百步亭花园怡康苑房地产项目可行性研究报告Word文档格式.docx

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7.1工程特点70

7.2项目实施招投标与合同管理70

7.3组织实施73

7.4施工进度计划73

8.投资估算及资金筹措76

8.1建设内容与规模76

8.2总投资估算76

8.3资金筹措77

9.工程效益评价78

10.社会稳定风险分析79

10.1风险估计简述79

10.2项目合法性遭质疑的风险79

10.3项目合理性遭质疑的风险80

10.4项目可行性风险80

10.5建设安全性风险81

10.6社会稳定风险综合评价81

10.7社会稳定风险防范对策82

10.8社会评价及风险评估结论83

11.结论及建议84

11.1结论84

11.2建议84

第一章总论

1、1概述

项目名称：

百步亭花园·

怡康苑

开发单位：

武汉安居工程发展有限公司

地点：

汉口江岸区岔马路１８号

性质：

新建大型住宅花园社区

1、2编制依据与范围

1、2、1编制依据

――《武汉市城市总体规划（1996-2020）》

――《百步亭花园发展规划》

――武汉市房地产市场分析报告

1、2、2编制范围

――住宅市场分析

――建设规划方案

――投资估算

——经济效益分析

1、3项目的背景及必要性

1、3、1项目的背景

――房地产业日渐成为拉动国民经济增长的支柱产业

2002年，全国商品房竣工面积13464万平方米，同比增长27．5%。

其中，商品住宅竣工面积11362万平方米，同比增长28．4%。

累计销售商品房12976万平方米，同比增长27．6%，共实现销售额3059亿元，增长35．4%。

其中，商品住宅销售额2596亿元，增长35．5%。

完成土地开发面积8847万平方米，同比增长34．8%。

新开工面积30958万平方米，同比增长19．6%。

其中，商品住宅新开工面积为25456万平方米，同比增长19．6%。

2003年1-4月份，全国房地产累计竣工面积达到4281万平方米,同比增长37.4%,增幅比去年同期高18.2个百分点。

其中,竣工商品住宅3546万平方米,同比增长37.4%,增幅比去年同期增加20.3个百分点。

办公楼和商业营业用房竣工面积也分别保持了38.3％和40.8％的增长速度。

1-4月份,全国商品房平均销售价格为2477元/平方米,同比增长7.4%,而上年同期是下降1.2%。

其中,商品住宅平均销售价格为2299元/平方米。

专家预测，随着城市化进程的加快，预计今后若干年中，我国建筑房地产业增长速度至少高于国民经济增长速度5个百分点以上。

房地产业这个新兴的传统产业日渐成为 

拉动国民经济增长的支柱产业。

――社会家庭结构变迁带来住宅需求的商机

“根据国家住房建设计划和武汉市住房建设实际情况，确定‘十五’期末武汉市主城区人均居住面积达到11平米以上，人均建筑面积达到22平米以上”。

目前居民实际居住面积离小康水平的居住目标差距很大，说明住房产品的潜在需求很大。

1、3、2项目建设的必要性

――武汉市面临发展机遇，经济基础和地理经济、区位优势为房地产业持续稳健快速发展提供了有力支撑。

随着中国经济的中移和西移，武汉市面临前所未有的发展机遇。

2000年中国光谷落户武汉，5年后该产业产值将达1000亿元。

40万高新产业人士将落户武汉。

2001年武汉竟升为中国最具活力与潜力的十大城市之一。

2002年中国被认为世界上最大的商品制造工厂，武汉成为中国最具地缘优势的制造业基地。

2003年东风和日产联合投资700亿元在武汉成立东风日产汽车集团，使得武汉成为中国最大的汽车生产制造基地。

低廉的房价，优越的地利优势，雄厚的工业基础，巨大的市场潜力，使得武汉房地产业拥有了快速稳健发展的动力。

——随着住宅分配的货币化，房地产市场消费成功转型后，市场需求得到较大的释放。

据市房产局2002年统计数据显示：

2002年我市房地产开发总投资额为132．5亿元，同比增长14．9％。

其中住宅投资99．39亿元，同比增长15．4％，占总投资的75％，经济房开发投资13．65亿元，占总投资的10．3％。

施工、竣工面积稳步增加，其中住宅施工面积超过82％。

2002年我市房地产施工总面积为1690．12万，同比增长9．2％；

其中，住宅1387．22万，同比增长14．8％，占总面积的82．08％，住宅中的经济房面积140万，占总施工面积的8．3％。

2002年竣工总面积为633．17万，同比增长3．1％。

其中，住宅522．73万，同比增长4．6％，占总面积的82．55％，住宅中的经济房面积70万，占总面积的11．1％。

――武汉安居工程发展有限公司稳健务实的企业经营，使其开发的“百步亭花园”已成为全国著名的房地产品牌。

武汉，是隶属武汉市住房制度改革委员会的大型股份制企业。

九八年至今连续被评为武汉市房地产开发企业十强，武汉市房地产开发企业销售十强及湖北省房地产开发企业十强;

2003年晋级武汉市房地产开发第一名。

一九九年百步亭花园被评为武汉市十大明星楼盘和最佳工薪楼盘奖，并获评省优秀物业管理小区、省市级安全文明示范小区和市星级安全文明小区称号，同时还被评为首届中国人居环境范例奖、全国物业管理示范住宅小区、全国著名品牌、著名社区奖。

百步亭花园位于武汉江岸区后湖居住新区南端，北依规划中市内最大的700亩城市生态公园，南邻交通便利的解放大道800米，距长江二桥4公里，离市中心繁华地段7公里，规划用地3700亩，总建筑面积300万平方米，建成后可入住12.8万人，小区环境优美，各项配套设施齐全，为武汉市区内最大的安居示范花园新城。

稳健务实的企业经营管理，使得安居工程发展有限公司各项事业得到飞速发展

独具特色的社区经营管理模式，使得已入住的数千户百步亭花园业主倍感温馨。

百步亭花园不仅仅是武汉市最大的安居示范花园新城，也是中国房地产界的一朵奇葩，一个著名的地产品牌。

――后湖板块市场住宅热销成为武汉市房地产市场热点，显示出区域商品住宅有良好的开发前景。

2000年2季度房地产开发至今，投资重心已经完成东移，江岸区已成为汉口投资热点。

而后湖地区，依仗其绿化环境、城市道路基础设施逐步完善，交通越来越便利，土地资源丰富，工业污染少，环境幽雅，空气清新，布局合理，适于家居，属于未来城市规划中汉口三个综合组团之一的优势，成为汉口开发的热点。

相继推出了一大批创意浓、质量好，品牌优的楼盘。

强劲的市场动力，良好的房地产产业前景，优秀的企业及地产品牌，火热的区域市场，使得百步亭花园·

怡康苑具有开发建设的必要性。

第二章市场调查与分析

2、1市场调查楼盘

区域竞争性楼盘有：

秀泽园、青青美庐、滨江苑、东方花都、紫竹园、左岸风景线、中一花园、天上人间、绿色新都、世纪家园

2、2调查分析

2、2、1产品特征分析

――规模和建筑形态

多层和小高层为主，少量高层，别墅逐渐淡化。

从片区市场发展来看，多层及小高层并举的局面还将继续。

楼盘规模大。

以世纪家园、东方花都、绿色新都等大盘为代表，显示出区域未来房地产较大的发展潜力。

项目

规模

建筑形态

价格（元/㎡）

世纪家园

占地600亩，总建面32万㎡，一期5.6万㎡，共279套（别墅40套）

多层、中高层住宅、别墅

1900~2250

紫竹园

占地98亩，建面7.2万㎡，共424套（别墅16套）

多层住宅、别墅

2520~2900

东方花都二期

建面14万㎡，共918套

多层、小高层

2400~2500

青青美庐

占地6万平米，建面13万平米，共约800套

1870~2580

滨江苑三期

建面14.5万㎡，975套

小高层、高层

2800

左岸·

风景线

总建面约24万平米，一期约5万平米，约400套，共2000套

1660~2300

绿色新都一期

建面14万平米，1030套，

多层住宅

1900

天上人间一期

3.7万平米，290套

小高层

2000

秀泽园

占地8万㎡，建面13.2万㎡，共1100套

1600~1800

中一花园

一期10.0万平米，740套

2400~2600

――档次、容积率和绿化率

中高档楼盘，一般有较高的绿化率，在30％～40％之间。

楼盘档次和容积率之间并没有大的关系，档次和绿化率联系较为紧密，反映出健康和生态的绿化概念受到重视。

档次

绿化率

容积率

占地600亩，总建筑面积32万平米，一期5.6万平米，共279套（别墅40套）

中高档

38％

1.3

占地98亩，建面7.2万平米，共424套（别墅16套）

40％

1.1

东方花都

1.36

30％

2.16

3.57

中档

28％

1.5

中低档

32％

1.7

35％

1.642

1.65

2.1

――户型

户型以2*2、3*2为主，3*2户型成为主力户型。

项目

主要户型

总套数

2*2、3*1、3*2、4*1

279

2*2，3*2，4*2，复式

424

2*2*1、4*2*2、3*2*1

918

2*2，3*2，复式

800

975

2*1，2*2，3*2，4*2

400

2*1，2*2，3*2，4*2，复式

1030

将军家苑

2*1，3*2，4*3，5*3

天顺园

2*2，3*1

2*1，3*2

290

1100

740

合计

――――――――――

2、2、2销售特征分析

――销售价格

从价格区间来看，中低档次楼盘销售价格在1300～1700元/㎡之间爱，多为经济适用房性质项目；

中档次楼盘价格在1800～2200元/㎡之间；

中高档次楼盘价格在2200元/㎡以上。

均价（元/㎡）

1300－1700

1800－2200

左岸风景线、中一花园、天上人间、绿色新都、世纪家园

2200以上

紫竹园、东方花都、滨江苑、青青美庐

――销售率与形态、档次、户型、面积

销售率与形态、档次、户型、面积对比分析，可以看出：

各楼盘销售情况较好，主要是因为区域楼盘开发以中高档次项目为主，楼盘建筑形态为多层和小高层并举，主流户型迎合了消费者的需求。

片区良好的销售形势激发新一批项目的陆续开发。

户型

销售率

90%

60%

85%

新开盘

滨江苑

95%

67%

多层住宅、别墅、洋房

2、3调查综合分析

经过以上各方面的分析，得到如下几点结论：

――大型社区的规模效应、齐全的配套设施，受到消费者的欢迎

――位居于城市第三圈层的后湖片区，成为武汉房地产最为火热的片区，也成为居家置业的首选地区；

——市政配套设施逐渐齐全，居家生活日益便利，以前的郊区渐渐显示出未来城市集中居住区的端倪；

第三章建设地点及主要经济技术指标

3、1项目建设地点及周边配套

――项目地点

汉口江岸区岔马路1８号，百步亭花园南片区中心

――周边生活设施配套

交通：

现有3、4、504、508、555、577、602、707、727、802、巴士等经过小区入口，622直通小区内公共汽车终点站。

集贸市场：

百步亭花园社区集贸市场

金融：

农业银行营业所、中国信合营业所、建设银行营业所、民生自助银行。

学校：

珞珈幼儿园、育才小学、七一中学，另社区中学三所、社区小学六所、社区幼儿园六所

购物：

社区商业步行街、中百超市

休闲：

百步亭中央花园

娱乐：

百步亭花园会所、咖啡厅

3、2主要经济技术指标

占地：

258余亩

建面：

26.58万㎡

其中：

住宅：

19万㎡

商网配套：

6万㎡

绿化率：

36%

容积率：

1.45

第四章总体规划布局

4、1布局原则

突出以“社区”建设作为小区规划的深层次发展。

通过小区的文化建设，环境建设，服务设施建设有效的把人们活动的各个方面有序的结合起来。

打破原有的规划理念，不再强调小区一组团院落的模式和中心绿地的做法，规划结构向多元化发展

小区资源合理利用，环境结合充分，特别是对汽车停放的策略布置。

4、2规划结构

百步亭三四期规划从总体上由一条东西向45米宽的带型“绿色横轴”和两条规划的由南北延伸并以曲线相围合的“绿色纵轴”组成整个小区的构图中心和主体空间，一组四层退台住宅沿“绿色纵轴”布置，并逐级排列多层及小高层建筑，而两条“绿色纵轴”配以自由水系。

构成大小不同的数个结点形态和优美的居住环境，居住者步行其间，阳光充沛，百步一景。

第五章项目建设内容及实施进度

5、1项目建设内容

项目总用地：

259亩

建筑密度：

30%

结构形式：

框架结构

建筑最高层数：

12层

建筑总面积：

多层住宅：

38栋

小高层住宅：

8栋

2所

游泳池：

1座

会所：

5、2实施进度安排

本项目建设期自2003年1月至2004年9月,为一次性开发。

其中:

2003年1-4月计划完成多层和小高层及小学、中学、医院、会所、综合楼的桩基工程；

人防工程主体结构完工。

超市桩基工程期限拟安排在1-10月。

2003年5-10月计划完成多层和小高层主体结构。

2003年11月至2004年3月完成多层和小高层、小学、中学、医院、会所、综合楼建筑单体竣工。

2004年4-7月计划完成以上多层和小高层及小学、中学、医院、会所、综合楼周边管网、水电、绿化工程。

人防工程管网、水电、绿化工期为2003年5月-2004年7月。

2004年8-9月收尾交付。

拟2004年12月业主正式入住。

第六章项目投资估算

6、1项目投资估算前提条件

1、取得项目开发必需的“五证”。

2、桩基工程及建筑施工单位已签订施工合同及与监理单位形成合同.

6、2项目投资估算及资金来源筹措

（一）、项目总投38600万元，其中：

1、征地费及各项费：

3760万元。

因此项用地为划拨用地，总占地面积259亩，以实交的土地各项规费和参考已开发的前期百合苑规费收费为准，每亩交内标准为14。

5万元。

2、规划设计费及前期工程费用：

2100万元。

主要包括市规划管理局各项实地规划设计费用、项目周边的建设渠路面长900米、宽40米与市水务局合作施工费及各项费用，以改善交通环境，便与项目对接。

3、基础设施配套费：

7760万元。

主要包括：

项目各组团道路排水施工：

1200万元

大市政配套费：

1063万元

环境绿化：

1098万元。

水电配套：

2100万元

教育设施；

2300万元。

（含一所中学、一所小学）

4、建安工程费：

20874万元

基础工程：

2400万元

土建工程：

16500万元

水电增容及安装：

1400万元

工程监理费600万元

5、开发间接费：

172万元

6、管理费用：

400万元

7、销售费用：

310万元

8、财务费用：

400万元（此项费用主要是向银行申贷1亿元项目贷款的贷款利息及与在各行存款利息收入相抵后的预计数）

9营业税金及附加：

2728万元，主要是按销售额的统一税率5%计算营业税为2352万元，在城市建设维护税、教育费附加、堤防税等附加税享受一定减免政策，各项附加税为376万元，两者合计2728万元。

（二）、项目的资金来源筹措

1、银行贷款1亿元

2、自筹2。

86亿元，其中：

项目资本金11568万元、施工企业垫资4200万元、预收定金2000万元、现有银行存款3500万元、前期安居苑、温馨苑、在建百合苑后续销售收入4300万元、该项目后续销售收入3100万元。

第七章、项目经济效益分析

7、1项目销售收入预测

项目销售收入预测将达到47040万元（未考虑医院出售），销售均价在1770元/平方米，结合当地同类型结构房屋的销售价格区间分析，其中：

A、小高层建筑面积38891平方米，建议小高层销售价格2150元/平方米，收入8362万元

B、多层建筑面积160120平方米，建议销售价格1950元/平方米，收入31223万元

C、花园阳房建筑面积29564平方米，建议销售价格2200元/平方米，收入6504万元。

D、车库建议销售价格2880元/平方米，实用建面3300平方米，收入951万元。

7、2项目财务评价

项目总销售收入47040万元，总投入38560万元，总利润8480万元，按33%交纳所得税后净利润5682万元，项目销售利税率为（8480+2728）/47040=23。

8%；

成本利润率为8480/38560=21。

99%；

净利润率为5682/47040=12。

08%；

7、3项目盈亏平衡分析

当该项目实现销售收入达38560万元时，可实现盈亏平衡，盈亏平衡的销售价格1450。

6元/平方米，销售率为38560/47040=81。

97%；

该项目对盈亏的销售收入要求标准较高，公司已有工行、农行、建行三家按揭业务平台支持，从前期按揭业务的办理情况来分析，主要产品有公积金贷款、公积金组合贷款（最多3：

7比例）及商业住房贷款（最多2：

8比例），由于投资周期相对不长，从销售周期来看，销售难度应为不大。

第八章结论及建议

8、1结论

该项目地理位置优越，项目配套服务设施齐全、具有百步亭花园品牌效应，项目实施周期相对较短，对销售周期要求较高，在项目投资期对后续资金的进度安排要求较高，项目的平均销售价格在同行业可比楼盘中处中游水平，项目住宅设计及功能定迎合了市场开发流行的特征，销售前景良好，项目的收益性较好，此项目的建设是必要的，在经济上是可行的。

8、2建议

1、本项目有地理位置及周边环境处于一定优势，建议在售楼工作上加大宣传力度，提高销售率和降低销售周期。

2、建议项目建设单位合理调度资金，以确保本项目的顺利实施。

1、3项目建设的背景及必要性

第二章项目市场调查与分析

2、1市场调查项目

3、2项目主要经济技术指标

4、1规划原则

6、1项目投资估算前提条件

6、2项目投资估算

第七章项目经济效益分析

7、1项目销售收入预测

7、2项目财务评价

7、3项目盈亏平衡分析

第八章结论与建议

8、2建议