商业地产服务行业分析报告Word文件下载.docx
《商业地产服务行业分析报告Word文件下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业地产服务行业分析报告Word文件下载.docx（11页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
（3）房地产政策调控12
（4）城市化进程稳步推进12
（5）我国城镇化水平仍然偏低，城镇化尚有巨大的提升空间12
2、不利因素13
（1）土地成本升高13
（2）人力成本提高14
四、行业进入壁垒14
1、项目定位能力壁垒14
2、方案规划壁垒15
3、招商能力壁垒15
4、项目设计质量壁垒15
5、市场壁垒15
6、资金壁垒16
五、行业上下游之间的关联性16
1、上游行业16
2、下游行业16
六、行业风险特征17
1、行业新变化带来的挑战17
2、专业人才缺失17
3、商业地产开发商能力不足17
4、规划设计方案不合理18
5、招商运营介入没有前置18
6、运营管理方与物业管理方关系不协调18
一、行业监管体制、法律法规及政策
1、行业监管机构及行业协会
（1）中华人民共和国商务部
中华人民共和国商务部的主要职责是会同其他部门制定商务行业相关政策、发展规划、引导市场，并提出相关改革意见，指导整个行业健康有序的发展。
商务部是国务院下属机构，其在各省市对应的下级部门为商务委，其主要职责是指导各省市现代服务业的发展，对企业从事相关行业需要的资质进行批复或备案登记，为各省市现代服务业的健康有序发展提供指导意见。
（2）中华人民共和国住房和城乡建设部
中华人民共和国住房和城乡建设部的主要职责为：
承担规范市场秩序和监管市场的责任，会同或配合有关部门组织拟订市场监管政策并监督执行，指导城镇土地使用权有偿转让和开发利用工作，提出行业发展规划和产业政策，制定房屋租赁、房屋权属管理、物业管理的规章制度并监督执行。
各省市住房保障和房屋管理局是其下属机构，负责各省市行业发展规划以及相关政策的制定，同时监督政策的执行，就企业取得相关资质进行审核，促进房屋租赁行业健康有序的发展。
2、行业主要法律法规
二、行业发展概况及发展趋势
1、行业发展概况
商务服务业是现代服务业中一个重要的组成部分，其是指为生产、商业活动提供服务。
商务服务业是社会化分工深化的结果，随着市场经济的发达程度的提高、社会分工的不断细化、国际化程度的日益加强，市场对商务服务业的需求就越大。
在我国经济越发达的城市，商务服务业发展的最为迅速。
商业地产即指作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。
国外用的比较多的词汇是零售地产的概念，政府统计宏观数据时称商业营业用房。
以办公为主要用途的地产属于更广泛定义的商业地产范畴。
国家统计局关于房地产分类的方法如下：
从房地产市场的发展来看，随着城市化进程的推进，土地开发、房屋构建、房产交易、商业持有等各环节先后出现。
在城市化率处于10%-50%区域中时，大量人口涌入城市，房屋需求迅速增加，地产开发和房屋交易成为主流；
而当城市化率处于50%-65%之间的中期时，商业地产及与之伴随的物业持有兴起，新地开发减少，房产市场重心向存量房转移；
当城市化率超过65%，已进入城市化后期，土地购置和开发上涨空间逐渐消失，地产持有成为主流。
2011年，中国城镇人口首次超过农村人口，比例达到了51.3%（数据来自《中华人民共和国2011年国民经济和社会发展统计公报》），一方面意味着商业地产的发展还处在一个刚刚开始的阶段，另一方面意味着商业地产将迎来发展机遇。
另外，按照目前城市化的进程，我国每年大约有1500万-2500万人进入城市，成为新的城市人口。
这些至少每年要增加商业地产需求1500万到2000万平方米，而且在不断地推进不断地增加，这给商业地产带来巨大前景。
国际经验表明，人均GDP3000-8000美元是商业地产的起步期，8000美元之后进入加速发展期。
未来十年，中国人均GDP3000-8000美元的城市数量将从200座增加至320座，8000美元以上城市将从28座猛增至177座，恰是商业地产加速增长阶段，由此可以推断，未来十年将是商业地产加速发展期。
同时，我国宏观调控政策的主题还是住宅市场，政策中无针对商业地产的限制性内容。
中国住宅市场的调控使得商业地产迎来加速发展的机遇，商业地产价格与住宅的差异将逐步拉大。
投资方面，房地产开发投资未来十年仅能保持10%左右的增速，但其中商业地产投资仍能保持15%-20%的增长速度，商业地产投资额在整个房地产开发投资中的占比将从目前的30%增至45%。
这为与商业地产相关的行业提供了发展机遇。
2、市场规模
商业地产作为房地产开发的重要组成部分，一直保持着较高的增长速度。
2015年以来全国整体房地产开发投资增速持续回落，但商业地产的开发却“一枝独秀”。
2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速比1-11月份回落0.3个百分点。
其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。
以零售地产为例，2014年，全球购物中心新开业面积为1140万平方米，全球最活跃的前20个新建购物中心市场，中国城市占据半壁江山，累计贡献570万平方米的落成面积。
购物中心从1990年诞生第一家到2012年，保持着年均25%的增长速度，大大超出其他发展中国家的发展水平，成为全球购物中心发展速度最快的国家。
具体到上海市场，据不完全统计，2015年上海共有29个购物中心开业，新增商业面积199.51万方。
从开业项目的商业面积来看，5万方以内中小体量商业占13席。
而2016年上海预计新开商业项目高达88个，总商业面积502.8万方，相较2015年，新开商业项目数量和总面积明显增多。
与此同时，小而美的商业项目逐渐成为开发商们的新宠。
2016年新开业项目中，体量在5万方以内的有43个，约占开业项目总量的一半。
在此市场状态下，商业项目特别是中小型社区商业项目如何做好长期持久的良好运营，是摆在所有商业地产开发商面前的大问题。
瑞铂慧家便是长期致力于解决在社区商业的细分市场中，利用最专业的策略解决社区商业运营问题。
三、影响行业发的因素
1、有利因素
（1）宏观经济
我国房地产业属于资本密集型行业，且周期性强，因此高度依赖宏观经济的走势。
近20年以来，我国国内生产总值增长率超过9%，房地产行业随着国内GDP的快速增长，也迎来了自身的高度发展时期，逐渐在我国经济发展中占据重要位置。
虽然近几年我国国内生产总值增长率有所放缓，房地产强周期性导致其短期内增长也有所放缓，但长期看来仍然会保持较稳定的增长势头。
（2）城镇居民家庭人均收入
房地产行业住宅市场主要的消费主体为家庭，其依赖于家庭的收入水平。
从2001年到2013年，家庭人均收入以每年平均增幅超过20%的速度增长，家庭收入的快速增加也增大了居民对改善型房屋的需求量，从而在一定程度上推动了房地产价格的抬升，其增长也将有利于房地产未来的发展。
（3）房地产政策调控
房地产行业不仅是我国经济重要的支柱产业，也是与人民生活息息相关的民生产业。
近年来，随着国家经济的快速发展，我国房地产市场需求和投资持续增加，房地产价格也随之上涨。
政府为了抑制过度的房地产投资行为，避免房价波动过大，保障房地产业和国民经济的持续健康发展，对房地产市场实行了一定程度的政策调控。
从近年房地产市场的实际运行情况看，宏观调控已初显成效。
国家宏观调控将使房地产市场更趋规范，将有利于整个行业的长远发展。
（4）城市化进程稳步推进
我国正处于城市化的快速发展期和消费结构的升级阶段，对住宅的需求将会持续释放。
随着我国城市化进程的加快，城镇人口占全国总人口的比例也将持续增加。
2005年底该比例是42.99%，2014年底已经达到了54.77%。
未来几年，中国的城镇人口将会继续增加，意味着将带来大量的城市住房需求，有利于房地产业的发展。
（5）我国城镇化水平仍然偏低，城镇化尚有巨大的提升空间
按照成熟国家城镇化的发展经验，只有当城镇化率达到70%以上，该国家的城镇化进程才会进入缓慢发展阶段。
根据国家统计局和Wind数据库统计数据，我国2014年底城镇化率仅为54.77%，仍处于城镇化高速发展阶段。
即使按每年增加1%的速度，我国城镇化率达到70%仍需要16年的时间，我国城镇化尚有巨大的提升空间。
2014年底我国总人口为13.67亿，如果我国以每年1%的速度推进城镇化，即每年约1300万人进入城市。
2012年底全国城市居民人均居住面积32.91平方米，按人均住宅需求32.91平方米计算，每年新增人口对住宅需求量为4.29亿平方米。
城镇化巨大的提升空间意味着房地产行业的发展空间，从而表明房地产咨询服务行业有较大的发展空间。
从商业地产方面来看，城镇化的提高，消费群体基数也将同步上升，未来对于商业配套的增加建设、运营管理也持续存在需求。
（6）互联网技术的普及，为房地产咨询服务行业转型发展提供新方向；
（7）80后，90后等新消费群体更倾向于网络消费助推了行业的发展；
（8）社区商业作为最贴近市场，最接地气的商业形态，具有非常良好的O2O发展基因；
（9）LBS等技术的发展让O2O具有更佳的消费体验。
2、不利因素
（1）土地成本升高
房地产行业属于资金密集型和资源整合型行业，其中土地是弹性很小的资源。
土地占用资金量较大，占用期较长、土地成本在开发成本占有较大的比重。
当可用于开发的土地资源稀缺性上升时，开发企业对土地资源的争夺也在一定程度上推高了土地的市场价格。
土地成本的上升将直接推高房地产行业的成本，从而压缩房地产行业利润。
（2）人力成本提高
随着中国人口增速放缓，人口红利逐渐萎缩，未来的人力成本将不可避免的逐步提升。
对于房地产公司而言，除了其本身运营活动所需要的大量销售、服务和管理人员相关成本会有所增长，人力成本的提高还会显著影响到房地产行业上游的建筑施工等劳动力密集型行业，直接和间接地压缩房地产行业利润空间。
（3）O2O属于新兴行业，准入门槛低，各式企业争相涌入，造成行业乱象和恶性竞争；
（4）针对商务服务业的下游细分市场，目前行业监管和政策存在缺陷或缺失，不利行业的快速发展。
四、行业进入壁垒
1、项目定位能力壁垒
若商业地产开发盈利模式不清晰，将导致操盘方向和投资决策多变，投资总额不可控，开发风险加大，成功率降低。
规划方案前缺失项目商业定位和投资开发方案论证，没有进行详细的的业态规划和业种组合分析，没有投资可行性分析，项目定位不清，规划设计和招商没有明确的方向，产品功能反复无常，开发成本不可控制，业态和品牌不符合消费需求，开业后需要不断地对工程和商家做大幅度调整，导致项目最终无法有效开业和持续经营。
2、方案规划壁垒
规划方案中缺失招商铺位和销售铺位规划，没有进行前期招商商铺和销售铺位规划、招商品牌和招商条件规划，导致实际招商和销售产生严重偏差，返租期满后将激化小业主、经营户和开发商的矛盾，导致严重的持续经营问题。
3、招商能力壁垒
招商启动太迟，规划阶段没有同时启动主力店招商，导致规划方案迟迟不能到位，工程定制比例太低，后期工程变更量巨大，致使主力店无法引进，商业定位无法实现。
4、项目设计质量壁垒
项目建设过程中缺失产品制造的工艺技术标准，施工图设计单位和开发商对商业项目缺乏工程开发经验，不了解各商业业态对物业的详细技术要求，缺少对建筑、结构、水电燃气、空调、外立面装饰、内部装饰、景观、灯光照明、商业导视等各专业设计的整合能力，导致规划设计方案的落地率不高，更是无法满足招商不断调整的需求。
5、市场壁垒
近年来随着电子商务的崛起，消费者的购买习惯发生了新的变化。
以天猫为代表的网购冲击最大的是以传统百货业为核心的商业地产。
据天猫商城官方统计，2014年天猫“双十一”促销活动全天成交总额为571亿元，2013年天猫“双十一”促销活动全天成交总额达912.17亿元，增速迅猛。
当商业行为逐渐脱离店铺和实体，商业地产的投资与经营将面临巨大挑战。
6、资金壁垒
面向商业地产的商务服务业内企业的进一步发展需要大量高端专业人才的储备和培训，人员管理及专业培训人力成本较高；
同时商业招商运营推广、运营、工程投入资金量也较大。
五、行业上下游之间的关联性
1、上游行业
作为第三方商业地产服务商，具备完备的服务体系和职能部门，因此除了将部分业务需要装修等服务外，没有严格意义上的保持长期合作关系的上游企业。
2、下游行业
下游行业为地产开发商和业主，近年来伴随我国房地产市场快速发展，商业地产投资建设规模在不断扩大。
2009年以后，商业地产投资增速远远超过住宅投资增速，每年保持20%以上的高速增长，存量规模迅速扩大，商业地产将渐入存量房时代，尤其是一二线城市的核心区域，商业地产新增供应量更加有限，已率先步入存房量时代。
行业作为这些行业的上游行业也得以蓬勃发展，行业发展呈现一个旺盛发展的态势。
六、行业风险特征
针对商业地产行业的商务服务业存在如下几点风险特征：
1、行业新变化带来的挑战
一方面是近年来，随着商业项目的大量开发，商业供应量暴增，据不完全统计，仅2015年全国新增总商业供应量约3438万平方米，商业竞争加剧；
另一方面是电子商务的发展，消费者的消费习惯发生了新的变化。
以天猫、京东等为代表的网购对商业地产冲击较大，尤其是传统百货行业。
商业地产若不做出相应的调整和应对，投资和经营将面临巨大挑战。
2、专业人才缺失
商业地产即是资金密集型的行业，更是智力密集型的行业。
商业策划咨询服务、招商和经营管理等业务人才的缺失，或者相关的经验和能力不足，将极大增加项目失败风险。
3、商业地产开发商能力不足
目前大量商业地产开发商都是由住宅开发转型而来，开发经营能力严重不足，若没有专业的第三方商业地产服务商的协助，将对商业项目的投资盈利能力及后期的招商运营造成无法挽回的损失。
4、规划设计方案不合理
商业地产的设计方案很多由设计院根据基本经验进行设计，缺乏商业定位和投资论证，没有详细的业态业种规划，建筑和工程条件不符合实际业态招商需求，到账项目最终无法有效招商和可持续经营。
5、招商运营介入没有前置
商业项目的开发和设计必须以后期的招商运营需求为出发点，特别是主力店或特殊业态应在规划设计阶段就启动前期招商，实行订单化设计，否则主力店无法引入，商业招商定位无法实现，且后期工程变量太大，追加投资成本太高。
6、运营管理方与物业管理方关系不协调
商业的成功运营，除运营方自身的运营推广能力外，也离不开物业管理方的全力配合，若两方不能齐心协力，而是只顾自身利益，对商业项目的成功和持续运营将带来挑战。
升级会员 