公寓策划方案0Word格式.docx

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（二）本项目周边环境调查

（三）本案交通条件调查

（四）周边市政配套设施调查

（五）周边人文环境调查

第二部分：

项目的投资分析

一、天沽公寓项目的概况

二、项目所在区域市场现状及其趋势判断

（一）项目所在地的历史状况及规划前景

（二）项目所在地房地产市场总体供求现状及价格走势

（三）项目所在地住宅客户的构成及购买心态分析

三、本项目的可行性研究

富可达置业—（022）230401863

四、项目土地SwoT分析

（一）本案区位的优势

（二）本案区位的劣势

（三）本案区位的机会点

（四）本案区位的威胁及困难点

五、本案市场定位

六、本案价值分析

第三部分：

项目规划设计营销

一、建筑风格定位、色彩计划

二、主力户型选择

三、环艺设计定位

四、交通组织定位

五、智能化物业管理和小区配套非常重要第四部分：

项目形象营销

一、项目视觉识别系统核心部分

（一）名称

（二）标志

（三）标准色

（四）标准字体

富可达置业—（022）230401864

二、延展及运用部分

（一）营销接待中心包装设计

（二）工地环境包装设计

（三）公司及物业管理系统包装设计第五部分：

项目推广策划

一、项目主要卖点设计

二、物业强势、弱势分析及对策

三、目标客户群定位分析

四、价格定位及策略

五、入市时机规划

六、广告策略

七、媒介策略

八、推广费用预算

九、营销推广效果的监控、评估及修订第六部分：

项目服务营销

一、前期资料准备及销售培训

二、销售组织及日常管理

三、先期导入物业管理

富可达置业—（022）230401865

篇二：

酒店式公寓策划方案

项目策划方案

经过深入细致的市场调研分析，结合本案的位置、文化、周边环境、政府规划等具体情况，我们以高度负责的工作精神，就该楼盘拟订方案如下。

第一部分酒店式公寓

●酒店式公寓的起源

酒店式公寓概念最早起源于欧洲。

是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。

不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。

随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。

我国的酒店式公寓最早出现在深圳。

当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。

之后在上海、北京等地均有发展。

由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。

●酒店式公寓的概念

酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。

酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。

●酒店式公寓的特点：

1：

提供酒店式的服务和管理。

酒店式公寓的物业管理比一般公寓完善，能够为客户提供全方位、全天候的服务和综合管理，主要内容有：

（1）基本服务：

包括公共设施的保养、维修、清洁，建筑外墙的清洗，24小时保安，水、电、空调、汽车泊位管理等。

（2）专项服务：

包括送餐服务，衣物洗烫，房间情节，床上用品清洁及更换，秘书服务，代托管，健身，娱乐餐饮，图书，信函、电报及报刊速递，电话预约及访客留言。

（3）代办及代理也无：

包括公寓转让、出售、出租，代收租金，票务订购，日用品购买，预定酒店，旅游服务，安排酒宴、会议，

邮政报刊。

此外还提供上门常规保健服务，定期身体检查等，不一而足。

2：

提供舒适豪华的居住环境与个性化的家庭生活。

3：

商居两宜，兼具居住和办公两种功能。

一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。

随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。

酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。

●酒店式公寓前景展望

目前，国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。

这一阶层拥有非常客观的商务消费能力。

从另一方面来看，中国加入世贸以后也将为烟台这样的沿海开放城市带来数量众多的境外中小型公司。

中小型公司由于资金实力有限，既想要交通方便、价位比酒店低，又不能放弃高档的办公环境和办公处所，那么酒店式公寓则是其最佳选择。

酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，同时提供了完善的办公环境，是中国房地产业的一种新模式，它拥

有更多、更全的服务功能，对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。

有关专家认为，酒店式公寓是投资性置业尤其是异地置业的上选，因为此类物业投资对于多数人而言，具有超值回报空间。

通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。

我们认为“酒店式公寓”的市场潜力是巨大的，并且具有及强的可操作性。

因此，我们的楼盘怎样进行策划、设计及形象的定位、包装是至关重要的，从而争取更大的市场份额，创造热销奇迹！

二销售群体定位

随着居民生活水平的不断提高和消费能力的增强，人们对居住环境也有了更新潮、更时尚、更具品味的要求。

本案推出的“酒店式公寓”概念，不但符合当代潮流，更迎合了大众需求，而我们的项目选择怎样的目标消费群体，又是其至关重要的一个环节。

第一类：

单身贵族

该部分客户多从事一些新兴产业或正在自己投资创业，经济收入

稳定。

包括一些企业白领、iT行业精英以及一些毕业留在大连工作的外地大学生等。

年龄在25－35岁之间，为了事业努力工作而暂时不急于结婚。

对居住要求：

素食、个性且对物业管理要求较高，并且善于把握时代脉搏，对新兴事物有很快的接受能力和适应能力。

住宅户型为一室一厅，建筑面积在20－50平方米不等，楼款总数额在6－15万之间，首付2－5万元左右，银行月均还款300－800元。

第二类：

新婚夫妇

该累客户因结婚而需要购房，建立自己的小家庭。

但是由于年龄较为年轻，多在25－30岁之间，经济实力有限。

并且多为夫妻双方各有工作单位，正处于事业发展期，所以对居住环境的配套服务有相对较高的要求。

房屋面积在50－70平方米左右就能满足他们的需求。

该类客户多为打工一族，有一定的积蓄，家庭二人月经济收入在2000－3000元左右。

购房计划楼款总额在15－25万元左右，首付5万元，银行月均还款1000元以内。

第三类：

置业投资

对于市场化程度越来越高的房产市场来说，投资者的存在本质上

篇三：

青年公寓策划方案

一、项目概况

1.1、位置

该项目位于杭州市西湖区，天目山路与教工路交叉处，紧邻西湖旅游景区，周边尽是郁郁葱葱的林木，为项目提供了绝佳的自然观赏景观及取之不竭的自然空气资源。

1.2、项目技术指标

用地面积：

xxxxx

总建筑面积：

建筑密度：

xx

容积率：

绿化率：

停车场：

健身会所：

幼儿园：

1.3、周边设施

学校：

杭州电子科技大学、浙江教育学院、浙江电大、浙江大学西溪校区菜场：

农贸市场

医院：

省立同德医院

酒店：

金都宾馆，浙江嘉海大酒店

超市：

世纪联华、24小时便利店

银行：

中国工商银行、中国农业银行

邮局：

距离本项目约500米

交通：

庆丰村、跑马场、教工路口等多个公交站点

1.4、项目机会点

市场空间：

随着人们生活水平的提高，对居住质量的要求也在不断扩大，面向他们而建的讲求整体规划，理念设计，功能配套较完善的中高档住宅小区，将有一个持续成长的市场空间。

策划前瞻性：

“凡事预则立，不预则废”及时准确的做好市场调研，充分利用社会资源，从整体上进行规划，使项目有的放矢，抢占自然先机，并且能够在开盘后将策划理念始终如一的贯彻实施到底。

二、市场分析

2.1、杭州市房地产市场基本状况

2.2、杭州市同类住宅调查分析

2.3、消费者分析

一般情况下消费者的消费心理和对居住环境的要求有以下基本的几点：

首先，环境规划一定要好，周边的基本生活配套要齐全（包括学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、图书馆等），各种消费、活动、娱乐站场所要足够。

尤其该项目针对的主要是一些中高端消费人群，那么在规划设计时，要注意整体设计的现代化气息，要紧跟时尚潮流，外立面的颜色要新颖、大方协调，内部设计要智能化。

另外95%以上的消费者倾向于购买全封闭式的小区。

其次，绿化率要高，这一点已经成为消费者对居住环境的必要要求之一。

大部分的消费者相较高层还是偏向于选择多层住宅，因其价格便宜，而且后期的管理费用也会较低。

大部分的消费者不会倾向于选择单体别墅，因其涉及的资金相对较大。

消费者对物业管理方面不外乎以下几点基本要求：

保安、清洁、房屋维修、园林绿化及一些特色服务（家政、订票、托儿、托老等）

三、项目分析

3.1、本项目优势

环境：

闹中取静，，紧邻西湖风景区，拥有天然的巨大绿地覆盖及自然风光

地段：

经过多年的开发，该地区已经积累了一定的人气，临近商业繁华地带，周边电脑城，高档写字楼，大中院校众多，离目标消费者工作地近。

周边公交站点很多，更有几路夜间直通车，交通24小时都非常便利。

物业：

智能化的物业管理、24小时保安，全封闭式管理。

物业要与业主加强联系、沟通。

3.2、本项目劣势

配套设施：

周边超市、运动场、游泳池基本设施已经配备，因面向目标消费群体是青年人群，

但后期尚待进一步引进、完善一些休闲、娱乐设施。

房屋设计：

房源种类较多、层次不一，面向比较复杂。

价格：

因地价较高，价格对比方面稍显劣势，这是本案销售的最大难点。

3.3、竞争对手

根据楼盘的位置和定位，把“绿水新城”、“世纪花园”作为主要竞争对手，详细状况如下：

绿水新城

优势：

项目资金雄厚、周转力度大，价格上具有优势

劣势：

周边环境比较嘈杂

世纪花园

设计、规划合理、现代化，极具吸引力

面向的是高端人群，市场承受力有限

四、推广策略

4.1、目标消费群体

目标消费者：

电脑、电子、通讯城的业主、周边高档写字楼白领、各大中院校工作人员以及对生活品质要求较高具有一定经济能力的阶层。

年龄：

大约在25—45岁之间

家庭结构进入初中期，人口简单，对居住环境的娱乐性、休闲性要求较高

具有生活品味，对住宅要求在中高档次，崇尚“物有所值”的消费观点，希望通过外在的居住环境体现自己的文化内涵

4.2、卖点

临近工作地点，方便便利，保证足够的业余时间

智能化的物业管理、24小时全封闭管理，安全保障

社区环境闹中取静，既不脱离都市的繁华，又紧邻自然风光

周边交通便利，免除后顾之忧

休闲性、娱乐性完全融入生活

五、媒体分析及选择

平面媒体：

《杭州日报》、《都市快报》等一些杭州市较大的报纸媒体，阅读率高、读者层次广泛，可以作为该项目宣传的主要媒体。

此外，需要针对目标群体进行调研、分析，根据他们的阅读爱好习惯，选择针对性的报纸媒体作为补充。

最后一些阅读量较高的房地产专刊也可以作为不错的选择。

电视媒体：

杭州电视1台等一些频道，收视率、影响力在本地区都比较高，可以通过赞助某

专题的形式获得在开盘前后一个月黄金时段广告宣传片投放，以更加生动、直观的形象将信息传递到消费群体。

广播媒体：

收听广播多以乘坐出租车、私家车时收听，为打发时间，多为比较被动。

可以考虑长期、大容量、反复的宣传。

户外媒体：

针对目标消费群体，选择合适公交车站牌的灯箱广告、大厦外墙巨幅立体效果图海报、高速路广告牌等。

网络媒体：

如杭州19楼的房产专题模块，即时更新发布信息，投入少，可以及时获得反馈信息。

6.1、总体策略

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把该项目的宣传与树立华邦地产的品牌形象有效的结合在一起。

与竞争对手相区别，彻底的分析调研，发掘该项目的个性之处。

要细致周到，体现出处为业主着想的专业理念。

塑造项目“将都市繁华和大自然的宁静浑然为一体，个性、休闲、时尚、现代”的形象。

不仅是家，更是身心的渡假场所、生活品质的体现。

6.2、分期策略

引导试销期

该项目重在树形象，在这个期间通过多方位的媒体宣传来造势，针对目标消费者给出足够的信息，通过强势的宣传吸引消费者的注意力。

在正式投入之前要对对媒体进行严格筛选，争取达到最好的效果；

同时也要对目标市场及产品进行严格的调查和细分，从而给楼盘准确地定位，也更准确地锁定目标消费群体。

公开强销期

媒体宣传继续造势，巩固前期宣传结果

适时宣传销售成果，刺激消费者

充分利用媒体资源，进一步挖掘潜在客户

销售冲刺期

根根据前期市场反应，及时检讨，适时的调整宣传策略、方向

6.3、广告主题及口号

“居住在风景里，生活在城市里”——都市与自然合一

“回到家就开始渡假”——娱乐性、休闲感

七、营销活动

7.1、营销渠道建设及人员培训

销售渠道的建设：

售楼处、售楼热线、样板间、房交会以及通过在目标消费者聚集地开展无形的广告销售，以点带面。

人员培训：

时间、人数合理安排，打造高效、专业的销售团队

7.2、营销活动

开盘庆典活动

活动概要：

时间：

地点：

青年公寓社区

拟邀媒体：

电视台、报社、广告公司

活动方案：

前期准备——到场嘉宾、礼品、剪彩仪式、请柬、秩序维护、广告发布、媒体报道

现场活动——现场布置、会场布置、仪式流程控制

现场买房送礼/抽奖活动

尽量突破传统，以新颖、实用，制造新闻，引起消费者的兴趣和关注

某某大型广场明星才艺表演宣传会

和消费者最近距离的接触，项目更加深入人心。

利用明星效应，进一步扩大宣传的力度和广度，使得信息尽可能的传播开来，挖掘出尽可能多的潜在客户。

八、预算及分配

广告总额应占销售总额的5%左右，其中80%为计划中投入，20%做为机动费用

媒体费用为计划广告投入的60%，其中报纸30%、电视40%、户外20%、广播7%、网络3%

表现制作类为计划广告投入的10%

活动及公关为计划广告投入的20%

礼品类为为计划广告投入的10%

方案说明：

本方案中的部分内容尚需要大量的实地调研来进一步验证。

方案策划必须要建立在实际调研的基础之上，需要有调研数据的支撑才够准确，才能有效的、切实的指导销售。