房地产权属登记制度与政策考前辅导讲义.docx

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房地产权属登记制度与政策考前辅导讲义

《房地产权属登记制度与政策》考前辅导讲义

（一）

2007年08月27日14:

50

第9讲　房地产权属登记制度与政策（上）

一、内容提要：

1、房地产权属登记概述

2、房地产权属登记制度

二、考试要求：

1、了解房地产权属登记管理的概念、任务、目的、意义和原则。

2、掌握房地产权属登记制度的基本内容，几种特殊 房地产登记的有关规定。

三、内容辅导：

第一节   房地产权属登记概述

   一、房地产权属登记的概念

房地产权属登记是指经权利人申请，由房地产权属登记机关将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记薄（权属档案）的法律行为。

房地产权属登记制度是现代物权法中的一项重要制度。

《城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权登记发证和房屋权属登记发证制度。

房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。

它包括对确认房地产权属关系所必须依据的房地产证明文件、资料进行的综合性管理，是房地产行政管理的重要的基础性工作。

例题：

房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对（   ）进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。

    a、 房屋所有权    b、抵押权、典权等房屋他项权利     c．土地所有权     d．土地使用权

答案：

a、b

解析：

土地所有权、土地使用权应由土地管理部门进行管理，因此，ab是正确的。

       二、 房地产权属登记的目的和意义

   1、保护房地产权利人的合法权益

    保护房地产权利人的合法权益是权属登记管理的根本目的和出发点。

    加强权属登记管理工作，就是要及时、准确地对房地产权属进行登记、审查、确权，发放房地产权属证书。

凡经房地产管理部门确认并颁发了房地产权属证书的房地产，其权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、公民合法继承权等，都受到国家法律的保护。

   2、保证交易安全，减少交易成本

    房地产作为不动产，价值量大、交易风险高。

房地产登记能够在法律上及时、准确地确定房地产权属，从而使房地产权利人的合法权益受到法律保护，免受他人的侵害。

由于房地产权属登记信息的公开性和登记内容的可信赖性，为交易当事人提供了较大的便利，减少了交易成本，保证了交易较快完成。

    3、房地产权属登记是房地产管理的基础工作

（1）房地产开发和住宅建设，首先需要权属登记管理部门提供建设区域内的土地和原有房屋的各种资料，以便合理的规划建设用地，妥善安置原有住户，并依法按有关规定对拆迁的房屋给予合理补偿。

（2）房屋的买卖、土地使用权的转让、房地产租赁、抵押等房地产交易活动，都涉及房地产权属和房屋的自然状况，这就要求权属登记管理部门提供该房地产的位置、权界、面积、建筑年代等准确的资料，以便对交易的房地产进行评估，办理产权过户手续。

     （3）房地产服务，如住宅小区管理服务、房屋的管理和修缮服务，需要权属登记管理部门提供房地产权属性质及房地产的有关资料以便根据不同的产权性质、不同的地段、面积、结构、用途等具体情况，确定修缮范围和收取的费用，保证房地产的正常管理和服务。

    综上所述，房地产的发展离不开权属登记管理工作。

权属登记管理贯穿房地产开发、建设、使用的全过程。

    4、权属登记管理为城市规划、建设、管理提供科学依据

要搞好城市规划、建设和管理，首先要了解城市土地的自然状况，以及房屋的布局、结构、用途等基本情况。

权属登记管理资料所提供的各种信息对旧城改造、新区建设、市政工程、道路交通、环保、绿化等城市建设和管理都是不可缺少的科学依据。

例题：

（   ）是权属登记管理的根本目的和出发点。

    a、保护房地产权利人的合法权益     b、收取登记费     c．行使房管权力     d．保护房管部门的合法权益

答案：

a

     三、房地产权属登记管理的任务

   1、做好房地产登记发证工作

    登记发证工作是权属登记管理的主要的经常性工作。

在全国性房地产总登记工作的基础上，主要的经常性任务就是做好初始取得的土地使用权、新建房屋所有权、房地产权属的转让、变更、他项权利等的登记、核实、确权和发证工作，以及房地产灭失、土地使用权年限届满、他项权利终止等的注销工作。

    2、 做好房地产测绘工作

    房地产测绘是根据房地产权属登记管理的需要，应用测绘技术、提供以权属为核心、权属的单元界址为基础，以房屋及房屋所在平面位置、房屋状况、面积为重点的房地产图的一种技术服务。

用于房屋权属登记的房产测绘成果纳入房地产权属档案统一管理。

房地产测绘应严格执行有关的测量技术规范。

房地产的权属关系、自然状况发生变化时，应及时、准确地进行变更测量，使房地产图和房地产实际情况保持一致。

    3、 做好房地产权属档案管理工作

    首先要做好现有权属档案资料的管理，以便档案的科学管理和方便查阅利用。

其次是在初始档案的基础上，根据权属管理提供的权属转移、变更情况，对权属档案进行不断修正、补充和增籍、灭籍工作，以保持权属档案资料的完整、准确，使图、档、卡、册与实际情况保持一致。

除了以上三种任务外，权属登记管理工作还要为征地、拆迁房屋、落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据。

例题：

房地产权属登记管理的任务包括（   ）。

    a、做好房地产登记发证工作     b、做好房地产测绘工作     c．做好房地产权属档案管理工作     d．为征地、拆迁房屋、落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据

答案：

abcd

    四、房地产权属登记管理的原则        1、房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则

    房地产是一个有机的不可分割的整体。

因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人（包括法人和自然人），法律、法规另有规定的除外。

在办理产权登记时，如发现房屋所有权人与该房屋所占用的土地使用权人不属同一人时，应查明原因，查不清的，暂不予办理登记。

    2、房地产权属登记的属地管理原则

房地产是坐落在一定的自然地域上的不可移动的资产。

因此，房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由市（县）房地产管理部门负责所辖区范围内的房地产产权管理工作；房地产权利人也只能到房屋所在地的市（县）房地产管理部门办理产权登记。

例题：

房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体（   ）的原则。

    a、一致     b、不一致     c．相分离     d．相排斥

答案：

a

《房地产权属登记制度与政策》考前辅导讲义

（二）

2007年08月27日14:

50

第二节 房地产登记制度

    一、房地产权属登记制度分类

    《城市房地产管理法》规定：

“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。

房地产权属登记发证制度是权属管理的首要核心内容。

    房地产权属登记管理是用法律和行政的手段对房地产进行登记，审查确认产权，核发权属证书等。

在权属登记有公信力的国家或地区，实质上就是以国家或政府的声誉来保证某一房地产权利的归属和可靠性，从而使这一房地产权利能够得到国家法律的保护。

    根据权属登记的内容和方式的不同，各国房地产权属登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型：

  1、契据登记制

   契据登记制度的理论基础是对抗要件主义，这一理论：

认为房地产产权的变更、他项权利的设定，只要当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，债的成立，房地产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。

登记仅仅是作为对抗第三人的要件，所以称为对抗要件主义。

其主要特点是：

登记机关对登记申请采取形式审查，登记权利之状态；登记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。

法院可以裁定已登记的契约无效，登记机关对此并不承担责任。

因该项制度为法国首创，所以又称为“法国式登记制度”。

    2 、产权登记制

    产权登记制的理论基础是成立要件主义。

这一理论认为：

房地产权利的转移或他项权利的设定，当事人订立的合同具有其效力。

但这种效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。

只有履行权属登记手续以后，房屋受让人或他项权利的权利人的房屋所有权或房屋他项权利才告成立。

将登记作为房地产权利成立的要件，所以称为成立要件主义。

产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。

（1）权利登记制，登记机关对权利人的申请进行实质性审查，登记是由房地产所在地的登记机关备置登记簿，簿上记载房地产权利的取得、变更过程，使有利害关系的第三人可就登记簿的记载推知该房地产产权状态，若房地产权利的取得，未经登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事人之间也不发生效力。

其主要特点为：

登记机关对登记申请采取实质审查主义，登记权利的现状；登记有公信力即登记簿上所载事项，对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。

因该项制度发源于德国，故又称为“德国式登记制度”。

（2）托伦斯登记制度，为澳大利亚人托伦斯所创，在核准登记以后发给权利人权属证书，房地产权利一旦载人政府产籍，权利状态就明确地记载在权属证书上，权利人可以凭证行使房地产权利。

其主要特点是：

房地产权利一经登记便具有绝对的法律效力；已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载；登记采取强制登记制度；登记簿为两份，权利人取得副本，登记机关保留正本，正副本内容必须完全一致。

例题：

根据权属登记的内容和方式的不同，各国房地产权属登记制度分为（   ） 两大类型。

    a、契据登记制     b、契约登记制     c．产权登记制     d．契据登记和产权登记结合制

答案：

ac

    二、我国的房地产权属登记制度的特点

    我国现行的房地产登记制度，类似德国式登记制，兼采托伦斯登记制，但又有自己的特点，概括起来，主要有以下几点：

    1、房地产权属登记由不同登记机关分别登记

    房屋与所占用的土地使用权是不可分割的，但由于我国对房地产事项由房屋与土地分部门管理，所以房地产权属登记一般是土地使用权和房屋所有权登记分别在土地管理机关和房地产管理机关进行。

    2 、房地产权属登记为房地产权利动态登记

    当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均须依法登记，不经登记，不发生法律效力，不能对抗第三人。

房地产权属登记，不仅登记房地产静态权利，而且也登记权利动态过程，使第三人可以就登记情况，推知该房地产权利状态。

    3、房地产权属登记具有公信力

    依法登记的房地产权利受国家法律保护，权属证书是权利人依法拥有房地产权利的唯一合法凭证。

房地产权利一经登记机关在登记簿上注册登记，该权利对抗善意第三人在法律上有绝对效力。

    4、房地产权属登记实行及时登记制度

    房地产权利初始登记后，涉及权利转移、设定、变更等，权利人必须在规定的期限内申请登记，若不登记，房地产权利便得不到法律有效保护，且要承担相应的责任。

    5、颁发权利证书

房地产权属登记机关对产权申请人登记的权利，按程序登记完毕后，还要给权利人颁发权属证书。

权属证书为权利人权利之凭证，由权利人持有和保管。

例题：

我国的房地产权属登记制度的特点包括 （   ）。

    a、房地产权属登记由不同登记机关分别登记     b、房地产权属登记为房地产权利静态登记     c．房地产权属登记具有公信力     d．房地产权属登记实行及时登记制度    e、颁发权利证书

答案：

acde

解析：

目前，我国房地产权属登记为房地产权利动态登记 ，因此，b项是错的。

三、市、县房地产管理部门是房屋所有权登记发证的法定机关

市（县）房地产行政主管部门是法定的房屋所有权登记发证机关，其他部门办理的房屋所有权登记和发放的房屋所有权证书，不具有法律效力，不受国家法律的保护，一个城市只能设立一个房屋权属登记机关。

法律、法规依据规定如下：

1、“由县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

（《城市房地产管理法》）

2、“城市私有房屋所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证书”。

 （国务院1983年颁发的《城市私有房屋管理条例》）

3、“职工购买住房，都要到房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书”。

 （国务院1994年《关于深化城镇住房制度改革的决定》）

4、 2000年国务院法制办对建设部《关于请求解释<城市房地产管理法》中房产管理部门的函》的复函中明确了核发房屋所有权证书的部门，是指县级以上人民政府行使房产行政管理职能的部门。

5、 “直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作”。

 （建设部令第99号《城市房屋权属登记管理办法》）

例题：

（   ）主管部门是法定的房屋所有权登记发证机关，其他部门办理的房屋所有权登记和发放的房屋所有权证书，不具有法律效力。

    a、市（县）建设行政     b、市（县）规划行政     c．市（县）房地产行政     d．市（县）土地行政

答案：

c

    四、房地产权属登记发证机构的分工和工作程序

    作为国家一级的管理机构，在国务院内部的分工是：

国家建设部负责全国房屋所有权的确权、登记、发证管理工作，国土资源部负责全国土地使用权的确权、登记、发证管理工作。

    省级地方的房地产权属发证管理工作机构的分工及其职权由各省、自治区、直辖市人民政府根据具体情况，具体确定。

    市、县一级房地产登记发证的管理机构分工及工作程序分两种情况：

    1、在房、地分管体制下

以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

       2 、在房、地统管体制下

    《城市房地产管理法》规定：

“经省、自治区、直辖市人民政府规定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作颁发统一的房地产权证书”。

房、地实行统一管理的有广东、北京、上海、重庆等省、市。

    目前全国房地产权属登记管理体制，大体有以下四种模式：

（1） 按土地的行政管理与经营管理划分权限的管理模式，实行“两家各发一个证”的做法。

即土地管理部门负责城乡地籍、地政管理和土地的出让、权属登记管理；房地产管理部门负责土地的开发利用、房地产转让、出租、抵押和房屋所有权的登记发证管理。

这种模式在产权登记发证方面实行“两家各发一个证”的做法，即土地管理部门发土地使用权证，房地产管理部门发房屋所有权证。

（2） 按土地出让前后划分权限的管理模式，实行由房地产管理部门“一家发两证”的做法。

即土地管理部门负责土地出让和出让前的工作，土地出让以后的一切管理工作由房地产管理部门负责。

这种模式，即房地产管理局负责城区土地出让后的土地地政、地籍管理，并统一发房屋所有权证和土地使用权证。

这种模式实行由房地产管理部门“一家发两证”的做法。

    （3）按城、乡划分权限的管理模式，由房地产管理局“一家发两证”。

即城市范围内土地的出让、转让、出租、抵押以及土地使用权和房屋所有权的登记发证管理工作均由市房地产管理局负责。

农村地区的土地管理由土地局负责。

这种模式在产权登记发证方面实行由房地产管理局“一家发两证”的做法。

（4）实行“房地合一”的管理模式，只发一个“房地产证”的做法。

即市政府把房地产管理局和市土地管理局合署办公，实行“一套人马，两块牌子”的体制，作为城乡房地产的主管部门。

在产权登记发证方面实行只发一个“房地产证”的做法。

例题（判断）：

1、《城市房地产管理法》规定：

“经省、自治区、直辖市人民政府规定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作颁发统一的房地产权证书”。

（  ）

答案：

对

2、在房、地统管体制下，按城、乡划分权限的管理模式，即城市范围内土地的出让、转让、出租、抵押以及土地使用权和房屋所有权的登记发证管理工作，由房地产管理局“一家发两证”。

（    ）

答案：

对

    五、我国房地产权属登记的地域范围    

《城市房地产管理法》及《城市房屋权属登记管理办法》对房地产权属登记的地域范围有明确的规定：

城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都要进行权属登记。

除此之外的其他房屋权属登记参照《城市房屋权属登记管理办法》执行。

例题：

我国房地产权属登记的地域范围  （   ）。

    a、城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都要进行权属登记     b、城市规划区内集体土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都要进行权属登记     c．城市规划区外国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都要进行权属登记     d．城市规划区外集体土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都要进行权属登记

答案：

a

《房地产权属登记制度与政策》考前辅导讲义（三）

2007年08月27日14:

51

六、房地产权属登记的种类        房地产权属登记分总登记、土地使用权初始登记、房屋所有权初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记七种。

    1 、总登记

    总登记也叫静态登记，是在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记。

进行总登记是因为没有建立完整的产籍或原有的产籍因其他原因造成产籍散失、混乱，必须全面清理房屋产权、整理产籍，建立新的产权管理秩序。

    总登记应由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之日30日内发布公告，公告应当载明以下有关事项：

总登记的区域、申请的期限（注明起止日期）、申请人应当提交的有关证件（告知登记人应携带的证件和有关文件）、受理登记的地点（可以是登记机关所在地或登记机关设立的登记点）、其他应当公告的事项（如登记费用、不登记的责任等）。

    2、土地使用权初始登记

    以出让或划拨方式取得土地使用权的，权利人应申请办理土地使用权初始登记。

土地使用权初始登记，申请人应提交批准用地或土地使用合同等证明文件。

    3、房屋所有权初始登记

初始登记是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。

在依法取得的房地产开发用地上新建成的房屋和集体土地转化为国有土地上的房屋，权利人应当向登记机关申请办理房屋所有权初始登记。

在开发用地上新建成的房屋登记，权利人应向登记机关提交建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及土地使用权证书等证明文件；集体土地转化为国有土地上的房屋，权利人应向登记机关提交用地证明等有关文件。

房地产开发企业预售商品房应到登记机关办理备案登记手续。

例题：

总登记应由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之日（   ） 日内发布公告。

    a、20     b、30     c．40     d．60

答案：

b

    4、转移登记

    转移登记是指房屋因买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记，权利人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。

申请转移登记，权利人应提交原房地产权属证书以及与房地产转移相关的合同、协议、证明等文件。

    5、变更登记

变更登记是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。

如权利人法定名称变更或者房地产现状、用途变更、房屋门牌号码的改变、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少、部分房屋拆除时，房地产权利人均应自事实发生之日起30天内申请变更登记，由房地产权利人提交房地产权属证书以及相关的证明文件办理。

例题：

转移登记是指房屋因（   ）等原因致使其权属发生转移而进行的登记，权利人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。

    a、买卖、赠与     b、交换、继承    c．划拨、转让     d．分割、合并、裁决

答案：

abcd

    6、他项权利登记

    他项权利登记是指设定抵押、典权等他项权利而进行的登记。

申请他项权利登记，权利人应提交的证明文件有：

（1）以地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地作为抵押物的，应提交国有土地使用权证，土地使用权出让、抵押合同及相关协议和证明文件；

（2）以房屋及其占用土地作为抵押物的，除应提交前款所列证明文件外，还应提交房屋权属证书。

    7、注销登记

    注销登记是指房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。

以下几种情况均应申请注销登记：

（1）房屋灭失，所有权的要素之一客体灭失，房屋所有权不复存在；

（2）土地使用权年限届满，房屋所有权人未按城市房地产管理法的规定申请续期，或虽申请续期而未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

按房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权权利主体一致的原则，原所有人的房屋所有权也不复存在；

    （3）他项权利终止，抵押权是因主债权的消灭，如债的履行以及房屋灭失或抵押权的行使而使抵押权归于消灭。

典权是因典期届满、出典人回赎或转典为卖、以及房屋灭失而使典权归于消灭。

房地产权利丧失时，原权利人应申请注销登记。

申请注销登记，申请人应提交房地产权属证书、相关的合同、协议文件。

无权利承受人或不能确定承受人的，由登记机关代为注销登记。

例题：

 （   ）是指设定抵押、典权等他项权利而进行的登记。

    a、注销登记     b、他项权利登记     c．变更登记     d．房屋所有权初始登记

答案：

b

    七、申请房地产权属登记的条件及当事人申请登记的时限

    1、申请房地产权属登记应同时具备以下四项条件

（1）申请人或代理人具有申请资格。

权利人为法人、其他组织的，应使用法定名称，由其法定代表人申请；权利人为自然人的，应使用其身份证件上的姓名。

共有的房地产，由共有人共同申请。

如权利人或申请人委托代理申请登记时，代理人应向登记机关交验代理人的有效证件，并提交权利人（申请人）的书面委托书。

设定房地产他项权利登记，由相关权利人共同申请；

（2）有明确具体的申请请求；

    （3）申请登记的房地产产权来源清楚、合法，证件齐全，没有纠纷，且不属于被限制转移或被查封以及违章建筑的房屋；

    （4）属受理登记的登记机关管辖。

    2、当事人申请登记的时限

    总登记：

申请人应当在地方人民政府公告的期限申请。

初始登记：

新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后3个月内向登记机关提出申请；集体土地上的房屋因土地所有权变为国家土地，申请人应当自这一事实发生之日起