天然气综合服务楼开发可研报告Word文件下载.docx
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地震烈度为8度区，地震断裂层带从东到西纵贯市区南部。
改革开放以来，城市经济有了一定的基础，有工业企业50余家，职工3万余人，初步形成了以化工、机械、纺织、食品为支柱的工业体系。
市旅游事业发展较快，旅游景点多，潜力巨大。
的商业贸易活跃，已建成了七大市场和第三产业发达的经济结构，是关中东部商业贸易和物资集散中心，还是欧亚大陆桥上重要的节点城市和连接西北、西南的交通枢纽，无论在人口规模、经济规模还是文化教育等方面都占有十分重要的地位。
近年来，城市基础设施建设也有了较大地发展，特别是撤地设市以来，城市建设进入高速发展阶段，道路、给排水、供电、通讯、绿化美化等基础设施得到了较大幅度的改善。
目前城区建成市区道路62公里，排水管线62公里，日供水能力9.2万吨。
城市园林绿化面积42公顷，人均公共绿地1.7平方米。
城市公交车近80辆，公交线路9条。
城市燃气率达40%。
根据城市总体规划，近期规划城市人口为30万人，建设用地27平方公里，中远期规划人口为40万人，建设用地40平方公里。
从而把建设成为以果业、食品工业、矿产业和能源重化工工业、旅游业，五大产业为主导特色产业，以高科技为先导、工商贸协调发展的陕西东部现代化中心城市。
2.2.1项目由来
为了促进和适应经济发展的需要，提高人民生活水平，尽快改善城市的燃料结构，发展城市的燃气事业，减少大气污染已是城市建设的当务之急。
多年来，经有关方面的努力，城区已有部分用户用上了液化石油气，但由于气源规模的限制，气化率仅占40%，大部分居民及工业用户仍以煤为主要燃料，造成城市环境污染，这与的经济社会发展是很不相适应的。
陕北气田的发现和开发，给市城市气化工程提供了绝好的机遇。
经陕西省计委批准，市天然气利用工程已于二000年元月八日开工建设，目前已完成了一期工程的大部分建设内容。
天然气利用工程做为城市建设的一项重要事业，发展前景十分广阔。
为了保证天然气工程建成后的组织管理和实施调度，同时为了使的宾馆服务业再上等级，按照市城市建设的总体规划要求，项目单位拟申请建设本项目。
2.3项目承建单位基本情况
项目承建单位市天然气公司是由市政府和陕西省投资集团公司合资组建的有限责任公司，公司最高组织机构为董事会，组织管理形式为总经理领导下的分工负责制。
公司目前下设办公室、财务部、计划部、材料部、安全技术质量部、工程部、运行部、营业部、集资办、基建办、三产公司等十一个职能部门。
按设计定员251人，目前已有正式员工100人，其中管理人员30人，其他人员70人，大专以上专业技术人员28人。
由于公司刚起步，目前行政办公、生产调控用房为临时租用陕西省水产公司楼房，租用面积约1000平方米。
市天然气公司主要负责天然气利用工程的建设及建成营运后的管理。
天然气工程设计规模为年供气能力3000×
104m3，总投资为11936万元。
其中一期工程年供气能力为1950×
104m3，总投资为7759万元，供气范围为城区东至尤河、南到陇海铁路、西至渭化、北至东风路和环北路。
该工程自二000年元月八日开工，目前一期工程大部分已完成，且已部分投入使用，现市区已有3500户居民用上了天然气，公福用户现有17台大锅灶、5台锅炉已完成气化改造并用上了天然气，天然气累计销售量达270100.5m3，实现利润43640元。
2.4项目概况
依据天然气利用工程总规模，四川石油管理局勘察设计研究院设计本项目生产调控大楼总建筑面积应为4637平方米。
按照该规模，天然气公司申请在朝阳大街中段北侧征用建设用地20.25亩，并已得到市土地管理部门的用地批复。
而按照城市建设总体规划，在此地段沿朝阳路两侧的建筑，规划要求必须在12层以上。
为此，项目单位经过论证，并经公司一届三次董事会研究同意，拟在原生产调控大楼规模的基础上，加大建筑面积，合二为一建设一幢智能化办公、营业性服务为一体的综合服务大楼。
综合服务部分按三星级宾馆设计，规模拟达到接待住宿200人，接待用餐350人能力。
总体大楼共十四层，裙楼三层，设地下室一层，建设规模为建筑面积15100m2，其中调控业务用房建筑面积4750m2，综合服务用房建筑面积10350m2。
同时拟建大楼力求设计超前、新颖，装饰豪华气魄，依据环境特征采用透空围墙进行空间分割，从而把该工程建设成为城市的标志性建筑。
第三章项目建设的必要性
3.1项目建设是满足城市总体规划的要求
本项目拟建地址位于朝阳路中段，该区域是代表新兴城市风貌的城市新区，是城市的西大门，也是城市规划中的重点建设区段。
根据《市中心区西部控制性详细规划》要求，区域布置应采用开敞的城市空间部局形式，建筑物建筑高度应在40至50米之间，建筑层数应为12至15层，建筑方案应结合用地特征进行景观分析，使建筑所有立面能够满足城市景观要求。
为了建设好的形象“窗口”，本项目大楼拟建层数为14层（地下室一层），建筑高度为50米。
同时在外形设计和场地布置上，突出独特风格，又充分考虑与周围建筑的协调，以把该区建设成市的一道亮丽风景，进而满足城市居民的精神需要，满足城市发展的总体要求。
3.2项目建设是保证天然气公司正常业务开展的需要
根据《市天然气利用工程可行性研究报告》和《天然气利用工程初步设计》，天然气利用工程项目定员251人，项目正常经营后，按照业务需要，需生产经营、调度、办公、科研、设计及会议等用房1600余平方米，含营业、仓库、维修以及其它用房总面积应为4637平方米，这样才能保证天然气利用工程项目运营后的业务正常进行。
天然气利用工程自二000年元月开工以来，随着工程的进展，目前已有正式员工100名，下设部门十一个，目前的办公、调度、维修、销售用房全部为临时租用，场地小而零散，既不利于统一管理，同时由于一些设施无法装备而使科研、设计等工作难以开展，本项目综合大楼工程建成后，将可以从硬件设施上保证天然气公司业务的正常开展和各项职能的充分发挥。
3.3项目建设是改善城市环境质量的需要
目前城区的燃料以煤为主，部分居民使用石油液化气，燃气率仅为40%。
大部分企业也以煤为原料生产，造成城市严重污染。
据环保部门对该城市的大气综合污染监测结果表明，二氧化硫、氮氧化物总悬浮微粒、自然降尘和大气综合污染指标等有较大超标。
天然气利用工程将覆盖城区，工程实施后，年替煤量为15.96万吨，年替油量0.4万吨，年替电量1339KWh，同时，年减少SO2排放量0.24万吨，减少飞灰量1.42万吨，减少炉灰量3.88万吨，减少黄土量2.18万吨，减少城市运输量228.9万吨·
公里/年。
这必将使城市的环境质量得到较大改善，也极大地改善了城市居民的生活质量。
本项目作为天然气利用工程的调控中心，项目建成营运后，其后勤办公、生产调度、燃烧器具销售、天然气售气、客户服务等业务将在该中心实施，所以，本项目的建设对保证城区天然气的正常运营，进而改善城市环境质量具有十分重要的意义。
3.4项目建设是进一步提高宾馆业服务档次的需要
随着西部大开发的进一步深入，在陕西被列为三大中心城市之一，所以，经济的进一步发展，会促进城市建设步伐的加快，也会促进旅游业的发展，进而发展形成具有个性的旅游产品，旅游风景区和人文景区，以及农、副、特产品的外销路子也将增多，招商引资活动也会越来越多。
从而吸引更多的商家客人、旅游观光客人、投资商等光顾，必将带动宾馆业的进一步发展。
从目前市场来看，宾馆、饭店、招待所林立，但总体上规格较低，主要满足中、低层次客源、散客市场和团队消费、以及会议接待等的消费需求，高档次宾馆、饭店少，全市目前仅有韩城银河大酒店、华山金融宾馆和渭河宾馆三家三星级宾馆，而市区也仅有渭河宾馆一家星级宾馆，这与的城市地位和发展需求远不相适应。
本项目拟建成接待住宿200人，接待用餐350人规模，并按“旅游涉外饭店星级”标准，在项目外形设计、内部设施、装璜、功能以及格调、色调、情调氛围上规范设计，以达到三星级饭店水平。
这对满足高层次消费需求，促进旅游业发展以其带动宾馆服务业再上台阶具有极大的促进作用。
第四章项目建设地址及区域条件
4.1项目建设地址
依据市城市建设总体规划，项目建设地址位于朝阳大街中段北侧，东临南北二路，西靠移动通信分公司，南起朝阳大街，北至东西二路的区域内，占地面积20.25亩，另代征道路地6.6亩。
该区属于城市规划文教区，其地理位置、人文环境、交通等条件优越，且无拆迁任务，便于施工。
4.2项目建设条件
4.2.1自然条件
项目拟建区地势平坦，土壤为粘土类，土壤承载力130～220千帕。
地震裂度为8度。
区域内气候属暖温带半湿润半干旱气候，年平均气温13.6℃，四季分明，多年平均降水量为555.8mm，降水量集中在夏秋两季，最大冻土深度23cm，常年主导风向为东北风，年均日照2338小时，地下水位距地表20米下。
自然条件对项目实施较为有利。
4.2.2交通条件
项目南临朝阳大街，西通渭清公路和西潼高速公路西入口，向东经前进路可通往火车站和市区中心，向北为市主干道东风大街。
优越的公路、铁路网使项目交通条件十分方便。
4.2.3给、排水条件
项目用水可由市自来水公司供给，市区现日供水能力为9.2万吨。
市区供水管网已经形成。
本项目所处朝阳大街西段，水源为日供水4万吨的市南水厂，通过朝阳街Φ400供水管道供给，供水充足，用水方便，项目用水可通过朝阳路自来水主管道接入，完全可以满足项目建成后的用水需要。
项目排水管道可直接接入朝阳路排水管道。
4.2.4供电条件
项目区电力资源丰富，电力供应非常充足。
朝阳路10KV高压线路布局合理，项目建设及营运时只需新增变压器容量即可。
4.2.5通讯条件
近年来，市邮电、通讯能力增长迅猛，目前，市区电话交换机容量已达60000多门，移动电话容量达70000多部，无线寻呼设备容量达120000多部，通信设备和能力完全可以满足项目需要。
第五章项目建设规模、内容及设计方案
5.1项目建设规模
项目建设用地20.25亩，另征道路地6.6亩。
建筑面积为15100m2（其中调控中心及办公部分建筑面积为4750m2，综合服务部分建筑面积10350m2）。
5.2项目主要建设内容
5.2.1综合服务楼
建筑面积15100m2，建筑层数为13层，主楼高50米，三层以下建有对称裙楼，主楼下面有一层地下室。
全部采用钢筋混凝土框架剪力墙结构。
5.2.2按照市政府渭政规发[2000]20号文《关于对市天然气公司申请天然气工程调控中心建设用地规划定点的批复》，项目建设绿化率不小于45%。
绿化面积为6100m2。
5.2.3道路面积1500m2。
5.2.4停车场面积800m2。
5.2.5相应配套的室外水、电、管网等建设。
5.3项目设计方案
5.3.1设计思想
该综合服务大楼地处市朝阳大街中段黄金地段，建筑位置十分醒目。
为此要求设计造型要美观大方、新颖活泼，要体现时代感和地方特征，能体现出企业精神，体现出一个现代化的城市文化、城市环境，成为市的一幢标志性建筑。
在功能上要适当考虑发展，力争做到20年不落后。
5.3.2综合服务楼平面布局
5.3.2.1一层：
包括裙楼建筑面积为1550m2主要功能是做为宾馆大厅。
要求宽敞明亮，豪华典雅，层高4.8米。
设服务总台、大堂吧或茶座、小型超市（或商场）、商务服务中心等。
在一侧裙楼设燃气燃烧器具展销厅、天然气售气、客户服务中心、用户投诉中心等，约占面积100m2，与宾馆大厅隔开。
5.3.2.2二层：
建筑面积1550m2。
主要功能是餐饮。
设大餐厅和小餐厅、咖啡厅、操作间。
操作间设置要附合饮食卫生要求，操作间与餐厅的布局要保证传菜线路短，且不与其他公共区域交叉。
大餐厅要能一次性容纳300人就餐。
餐厅及操作间要能达到接待350人就餐的能力。
5.3.2.3三层：
建筑面积为1550m2，层高4.8m。
主要功能是娱乐设施。
包括健身房、棋牌室、乒乓球室、台球间、桑拿浴、蒸气浴室、按摩房、美容美发室、酒吧、KTV房、多功能厅（可容纳250人的会议）、中、小会议室。
5.3.2.4四～八层：
每层建筑面积950m2、共4750m2。
主要功能为客房部。
每层设计标准间22间，标准间面积及设施达到三星级宾馆要求。
在五楼一侧将4间标准间隔开设一套4间套总统套房，另设2间套豪华套房5套。
以上共设标准间96套，总接待能力为200人。
5.3.2.5九～十三层：
建筑面积4750m2。
主要用途为办公和调控中心。
九层设大、中、小型会议室和两个培训室，十至十二屋为办公室、档案室、打字复印、接待、值班室等。
十三层设调控中心大厅，层高4.8米，大厅面积300m2，其余设生产调度、计算机室、信息处理、程控通讯等。
5.3.2.6地下一层：
建筑面积950m2，高4.8m。
主要安置中央空调设备、配电室、发电机、洗衣机房、仓库等。
5.3.2.7楼顶屋面：
在上面设水箱间，空调冷却塔、其余空间建成屋顶花园。
5.3.3其他设计要求
地震设防烈度为8度，耐火等级一级，消防、防雷按规范要求设计。
5.4辅助设施
5.4.1给排水
5.4.1.1给水系统：
水源由市政自来水公司供应，由市政公网接入供水管道到地下蓄水池，然后由水泵房压至楼顶层水箱，自压供水。
经测算，办公最高日用水量为45m3/d，餐厅为46m3/d，客房为34m3/d，绿化及其他用水量为18.4m3/d，每日生活及办公用水量为143.4m3/d。
消防最大525.6m3，因此需建一座600m3钢筋混凝土蓄水池一座。
据测算每小时最大用水量为29.9m3，楼顶水箱为30m3装配式不锈钢板水箱，水箱间设防止二次污染的高效混合消毒装置。
地下室水泵房设2台加压泵，一用一备。
水泵启动由屋顶水箱水位自动控制。
室外给水系统采用生活、消防合用低压供水系统，室外设地上式消防栓，以供消防用水。
5.4.1.2排水系统
室内污水排放入化粪池处理，地下室污水采用集水坑收集，经排污泵提升排出。
室外排水系统采用雨污分流系统，生活污水经化粪池处理后，排入城市污水管网。
厨房污水经隔油器后排入排水系统。
雨水经雨口收集，经重力管道排入城市雨水管网。
5.4.2消防
本项目大楼属一类消防，因此，除在大楼内每层室内设消防栓外，九层以下的宾馆部分应按规范设计火灾自动报警系统、喷淋系统、疏散照明系统、送风排烟系统和事故广播系统。
院内应规范设置室外消防栓，并保证消防车通道畅通。
5.4.3电气
该工程为二类公共建筑，故为二级负荷，消防负荷为一级。
采用双回路供电，一路由市区电网接入，一路为100KW柴油发电机备用。
按照照明30w/m2，中央空调20w/m2，预计用电负荷为604KW，计算功率为483KW。
选取1台500KVA变压器。
对消防泵、电梯、消防疏散照明、调控中心控制大厅，以及大堂、餐厅等处采用双回路供电，末端自动切换。
5.4.4采暖通风
采暖制冷供热水均由中央空调系统。
中央空调选用两台溴化锂直燃机，单机制冷量为1163KW，与之配套选用两台低噪声冷却塔、三台空调冷却泵、三台冷却泵，可保证冬季供暖、夏季制冷，并能保证常年有卫生热水供应。
热水供应系统采机械循环系统。
地下一层采用机械送风，机械排风，两侧楼梯前间采用加压防烟系统。
一至三层楼的休息厅、餐厅用机械排风。
5.4.5建筑防雷及电力接地保护
在楼顶设避雷带，并在屋面装设不大于15m×
15mm网格，利用柱内主筋作引下线，基础的钢筋网作接地装置。
30米以上的金属外漏栏杆、管道、门窗要与防雷装置连接。
电力设备、消防接地与防雷接地共用，接地电阻不大于1Ω。
5.4.6电视及通讯系统
5.4.6.1电视系统
由市有线电视台引入电缆信号，形成整个大楼的有线和闭路电视系统。
5.4.6.2通讯系统
设置500门程控电话系统，在宾馆大厅、餐厅安装IC电话机，在客房的卫生间也安装同线电话。
按宽带网，以利于调控中心和宾馆商务中心微机联网。
5.5辅助工程
5.5.1道路：
面积1500m2，水泥路面。
5.5.2停车场：
面积800m2，水泥路面。
5.5.3绿化；
绿化面积6100m2。
包括楼前的喷泉，雕塑，楼后的亭阁楼台、小桥流水、草坪等附属建筑。
第六章环境保护及安全措施
6.1环境绿化
项目环境绿化与建筑布局应同时考虑，要利用道路边、空场地种植各类花草树木，修建造型各异的亭台楼阁、喷泉、雕塑等，形成舒适优雅的园林景观。
6.2“三废”处理
6.2.1废水：
本项目废水主要为生活污水，生活污水经化粪池处理、餐厅污水经过隔油处理后排入朝阳路城市污水排放管网。
6.2.2垃圾：
生活垃圾按城市环卫部门要求统一堆放，定期清运，保证周围环境不受污染。
6.2.3隔音及防噪：
对会议室、活动室及各娱乐场地在建设及装修时应采用隔音材料和措施，达到对外无噪音标准。
6.2.4该项目能源采用电和天然气，不用燃煤，不会对环境造成污染。
6.3安全卫生措施
6.3.1建立项目安全责任制体系，对全员进行安全知识培训，特种作业人员如电工，中央空调机组工作人员等必须进行重点培训，并要求持证上岗。
6.3.2除在硬件设施建设上加强火灾防范外，需定期对员工进行消防知识和技能培训，组织消防演练，经常检查消防器材，同时，还需对电源、电器定期检查。
6.3.3加强对餐饮部食品卫生的管理，并应对餐饮部工作人员进行定期身体检查，健康合格者方可上岗。
第七章管理机构设置、人员编制及培训
7.1管理机构设置
市天然气综合服务楼属市天然气公司管理。
其中宾馆部分设置经理、副经理及相关的管理机构。
本项目营运后拟设经理1名，副经理2名，同时设置办公室、财务部、客房部、餐饮部、娱乐部、后勤部等管理机构。
7.2人员编制
根据科学合理、精干高效的原则，本项目经营管理及工作服务人员拟定为120人。
具体编制为：
经理：
1名：
副经理：
2名
部门经理：
7名：
服务人员：
84名
后勤保障人员：
26名。
7.3劳动制度
人员的聘用和管理按《劳动法》执行。
高级管理人员由天然气公司董事聘任，一般管理人员和员工完全实行招聘制，在当地招聘，所有人员均实行劳动合同聘用制。
7.4人员培训
本项目所有员工在上岗前均需进行岗位技能培训。
培训合格并经试用考核合格者，签订正式劳动合同。
鉴于行业特殊性，在项目营运后的服务过程中，还需根据实行工作需要对员工进行不定期的有针对性的业务培训，以使管理人员方便管理，服务人员规范服务，不断强化服务质量意识，提高服务水平，以取得更好的社会效益和经济效益。
第八章投资估算及资金来源
8.1投资估算依据
8.1.1陕西省99’建筑工程综合预算定额；
8.1.2全国统一安装工程预算定额陕西省价目表；
8.1.3陕西省建筑、装饰费用定额及有关文件，并结合市市场实际进行估算。
8.2项目总投资
项目估算总投资:
3903万元（见附表1）。
8.2.1征地投资：
559.5万元（建设用地20.25亩，代征道路用地6.65亩）。
8.2.2土建工程投资:
1812万元（含安装费用）。
8.2.3附助工程投资:
44.3万元（见附表2）。
8.2.4附助设施：
818万元（见附表3）。
8.2.5装饰工程投资333万元，重点装修宾馆部分和调控中心，办公室简单装修。
8.2.6前期费用投资248.2万元。
8.2.7不可预见费用安排100万元。
8.3资金来源
项目估算总投资为3903万元，其中项目单位自筹2403万元，向银行贷款1500万元。
第九章项目组织管理及实施进度
9.1项目组织管理
9.1.1前期阶段
成立项目建设筹备领导小组，由市天然气公司经理黄新文同志担任组长，杨荣武同志担任副组长，组员为常广宏、张军州。
负责完成项目的前期考察论证、立项、设计等各项准备工作和资金争取工作。
9.1.2实施阶段
在工程建设中实行法人制、公开招标制和工程监理制。
由项目建设筹备领导小组研究决定项目负责人，按照国家有关规定公开招标选择建设单位，并聘请有关专家按设计要求进行工程监理工作，积极协调解决项目中的具体事宜。
9.2项目实施进度
9.2.1项目建设周期为：
22个月
9.2.2实施进度安排（见附表4）
2002年2月底前完成项目前期工作；
2002年3月至2003年8月完成土建工程建设及装修工程；
2003年9月进行竣工验收。
第十章经济评价
本项目大楼为综合性大楼，总建筑面积为15100m2，其中调控中心及办公部分面积为4750m2，综合服务部分建筑面积9400m2，附助功能用房950m2。
综合服务部分主要功能为宾馆、餐饮、娱乐等项目，经济评价只对综合服务部分进行评价分析，公共费用按综合服务部分所占比例66.4%来分摊。
相关指标数据见（附表5～附表15）
10.1基本数据
10.1.1本项目占地面积20.25亩，总建筑面积9400m2。
10.1.2项目建设进度、计算周期
项目2002年元月动工，2003年底完工，建设周期2年，该项目计算期为12年。
第一年为土地征用，场地平整及部分建筑安装工程，完成整个工作量的45%；
第二年以建筑安装工程，设备安装调试和附属性设施为主，完成整个工作量的55%。
10.1.3投资估算及资金筹措
项目建设总投资3047.62万元。
其中固定资产投资2335.65万元，建设期利息640.24万元，期间管理费21.73万元。
该项目中长期借款为1500万元，年利率为6%，企业自筹资金1176万元，剩余部分资金由短期贷款解决。
（见附表11）
10.1.4经营资金估算
参照同类型企业，根据指标扩大法，估算该项目经营资金为50万元。
10.1.5费用估算
综合服务部分费用估算及取费标准与整体项目相同。
10.1.6营业收入
该项目客房收入为411.83万元/年，餐饮收入为450万元/年，娱乐收入为60万元/年。
本项目年平均收入为921.8万元。
10.1.7税金
本项目缴纳营业税宾馆、餐饮为5%，娱乐为10%，教育附加3%。
该项目不享受税收优惠政策，所以应纳税所得税率为33%。
该项目在税后利润中提取10%的法定盈余公积金和5%的盈余公益金。
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