城中村改造调研报告Word文档下载推荐.docx
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”时，有24.2%的人选择了“新住房的户型及周围环境”。
管理难度大。
“城中村”往往缺乏统一的科学管理和规范化指导。
XX市在近几年快速城市化过程中，政府在取得城市发展需要的土地后，基本上将“城中村”事务原封不动留给村委会自己解决。
一个城市两种管理制度，城市与“城中村”各执行一套管理制度，“城中村”并没有真正纳人城市统一的管理中。
因此，即使现在村委会变居委会后，他们依然执行传统的管理模式，既要负担本村的基础设施和公共服务设施的建设，又要维护本村的计划生育、社会福利、社会治安等社会管理职能。
在传统的村落组织结构和管理思维下，管理难度很大。
村民期望高。
XX区城中村居民因为有房屋出租等优势，家庭收入比较城市一般家庭而言，并不低。
调查发现村民在回答“您家庭每月的收入”时，12人选择1000元以下，占36.4%;
13人选择1000元——2000元，占39.4%;
6人选择2000元—5000元，占18.2%;
1人选择5000元，占3%;
同时据西湖渔场干部反映，该区多数家庭的年收入往往都高过10万。
在这种情况下，他们对于改造的期望较高，并且期待在改造后能够获得比原来更高的收入。
此外，对于改造中的各项费用，比如社保，城中村居民通常都希望由政府或开发商买单，而不愿意自己出钱。
这也给城中村改造带来较大的难度。
遗留问题多。
从调查情况看城中村普遍存在着原60号令征地拆迁中遗留的规划安置地没有落实问题，安置房建设经费短缺问题，未安置农民数量仍较多的问题，另外村集体资产如何处置，村民改市民后工作出路，社保资金缺口巨大等问题如何解决都困扰和拖累着城中村改造前进的步伐。
3、改造的必要性。
城中村改造是城市土地高效利用的要求。
城中村的村民建筑常以单家独户为主，占地面积大.建筑密度高，造成了土地占有率高但利用率低的紧张局面。
另外，很多城中村占据了城市的优越地带，但在综合开发上却远远落后于周边地带，这是对土地资源的极大浪费。
在现代城市生活中，人们不但注重生活环境，也很重视人文环境，城中村不仅从外观上看是城市的败笔而且内部社会治安差，人口素质低，普通市民往往不愿与之为邻，导致城中村附近的土地房屋等资产的价值也倍受影响而有所贬值。
我国是土地资源稀缺的国家，城市正从粗放的外延式扩张走向内涵式集约发展。
改造城中村，盘活效率低下的城中村土地已经成为历史的必然，合理改造城中村将会大大促进城市土地潜力的提高及城市经济的发展。
城中村改造是加快推进城市化进程的需要。
我国正处在城市化进程的加速期。
城中村的改造不同于旧城改造。
宅基地、自留地、祖屋、出租屋以及各种违法建筑，形成了各种各样的土地房屋关系。
村民、集体、开发商以及全社会的利益交织在一起，错综复杂，所以城中村问题被称为是城市化进程中的难题。
因而，加快城中村的改造将为城市化发展提供良好的发展环境。
城中村改造是加强城市精神文明建设的需要。
城中村村民虽然居住在城市中，但大都没有正式工作，且文化水平不高，生存技能缺乏，多靠出租屋的收入作为经济来源，部分居民整天无所事事。
有的变得贪图享乐、不思进取，待原有的拆迁补偿款用完后，将重返贫困，成为新的社会问题。
另外，由于他们主要依赖于房屋出租，这样也就造成了城中村屡禁不止的违法建筑问题。
同时城中村的出租屋由于散乱、容易成为藏污纳垢之地，与城市的形象格格不入，同时也影响城市精神文明建设。
城中村改造是减少集体资产消耗的需要。
城中村公共基础设施建设和维护还没有完全纳入城市体系，大部分城中村居民还没有享受到城市居民的社会保障。
公共设施维护、村民生活补助、养老保险、医疗保险等各项公共福利支出大部分由村集体经济支付，进而使得集体资产不断的被消耗。
城中村改造后，集体资产会量化并且以股份制公司的形式经营、壮大，集体资产不断的增值。
同时，政府再承担本身应当承担的公共福利支出，使得村集体经济发展的压力进一步减少，客观上壮大了集体经济，增加了城中村股民的收入，提高了股民的生活水平。
城中村改造是构建和谐社会，提升人民幸福感的需要。
城中村物质和社会形态存在的问题已经给城市经济、社会可持续发展带来了不利影响。
这些问题的存在使城中村与城市其他区域构成强烈反差的区域，成为社会问题的高发区。
如果不及时进行改造，城中村有可能成为未来的贫民窟。
因此，对城中村的改造有利于实现城市物质形态的现代化，有利于实现城市社会管理的现代化，有利于解决城市治安、卫生和环境等社会问题，有利于提高城市综合竞争力。
二、XX区“城中村”改造所面临的困难
1.政策时效性问题。
在城市扩张中，对农村土地的征用往往不是一次性到位，而是分阶段进行、历时数年甚至更长，于是，在同一个村由于不同时期多次征地，导致所实施的政策不一致。
有的按5号令，有的按60号令，有的按103号令。
政策的变迁是顺应时代的发展和城中村改造的发展而做出的调整，是必要而合理的，但是在执行过程中出现了一个村在拆迁过程中使用了三种政策标准，使得按5号令拆迁和按60号令拆迁的村民，也期望在这次拆迁中获得103号令的政策待遇。
2.安置土地落实问题。
总体上来看，目前的城中村改造对象往往是有开发价值的土地已经开发完毕，而留下的边角余地开发价值不大，不少村已经出现两安用地都难以落实的情况。
如西湖街道根据60号令已拆迁地应补偿的土地是320亩，已经划归街道167亩作为生产安置用地，还有153亩土地没有划归街道;
茶子山村政府应划34亩生产用地没有落实;
岳华村两安用地应批531亩，已批351亩，尚有179亩没有落实。
3.资金缺口问题。
根据基层干部自身的初步核算，西湖街道社会保障资金需要3.2亿元，滨湖小区改为高层建筑建设资金缺口1.8亿元;
茶子山村的拆迁补偿金，政府还拖欠1.2亿元;
银盆岭村安置房建设缺口1亿元。
其中最突出的是部分城中村因为面积较小，维持现状的开发强度，也难以达到改善城市环境的要求。
而要维持这种起码的城市环境标准，不仅开发商无利可图，业主也不易接受。
这也使得引进开发商建设的困难加大，而且村民自身的能力有限，如果要彻底改造就需要政府大量投入。
4.资产量化问题。
“村改居”农民全部转为市民后，在这种不明晰的产权制度安排下，原村级集体资产归谁所有，成为广大农民群众最关注的问题。
不论集体资产属于集体“成员”还是属于集体“组织”，但将集体资产归属追踪到个人时，集体资产应属于集体组织全体成员所有。
但就一个具体的村而言，集体经济组织有多少资产，特别是可计量的经营性资产如流动资产、长期投资、固定资产、无形资产等，每个集体经济组织成员又拥有其中的多少股份，集体经济组织成员并不清楚。
因此有人形象地描述村民与集体资产的关系是“人人所有，人人没有”，“玻璃箱子，看得见摸不着”。
意思是说，虽然集体资产集体所有，但并没有规定集体资产属于哪些具体成员的，各个成员又拥有多少，就好像玻璃箱子里面的金钱，隔着玻璃看得清清楚楚，但就是摸不到。
村民一方面担心集体资产被平调流失，多年来辛辛苦苦创造积累的财富一夜“付之东流”，另一个方面又担心今后集体资产的经营效益，怕福利没有保障。
在本次调查中就有60.6%的村民关注“拆迁过程中的违法行为”;
5.拆迁问题。
调查显示，96.9%的村民表示支持城中村改造。
但由于“城中村”是在城市总体规划内仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制的“农村社区”，村民在“城中村”改建中害怕失去已有的既得利益，69.7%和72.7%的村民表示分别对“补偿安置的方式和标准”和“房屋拆迁后的生活来源”存在疑问，因此，对“城中村”改造抱消极态度。
由于“城中村”居民文化程度普遍不高，长期生活在相对封闭的村落文化环境中，对社区管理、城市观念、城市生活方式产生一种抵触情绪，阻碍了“城中村”的改造进程。
相当部分“城中村”居民只看到“城中村”改造给他们带来租金收入和股份分红减少等短期利益损失，而看不到“城中村”改造给他们带来的长远好处，从而对“城中村”的改造有抵触情绪。
一些村民依恋故土、怕变求安的思想和对改革后生活出路问题的诸多忧虑，使村民害怕变化，安于现状，存在对改造的恐惧，抵制甚至对抗情绪，这种思想成为“城中村”改造工作的巨大障碍。
最重要的是“城中村”的村民害怕政府承诺不兑现。
有些村庄就算同意改造，也会担心政府承诺不兑现，经济损失得不到合理的补偿。
农民的后顾之忧不除，阻力自然大。
因此，“城中村”改造面临着村民的意愿与改造最终目的相悖的困境。
三、XX区“城中村”改造的对策建议
鉴于前述提出的“城中村”存在的问题和困难，建议结合“城中村”的改造具体情况采取以下措施：
（一）建立城中村改造的长效机制，稳步扎实推进城中村改造。
1、建立改造长效机制。
随着城市建设范围的不断扩大与发展，应建立健全长效的“城中村”综合改造工作机制，为改造工作的顺利进行提供保障。
建议进一步健全机构，成立“城中村”问题的长期性机构，简化办理全市“城中村”综合改造的规划、用地、拆迁及其建设手续;
加强与区、村“城中村”综合改造部门的交流;
对区、村“城中村”综合改造部门实施行业管理和业务指导;
完善“城中村”综合改造工作的长效投入机制，加强对“城中村”综合改造资金的监督管理，落实各项优惠政策，加大对村民转居民后的社会保障投入。
2、加强城乡统筹规划。
城中村改造绝非一时一地之事，而是伴随着城市化过程中所出现的必然产物。
因此，城中村改造应当树立长远的目标，在新的城市化过程中，就应当避免出现那种利用价值高的土地开发殆尽，而农民则局促于一小块土的“城中村”死角现象。
这些死角现象，归根结底，终究需要政府加大投入才能改造。
这次调研给我们的启示是，我区应当加大城乡统筹规划，尽可能实现整村开发，整村改造。
这样做，表现上看，初始投入较高，但最终来看，要比留下最后的死角再让政府来买单的做法，其实节约了巨大的资金和人力、物力。
这样做，对于各方来说，是一个双赢的结局。
总之，统一思想，充分认识“城中村”改造工作的重要性和长期性，加强城乡统筹规划，用以指导我区未来的城市建设进程，这也是建设大河西先导区的重要方针。
3、引导村民树立正确的权利和义务意识。
目前城中村部分村民的心态不是很健康，还不能适应规范化的城市社会管理要求。
他们一方面期盼拆迁，一方面期待一夜暴富;
得钱可以，出钱不行;
小区封闭式管理可以，出物业管理费不行。
这种心态对于城中村改造的顺利开展构成严重的障碍。
对此，一方面要加强村民的教育，引导村民树立正确的权利和义务意识;
另一方面，也要求政府不能手软，针对极个别态度恶劣，影响很坏的典型，应当严格依据法律程序处理，避免法外妥协，从而给其他人树立坏榜样。
（二）多方筹集资金，做好土地文章，力保城中村改造顺利稳步推进
1、加强市场引导、完善投资机制，促进政府、村集体、开发商等多元化的资金筹措格局的形成。
要本着“宣传引导、注重实效、推向市场”的原则,吸引有资质、有信誉的知名大企业介入“城中村”改造，推动XX市“城中村”改造工作的开展。
优先鼓励采取市场出让土地的方式来推进城中村改造。
这样做的好处在于，相比较村集体自我改造，其资金实力雄厚，规划设计更能够满足城市建设需求，同时也减少政府的负担。
鼓励村集体自身筹措资金开发或者与开发商联合开发，程度实现城中村改造中的农民利益。
公益性拆迁则由政府负担。
2、做好土地文章，充分发掘村级土地的储备。
针对所有60号令承诺的两安用地尚未落实或者虽然划拨但未建设的城中村（西湖街道等），应当按照103号令执行，将两安用地收回，和其他村（岳华村、望岳村等）可开发的土地一起进入市场。
通过盘活土地，提高土地利用率，改变土地利用结构，让村集体经济壮大，让老百姓受益，城中村改造才能顺利进行。
一是要靠村集体主导。
在二元体制下，城中村实际与城市管理相脱节，所以确定城中村改造的主体非常重要。
如果由开发商主导城中村的改造，其矛盾会变得非常尖锐，改造工作会变得非常被动。
若由村集体充当改造主体，村民的障碍问题可以迎刃而解，村集体代表村民利益，改造之后村民是收益者，村民就会有动机参与和出谋划策，有利于改造工作的推进和项目实施的合理化，所以“坐地主体”在城中村改造中有其社会必要。
二是要靠土地资产经营。
在城中村改造中，拆迁安置补偿，改造工程实施都需要资金支撑。
实践证明，当前最可行的办法是利用村集体土地发展村集体经济，由政府出台政策，置换土地或变换集体土地为国有土地，用土地和房屋抵押贷款，以土地换资金的方式进行城中村改造，从土地运营中解决村民的社会保障和村集体经济发展的资金困惑，又以集体经济的收益解决村民的生存生活问题。
三是要靠完善政策保障。
城中村改造完全依赖政府是不现实的，只能出台相应的优惠政策，如土地性质变换、产权确认、拆迁安置、社会保障、审批税费、土地出让等政策，只有政策出台了，改造的主体才会变得多元化，村民的参与热情和市场的投资热情才会与日俱增。
（三）立足具体情况，稳步开展改造工作
首先，应尽快起草、制定《XX区农村集体资产管理办法》。
《办法》应该包括以下内容：
1、明确农村集体资产的法律定义。
一般包括以下几项内容:
（1）法律规定为集体经济组织所有的土地、鱼塘、牧场、水面等自然资源，农村的宅基地、自留地;
（2）集体经济组织投资形成的房屋建筑物、构筑物、交通工具、机械设备、农田水利设施以及教育、文化、卫生、体育等设施;
（3）集体经济组织所有的积累资金和债权，以及通过公共积累、投资投劳所兴办的集体企业资产;
（4）集体经济组织在股份制企业、股份合作制企业、联营企业和中外合作、合资企业中按照协议及章程规定属于集体所有的资产;
（5）接受国家、经济组织、社会团体及个人无偿资助的资产;
（6）集体经济组织出资购买的股票、债券、国库券等有价证券;
（7）集体经济组织所有的无形资产及待界定资产;
（8）依法属于村集体经济组织所有的其他资产。
2、明确集体资产产权量化到个人的基本原则。
我们认为，在处理这个问题时应坚持四个原则:
一是必须保持农村社会稳定;
二是不能赞成农村集体资产流失或分光吃净;
三是要照顾到社区绝大多数农民的切身利益;
四是应尽量避免不负责任的搁置问题。
应当将集体资产产权量化到个人作为一个基本的原则。
同时要对股权设置的原则、贡献股的比例与集体股的比例、收益用途以及使用主体等重大问题予以明确。
3、健全资产经营公司法人治理结构。
对农村集体经济组织的性质至今没有比较统一的明确的规范，因此立法中农村集体经济组织的问题最主要的是解决其性质问题。
农村集体资产量化到个人为建立健全有效的法人治理结构创造了条件。
股东代表大会的主要作用是选举董事会和监事会的成员，批准董事会的年度预算、决算方案，以及重大投资决策。
董事会的主要职责是决定公司的经营计划和投资方案，制订公司的年度预算、决算方案，决定公司内部管理机构的设置和基本管理制度，聘任或者解聘公司经理。
董事长应由董事会选举产生，总经理由董事会聘用，彻底改变村党委书记兼任董事长的政企不分格局。
这有利于强化集体资产营运的有效监督，减少集体资产的流失。
4、规范农村集体资产的管理方式。
农村集体资产既不同于国有资产，也不同于城镇集体企业的资产。
根据它所具有的社区性、广泛性、复杂性等特殊性质，农村集体资产管理必须按照民主、公开的原则，社区全体农民参与监督管理与社区集体经济组织代行管理相结合进行。
因此，为防止集体资产的流失，办法中应特别强调建立健全社区农民的四项监督管理制度:
一是民主管理制度，即成员（代表）大会制度，凡涉及集体资产运营等与群众利益密切相关的重大事项，都必须按权属关系经成员（代表）大会讨论决定;
二是民主决策制度。
在社区内部建立主要由农民代表组成的集体资产管理机构，作为社区农民参与资产管理的日常决策机构，也是成员（代表）大会的日常机构;
三是民主理财制度。
在社区全体农民选出成员代表大会基础上，由成员代表选出若干名成员组成民主理财小组;
四是农村集体资产管理公开制度。
在规范管理的基础上，明确集体资产的用途，合理设置贡献股的标准，为集体资产寻找的投资途径，形成集体经济发展的新优势，实现集体资产的保值增值。
其次，根据本区各村的实际情况，制定的改造方案。
目前，全国各地城中村改造大概有五种模式：
政府统征储备模式。
即由政府将“城中村”集体土地统一征收为国有土地，对城中村进行拆迁改造，对拆迁户进行妥善安置，腾出土地的收益用于弥补城中村改造支出，如我区西湖渔场可采取该种模式进行城中村改造;
市场开发运作模式。
即由开发商融资改造，政府主要负责编制控制性规划，对改造项目用地进行“招、拍、挂”;
社区自主改造模式。
即对经济条件较好，村民比较富裕的村庄（社区）由社区自行或与居民入股联营组建经济实体联营联建，政府进行指导协调，相关部门依法监管;
村（企）、村（园）共建模式。
即由企业园区出资对村庄进行改造，村庄腾出土地用于企业园区发展，这一模式主要用于工业园区、物流园区、科技园区和生态园区附近的村庄;
“土地整理”“村庄治理”“腾村换地”模式。
比较适宜于离城镇和交通干线较远的地方。
XX区各个城中村应该根据怎样的模式改造，要“因村制宜，在资金筹措多元化、资金利用市场化、基础设施社会化”上找出路。
最后，抓住机遇，顺应发展，推动本区城中村改造步伐。
城中村的改造不仅包括前期的拆迁，还应当包括后期的小区公共基础设施建设，物业管理等方面。
现在已经建成的安置小区在XX区数量较大，普遍缺乏物业管理，基础设施薄弱，致使已经“村转居”的村民仍然享受不到城市小区的好处。
因此，在城中村公共物品和服务的供给上，政府必须向城中村提供一定数量和质量的公共物品，但政府供给不一定必须采取政府直接向居民供给的形式。
由于物业管理企业有着与业主“全天侯”接触、沟通、交流的特点，政府可以将大量的事务性的工作通过有偿委托的方式由物业管理公司完成，这样即可以在“不增人增编”的情况下把政府的基层工作做好，减轻基层领导的工作量，还可以使企业取得一定的效益，有利于创造政府、业主和物业公司共赢的局面，实现政府对基层的高效管理。
四、总结
“城中村”是中国城市化进程中的一个必然现象,有其长期的历史原因和社会原因,在城市建设的不断发展过程当中，“城中村”改造成为城市发展的焦点，因此彻底解决“城中村”问题也将是个漫长的历史过程，是项长期性的工作。
在进一步的城市进化进程中，需要建立有效政府监管机制，加大对“城中村”改造项目招商引资活动的扶持力度,加强城市一体化管理，同时根据可持续发展战略去强调生态体,强调人与自然的融合,并尊重历史和文化的发展,以最快、的方式进行“城中村”的改造,实现XX区、XX市乃至全国城乡结合的繁荣新局面。
篇二：
推进“城中村”改造，是落实省、市有关推进城市化进程决策、拓宽城市发展空间、加快建设现代化中心城区的重要举措，是改善城市整体形象、提高群众生活质量和居住坏境的迫切要求，也是我市今年政府工作报告中承诺的十大民心工程、德政工程之一。
为切实把此项工作落到实处，今年上半年，睢阳区围绕如何加快推进“城中村”改造议题，多次组织召专项会议，研究讨论此项工作，分析我区当前“城中村”改造工作中存在的实际问题，认真查摆，寻找差距，明确重点，力争实现突破。
并根据我区“城中村”改造现状制定本工作方案：
一、指导思想
以加快城市化、现代化进程，缓解城乡二元结构的矛盾、促进社会文明进步为目标，以制度创新、机制创新为动力，在切实保护农民根本利益、维护社会长期稳定的前提下，充分运用市场机制和行政、法律手段，从管理体制、物质形态、经济组织等方面，因地制宜、统筹安排、多种形式，稳步推进城中村改造。
二、“城中村”改造近阶段工作开展情况
（一）目标任务。
20**年我区与市政府签订了城中村开发改造目标任务有：
1、城市规划内城中村改造10个，涉及房屋征收面积115万平方米，要求安置补偿100%，开工建设率60%以上;
2、城市规划区外产业集聚区村庄改造11个，涉及房屋征收面积55.9万平方米，所占应开发改造的比例不低于50%，要求安置补偿率100%，开工建设率60%。
（二）改造重点。
20**年我区依据与市政府签订的目标任务，结合我去实际，确定沿神火大道两侧的10个城中村为改造重点，兼顾华商大道、北海路、南京路等城区主要干道两侧的城中村开发改造。
神火大道两侧的10个城中村改造项目是：
1、田林村（商丘市鼎丰置业有限公司）
2、堤湾村（佛山市顺德元美投资发展有限公司）
3、张吉庄村（河南信华置业投资有限公司）
4、三里桥村（名门地产商丘有限公司）
5、五营村（河南国商置业有限公司）
6、小郭庄村（河南龙源房地产开发有限责任公司）
7、宋路口村（广东元美投资发展有限公司）
8、东西乔楼村（河南省泰宏房地产有限公司）
9、李庄村（河南省泰宏房地产有限公司）
10、赵付庄村（河南省泰宏房地产有限公司），
目前除东西乔楼村以外都已向市城改办备案，正在准备申报相关材料，等待市城改办批复。
三、“城中村”改造三年规划项目报批情况
根据市城改办要求：
三年规划内和三年规划外签订意向的项目都可以向市城改办予以备案。
目前，新城、宋城、古宋、东方、文化、古城六个办事处所有签订意向的项目都已向市城改办备案，已申报项目13个，其中已批复项目3个。
（一）目前已批复的3个项目是：
1、宋城办事处田林村，占地142.5亩，项目涉及征收面积9.6万平方米，总投资约10亿元。
由商丘市鼎丰置业有限公司开发建设，现已征收完毕，等待开工建设。
2、新城办事处范庄村，占地120亩，项目涉及征收面积8.6万平方米，总投资约7.56亿元。
由商丘邦盛置业有限公司开发建设，现正在走征收程序，已测量完毕，正在公示。
3、新城办事处周庄村，占地62.67亩，项目涉及征收面积7.2万
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