杭州房地产市场分析报告文档格式.docx

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对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；

对已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。

此次出台房贷新政目的主要有三：

降低银行房贷风险，缓解流动性过剩，保护各商业银行利益，防范金融风险；

打击房地产市场的投机行为，保障自住性需求，平抑房价；

降低房地产投资热度。

首付门槛提高、利率上调，投资房地产的利润空间进一步被压缩，风险加大，对炒房者起到震慑作用，一定程度上抑制了投机性需求，短期内购房总需求有可能出现下降，从而起到打压房价的作用。

9.10月1日《中华人民共和国物权法》

物权法规定：

“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

”

有人分析物权法的颁布对于房地产行业的影响主要有以下六个方面：

一、住宅70年产权到期后自动续期，提高了住宅类物业的内在价值。

二、实行严格的土地管理制度。

三、土地出让方式上有严格规定。

四、拆迁补偿的规定维护了物权拥有者的利益，但可能会增加房地产开发的成本，延缓拆迁开发的速度。

五、明晰小区公用部分的产权为规范房地产市场提供依据。

六、为物业税的征收提供了法律依据。

10.10月10日《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令）

该《规定》定于2007年11月1日起施行。

《规定》明确将工业用地也纳入了招拍挂的范围，并明确如土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。

从某种意义上来看，39号令从更细致的层面规范土地市场，是对土地市场政策规范的一种补充，有助于规范土地招拍挂程序；

打击囤积居奇、哄抬房价的行为；

抑制土地出让过程中的权利寻租行为。

11.杭州市对房地产市场监管力度加强

杭州市《关于进一步加强商品房（预）销售管理相关事宜的通知》，对杜绝楼市囤房惜售进行了一系列规定。

1）审批房源须一次性销售

《通知》称，对房屋用途为“住宅”的商品房在申请商品房（预）销售审批时所有房源必须一次性全部上网对外公开销售。

对房屋用途为“办公”、“商业”等公建用途的商品房在申请商品房（预）销售审批手续时可以按期房预售和现房销售分别申报。

开发企业申报的现房销售房源在完成权属初始登记的同时转为现房公开上网对外销售。

2）期房不得办理在建工程抵押

《通知》规定，对办理商品房（预）销售审批手续后作期房预售的不得办理在建工程抵押；

作为现房销售的房源，在未申请权属初始登记前可办理在建工程抵押，但在申请权属初始登记时需办理在建工程抵押注销手续；

对未申报商品房（预）销售审批手续的商品房项目，不得办理在建工程抵押；

对完成权属初始登记后的商品房项目不再办理现房抵押手续。

3）开发商自留房将集中清理

杭州市房管局将对2004年1月1日至今各房地产开发企业申报的自留房进行集中清理，对符合现房销售条件的均应转为现售房源对外公开销售。

此外，对列入房地产开发计划的商品房项目应全部申报办理商品房（预）销售审批手续，实行公开上网销售。

对未申报商品房（预）销售审批手续的商品房项目，在申请权属初始登记之前需申报办理商品房（预）销售审批手续。

小结

宏观市场环境表明，政府在继续加强对房地产行业的调控，尤其是加大对中低收入群体的住房保障。

与此同时，政府在落实各项宏观政策的同时，将针对房地产市场的某些环节，制定专门的调控措施，从而起到影响市场的作用。

二、土地市场

2007年度，杭州土地市场继续2006下半年的势头，表现出一种强劲的热度。

据统计，自今年2月13日[2007]1号地块出让以来，截至12月3日，杭州市国土资源局共挂牌成交74宗土地，总面积约4219亩，总成交金额64036.3312亿元。

整体看来，表现出几个新的热点和趋势：

1.三墩、丁桥成为土地出让重点区域

区域

宗数

面积

三墩

684亩

丁桥

448亩

九堡

52亩

2.高潮迭起，地价创出新高

钱江新城望江地块（楼面地价11759元/平米，总价34.9亿元）、金松洗衣机厂地块（楼面地价12245元/平方米，总价16.01亿元）、杭商院地块（楼面地价15712元/平方米，总价14.76亿元），杭一棉地块（楼面地价15588元∕平方米，总价22.26亿元）轮番上阵，引得众多实力开发商激烈争夺，杭州土地市场楼面地价连创新高，大多超越去年的“杭汽发地块”。

　3.52%土地为上市公司竞得

今年，“土地市场的竞争最终还是资金的竞争”这个道理得到充分体现。

根据阳光顾问统计，今年以来，上市公司在已经出让的土地中拿下约2384亩土地，占2007年至今已出让土地总量的52%。

2007年度杭州市土地市场成交情况一览表

编号

地块坐落

出让面积（㎡）

用途

容积率

成交价（亿）

楼面价

（元/㎡）

07年74号

拱墅　

17522

商业金融用地

≤5.4

5.6812

　6004

07年73号

拱墅

A-01

55816

宅地

≤2.6

7001

A-02

29073

B-02

12455

商业

≤3.3

B-03

18328

≤4.7

B-04

28909

办公

≤3.6

B-05

23303

≤3.0

B-06

20255

B-07

10778

商业等

07年70号

下城区

25277

宅地

≤3.1

17.1

19038

B-1

4094

商用

≤2.8

07年62号

江干区

C2-7

56410

≤1.7

4.88

3204

R21-5

25630

≤2.2

07年59号

拱墅区

34116

≤0.9

22.26

8403

50953

07年58号

39352

≤2.3

3.35

4125

07年57号

37575

3.41

3702

07年53号

留下

11841

≤1.35

8.55

10779

B19、21

34663

≤1.5

B23

8721

≤1.3

07年52号

转塘浮山

34733

≤2.1

3.9

5347

07年51号

西湖转塘

54061

1.8-2.0

7.53

6964

07年50号

50425

5.24

5202

07年49号

江干区丁桥

40578

≤2.4

3.61

3709

07年48号

48253

≤2.2

4.03

3802

07年44号

A21

18729

≤2.0

11.41

10004

A23

4406.6

商用

07年43号

57027

1.4

3242

07年42号

西湖区三墩

49769

≤2.0

6.7

5385

07年41号

133450

2.3-2.5

15.4

5245

07年40号

34319

3.2

4662

07年39号

40508

3.8

4264

07年38号

A32

45968

7.1

6980

A31

7241.8

07年37号

西湖区转塘

56771

9688

07年36号

58714

4.98

4241

07年35号

下沙

29076

≤3.5

22.8

3326

C/D

28063

95602

≤2.5

136925

≤1.8

07年34号

西湖区留下

48113

≤1.6

9.16

9020

12285

07年33号

滨江区

20776

1.88

4113

07年23号

西湖区

36131

14.76

15712

07年24号

118545

15.1

7077

07年25号

111821

15.6

7750

07年26号

33462

3.38

5612

07年22号

江干区九堡

34961

≤2.3

3.72

4626

07年20号

40858

≤3.2

16.01

12245

07年19号

下城区华丰

78911

23778

1506.63

07年18号

2-A

69121

12.41

2450

2-C

121570

2-D

21908

娱乐

2-F

15738

旅馆

2-G

6503

07年17号

上城区钱江新城

C-06

24269

34.9

11759

C-08

39076

C-17

7880

≤4.5

C-18

13030

07年15号

17316

1.26

3638

07年14号

西湖区西溪

35600

3.21

5009

07年13号

90446

4975

07年10号

江干区钱江新城

B-01

14104

综合

≤6.5

15.2

6753

33351

≤4.0

07年9号

18077

10459

2411

07年6号

42131

1.0～1.1

29412

6346

07年4号

43506

5.15

5147

07年3号

3786

住宅

地上建筑面积6500M2

0.7

10769

07年2号

72743

≤2.45

1683

07年1号

10293

住宅、商用

2.56

7106

三、2007年杭州市商品房市场概况

总结2007年杭州市商品房市场，我们发现其走过了一个高潮迭起、冷静收场的一年。

1.市场从供不应求到供求平衡

2007年住宅供应量并没有大幅增加，市场属于严重的供不应求，于是出现了“有房必抢”的大好形势，刺激了不少购房者提前入市，5、6月份成交量达到高峰，其中6月份达到创记录的6868套，随后成交量逐渐回落，到12月份成交量未到2000套，缩减到了6月的三分之一。

2.房价从持续飞涨到戛然而止

2007年杭州商品房价格飞速上涨，从年初透明售房网公布的日成交均价9000元/平米左右，5、6月份日成交均价10000元/平米左右；

11则以上涨到16000元/平米，达到最高峰；

12月逐步回落，当前日均成交价格在11000—13000元/平米之间。

2007下半年商品房成交情况一览表

月份

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

成交套数（套）

6068

3867

3500

2434

2302

2183

1926

成交均价（元/㎡）

10220

10371

10500

10349

11950

16846

14144

3.心态从疯狂追涨到观望等候

2007年杭州楼市火爆程度非同一般，从5、6月份开始出现了连夜排队购房火爆场面，个别楼盘甚至还未开盘就已经被定购一空。

这样的场面持续到10、11月。

12月以来盛况不在，市民开始普遍持观望心态，昔日的旺销楼盘也不被为疯狂追捧，个别新开楼盘甚至出现了冷场。

4.旺销区域从主城区扩展到东西两翼

要说2007年杭州市最受关注的区块，则非申墩板块和九堡板块莫属。

这两大板块一西一动、一静一动，却同样备受关注，双双跨入万元区块俱乐部，着实风光无限。

申墩板块由滨江·

万家花城打响第一炮，芳满庭和橡树园跟进，文鼎苑遥相助阵，成功实现整体突围，商品房均价从5月的8000元/平米上涨到目前的12000元/平米左右。

九堡板块则由万科·

魅力之城抗起大旗，红苹果、九月庭院、左邻右里等呐喊助威，声势同样不同凡响。

纵观这两大热点区域，我们可以发现品牌地产带动、区域利好驱动、众多楼盘集体发力、投资客和市民跟随追捧是其共同特征。

品牌地产带动：

申墩板块由本土品牌开发商滨江房产率先发力，九堡则受全国地产龙头万科带动。

区域利好驱动：

申墩板块靠近文教区，周边生活环境基本成熟，又有大型商业中心规划利好；

九堡则有四季青大型商场进驻，地铁一号线动工，以及大城东整体开发大势等利好。

众多楼盘集体发力：

申墩板块万家花城、芳满庭、橡树园等新楼盘位置邻近并同时发起推广，从而形成聚合优势；

九堡板块，众多楼盘相继入市并广开宣传也同样起到了区域整体发力的聚合优势。

投资客和市民追捧：

两个区域的造势成功吸引了投资客和市民的广泛关注和追捧，都出现过连夜排队买房的盛况。

5.中小户型从稀缺到潮涌

2007年初在售中小户型还较为缺乏，到5、6月份成为市场热销焦点，到年底几乎成为市场主流。

这说明90平米政策影响得以全面展现。

相同的面积、差不多的户型、新兴市场热点地段等所构成的相似局面，这势必导致市场竞争进一步加剧。

6.重点考察楼盘情况

本项目重点潜在竞争对手如九堡项目旅游·

红苹果、申墩板块的万家花城等，持续着不错的销售业绩。

12月销售情况（截止12月22日）

项目名称

销量（套）

预定（套）

剩余（套）