企业项目投资分析报告书5Word格式文档下载.docx

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通过强势广告宣传，使BOBO汇馆“都会菁英，城市主义乐园”的概念深入人心，突出BOBO汇馆的独特的文化、人居环境和投资价值。

通过对本楼盘成功的形象包装及SP活动，扩大影响，聚集人气，树立起开发商良好的企业形象，极大限度挖掘潜在购房客户，达到差异化竞争，实现楼盘热销的目的。

都会菁英，城市主义乐园

定位表述：

根据上述定位，单一广告诉求难以突出BOBO汇馆的个性，再结合前面对广告对象的分析，我们不难看出，购买BOBO汇馆的消费者，主要是以年轻白领和投资者为主。

因此，应将BOBO汇馆的产品特色差异化优势放大，针对消费群推出特色小户型。

结合个性化、人性化、现代化、实用性和投资增值的优势，综合定位为：

BOBOS的城市主义乐园

工作、生活一”跃”而上

不再为房东打工

我的家园，未来银行

99+1物业方程式管理

女性自治区

装修快餐A、B、C

广告通路

基于对BOBO汇馆的形象定位及销售期的安排，广告推广通路将分为以下几种：

1、软新闻品牌宣传

2、媒体广告（电视、电台、报纸、DM、网络）

3、SP活动

4、户外广告

等4大部分进行。

在实际操作中，一个推广周期乃至整个推广行程节奏的把握都是动态过程，自始至终处于“发布—跟踪—调研—调整—发布”的循环过程。

我们依据阶段指标让进程始终处于可控状态，并根据变化及时作出调整。

因此，需要及时掌握销售动态，并获取各种重要参数，以此来调整发布载体、数量和频率。

阶段推广策略

（一）、筹划准备期

主题：

都会菁英，城市主义乐园——

“BOBOS的城市主义乐园”

（2004年03月）

目标：

（1）普及目标消费者对“BOBO族和BOBOS的城市主义乐园”以及开发商的全面认识，为该项目主题创造舆论影响及理念的认识；

（2）全方位介绍该项目，刺激消费心理，从而启动市场；

（3）扩大影响，聚集人气。

推广计划：

此阶段广告推广以报纸软广告炒作为主，“软广告”这种方式已被全国各大城市的房地产界所广泛运用，许多成功的楼盘都是软新闻利用的典范。

本项目在此阶段，将围绕“都会菁英，城市主义乐园”的主题，从特有角度展示BOBO汇馆的文化内涵、房产形象和楼盘品质。

1、报纸广告：

内容：

着重从以下方面进行报道和炒作。

A．BOBO族的概念

B．BOBOS的城市主义乐园

选择媒体：

春城晚报（主推）

都市时报（辅助）

2、相关SP活动：

（1）主题：

BOBO汇馆网站组建方案征稿。

目的：

使得BOBO的理念直接影响时尚族群，聚集人气。

活动安排：

BOBO汇馆的主要目标客户是年

轻人，针对这类目标客户进行消费引导，突出它的年轻化、个性化、都市化，吸引目标客户。

3、新闻炒作：

此阶段的重点是利用SP活动进行传媒炒作，扩大影响，聚集人气，建立目标客户对项目的认知度。

（二）、内部认购期

（2004年04月）

确立BOBO汇馆的BOBO族的城市主义乐园的特点；

突出BOBO汇馆的个性化、年轻化、都市化；

强化BOBO汇馆的投资增值理念。

1．报纸广告：

着重从以下方面进行炒作：

内容

（1）：

强化BOBO汇馆的投资增值理念，吸引有投资意向的客户购房。

春城晚报

内容

（2）：

A．BOBO汇馆即日起接受预定登记；

B．以“我的家园，未来银行”主题为中心卖点，展示BOBO汇馆崭新的生活理念。

春城晚报或都市时报

内容（3）：

A．BOBO汇馆即日起公开发售

B．简单介绍BOBO汇馆的竞争优势

C．公开发售当日活动安排

D．预售登记信息

2．相关公关活动：

小户型楼盘市场研讨会

（待定）

宣传BOBO汇馆“城市主义乐园”的文化内涵，通过媒体对此大力抄作，继续扩大影响。

3．相关SP活动：

（1）时尚活动

BOBO族前沿阵地

进一步吸引目标群的注意，强化消费者的购买欲。

在金马碧鸡组织周边酒吧开展一项提升BOBO汇馆形象的大型时尚活动。

（2）派筹

细则：

A．时间：

B．有初步意愿的消费者支付诚意金购买预售登记卡。

C．预定登记卡必须于公开发售第一、第二天购买方为有效。

D．可凭预售登记卡做买房优先选择。

E．如不购买可退还诚意金。

F．地点：

BOBO汇馆售楼处。

4．新闻炒作：

对BOBO汇馆的SP活动和公关活动进行报道，达到炒作的目的。

同时通过软新闻对BOBO汇馆的投资增值性进行分析和炒作。

影视广告：

形象篇，10—15秒

待定

媒体：

云南卫视、昆明电视台

时段：

（三）公开发售期

生活、工作一跃而上

99+1物业方程式全接触

（2004年05月）

详细分述BOBO汇馆其中的三大卖点，增强目标客户的购买欲；

营造盛大开盘热销氛围，进一步提高知名度，巩固已树立起的品牌形象。

（1）今日BOBO汇馆公开发售

（2）不再为房东打工

（3）工作生活一跃而上

（4）99+1物业方程式管理

2．SP活动：

热烈的开盘仪式

售楼现场

3．新闻炒作：

对SP活动进行炒作的同时，重点通过软新闻对女性白领独立空间的需求强化消费推介和炒作。

都市时报和大观周刊

（四）强销期

装修套餐A、B、C

（2004年06月－10月）

确立BOBO汇馆的健康、时尚、前卫、个性的社区形象，促使消费者实际进行购买。

此阶段以报纸广告发掘BOBO汇馆与众不同的内涵为主要卖点，传达实际性项目特色内容，加强意向客户群的购买行动。

（1）为现代年轻单身女性特设两个女性专层。

为这个独特的目标群创造符合她们要求的个性化的独立空间。

（2）开列出三种不同房型的精装修菜单。

为不同需求的业主提供多种风格的服务。

2．影视广告：

云南卫视、昆明电视

3．网络广告：

吸引喜欢上网的年轻目标群，以传达BOBOS理念为主，促使他们进行购买。

4．相关SP活动：

A.主题：

BOBO时装秀

继续扩大影响，聚集人气，使BOBO理念深入人心。

在百盛广场等目标消费群流量大的地方进行一场“BOBOS”T台时装秀，所展示的时装以健康、现代、前卫、个性、另类为主，充分展示BOBOS的形象与品位。

B.主题：

参观样板房

方便消费者进一步了解BOBO汇馆，促进销售。

参观样板房及楼盘的行程安排。

（五）保温期

BOBOSTYLE

让生活如鸡尾酒般缤纷

（2004年11月－2005年1月）

根据楼盘实际销售情况，对项目广告推广计划作出充分调整，弥补不足和空缺，根据目标客户心理需求点的变化，制定相应的广告策略，进行进一步广告推广，促进销售。

1．根据实际情况作出调配。

2．后备SP活动：

业主联谊冷餐会

拉近开发商和客户以及客户与客户之间的距离，提升开发商的形象。

搞一个开发商和业主参加的聚会。

（2）主题：

保护自然从我做起

提升BOBO汇馆的品牌形象。

资助大学生环保社团作一个公益活动。

（六）尾盘期

幽雅的环境打造幸福的人生

BOBO汇馆再创关注热潮！

（2005年02月后）

针对当时销售情况，对可能出现的滞销房作出促销，尽快销售清盘。

1．根据实际情况作出媒体广告发布计划。

2．相关SP活动：

“最心仪的家”全装修顶级设计景观现房，大型现场拍卖活动。

掀起市场下一轮关注热潮，对尾盘进行销售清盘。

1、对销售期所建的汇馆内样板房进行现场拍卖活动。

2、框架式镶嵌作品比赛

让有意向的买主与入住的业主进行互动沟通。

3、高尔夫推杆比赛

让有意向的买主进一步了解BOBO汇馆的优越品质和文化内涵。

项目广告营销推广预算

26456平方米的可销售面积，均价为2900元/平米，总销售金额为76722400元。

总体广告预算为本案总销售金额的1.83%，合计140万元。

注：

1、本预算分布表以开发面积为基数的总体预算之分配比例，具体预算为公司确定之金额再按比例分配。

2、从推广预算看，要达到广告销售的预期效果，此费用偏低。

售楼中心规划建议

区位建议

建议将售楼部设在明显位置且人流量大、离公交车站近的地方，因为：

1.明显位置可以令消费者容易找到，起到宣传的作用。

2.人流量大使得更多人了解BOBO汇馆，也起到了宣传的作用，降低户外广告的投入。

3．离车站近可以使消费者更能感受到BOBO汇馆的交通便利之处。

主体分格

遵循健康、新颖、时尚、个性、便捷的原则，突出BOBO汇馆的特质。

可根据“BOBO汇馆”主题进行特色设计，针对目标客户群体的档次、品位、年龄，改变现有的销售模式，塑造清新的设计格调，配合以特色的销售道具，让购房者感到轻松舒适，体会到该项目理想的健康、新颖、时尚、个性、便捷的生活气息。

建议设置一些独特的景观小品、绿色植物、鲜花等。

售楼处内部建议：

售楼处将分成七个区域，每个区域动静分明，功能明确，便于业务人员在不同的区域展开工作。

1．参观区：

模型：

模型要有特点，主体按照标准模式建造，其他内容可相对虚化，主次必须分明。

模型比例建议1：

100便于客户可以很直观的看到精致的楼盘规划，对于客户而言，就不会盲目的购房，而是可以从模型中初步挑选自己满意的位置，另外要注意的是模型的制作要留有余地，便于在未来的开发、规划中补充、添加景观。

展板：

购房流程图

银行按揭流程图

购房装修知识图

房型配置图

物业管理图

单体效果图

景观效果图

鸟瞰图

环境平面规划图

将其制作成展板形式，分不同推广阶段展出，便于业务员在与客户攀谈时，能够向客户解释。

2．洽谈区：

洽谈区的风格要简约，设计以色块为主，但又要不失高雅，体现出品质感，洽谈区配备洽谈桌椅，色彩柔和，整体要体现舒适和人性化。

3．应接区

应接区的应接台相对要有一定的亲和力，建议以曲线条为主，LOGO墙简洁明了，不宜复杂化，使客户一进门就能感受到本案以人为本的设计及个性化的服务，能够很快的感受本案，也能够很清晰的看到LOGO墙。

应接台：

可分两层，第一层为接待销控台，第二层为主控台，相对要高一点，分两层的目的是给客户形成压迫感，造成心理压力，有利于业务员的销售说辞。

4．品位廊：

在售楼中心可布置一些软装饰，如装饰画、鲜花、摆设等，品位廊布置风格以后现代主义为主。

给客户以丰富的视觉效果，同时也使售楼处的气氛倾向于和谐、自然，烘托现场销售气氛。

5．儿童区：

在售楼中心专门设置一些供儿童玩的地方，可使客户全身心的关注楼盘的相关信息，也能让售楼人员很好的发挥他们的口才并不受客户小孩的打扰。

6．VIP会客室：

VIP会客室沿袭洽谈室的简约风格，色调偏暖，给人以亲切感，同时又要体现出身份的高贵，区域的位置和装饰更不能随意，并配备饮品及果点，因为购买BOBO房子的VIP客户讲究的是品位、个性、时尚。

另外，建议将签约室容入到VIP

会客室中，因为并不是随时都有贵宾，且签约有较强的私密性，因此签约室的独立也是相当有必要的。

另外，银行方面还应设立一个单独的工作间，以方便与客户办理有关手续。

7．建材展示厅：

塑钢门窗

保安系统

卫生器材

瓷砖

隐蔽工程

涂料、地板

外墙涂料

管理设施

现场展示厅的建立，有利于客户了解房屋建材设施，同时展示出BOBO汇馆所用的建筑材料，并可根据装修菜单提前为消费者提供装修的建议。

销售道具建立及作用

楼书：

作为销售的主要道具，楼书的制作必须精美，其中呈现的卖点均是该楼盘的优势，使客户清晰的了解该楼盘的优点，让其对楼盘产生好奇心，从而促成其购买BOBO汇馆的意向。

楼书的内容为本案卖点的优化，包括购房须知、签约须知、屋业管理手册，充分的辅助内容便于客户更深入了解本案的细微之处。

海报：

海报通常以单片的形式出现，视觉冲击力要强，便于携带，方便阅读，能很快的得知楼盘的最新消息。

销售价目表：

为销售提供便利，在业务繁忙时，能够引导消费者自行阅读。

销售夹：

为销售提供便利，销售人员能够有条理的整合相关信息

销售员吊牌、服装：

使客户容易识别销售人员，展示开发商形象。

名片：

便于销售人员能更好地与客户相互认识并保持联系。

信笺、标准信封、便笺、文件袋：

体现统一、标准、规范的开发商整体形象。

纸杯：

方便客户饮用饮品。