地医药物流中心建设可行性研究报告Word下载.docx
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五偿贷能力分析
第六章不确定性分析
一盈亏平衡分析
二信贷风险及防范措施
第七章总评价
一财务总评价
二社会效益评价
三研究结论
附表：
1营业收入和营业税金及附加评估表
2损益表
3现金流量表
附图：
1某地医药物流中心选址地块方位示意图
2项目总平图
3项目鸟瞰图
省市重点工程、行业龙头项目“某地医药物流中心”是以政府为主导、药监为主管、医药为专营、厂商为主体、物流为主业的大规模、新理念、主题式、智能化、专业型的现代医药物流项目。
一项目概况
1.项目名称
某地医药物流中心
2.建设单位（发展商）
某地医药物流中心有限公司
3.建设地点
湖南省湘潭市芙蓉东路一侧岳塘区西塘村与高新区茶园村交汇处的西北角地块。
4.项目简介
某地医药物流中心是湖南省食品药品监督管理局批准的湖南首家医药物流中心，被列为省、市物流重点项目。
中心占地面积为135.68亩，总建筑面积为25.8万平方米，总投资4.2亿元人民币。
中心由四大功能区域构成，即：
医药交易、商务洽谈区；
物流配送、仓储作业区；
中药饮片深加工区；
商务公寓区组成。
中心具备药品交易、储存、检验、养护、分拣、配送、运输、中药饮片加工、商务洽谈、数据交换、电子商务、宾馆餐饮等综合服务功能，是一家高档次、大规模、多功能、智能化、花园式的现代化物流园区。
三和医药物流中心的建筑群主要由医药商业广场（交易大楼）、三和大厦（四星级宾馆）、物流仓库、大型停车场、药品批（零）超市、中药饮片深加工厂房及商务公寓楼组成。
其中：
1）医药商业广场（交易大楼），有药品展位1480个，可容纳1000家以上的药品生产厂家、总代理商、总经销商等，中心的互连网技术，客户间可实现资源共享、数据共用、信息互通。
2）医药物流仓库共三栋，由高位立体仓库、多功能分拣区、整货拣选区、零货拣选区组成。
库存药品容量可达100万箱以上，日处理药品定单4000份，具备药品出入库吞吐量5万件/天的能力。
仓库系统由高层主体货架、输送系统、条码信息识别系统、监控系统、管理系统、温湿控系统等组成。
3）三和医药大厦为四星级商务酒店。
本大厦具有宾馆、餐饮、娱乐、休闲等功能，并配备有大型医药交流多功能会议厅，主要为大型医药商务活动服务。
4）大型停车场（处地下），有车泊位600个，适合于大型货车及其它车辆停泊。
5）药品批（零）自选超市，主要为医药商家、零售连锁店、医疗机构服务。
6）中药饮片深加工厂房，用于中药材、中药饮片深加工，基本采用中药加工粉成技术推出中药颗粒产品。
7）商务公寓楼（生活服务中心），主要服务对象为全国各医药厂、商代表及中心内部员工。
5.项目主要经济技术指标
序号
项目
单位
数据
备注
1
项目总占地
平方米
90498.7
折合135.68亩
2
总建筑面积
25800
3
建筑占地面积
36652
折合54.65亩
4
建筑密度
%
40.5
5
容积率
2.5
6
绿化率
30.5
7
项目建设总投资
万元
42021
项目承办单位为湖南省湘潭市药材有限责任公司，发展商为某地医药物流中心有限公司。
湘药公司是一个严格按照国家GSP标准设计、管理、经营的现代化大型医药经营（批发）企业，公司占地面积36300平方米，拥有28000平方米高标准经营、仓储建筑设施。
其中阴凉库12000平方米，冷库800平方米。
公司现有员工112人，其中高级物流师3人，执业药师2人，初、中级各类职称人员71人，占员工总数为70%以上。
该公司2004年销售近2亿元，是湘潭市的重点利税大户。
该公司主要经营中药材、中成药、中药饮片、化学药制剂、抗生素、生化药品、生物制品、诊断药品、一、二、三类医疗器械、医用保健品等。
经营品规达12000多种，与全国近4000个药品生产厂家、经营公司、医疗单位建立了良好的商务关系。
为了保证药品质量，公司配置了先进的药品质量检测仪器和设立了质量检验室，并严格按照GSP标准要求管理，建立健全了有效的药品质量管理体系，形成了三级质量监控网络。
二00四年通过了国家食品药品监督管理局的GSP认证，获得《GSP认证书》。
公司拥有功能齐全的计算机信息管理系统，上游客户和下游终端数据资料收集齐全。
信息网络的不断完善，为生产和经营企业、医疗机构、连锁门店提供了时适、快捷的物流通道。
公司合理适宜的销售价格，优质稳定的产品质量，品规齐全的商品货源，和谐真诚的售后服务，赢得了广大客户的充分信赖，也为某地医药物流中心项目建设创造了良好的外部环境。
三项目进展过程
（一）2003年7月18日，湘潭市委、市政府为加快湘潭市现代物流业发展，把湘潭建设成“湘中南现代物流中心”，将“某地医药物流中心”列为湘潭市“三个中心”的物流中心重点项目之一。
（二）2003年8月14日，湘潭市人民政府下发潭政办函[2003]66号文《关于重点扶持某地医药物流中心等五个物流项目的通知》。
（三）2003年8月29日，完成三和项目选址，并得到湘潭市规划局批准。
（四）2003年9月15日，完成制定准入关键步骤。
湖南省药品监督管理局以湘药监函[2003]110号文件，批复同意筹建某地医药物流中心。
（五）2003年10月17日，在湘潭市规划局领取《建设用地规划许可证》。
（六）2003年11月13日，湘潭市发展计划委员会以潭计投[2003]397号下达“某地医药物流中心建设项目工程基建投资计划的通知”。
（七）2004年12月22日，湖南省国土资源厅下发湘国土资函[2004]386号《关于某地医药物流中心先行用地的批复》文件，同意项目建设先行用地。
（八）2005年1月20日，湘潭市人民政府下发潭府阅[2005]2号文件，明确某地医药物流中心建设项目享受工业园区项目的优惠政策。
（九）2005年4月8日，在湘潭市第二界银企合作融资洽谈会上，某地医药物流中心有限公司与市雨湖信用联社签订第一期信贷意向合同。
（十）2005年4月11日，由市领导、各区政府、各委局领导组成的某地医药物流中心建设工作协调领导小组成立，湘潭市人民政府以潭府阅[2005]15号文件予以确定。
（十一）2005年7月1日，湘潭市人民政府以潭府阅[2005]50号《关于某地医药物流中心项目建设有关问题的会议纪要》，就项目用地性质、供地价格、拆迁补偿、税收征管等问题作出政策性扶持规定。
（十二）2005年9月17日，在盘龙山庄国际大酒店举行“某地医药物流中心项目新闻发布会”。
某地医药物流中心有限公司与市高新技术开发区、市岳塘区政府签订《土地征用、房屋拆迁合同》，并与全国知名药厂签订投资入驻本中心。
1.国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；
2.项目建设的批准/批复文件和同等效力的文件；
3.国家批准的湘潭市城市总体规划、市政基础设施规划等；
4.项目所在地自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会等基础资料；
5.项目区位图；
6.项目总平布置图；
7.国家计委《投资项目可行性研究指南》；
8.国家计委2001年第九号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标事项暂行规定》；
9.国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；
10.注册咨询工程师（投资）考试教材编写委员会的《项目决策分析与评估》；
11.国家现行的有关行业规范、规程、标准；
12.项目相关的基础资料。
随着中国加入WTO，我国医药市场已成为全球医药市场的有机组成部分，国内医药行业亦面临更为激烈的竞争局面。
要在竞争中赢得优势，占有更多份额，就必须进行多元化发展，寻找新的利润增长点。
作为“第三利润源”的医药物流，正是医药行业利润的新源泉。
某地医药物流中心的应运而生，既是医药行业发展的需要，也是国内外医药行业发展趋势的使然。
（一）项目建设是湖南医药市场的需要
湖南省历史上是全国药品的传统销区。
上世纪八十年代，湖南药品销售处在全国的上、中游水平，但到上世纪九十年代末至本世纪初，药品销售总额逐渐跌落至全国平均水平之下。
究其原因，关键是“分散采购、自营配送”，药品经营长期俳徊在高费低效的圈子内。
本世纪初，经济发达省份的北京、上海、浙江、广东等省市，相继建成医药物流中心，采取“集约经营，统一配送”方式，充分发挥物流中心中转中心的作用，连接多种运输方式，实行多式联运，降低了营销、物流成本，药品销售总额一举走到了全国各省的前面。
湖南人口众多，药品销售额大幅度提升具有广阔的前景。
但药品价格的居高不下，又限制了药品销量的增长。
只有通过医药物流平台，实现各类资源的优化整合，降低费用，药品价格才能实行符合经济规律的降低，销量才会扩大。
因此，三和医药物流项目的建设，是湖南医药市场发展的需要。
（二）该项目建设是湘潭市委、市政府把湘潭打造成“湘中南现代物流中心”决策的需要。
该项目的建设符合国家物流产业政策，符合湘潭市市委、市政府将湘潭打造成“湘中南现代物流中心”的战略方针，得到了各级政府、各相关部门的支持。
同时，该项目的建设加快了“城市东移”的进程，扩大了内需，将促进湘潭市乃至湖南经济的发展。
（三）是恢复湘潭“药都”地位的基础
湘潭具有丰富的人文资源，湘潭在我国历史上曾是四大“药都”之一。
上世纪四十年代，作为我国中药材交易的重要集散地，交易量达到历史鼎盛时期。
上世纪九十年，湘潭市政府试图恢复湘潭“药都”地位，着力打造了湘潭国药城，也曾盛极一时，影响周边。
但由于未形成统一的经营格局，物流设施落后，系统管理滞后，在全国性医药市场整顿时被封杀。
2003年湘潭市委物流工作调研组根据湘潭医药在全省的地位、湘潭人文背景、地理条件、资源状况；
依据全国中药普查所显示的湖南中药品种数处全国第二的地位，多方论证后提出打造某地医药物流中心，以此为契机，重振“药都”雄风。
（一）区位条件
某地医药物流中心选址在湘潭市新城区的芙蓉东路与茶园路交叉的西北角地块。
东临湘潭市双马工业园，南傍高新区万博国际物流园。
湘潭处于长株潭金三角地区，也是长江以南四大中心城市—上海、广州、重庆、武汉的唯一地理中心。
区位地理优势明显。
三和医药物流中心项目区位确定，符合医药物流配送中心的选址条件。
（二）用地条件
某地医药物流中心建设用地分属湘潭市高新区茶园村、岳塘区板塘乡西塘村。
共占地135.68亩。
用地为典型丘陵地貌，地形高差较大。
用地以山地为主，兼有少量水塘和农田。
且山地多为荒山，林木较少。
场址范围内无永久性建筑物。
无古树、古墓、古迹遗址或其它人文景观遗址。
无电力高压走廊、城市主要管线、排污主管道等，便于建筑布局。
用地工程地质、水文地质条件较好。
场址上层土为第四纪洪积层，大部分为红色塑粘土和黄色亚粉土，深层为沙砾岩和第三纪红色砂岩，无溶洞等不良土质，不会发生山崩、滑坡等地质灾害。
根据《中国地震动参数区划图（GB18306-2001）》湘潭为少震区和无震区。
用地区域水文地质条件简单、地下水类型主要为松散岩类孔隙水、红层裂隙水，地下水较低，富水性为中等。
工程、水文地质条件较好，不会对项目造成灾害性影响。
（三）市政条件
某地医药物流中心项目建设市政配套外部环境良好。
项目地800米处是湘潭市100KV变电中心站，物流中心生产、配送、生活用电供电线路短，且能满足用电需求。
项目周边已形成环状城市供水主管，且用地范围内可供井水和池塘水，能满足项目施工及营运要求。
（四）规划条件
该项目自2003年筹建以来，湘潭市委、市政府主要领导同志曾多次召集相关部门负责人对三和医药物流中心建设协调部署。
2005年7月1日，就“三和”建设用地、征地、拆迁、税收等问题，市政府召开专门会议，形成了会议纪要，确定了一系列的优惠政策。
市国土局、市规划局、物流办公室等职能部门多次现场办公。
目前，项目推进顺利。
（五）交通条件
湘潭处于长株潭金三角地区，为湖南省的经济文化中心，也是长江以南中心城市上海、重庆、武汉、广州的唯一地理中心。
三和医药物流中心座落在长株潭核心圆点之内，交通极为便利。
公路—项目场址与京珠、上瑞高速直接相通，与107国道和320国道相连。
铁路—项目旁即为湘黔线，直接贯通京广线。
铁路货运条件成熟。
水运—与长江直接相通的千吨级泊位港口距项目地4公里，航运便利。
航空—项目地距黄花国际机场仅需30分钟车程。
因此，某地医药物流中心是一个既能贯穿东南西北，又可以进行海陆空运输的医药物流优势项目。
（六）环境保护
项目建在湘潭市高新区茶园村、岳塘区西塘村，用地范围以丘林为主，用地范围及周边无工厂，环境状况良好。
项目已被湘潭市环境保护局批准。
1.设计规划绿化率达30.5%，有利于当地植被恢复和加强。
除道路外空隙地的绿化，花草、花坛的布置，有美化环境的作用。
2.项目无有害废水和气体产生，不会对水质（含地下水）和大气造成污染。
3.项目声、热污染源主要是中央空调系统及生活锅炉。
设计过程已充分考虑安装和排气口的位置，以减少热污染；
空调及锅炉配置，拟采用符合GB12348-1990《工业企业厂界标准》Ⅱ类标准的设备，并采取隔音降噪措施，以保证外部环境噪声低于60DB（A）。
（七）技术设备条件
医药物流必须有良好的技术设备作保障，才能为顾客提供最好的服务。
目前，三和医药物流中心已进入技术设备选型、定型阶段。
1.软件
三和医药物流服务涉及上游、下游客户；
业务涉及药品营销、药品配送、中药加工、餐饮酒店等，需要采用先进、合理、可靠和快捷的信息技术和流程。
拟外购、定制的相关软件为：
①企业资源计划系统（ERP）：
ERP是一个有效地组织、计划和实施企业人、财、物管理系统。
它通过IT技术，以现实企业在人、财、物管理上的集成、实时和统一。
它将企业内部各业务流程划分为几个相互协同作业的支持子系统，如市场营销、运输配送、质量管理、储存保管、加工处理、工程技术等环节形成为一个紧密的供应链，经供应方暂定的金蝶、SAP两家电子数据库处理后，快捷地提供相关资料和解决方案。
金蝶国际软件集团有限公司是中国软件产业的领导厂商，也是全球软件市场中成长最快的独立软件厂商之一。
金蝶国际软件集团有限公司目前已通过CMM4级认证，也是中国首获ISO9001国际质量体系认证的企业应用软件供应商，有多个研究中心，在中国拥有39家以营销与服务为主的分支机构和750余家咨询、技术、实施服务、分销等合作伙伴。
合作伙伴网络遍及华东、华南、华北、华中、西南、西北、东北七大区域的220余个城市和地区，目前产品用户总量达到52万个，总安装点19万个，总客户数量17万家。
SAP是全球最大的企业管理和协同电子解决方案供应商。
通过mySAP.com协同化电子商务平台，可以改善与客户、伙伴的关系，优化企业运作，并在其供应链管理中获得显著效应。
SAP在中国已有350多家用户，主要包括中国石化、红塔集团等大型企业，药业有太太药业等。
②物流专项服务软件：
位于上海市的上海博科咨询股份有限公司所开发物流管理软件为首选对象。
博科在全国拥有以营销、服务为主的分支机构23家、代理商320家。
公司的管理软件实施成功率、物流软件市场占有率都居同行业首位，是中国管理软件世界的领导厂商。
天运网软件科技（深圳）有限公司所开发的物流软件亦是选择对象之一。
该公司所开发的物流货运管理信息系统、仓储管理信息系统等，目前在国内同行是处于领先地位。
③条码管理系统：
广州邦尼条码是专注于条码应用领域的专业公司。
为客户提供条码软件与系统集成，拥有丰富的条码自动识别不同行业方案的实施经验，能为企业提供健全的条码技术支持与服务，以及为企业提供高效管理的决策信息和条码工具。
2.硬件
①皮带输送机、专用提升机、出入库系统、自动装卸机、仓储货架等拟采用湖州多利物流机械设备有限公司生产的产品。
该公司是目前生产物流设备较为齐全的企业，设备质量较佳。
②空调系统、自动喷淋系统、安全监控系统等按设计要求定型采购。
3.其它
GPS系统：
拟采用北京天鸿科技有限公司开发的GPS系统。
该系统能为用户提供全天候、全天时、具备全国一流品质的卫星导航信息和通信服务。
具有车船定位、监控调度、遇险报警、气象监测、水文测报等功能。
从以上项目的必要性及项目所具备的建设条件分析，我们认为项目是可行的。
一物流的概念
物流是指物品从供应地向接受地的实体流动过程。
根据实际需要，将运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能实施有机结合。
社会的一切生产经营活动自始至终都包括着物流活动，任何企业都应该重视对物流活动的管理。
物流管理，是以企业物流活动为对象，为了以最低的成本向客户提供满意的物流服务，对物流活动进行的计划、组织、协调和控制的一个过程。
1.连接生成与消费
社会经济活动由生产、消费和流通活动所形成，其中流通活动是连接生产和消费不可缺少的重要环节。
我国摆脱短缺经济后，商品生产规模和消费规模迅速扩大。
作为连接生产和消费的物流活动的合理化以及流通费用的节减，对于稳定物价、促进生产和消费的协调发展将会起到重要作用。
2.是企业降低成本、提高竞争力最现实的途径
长期以来，我国企业实行的是一种“大而全，小而全”的经营体制，企业自己承揽了几乎全部的物流业务活动，物流成本居高不下。
合理的物流活动，通过降低汽车空驶率，提高仓库利用率，解决物流作业效率低等物流问题，将大大降低企业物流成本，从而提高企业的竞争力。
3.促进国民经济整体实力的增强
从国民经济整体来看，物流费用在国民生产总值（GDP）当中所占比重相当高，全社会物流费用支出占GDP的比重，据专家估计多于20%，而降低一个点的物流成本，可以增加销售利润10%左右。
可见我国企业在改善物流管理、降低物流成本方面还有很大的空间。
物流活动的合理化，将会对整个社会的经济效益产生积极影响。
我国的物流产业起步晚，目前尚处于初级发展阶段，物流设施、物流方式落后，物流意识淡薄，与发达国家相比，我国物流业的总体水平滞后，主要表现在：
成本高：
我国的物流总成本大大高于发达国家，尤其在商品成本中，我国占到了60%，而美国和日本分别为36%和25%。
库存大：
据统计，我国库存商品沉淀资金近年基本占到GDP的50%，而发达国家一般不超过1%，发展中国家也不过5%。
效率低：
我国每年的物资损耗在3000亿以上，主要原因是物流活动效率低，一件商品从生产到消费，要经过十几次的搬运、装卸，长时间的储存、保管等。
周转慢：
专家分析，国内一般企业资金周转1.3次，日本可周转8—9次。
其它在流通方式、物流服务等方面，都大大低于发达国家水平，直接影响了我国国民经济的增长。
发展物流业，已成为国家发展的一个重点。
目前，我国的物流已呈现出健康、快速的发展势头。
据统计：
2005年一季度，我国全社会货物周转量达15246亿吨公里，同比增长23%，增速比同期GDP的增长速度高出13.3个百分比；
当前，我国每一个单位GDP的物流需求系数（根据同期GDP总额与物流货物总额计算）由去年一季度的1:
2.6扩大到今年一季度的1:
3.03。
与物流需求增长相比，一季度我国物流用投资增长速度比同期全国社会物流货物总额增幅低18.8个百分点。
物流投资占全社会投资总额的比重，则在下降。
专家指出，当前国民经济发展中出现的物流成本过大及物流不畅的重要原因，在于我国长期以来物流用投资规模相对较小，滞后于物流需求的增长。
我国的医药市场，在长期的计划经济指导下，导致企业数量多、规模小、秩序乱、管理差、资金小、效益差等等。
在向市场经济过渡时期，国家又缺乏宏观调控政策的引导，加上准入条件的限制，市场进入和退出处于两难的境地。
到目前为止，我国医药市场过度分散的市场结构竞争状态、医药经营成本过高的状况，在根本上并没有得到改变。
据国家医药商业协会对2003年参加调查的企业进行统计，平均流通费用率为12.68%，销售净利润为0.6%，其中平均物流成本占销售额的比重达10%以上，远远超过美国、欧盟、日本等医药事业发达国家的物流费用率（美国该项目指标仅为2.6%）。
这说明，物流成本的降低，将直接提高企业的经营利润率。
同时也反映，中国医药物流业的分散竞争市场结构对我国医药经济运行效率会带来诸多不利影响。
其一分散竞争致使企业数量过多，扭曲市场机制调节作用，导致市场无序现象频频发生。
其二分散竞争导致企业规模小，难以实现规模经济和经营范围经济，导致整个医药产业规模经济水平的下降，造成整体行业成本和社会成本的提高。
其三分散竞争导致企业间恶性价格战，也是一些不正当竞争行为的重要起因。
其四分散竞争致使我国医药物流企业技术创新能力不足，使技术创新与成本之比降低，企业技术创新的动力不足。
因此，要改变这样一些现状，就必须对现行医药市场结构进行调整。
除引入市场优胜劣汰的运行规律外，国家采取更为主动的调控措施，这就是大力发展医药物流中心，通过物流的降耗增效作用，以形成医药行业的规模化、集中化、优势化的运作模式。
某地医药物流中心有限公司为了其医药经营的蓬勃发展，改善外部经营环境、优化供应链结构、重组业务流程、加快资金周转和可持续发展力、成为区域性的医药龙头企业，正在实施物流中心项目。
项目建成后，物流服务范围辐射能力达全省14个地州市及临省周边城市，年销售、配送可从10亿元逐渐增加到60亿元，并将为客户提供较好的第三方物流服务。
项目具有较好的前景和可操作性。
1.国家政策为医药物流中心的打造提供了良好的外部环境。
国家食品监督管理局2005年文件强调“发展药品现代物流，是深化药品流通体制改革，促进药品经营企业规模化、规范化和进一步规范药品流通秩序的重要措施。
对促进药品生产、经营企业的结构调整，提高药品生产、经营企业的管理水平和效益，将会起积极作用”。
这实际上等于国家行业最高主管机构肯定了医药物流发展的趋势和作用。
三和医药物流在这种大环境下，只要遵循物流发展的规律，发展前景是较好的。
2.医药物流中心市场运作时机已经到来。
国家行政主管部门提出了用5年左右的时间，扶持5-10个面向国内国外两个市场、年销售达到50亿元的特大型医药流通企业，建立40个左右年销售达20亿元的大型企业，以期这些企业营销额达到全国医药市场商业销售额总量的70%。
湖南目前药品年销售超20亿元的企业还是空白的，这就为三和医药提供了一个发展契机。
加上三和集团的医药商业已构建的网络及历史销售影响、市场占有份额，完全有能力挤进国家扶持对象的笼子。
3.原有商
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