杭州业主大会和业主委员会工作指导规则Word文件下载.docx

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（六）物业管理用房配置确认资料；

（七）其他有关的文件资料。

第十一条符合成立业主大会条件的，街道（乡镇）应当在收到建设单位或百分之五以上业主提出筹备业主大会书面申请后两个月内指导业主成立首次业主大会会议筹备组。

第十二条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道（乡镇）或社区代表组成。

筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。

筹备组组长由街道（乡镇）代表或其委托的社区代表担任。

筹备组中的业主代表，由街道（乡镇）组织业主推荐产生。

筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。

业主对筹备组成员有异议的，由街道（乡镇）协调解决并确定最终名单。

建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

第十三条筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）按照示范文本要求，草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，提出业主委员会委员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

第十四条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

　　基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。

第十五条筹备组应当根据业主委员会委员候选人产生办法的要求，核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的先进性、代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。

第十六条筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

第十七条街道（乡镇）或受其委托的社区应当对业主大会会议表决情况进行监督。

第十八条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。

首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

物业管理区域内尚未出售和已出售但尚未交付使用的物业由建设单位履行业主职责。

业主委员会应当将业主大会决定的事项书面告知建设单位。

建设单位销售该物业管理区域内的物业的,应当在销售合同中注明业主大会的决定事项。

第十九条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

筹备经费应当专户储存，专款专用。

首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况公示，接受业主监督。

筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。

第二十条业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途；

（九）物业管理经营用房、其他共用部位、共用设施设备经营性收益的分配使用制度；

（十）物业管理区域内除公共道路以外道路设置临时停车位，制定车辆行驶、停放及收费等管理制度；

（十一）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

业主大会决定前款第（六）、（七）项，应当经专有部分占总建筑面积三分之二且占总人数三分之二以上业主同意。

决定前款其他项应当经专有部分占总建筑面积二分之一且占总人数二分之一以上业主同意。

第二十一条管理规约应当对下列主要事项作出规定：

（一）物业的使用、维护、管理；

（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；

（三）物业共用部分的经营与收益分配；

（四）业主共同利益的维护；

（五）业主共同管理权的行使；

（六）业主应尽的义务；

（七）违反管理规约应当承担的责任。

第二十二条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；

（二）业主委员会的职责；

（三）业主委员会议事规则；

（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

（五）业主投票权数的确定方法；

（六）业主代表的产生方式；

（七）业主大会会议的表决程序；

（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；

（九）业主委员会换届程序、补选办法等；

（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理；

（十二）业主大会选聘物业服务企业的具体办法；

（十三）经营性收益使用和分配的具体办法。

第二十三条业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

第二十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

　　有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经占总人数20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或管理规约规定的其他情况。

第二十五条业主大会会议按下列程序组织召开：

（一）起草业主大会会议表决的内容、会议召开形式、时间、地点、议题和议程，制定征询意见表或表决票，核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况。

（二）会议时间、地点、议题和议程等内容应当经街道（乡镇）和社区审核后，在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公告。

（三）业主委员会可通过设立投票箱、上门或寄挂号信、快递、传真、网络等形式发放和回收表决票，并应在公告要求的时间内完成投票工作。

因客观原因不能按期完成投票工作的，应在社区指导下决定是否延期并在物业管理区域内公告。

（四）业主大会会议决定应在物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。

业主大会会议情况应当由业主委员会作书面记录并存档。

第二十六条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；

但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；

无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

第二十七条业主大会按照下列方式确认参加会议的业主：

（一）业主到会并在会议签到表上确认；

（二）业主在表决票上或者表决票发放表上确认；

（三）业主大会议事规则以及法律法规规定的其他方式。

业主可以书面委托代理人出席业主大会会议。

物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。

业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。

第二十八条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；

尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；

尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第二十九条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。

但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第三十条业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

第三十一条业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。

未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由业主大会议事规则规定。

第三十二条物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

第三十三条业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

第三章业主委员会

第三十四条业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。

业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

第三十五条有下列情形之一的，不宜作为业主委员会委员候选人：

（一）违反国家法律法规，正在被立案侦查，或曾受过刑事处罚未满三年的；

（二）违反党纪党规，正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；

（三）参与邪教组织，或非法组织参与集体上访，影响社会稳定的；

（四）利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；

（五）采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的；

（六）在本小区物业服务企业工作，应当回避的；

（七）拒缴或无故拖延缴纳物业服务费，或煽动其他业主拒缴物业服务费的；

（八）拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的；

（九）在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法管理部门责令整改尚未整改到位的。

第三十六条落实在职党员社区报到制度，引导和支持业主中的党员、“两代表一委员”，以及具有财务、法律、工程、环境等专长的业主积极参选业主委员会。

推动符合条件的社区“两委”班子成员或网格党支部书记、党小组长，通过法定程序进入业主委员会，有条件的可兼任业主委员会主任。

第三十七条社区办公用房位于物业管理区域内的，社区可作为业主代表指定一名专职社区工作者参与业主委员会选举。

第三十八条业主大会筹备组或业主委员会换届选举工作组应对参选业主委员会委员的人选进行审核，按照业主委员会委员候选人产生办法，提出候选人名单，并提请街道（乡镇）和社区党组织审核把关。

经审核的候选人名单在物业管理区域内进行不少于5日的公示后，提交业主大会进行选举。

各级纪检监察机关、人民法院、人民检察院和房产、公安、司法、信访、城管执法、国土等部门应对审核工作予以支持。

第三十九条业主委员会委员实行任期制，每届任期为3至5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

　　业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

第四十条根据党内有关规定，在业主委员会中设立党的基层组织，开展党的活动，加强对业主委员会及广大业主的政治引领，积极宣传落实党的路线方针政策，充分发挥党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，保障物业管理活动依法有序进行，保证业主委员会依法履职、依法维权，实现业主自治和小区建设、社区治理的有机统一。

引导和支持机关、企事业单位退休党员将党组织关系转入居住地社区，参与和支持业主委员会党组织工作。

第四十一条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房产行政主管部门和街道（乡镇）办理备案手续：

（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；

（二）管理规约；

（三）业主大会议事规则；

（四）业主大会决定的其他重大事项。

第四十二条业主委员会向区、县（市）房产行政主管部门和街道（乡镇）办理备案手续后，持备案证明方可向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

　　业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内重新办理备案手续。

第四十三条业主委员会履行以下职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）与业主大会选聘物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

第四十四条业主委员会应当向业主公布下列情况资料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共有部分的使用和收益情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

第四十五条业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。

经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

第四十六条业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

第四十七条业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

　　业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

第四十八条业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：

（一）业主大会、业主委员会的会议记录；

（二）业主大会、业主委员会的决定；

（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；

（四）业主委员会选举及备案资料；

（五）专项维修资金筹集及使用账目；

（六）业主及业主代表的名册；

（七）业主的意见和建议。

上述档案应由专人保管，业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将上述档案、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。

业主可以查阅与自身直接相关的档案，业主委员会应当在收到查询申请之日起10日内予以答复。

第四十九条业主委员会应当加强与业主的联系沟通，经常听取业主的意见建议。

鼓励业主委员会通过上门走访、来信来访、热线电话、网络媒体等渠道接受业主的咨询、投诉和监督。

第五十条业主委员会应加强与街道（乡镇）、社区和物业服务企业的联系沟通，主动参与多方联动运行机制，督促物业服务企业按照物业服务合同约定做好各项服务工作。

第五十一条公开选聘（含续聘）物业服务企业原则上应在原物业服务合同期限届满前3个月启动，选聘方案由业主委员会负责起草，经业主大会表决同意后（业主大会已授权业主委员会制定方案的除外），公开发布选聘信息，开展报名物业服务企业资格审查，提出选聘意见，并提交业主大会决定。

第五十二条有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：

（一）不再是本物业管理区域的业主的；

（二）因疾病或其他原因丧失履行职责能力的；

（三）书面向业主大会或业主委员会提出辞职的；

（四）依法被追究刑事责任的；

（五）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第五十三条业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务：

（一）不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约，情节严重的；

（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；

（三）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；

（四）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；

（五）其他侵害业主合法权益的行为。

业主大会会议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。

第五十四条业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

第五十五条业主委员会可以设立候补委员制度。

候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。

候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同。

设立候补委员的，应当和业主委员会一并备案。

业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十的，可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补，并且在本物业管理区域内公告。

业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的，应当重新选举业主委员会。

候补委员具体递补规则等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。

第五十六条业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县（市）房产行政主管部门和街道（乡镇）。

街道（乡镇）和社区应当督促、指导业主委员会开展换届选举工作。

第五十七条未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，由社区指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会，并执行业主大会的决定。

经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主反对或者业主委员会选举产生后，社区应当终止行使上述职责。

有下列情形之一的，可在街道（乡镇）和社区党组织指导下，成立由业主代表、街道（乡镇）、社区代表等组成的小区管理委员会，代行业主委员会职责：

（一）不具备成立业主大会条件的，或具备成立条件后六个月内未能筹备召开首次业主大会会议的；

（二）业主委员会任期届满终止，新一届业主委员会未能及时产生的；

（三）业主委员会不按规定召开业主大会，或虽经街道（乡镇）协商确定召开时间，但逾期仍未召开的。

第四章监督和保障

第五十八条业主委员会应当加强对物业专项维修资金使用的监管工作。

严格审核维修内容、施工单位、工程预算、资金额度等事项；

组织征求业主意见并在小区内公示；

维修方案和征求意见情况及时报送社区备案；

邀请社区和业主代表对维修项目的申报、施工和验收进行全程监督。

第五十九条物业管理区域内物业管理经营用房、其他共用部位、共用设施设备的经营性收益归全体业主所有，可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或补充物业专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

业主大会、业主委员会成立前，经营性收益由前期物业服务企业管理。

成立后经业主大会决定，可以委托物业服务企业代管，也可以由业主委员会自行管理。

第六十条经营性收益委托物业服务企业代管的，应当单独列账，业主委员会应当督促其每半年至少公示一次收支情况。

经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设单独账户，并指定专人按照财务制度要求管理，不得以任何个人或其他组织名义进行管理。

业主委员会对经营性收益收支情况每半年至少公示一次。

第六十一条业主委员会可以委托专业审计机构对经营性收益收支情况审计并公布审计结果。

业主委员会任期届满或中止的，或业主委员会负责人离职的，应当进行经济责任审计并公示审计结果。

审计费用可在经营性收益中列支。

街道（乡镇）或社区可根据监督工作需要，委托专业审计机构对业主委员会管理的经营性收益收支情况进行审计。

第六十二条业主委员会应当按照业主大会决定的经营性收益使用分配具体办法使用经营性收益。

使用前应在物业管理区域内公示，并接受社区的监督。

第六十三条社区可组织成立业主资金监督委员会或由社区居务监督委员会负责对各小区经营性收益等资金的出入账、使用事项进行审核监督。

第六十四条业主对物业服务企业或业主委员会公示的经营性收益收支情况提出异议时，物业服务企业或业主委员会应及时答复。

物业服务企业或业主委员会的相关人员侵占、挪用经营性收益，构成犯罪的，依法追究刑事责任；

是党员的，还应追究党纪责任。

第六十五条业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担，可在经营性收益中列支。

具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见，并在业主大会会议上表决通过后执行。

业主委员会应当每年公布上一年度业主大会、业主委员会工作经费的使用情况，接受业主监