统一的政策和规则，引导各个镇区开展建设

社会主义新农村的工作，使全市的工作更加规范化和统一化，充分地

考虑各方面的存在性问题，有效地规划，为本市的可持续发展做贡献。

c）、各镇区的领导人员应该要统筹全局，以该镇的可持续发展为导向，合理地规划城镇的布局，提高镇区的城镇化水平。

2、问题：

缺乏规范管理，影响农民公寓的内部正常运行。

a）、市政府、镇政府应该实行干预，监督、协调好各农民公寓的规范管理工作，有效地引导各村营造和谐农民公寓的好局面。

B）、建设农民公寓主要是为农民提供良好的居住环境，塑造现代化的城市功能。

因此，各村的居委会、村委会都应该加大对农民公寓的规范管理，应该引进先进的管理模式对管理者、工作人员实行培训，提高他们的管理业务素质，有效地保障公寓内农民的人身财产安全和卫生和文化生活。

c）、许多农民公寓的管理、工作人员的来源都是本村的一些村民，由于农民的科学文化意识不强，对规范管理方面的认识也不足。

因此，村民们应该自觉地提高自身的科学文化素质，多学习，多提高自己的专业技术和业务能力，为自己村，自己的新家添一分力量。

3、问题：

农民公寓建设没有达到节约土地的目的，建新拆旧比较困难。

目前全市农民公寓基本都是利用新增土地建设，除松山湖、虎门港和城区几个街道办事处、原来的旧村土地得到回收外，其余的镇村成功回收旧村土地的例子不多。

虽然市政府的文件要求建设农民公寓时，必须与农民签订回收原有宅基地的协议，但还缺乏有效的机制来落实。

a）、政府相关部门应该尽快出台相关的规范农民公寓建设的政策和规定，政府协调村委会的回收农民缘由宅基地工作，适当地成立相关的工作小组，加快土地合理化的进程。

B）、实行合同责任制，在建设农民公寓时，必须与农民签订回收原有宅基的协议，并制定有效的机制来落实这项制度。

c）、进一步完善征地补偿标准，完善区和片综合地价制订工作。

全市严格加强征地管理，被征地农村集体经济组织放弃征地补偿安置标准听证的，需出具经村民代表和村民会议三分之二以上同意放弃的证明。

4、问题：

农民没有足够的法律专业知识，许多问题悬疑不解。

农民公寓的税费能否得到优惠，申请的住楼能否办理房地产权证，原居住地土地能否取得等等方面的问题，农民住户们没能解决，由于法律意识不强也不懂得如何有效解决问题，只有疑惑不断。

a）、农民应该自觉提高自己的法律意识，利用法律的手段寻求相应的解决方法，以保护自己的合法权益。

B）、市政府应该要尽快出台相关的文件和政策，有效地规范各种行为，使住户以及有关的管理单位可以依法办事，依法管理。

保证农民公寓的城镇功能得到最大化的实现。

c）、各村委会、社区管理委员会应该要协助村名解决问题，为村的利益着想，保障农民住户的切身利益和合法权益。

积极把群众们的意见和想法发馈到相关的政府部门，以更好地协助政府执政为民。

5、问题：

耕地问题。

农民公寓落成后，农民们纷纷离开故居急切地“上楼”，但对农民的劳作带来不便。

a）、认真落实耕地保护政策，整合零散耕地，推动耕地保护向规模化、产业化发展。

全市计划整合7500亩农村居民点改造为耕地；

开展耕地以质折抵，通过对20万亩污染严重、零散、无法耕种的劣质耕地进行整治和置换，提高耕地产量。

B）、严格落实耕地占补平衡制度，补充的耕地和基本农田的面积与质量不得低于已占用的面积和质量；

补充耕地质量达不到规定要求的，按等级折算增加补充耕地面积。

c）、各镇相关部门应该广开言路，征集农民们的意见和建议，了解农民的需要和听取他们的心声，以农民创新性的需求为导向，制定对应的应对政策，使得农民公寓的建设工作达到更高的顶峰。

同时，农民们应该积极向村委会、社区管理处发表自己的意见和看法，发挥自己主人翁的权利，保护自己的合法权益，也要自己履行自己相应的义务。

6、问题：

非法转售或转租。

目前，农民的农民公寓一般只须付出建设成本，一套农民公寓住宅与相同面积的商品房之间，每平方米至少有1000元左右的差价，因此导致一部分村民分得农民公寓住宅不用于自住，而是转售或转租，这样对合法开发经营的房地产业也造成冲击。

a）、实行合同责任制，在农民公寓的购楼合同上要添加相关的要求，用以规范农民住户们的使用行为，标明农民公寓不准用于转租或转售。

村委会、社区委员会也应该制定相关的政策住户条例，保证和谐公寓环境的创建，实现农民公寓的最终目的，保护农民的切身利益。

B）、农民们应该自觉遵守农民公寓的使用原则，共同营造属于本村或本社区的和谐公寓环境，不破环公寓的正常运行，防止带来不必要的麻烦。

c）、政府尽快出台相关的统筹、规范全市农民公寓的管理机制以及使用规范原则，对公寓持有者的应履行的义务进行详细的说明，保证农民公寓内部有效的运行。

东莞市农民公寓的未来展望—分类引导建设成熟社区

对于未来农民公寓的建设发展，《东莞市农民公寓调查报告》建议根据不同情况实行分类指导。

其中由于城市建设，对村民的原有住房进行整体或局部拆迁，而又需要对被拆迁的村民重新安置的，一律采用建设农民公寓，集体上楼的形式；

而对于新增的农村人口，没有分到宅基地，需要解决住房的，应以镇区为单位，统一规划，做好农民公寓的建设方案，在严格核定申请人资格的前提下，合理解决新增农村人口的住房问题；

至于群众有意愿，集体经济力量雄厚的镇区，应以改善居住环境为目的，统一规划建设的农民公寓，并以试点为主，严格审批。

农民公寓建设还应改变过去由村委会为单位直接规划建设的做法。

新建农民公寓应坚持先规划，后建设的原则，而且必须符合城镇总体规划和土地利用总体规划。

没有编制控制性详细规划的地区，不能建设农民公寓。

《东莞市农民公寓调研报告》特别指出，农民公寓建设应向城镇总体规划确定的城镇中心区或组团中心集中，鼓励多个村集中建设，依托农民公寓居住区建立社区组织，引导农民公寓居住区逐步向城市居住区过渡。

每个农民公寓居住区应当具有一定的规模，按照国家关于居住区的分类标准，应至少达到居住组团的规模，即不少于300户，或1000人标准。

结合东莞实际，农民公寓居住区的建设规模要符合不超过人均30平方米用地面积，50平方米建筑面积的指标要求。

农民公寓纷纷落成，农民们统一上楼，在不经意间农民已经成为了市民。

部分入住农民公寓的村民反映，村民原来依赖土地种养谋生，如今改为积极进厂当工人或经商创业等，在不经意间就完成了向市民角色的转变。

村民原来大都有乱丢垃圾的习惯，入住公寓后，他们养成保持环境整洁的自觉行为。

原来分散居住时村民业余靠打麻将消磨时光，如今他们经常结帮带伴在公寓小区及其周边散步、跳舞、弹唱、打球。

村民入住农民公寓后，便于村委会加强对计生、卫生的统一管理，农村产业布局、旧村改造、用地规划和路网、绿化、环境等，也因农民公寓而发生可喜变化。

农民公寓及其周边配套环境的完善，可聚集大量人气，这既有利于吸引更多先进产业和优质企业前来投资，促进第二产业的发展，也有利于带动商贸服务业的发展，为农村经济的转型升级注入新动力，大大增强了农村发展经济的后劲。

农民公寓化是建设社会主义新农村的新举措，把农民、土地和发展紧紧地联合在一起，有效地提高了城镇化进程，为社会的可持续发展，为城市发展带来更大的经济效益、社会效益和环境效益。

篇二：

工农村农民公寓住宅楼房屋拆迁置换协议书

（1）

房屋拆迁置换协议书

拆迁人:

甘南县巨宝镇工农村委员会

法人代表（或委托代表）：

（以下简称甲方）

被拆迁人：

身份证号：

（以下简称乙方）

甲方巨宝镇工农村为加快新农村建设步伐，改善居民居住条件，经村两委会研究决定，20XX年新建居民住宅楼，因公共利益项目建设需要，根据《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，经甲、乙双方平等经协商，自愿就房屋拆迁、置换达成如下协议：

一、乙方被拆迁置换的房屋坐落于在巨宝镇新金路路北，被拆迁人的原房屋坐落位置左邻_________右邻_________（具体位置以房屋产权证为准），房产证登记编号为_________，被拆迁的房屋结构为_________，有照房屋的建筑面积______㎡,营业房屋的建筑面积______㎡，住宅房屋面积______㎡，无照房屋面积______㎡（无照房屋20XX年9月26日以前建造（以航拍图记载为准；

独立开门，檐高在2.2米以上，墙体厚度不低于37厘米；

房屋座落位置与居住人持有的独立居民户口标注的地址相一致并形成独立家庭；

未出租或转借他人；

仅用于居住；

为居住人唯一住房。

）。

（房产证房屋产权证载明为住宅，临街营业用房有营业执照，动迁前交纳营业税在十二个月以上，其实际用于经营的建筑面积部分以临街门脸为营业性用房面积，其余为住宅面积），土地证编号：

_________，其中置换回迁住宅_________㎡，

营业用房_________㎡。

二、房屋置换面积确定办法：

1、以乙方房产证面积为主，结合土地证的面积和实际测量面积，就大不就小，甲方按照登记面积与置换面积房，甲方按照实际测量面积

2、乙方土地证编号为，登记面积为2；

房产证编号为，登记面积为m2。

双方一致确认住宅置换面积为m2。

3、乙方土地证编号为，登记面积为2；

双方一致确认营业性房屋置换面积为2。

4、违法建筑和超过批准期限的临时建筑，由规划或者城市管理行政执法等有关行政管理部门依法查处，不予补偿。

5、甲乙双方对面积有争议的，依据县房管局出具丈量面积为准。

三、乙方置换条件：

乙方应保证所提供房地产权真实有效无任何争议，并向甲方提供房地产权证明和其它有效法律证明文件（含初始房合同、买房收据和其它法律文本）；

因房屋产权归属及相关法律证明文件发生争议，由乙方承担责任。

无房照住房的，乙方应提供：

居民户口和居民身份证；

房屋所在地街道办事处出具的居住情况证明；

户口所在地公安部门户籍状况证明；

其他应当提供的材料。

四、房屋置换办法：

1、由于置换房屋的住户很多，故乙方只能选择高层楼单元、多层楼单元两类房之一；

对于楼栋号和楼层，采取按照签订拆迁置换协议先后顺序和签订正式合同之后补交差价款的先后顺序除2，选择楼号。

（老年人，残疾人优先选择）

2、置换多层住宅房屋面积按照上靠户型计算，超出置换面积的部分，按照农民公寓住宅楼成本价补交差价款，上调一个及以上户型的，超出面积按照市场价补交差价款。

3、置换高层住宅上靠户型，按照应还面积高层住宅的市场价减去应还面积多层住宅的成本价，加上超出面积高层住宅的市场价补交差价款。

4、置换营业性用房房屋面积按照上靠户型计算，超出置换面积的部分，按照营业性住房的市场价格补交差价款。

五、置换新房的选定及结算方式：

1、乙方不需要置换住房或营业性用房的，可以选择货币补偿，被拆迁房屋货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素，由估价机构评估确定。

土地补偿由拆迁人按土地使用证标注的土地使用面积，依据土地管理部门出具的标准对被拆迁人进行补偿。

同意按照房地产评估机构确定的价格接受补偿的住户，可以在甲方通知十日内与甲方签订房屋买卖及补偿协议后，甲方一次性向乙方支付清全部款额。

被征收人对评估报告有异议的，可在收到评估报告之日起10日内，向作出评估报告的原房地产价格评估机构书面申请复估，房地产价格评估机构应当在10日内出具复核结果报告。

2、乙方在接到甲方通知一个星期内，不到售楼部选定新房者，视为乙方自动放弃置换新房的选择权利，甲方将有权按照剩余户型相应安排，乙方须无条件接受。

3、乙方的住宅用房的补交差价款，在甲方取得房屋预售资格后，甲方通知乙方另行签订《商品房买卖合同》，按该合同的付款方式确定。

4、乙方的营业性用房的补交差价款，在甲方取得房屋预售资格后，放甲方通知乙方另行签订《商品房买卖合同》，按该合同的付款方式确定。

5、乙方如逾期未向甲方付清全部房款，甲方有权解除《商品房买同》，并按本协议第五条第一项执行。

六、乙方交出现住房的时间要求：

1、乙方在收到甲方搬迁通知之日起一个星期内搬迁完毕，并将全部房屋钥匙移交甲方管理。

2、乙方在搬迁时，要保持房屋现有设施的齐全完整（包括门窗、水电管线及附属设备），不得损坏或恶意拆卸，如擅自拆除需返还原物并承担违约金1000-5000元。

3、自甲方向乙方送达搬房通知书之日至甲方向乙方交付新房钥匙之日为过渡期；

住宅过渡期限为18个月，住宅房屋的进户时间18个月，非住宅房屋的进户时间20个月。

甲方应在此期间保证向乙方交付新房。

4、如果过渡期限超过18个月，甲方应按所逾期期间于每月的10号之前向乙方支付逾期过渡费（每平米每月十元标准）

5、在乙方收到甲方送达（包括公告方式）的交房通知后，乙方不按通知要求搬进新房的，双方约定按本协议第五条第一项执行。

七、本协议为此后双方签订的基础，对于本协议中约定到的有关房屋面积、价格、位置等可以进一步具体化，但不得违背本协议的既定内容。

如果一方在签订《商品房买卖合同》过程中提出违背本协议约定条款的，另一主有权拒绝签订，并有权直接要求对方一次性赔偿

八、本协议未尽事宜，在甲、乙双方协商一致的基础上签订补充协议，补充协议与本协议具有同等的法律效力。

九、本协议在本次所有置换住户签订“房屋置换协议”后生效，甲乙双方必须自觉遵守，双方保证对协议内容予以保密。

未经同意，一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。

但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。

一方违反上述保密义务的，应承担相应的违约责任并赔偿由此造成的损失。

十、因本协议履行发生纠纷的，双方约定由甘南县仲裁委进行仲裁。

十一、本协议一式四份，甲乙双方及见证单位各执一份，房管局存档一份

甲方盖章

法人代表（或委托代表）签字：

：

乙方签字：

见证单位：

年月日

篇三：

农村房屋买卖研究

（提要：

农村宅基地、房屋买卖纠纷是目前司法实践中的难题。

本文梳理了农村宅基地、房屋买卖相关立法状况，并针对实践中的若干问题进行了思考，提出了宅基地使用权连同房屋所有权转移应符合一定条件，是否办理登记、主体条件、“一户一宅”标准并不影响此类买卖合同的有效性。

一、农村宅基地、房屋买卖相关立法状况

（一）国家立法

1、宪法

《宪法》第十条第四款规定：

“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

土地的使用权可以依照法律的规定转让。

”该条确立了宅基地所有权严格禁止买卖，宅基地使用权转让需依照法律规定的原则。

2、法律

《土地管理法》作为现行调整土地管理方面的专项法律，第八条确立了包括宅基地所有权在内的各种类型土地的所有权，规定：

“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；

宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

”

该法第六十二条对村民建房用地（宅基地）作了规定：

“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

”“农村村民