工矿区棚户区改造项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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其中第三期总投资15815.26万元，其中住宅9539.60万元、公共建筑及基础设施6275.66万元。
1.1.8资金筹措
工程总投资40551.96万元，其中配套服务及基础设施投资16091.44万元，资金筹措方案：
1、资本金：
资本金按20%计3218.29万元；
2、群众自筹：
棚户区住宅投资24460.52万元，由棚户区居民承担；
3、国家财政补贴：
申请国家财政补贴2万元/户，共3158户，合计6316万元；
4、其余资金由省、市各级地方政府配套及企业自筹，计6557.15万元。
投资使用计划为：
项目计划分三期完成，第一期456户，第二期1460户，第三期1242户，根据每期户数规模安排资金投资使用计划为：
第一期15%，第二期46%，第三期39%。
1.2项目背景及项目单位简介
1.2.1项目背景
为了认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）和《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展地若干意见》（国办发[2008]131号）精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议、推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会的部署，扎实推进城市和国有工矿棚户区改造，改善工矿棚户区广大职工的生活条件，创建和谐社会，为广大工矿棚户区的居民建设一个适合居住、活动、工作的小区。
1.2.2项目单位简介
湖南雪峰水泥集团有限公司位于湖南省某某县西河镇，始建于1971年，先后于1975年、1980年、1991年、1994年建成四条湿法回转窑生产线（Ф3.5×
145m），年产水泥100万吨。
在1998年以前，公司的主要产品有“雪峰牌”P.O42.5水泥、P.C32.5水泥，产品广泛应用于地面、地下、水下混凝土常规工程及道路、大坝、核电、国防及其它工业建筑中对水泥有特殊要求的国家重点工程项目，产品畅销京、琼、鄂、湘、粤、桂、黔、深圳等省市，被大亚湾核电站二期工程冷澳核电站、北京亚运村、京九铁路、京珠高速公路、长沙黄花机场、盐田港、洛湛铁路、株六复线、葛洲坝水电站、广州地铁等国家重点工程使用，广受赞誉。
但随后几年，由于生产成本居高不下等多方面原因，致使公司连续多年亏损，并背上了沉重的债务包袱。
2002年，公司实行了债转股，成立了湖南雪峰水泥有限责任公司和湖南雪峰水泥集团有限公司两家公司，但经营机制未从根本上转变，到2003年初，企业负债累累，无法生存。
2004年公司被迫停产，且资产负债率为636.7%，严重资不低债，于2006年经公司职代会表决通过，向某某县人民法院申请宣告破产。
2006年10月，某某县人民法院受理进行破产清算，公司职工全部买断工龄解除劳动合同关系。
2008年5月成立某某县西河镇人民政府管辖。
1.2.3建设单位简介
某某县房地产管理局，依据注册登记，相关法定手续齐全，单位依托政府而成立，组织机构健全，技术力量雄厚，管理经验丰富，承担某某集团棚户区改造项目的业主。
1.2.4棚户区简介:
某某棚户区坐落于西河镇位于某某县西北部，距县城20公里。
西河镇是工贸型乡镇，石灰岩资源十分丰富，境内有国家二级企业湖南省雪峰水泥集团公司、广州铁路集团公司采石场等大型建材企业。
镇区交通便利，湘黔铁路与省道两路穿境而过，并有两个铁道货运及一个铁路客运站，乡村公路四通八达。
水、电、通讯等基础设施齐全，文化教育、医疗卫生网络发达。
雪峰生活区年代久远，墙基裂缝、顶棚漏雨、墙体剥落，均无法居住，经鉴定均属于危房。
原供水管路无法使用，居民需挑水、提水，特别是夏秋季生活供水特别紧张，居家和生活起居的基本条件都不具备。
现有供电线路布置杂乱，私拉乱扯现象十分严重，成蜘蛛网状交叉，且年限长，线路老化严重，部分电线裸露在外，经常出现断线、短路情况，并且容易引发火灾，存在较大安全隐患。
区内变压器型号老化，容量偏小，存在较大安全隐患，另外棚户区内的变压器多数临近居民住房布置，严重影响居民生活。
某某集团棚户区现状调查表
所在城市
所属国有工矿企业
占地面积（h㎡）
棚户区建筑面积
（万平方米）
户数
居住人口
（人）
拟采取改造方式
合计
其中:
住
宅面积
就地
新建
某某县
某某集团
20.9
15.8
13.6
3158
9937
1.3编制依据
1.3.1某某棚户区改造工程可行性研究报告委托书。
1.3.2根据住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会文件《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》建保[2010]56号。
1.3.31：
1000某某集团棚户区地形图。
1.3.4国家住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造中央投资补助建设计划的函的通知》。
1.3.5《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保[2009]295号。
1.3.6建设部颁发的有关规范、标准、定额；
1.3.7国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
1.3.8国家、省、市有关设计和建筑规范、标准；
1.3.9编制项目可行性研究报告的有关法规及规范性文件；
1.3.10建设单位提供的相关资料。
1.4主要建设项目
1.4.1项目主要内容
雪峰小区为就地新建项目，位于某某县西河镇域内鸟山村、五一村、柘木岭村的交界处。
小区规划红线用地为20.87h㎡,小区内规划住户3158户，居住总人数9937人；
小区总建筑面积278883㎡，住宅总建筑面积259550㎡，公共总建筑面积19333㎡。
水、电、路等基础设施已基本完备，拆迁工程量较少。
环境优美，地质条件良好，无污染，场地和地基稳定，适宜建设，四周交通便利。
1.4.2配套工程
为雪峰小区新增的配套服务工程主要有：
小学、幼儿园、居委会、派出所等公用设施及道路、水、电、通信、绿化景观、广场、围墙、土方平整等室外工程。
此次向国家申请财政补贴的范围是公共建筑及室外配套工程费用的50%，其余50%的费用由企业及住户个人自筹。
住宅部分完全由棚户区居民自筹。
1.5项目总经济技术指标
某某集团棚户区改造工程总经济技术指标表
序号
名称
单位
指标
备注
1
总用地面积
hm2
20.87
合313.05亩
3
总建筑面积
m2
278883
其
中
新建住宅面积
259550
新建公建面积
19333
教育
小学
7680
西河小学扩建
幼儿园
2593
医疗
卫生站
830
社区
服务
社区服务中心
753
物业管理用房
634
治安联防站
116
商业
综合食品店
1321
沿街布置
综合百货店
561
餐饮
3439
文化活动站
682
金融
邮电所
152
储蓄所
122
公共厕所
150
垃圾站
300
4
总户数
户
共9937人
5
围墙
m
1560
7
绿化面积
66634
8
道路广场面积
77252
9
土方量
挖方
m3
938000
填方
15600
注：
各小区经济指标详见第五章建筑设计。
某某集团棚户区改造工程小区造价表
小区名称
住宅
公共建筑及基础设施
公共建筑
基础设施
其他费用
预备费
计
雪峰小区第一期
3669.08
422.20
1157.94
696.94
136.63
2413.71
6082.79
2
雪峰小区第二期
11251.84
1294.75
3551.04
2137.3
418.98
7402.07
18653.91
雪峰小区第三期
9539.60
1097.73
3010.65
1812.05
355.23
6275.66
15815.26
24460.52
2814.68
7719.63
4646.29
910.84
16091.44
40551.96
2项目建设的必要性和意义
2.1某某集团棚户区概况
湖南雪峰水泥集团有限公司（以下简称某某集团）成立于1995年，前身为湖南新化水泥场，始建于1971年，地处某某县西河镇，距县城20公里，工厂占地面积为852480平方米，职工总人员为2778人，其中厂正式员工2494人，厂大集体员工284人。
居民住宅区土地约40余亩，职工和家属大都居住在70年代构建的平房，棚户房和危房中。
基本成套住宅的面积很小，建筑面积约43平方米左右，皆属于有卫生间，无下水道；
有自来水管，但经常需要担水、提水的不规范住宅，50栋平房，棚户和危房基本上不具备居家和生活起居的条件，墙基裂缝、顶棚漏雨、墙体剥落的栋户比比皆是。
在居民居住区范围内排水沟（下水道）年久失修，破烂不湛，有的已变成了废墟，矿区居住环境差、住房破、路况烂、无消防通道，人文环境和经济收入比城区落后。
某某集团棚户区住宅片区不仅住房简陋，危房较多，且基础设施配套极差，无法满足职工家属基本生活的需要。
2.2某某集团棚户区治理历史沿革
湖南雪峰水泥集团有限公司（以下简称某某集团）成立于1995年，前身为湖南新化水泥场，始建于1971年，地处某某县西河镇，距县城20公里，工厂占地面积为852480平方米，职工总人员为2778人其中厂正式员工2494人，厂大集体员工284人。
公司经营范围为自产销水泥和建筑材料配套产品，主产品为普通硅酸盐水泥，生产能力为125万吨。
曾是国家“七五”期间重点建设项目和国家建材大型一类骨干企业，并于1997年列入全国512家重点国营企业。
公司由于计划经济时期投资建设的建材工业项目，生产工艺落后，经营管理不善，长期不能达产，公司经营逐年陷入困难处境，2000年经国务院批准实施了债转股，2002年由某某集团、华融资产管理公司、湖南信托投资公司等四家股东组成了湖南雪峰水泥有限责任公司，但债转股政策实施后没有从根本上解决某某集团存在的问题，且历史遗留的债务包袱沉重，某某集团无力正常经营，2004年公司被迫停产，且资产负债率为636.7%，严重资不低债，于2006年经公司职代会表决通过，向某某县人民法院申请宣告破产。
2.3某某集团棚户区项目建设的必要性和意义
1、是解决职工住房困难的需要。
某某集团棚户区始建于上世纪60年代，该棚户区全部为平房，结构简陋、设施不配套、房屋房屋差、使用年限久、安全隐患较大，严重影响居民的安全，职工意见较大。
棚户区的职工大部分收入较低，生活质量不高，社会矛盾容易激化。
本项目建设旨在改善棚户区居民居住条件，提高居民生活质量，有利于职工安居乐业，有利于企业持续发展，有利于安定团结和社会和谐稳定。
因此，建设单位积极争取政府支持，并多元化筹集资金，计划分三年时间对单位棚户区进行全面改造，解决职工住房困难，改善职工的生活条件。
2、是改善国有工矿区生活环境的需要。
拟改造的棚户区建设年限长，地处偏远边区，基本上无下水道等排水设施，生活配套设施不到位，生活环境差。
并在职工片区乱塔建比较普遍，治安管理较难，已经严重影响到职工生活，群众反映十分强烈。
同时长期“脏、乱、差”的生活环境，不利于职工发挥劳动的积极性，从而影响企业的可持续发展。
因此对该棚户区进行拆迁，新建职工住宅，安置居民，已迫在眉睫。
3、是密切党和政府与人民群众感情的重要措施。
通过对棚户区的改造，不仅解决了困难矿区职工的的住房问题，改善矿区基础设施条件，使棚户区居民生活环境得到改善，生活质量得到提高，同时提高了党和政府在群众中的威信，进一步密切党群、干群关系，增强社会凝聚力，促进两型社会建设。
4、国有工矿棚户区改造民生的重大举措。
国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。
实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的城信，增强人民群众的向心力和凝聚力。
5、国有工矿棚户区改造是完善城市功能的客观要求。
国有工矿棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。
实施棚户区改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。
6、国有工矿棚户区改造是促进经济社协调发展的有效途径。
实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。
综上所述，某某集团棚户改造工程势在必行，无论是经济效益、社会效益、生态效益、于民于国均意义重大。
3棚户区改造原则及范围
3.1棚户区改造指导思想及原则
3.1.1指导思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，把改善群众的居住条件作为城市和国有工矿棚户区改造的根本目的，为争从2010年开始，结合开展保障性住房建设，用3年左右时间基本完成集中成片国有工矿棚户区改造，使棚户区群众的居住条件得到明显改善。
实事求是、不重不漏；
防治结合、确保安全；
先急后缓，突出重点；
统一规划、分步实施；
从根本上解决工矿棚户区基本的居住条件和生活环境，以求实现生态效益、经济效益、社会效益相统一。
3.1.2改造原则
1、以人为本，依法拆迁。
国有工矿棚户区改造项目的确定和安置补偿方案的制订，要充分尊重群众意愿，采取多种方式征询群众意见，在得到绝大多数群众支持的基础上组织实施，做到公开、公平、公正。
严格执行城市房屋拆迁等有关法律法规的规定，维护群众的合法权益，切实让群众得到实惠。
2、科学规划，分步实施。
要根据当地经济社会发展水平和政府财政能力，结合城市规划、土地利用规划和保障性住房建设规划，合理确定国有工矿棚户区改造的目标任务，区分轻重缓急，优先安排连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的项目，有计划有步骤地组织实施。
3、政府主导，市场动作。
国有工矿棚户区改造政策性、公益性强，必须发挥政府的组织引导作用，在政策和资金这方面给予必要支持，注重发挥市场机制的作用，充分调动企业和棚户区居民的积极性，动员社会力量广泛参与。
4、因地制家，区别对待。
坚持整治、保护与改造相结合，严格界定改造范围。
对可整治的旧住宅区和规划保留的建筑，主要进行房屋维修、配套设施和无障碍设施完善、环境整治和建筑节能改造。
要重视维护城市传统风貌特色，切实保护历史文件街区和历史建筑，严禁大拆大建。
5、统筹兼顾，配套建设。
坚持全面规划，合理布局、节约用地、综合开发，组织好新建小区的供水、供电、供气、通讯、污水与垃圾处理等市政设施和商业、教育、医疗卫生、无障碍设施等配套公共服务设施的建设，促进以改善民生为重点的社会建设。
3.2棚户区改造范围
3.2.1棚户区界定
某某棚户区所辖范围内平房密度大、建设使用年限久、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、房屋质量差、交通不便、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差、地处边远的工矿居住区。
本次工矿棚户区改造工程范围的界定原则如下：
1、属于国有工矿棚户区；
2、城市规划区外、不能通过商业开发解决的国有工矿棚户区；
3、棚户区破损严重，居住环境极差．基础设施和公共服务设施配套不齐全；
4、房屋质量差、交通不便、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差、地处边远的工矿职工居住区。
3.2.2公共设施改造范围及标准
中央财政给予政策性资金补贴，补贴范围和标准如下：
1、棚户区改造所必要的安置小区给排水、电气、道路、土方、挡土墙等基础设施；
2、棚户区安置小区配套建设的幼儿园、卫生所、物管用房及其它必备配套公建等；
3.2.3建设标准
工矿棚户区改造既要贯彻房改政策，又要考虑棚户区居民的出资能力。
在建设标准上，要参照当地经济适用住房的户型建筑面积，在充分考虑当地居民住房实际情况、财政和居民收入水平的基础上加以确定，配套设施的建设标准要满足居民入住的基本要求。
3.2.4本项目实施参照国务院国办发[1995]6号文《国家安居工程实施方案》、建设部建房[1997]22号文《关于继续做好1997年国家安居工程实施工作的意见》和国家计委计价格（2002]2503号文《经济适用住房管理办法》等有关规定。
3.2.5工矿棚户区改造工程实施方案应与批准的《城市总体发展规划》、《矿区总体发展规划》、《城市土地利用总体发展规划》和城市建设计划、经济适用住房建设计划、土地利用年度计划相结合，充分利用已有的城市基础设施。
并遵循以下原则：
1、坚持统筹规划、分步实施、先急后缓、先易后难、合理布局、配套建设、综合开发的原则。
2、坚持政府推进与市场化运作相结合。
3、要贯彻房改政策、规范运作，确保社会稳定和群众生命财产安全。
3.3棚户区优惠政策
1、多渠道等措资金。
采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等办法多渠道筹集资金。
1）中央采取适当方式，对国有工矿棚户区改造给予资金支持。
省级人民政府可采取以奖代补方式，对本地区国有工矿棚户区改造给予资金支持。
市、县人民政府应切实加大棚户区改造的资金投入，可以从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入中，按规定安排资金用于符合条件的棚户区改造支出项目。
有条件的地区可对国有工矿棚户区改造项目给予贷款贴息。
2）鼓励金融机构向符合贷款条件的国有工矿棚户区改造项目提供贷款，创新金融产品，改善金融服务。
根据改造项目特点合理确定信贷款条件，对符合信贷条件的项目要在信贷资金规模上给予保障。
有条件的地区可建立国有工矿棚户区改造贷款担保机制，引导信贷资金投入。
3）鼓励采取共建的方式改造国有工矿棚户区。
涉及棚户区改造的国有工矿企业要积极筹集资金。
棚户区居民应合理承担住房建设资金。
积极引导社会资金投稿国有工矿棚户区改造，支持有实力、信誉好的房地产开发企业参与棚户区改造。
2、加大税费政策支持力度。
对国有工矿棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。
国有工矿棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的，执行经济适用住房的税收优惠政策。
电力、通讯、市政公用事业等企业要对城市和国有工矿棚户区改造给予支持，新建安置小区有线电视和供水、供电、供气、排水、通讯、道路等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，并适当减免入网、管网增容等经营性收费。
3、落实上地供应政策。
国有工矿棚户区改造安置住房用地纳入当地上地供应计划优先安排，并简化行政审批流程，提高审批效率。
安置住房中涉及的经济适用住房和廉租住房建设项目可以划拨方式供地，应在《国有建设用地划拨决定书》中明确约定住房套型建筑面积、项目开竣工时间等土地使用条件。
对于配套建设的商业、服务业等经营性设施用地，必须以招标拍卖挂牌出让方式供地。
严禁将已供应的经济适用住房、廉租住房用地改变用途用于商品住房等开发建设。
安置住房衽原地和异地建设相结合，以就地新建为主。
4、完善安置补偿政策。
城市和国有工矿棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由被拆迁人自愿选择。
符合当地政府规定的住房保障条件的被拆迁人，通过相应保障方式优先安排。
各地在保护被拆迁人利益的前提下，按国家有关规定制定具体安置补偿办法。
3.4棚户区改造组织实施
3.4.1编制改造方案和详细规划
各地据此并依据各地城市总体规划，在认真调研和广泛听取社会各界意见的基础上，编制改造方案和详细规划。
3.4.2制定建设计划
依据棚户区改造方案、详细规划和资金筹集情况，认真测算，编制下达改造建设计划。
3.4.3制定用地计划
各地国土部门应会同棚户区改造主管部门依据土地利用年度计划、改造项目计划，制定用地计划，严格按计划供应土地，并报省国土厅备案。
城市棚户区改造开发用地严格执行土地招标、拍卖、挂牌制度，并由各地政府抓好组织实施。
3.4.4依法组织拆迁
要认真执行拆迁管理的各项规定，充分发挥政府在拆迁中的作用，做好拆迁政策宣传和解释工作。
对棚户区中的低保户名单、安置地点、违章房屋、评估标准等内容公开，保证拆迁安置政策到位、程序到位、思想政治工作到位，实行阳光拆迁，避免产生新的矛盾。
对少数无理取闹、阻挠正常拆迁并拒不搬迁，甚至严重影响社会秩序的，司法、执法等部门要依照有关程序实施强制拆迁，并追究当事人法律责任。
对棚户区改造拆迁中恶意炒房的，要严厉打击。
3.4.5加强建设监管
各地棚户区改造主管部门依据改造项目计划和建设计划，依法组织开发、设计、施工、监理单位招标。
要选用符合国家与省技术标准要求和推荐的建设材料与设备，建设节能省地型住宅，施工图设计文件要经过审查。
治理工程竣工后，经验收合格方可交付使用。
3.4.6强化物业管理
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